Р Е Ш Е Н И Е № 457 гр.София, 02.11.2011 г. Върховният касационен съд на Република България, четвърто гражданско отделение, в открито съдебно заседание на деветнадесети октомври две хиляди и единадесета година, в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: Борислав Белазелков ЧЛЕНОВЕ: Марио Първанов Борис Илиев при секретаря Райна Пенкова и прокурора като разгледа докладваното от Борис Илиев гр.д.№ 498/ 2011 г. за да постанови решението, взе предвид следното: Производството е по чл.290 от ГПК. С определение № 679/ 11.05.2011 г. на ВКС, ІV г.о. по гр.д.№ 498/ 2011 г. по жалба на И. А. Г. е допуснато касационно обжалване на въззивно решение на Софийски окръжен съд № 16 от 06.01.2011 г. по гр.д.№ 1104/ 2009 г., с което са уважени предявените от А. Л. Т. и М. Д. Т. срещу касатора искове, квалифицирани по чл.190 ал.2 от ЗЗД, за заплащане на сумата от по 5 000 лв за всеки от ищците – намаление на продажната цена по договор, извършен с нотариален акт № ***, т.**а, рег. № ****, н.д.№ ***/ 200* г. на нотариус рег.№ ***. Обжалването е допуснато за да се отговори на материалноправните въпроси как се оценява правото на ползване като тежест по смисъла на чл.190 от ЗЗД (по ЗМДТ или по реда, утвърден с решение на ОСГК по гр.д.№ 131 – 1984 г.) и как се извършва намалението на цената (с оглед действителната пазарна стойност на имота към датата на продажбата или с оглед уговорената от страните цена). По първия въпрос съдът приема, че законодателство за местните данъци има значение в отношенията между държавата и гражданите по повод облагане на имуществото на последните, но няма значение за отношенията между граждани. При възмездни сделки с недвижими имоти страните свободно договарят съдържанието на всяка от насрещните престации и когато бъде продаден имот, обременен с вещно право на ползване, купувачът разполага с правата по чл.190 от ЗЗД. Обемът на отговорността на продавача се определя според правилата на гражданския закон, а не на данъчния. Поради това правото на ползване като тежест върху продаден недвижим имот се оценява не по реда на ЗМДТ, а съгласно утвърдената с решение на ОСГК по гр.д.№ 131/ 1984 г. практика. По аналогични съображения на втория въпрос следва да се отговори в смисъл, че намалението на цената на недвижим имот, който към момента на продажбата е бил обременен с тежест, се извършва с оглед уговорената от страните цена. Пазарната стойност на имота към момента на продажбата няма значение за отношенията между равнопоставени субекти, които свободно са формирали и изявили волята си при сключване на договора за покупко-продажба. Те са се съгласили, че вещта струва толкова, за колкото е продадена от едната страна на другата, съответно именно така уговорената цена е меродавна при намалението, което се извършва на основание чл.190 от ЗЗД. Пазарната оценка на вещта няма отношение към това намаление. След така приетия отговор на въпросите, поради които е допуснато касационно обжалване, съдът намира жалбата срещу атакуваното въззивно решение за основателна, макар формулираният от въззивния съд правен извод по първия повдигнат от касаторите материалноправен въпрос да съответства на съдържанието на закона. По втория въпрос обаче, за да уважи исковете, съдът е приел, че цената на вещното право следва да се приспадне от установената по делото действителна стойност на продадената вещ, а не от уговорената между страните цена. Тъй като според касационната инстанция съдържанието на нормата на чл.190 от ЗЗД не е такова, въззивното решение се явява постановено в нарушение на материалния закон. Съгласно чл.281 т.3 пр.1 от ГПК обжалваният съдебен акт подлежи на отмяна. По аргумент от чл.293 ал.3 от ГПК и доколкото няма необходимост от повтаряне или извършване на нови съдопроизводствени действия, спорът трябва да бъде решен по същество от касационната инстанция. От фактическа страна по делото е установено, че касаторът И. Г. е продал на ответниците А. и М. Т. на 30.12.2004 г. недвижим имот – апартамент в [населено място], върху който запазено право на ползване имат други лица (А. и С. Гергинови, които са родители на касатора). Действителната продажната цена на имота не е тази, която е посочена в нотариалния акт (4 816,40 лв – колкото е данъчната оценка на имота), а е тази, която е посочена в сключения между И. Г. и А. Т. на 28.09.2004 г. предварителен договор (10 000 евро). От тази сума 5 500 евро е предадена от купувача на продавача като капаро, а разликата е трябвало да бъде платена в деня на прехвърлянето на собствеността пред нотариуса. Доплащането обаче не е извършено (въззивният съд е приел обратното, без да съобрази всички събрани по делото свидетелски показания, включително на брата на ищеца А. Т. – свидетеля Е. Т.). Свидетелите ясно и недвусмислено сочат, че към момента на извършване на сделката е станало ясно, че имотът е обременен с вещно право на ползване, при което продавачът И. Г. е обещал родителите му да се откажат от запазеното право на ползване върху имота, когато купувачите А. и М. Т. изплатят разликата до пълната продажна цена. Не се установява обаче нито да е извършен отказ от право на ползване, нито да е заплатена разликата до пълната продажна цена (4 500 евро, в левова равностойност). За последния факт няма събрано нито едно пряко доказателство. Единствено в показанията на св.Е. Т. се съдържа информация, че брат му А. е предавал на бащата на продавача – касатор (А. Г.) двукратно някакви суми, но за какво са предавани и в какъв размер – той не съобщава. Като се има предвид и заинтересоваността на свидетеля в полза на брат му (ищецът А. Т.), само от неговите неопределени показания по никакъв начин не може да се приеме за установен фактът на плащане на остатъка от уговорената продажна цена. Следователно имотът е продаден за сумата от 10 000 евро, но купувачите са заплатили на продавача само част от продажната цена – 5 500 евро. Разликата остава дължима. Купувачите обаче имат право на намаление на цената – тъй като продаденият имот е обременен с тежести. Към момента на продажбата вещните ползватели са двама на възраст съответно от 63,4 години (А. Г.) и 60,8 години (С. Г.). При средна продължителност на живота на мъжете в България от 69,1 години и на жените от 76,3 години, вещното право на ползване следва да бъде оценено при очаквана продължителност на времетраенето му от 15,5 години (за ползвателят С. Г.). Оценката се извършва съгласно указанията, дадени в Решение № 16 от 28.02.1985 г. на ОСГК на ВСРБ по гр.д.№ 131/ 1984 г. – като продажната цена (10 000 евро) бъде умножена с частното от предполагаемия бъдещ живот на вещния ползвател С. Г. (15,5 години от датата на продажбата) и средната продължителност на живота (76,3 години). Съответно така оценено, вещното право на ползване има стойност 2 031,45 евро. С тази сума купувачите А. и М. Т. имат право да претендират да бъде намалена продажната цена на сделката от 30.12.2004 г. На всеки от тях И. Г. трябва да бъде осъден да заплати по 1 986,60 лв (левовата равностойност на 1 015,73 евро) на основание чл.190 ал.2 пр.1 от ЗЗД. Възражението на касатора, че не му е платена цялата продажна цена, е основателно, но това е без значение за изхода от настоящето производство. Вземането на касатора за заплащане на разликата до пълната продажна цена не е предявено в производството нито с иск, нито с възражение за прихващане. Съответно съдът не може нито да установи съществуването на това вземане със сила на пресъдено нещо, нито да го прихване към задължението на И. Г. да заплати намалението на продажната цена. Доколкото въззивното решение уважава предявените искове в пълен размер, а според касационната инстанция те са основателни само частично, за разликата обжалваният съдебен акт следва да се отмени и претенцията да бъде отхвърлена. Съответно и с огледа изхода от спора съдът приема, че разноските по делото следва да останат в тежест на страните така, както са направени от тях. По изложените съображения съдът Р Е Ш И : ОСТАВЯ В СИЛА въззивно решение на Софийски окръжен съд № 16 от 06.01.2011 г. по гр.д.№ 1104/ 2009 г. в частта, в която И. А. Г., Е. [ЕГН], [населено място], обл.София, е осъден да заплати на А. Л. Т., Е. [ЕГН] и на М. Д. Т., Е. [ЕГН], двамата с адрес [населено място],[жк], [жилищен адрес] на основание чл.190 ал.2 от ЗЗД, на всеки от тях по 1 986,60 лв (хиляда деветстотин осемдесет и шест лева, шестдесет стотинки) - намаление на продажната цена по договор, извършен с нотариален акт № ***, т.**а, рег. № ****, н.д.№ ***/ 200* г. на нотариус рег.№ ***. ОТМЕНЯ въззивно решение на Софийски окръжен съд № 16 от 06.01.2011 г. по гр.д.№ 1104/ 2009 г. в останалата част и вместо него ПОСТАНОВЯВА: ОТХВЪРЛЯ предявените от А. Л. Т. и М. Д. Т. против И. А. Г. искове по чл.190 ал.2 от ЗЗД за разликата над уважения размер от 1 986,60 лв за всеки един от тях до пълния предявен размер от по 5 000 лв за всеки един от тях. Решението не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: