4 Р Е Ш Е Н И Е № 86 С., 13.07. 2011 г. В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, I-во отделение, в съдебно заседание на седемнадесети февруари две хиляди и единадесета година в състав: Председател:Добрила Василева Членове:Маргарита Соколова Гълъбина Генчева При секретаря Емилия Петрова, като изслуша докладваното от съдията Соколова гр. д. № 1872/2009 г., и за да се произнесе, взе предвид: Производството е по чл. 290 и сл. ГПК. С определение № 419 от 19.05.2010 г. е допуснато касационно обжалване на въззивното решение от 10.07.2009 г. по гр. д. № 3676/2008 г. на Софийския градски съд. К. М. Х. Б.-П. и М. М. М. поддържат, че то е неправилно и искат да бъде отменено - касационно отменително основание по чл. 281, т. 3 ГПК. Ответницата по касация Й. С. В. не е взела становище. Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о., провери заявените с жалбата основания за отмяна на въззивното решение и за да се произнесе, взе предвид следното: С обжалваното решение в сила е оставено решението от 09.02.1998 г. по гр. д. № 567/1993 г. на Софийския районен съд в частта, с която е уважен иск по чл. 7 ЗВСОНИ за 3/4 ид. ч. от апартамент в [населено място], [улица], състоящ се от три стаи, вестибюл, кухня и сервизни помещения, заедно с мазе № 7 и таванско помещение № 2, и 11/120 ид. ч. от общите части на сградата и от дворното място. За да постанови този резултат, въззивният съд приел, че при продажбата с договор от 01.06.1969 г. са допуснати нарушения на нормативни актове - чл. 6, чл. 7 и чл. 10 от Наредбата за продажба на жилища от държавния жилищен фонд от 1967 г. /отм./. Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК по въпроса за преценката в производството по чл. 7 ЗВСОНИ на релевираните от ищците нарушения на закона при извършване на продажбата, обуславящи нейната нищожност. Настоящият състав на Върховния касационен съд, I-во г. о., намира за правилна съдебната практика, изразена в представеното от касаторите решение № 938 от 09.07.2008 г. по гр. д. № 4134/2007 г. на ВКС на РБ, II-ро г. о. С него е прието, че когато наемното правоотношение е заварено от Закона за наемите от 1947 г. /Обн., ДВ, бр. 77 от 1947 г. - отм./, а не е възникнало при действието на този закон, то може да се установи не само с настанителна заповед, но и със свидетелски показания, които в този случай са допустими. По касационната жалба: Предмет на иска по чл. 7 ЗВСОНИ е недвижим имот, одържавен по ЗОЕГПНС /отм./ и продаден с договор от 01.06.1969 г. по реда на Наредбата за продажба на жилища от държавния жилищен фонд от 1967 г. /отм./ на М. М. М. и М. Х. Б.. Във връзка със спора относно качеството наематели на купувачите на жилището, по делото е представен протокол-опис от 12.08.1949 г., съставен след оглед на спорния имот, с цел предаването му на “Софжилфонд” за управление и стопанисване, в който като наемател е записана И. Д. Б.. Това, че същата е била наемател, е видно и от акта за държавна собственост № 2780 от 13.08.1949 г., в който е посочена като заварен ползувател /”използвач”/ на имота. Представена е молба за закупуване на жилището с вх. № П-731 от 27.08.1968 г., за която е установено, че не е подписана от М. М.. В молбата е посочено, че И. Б. /записана първоначално като кандидат/ е със заварено положение - живее от 09.10.1941 г., както и че трите стаи, от които се състои жилището, се наемат на основание настанителна заповед № 608 от 28.04.1959 г. и договор със “Софжилфонд” от 22.11.1959 г. Заповедта и договора не са представени като част от преписката по покупко-продажбата, съответно - по делото. От удостоверение № ДИ-94-М-9 от 02.06.1994 г. на ТОА “В.”, отдел “Държавни имоти”, се установява, че в преписката по продажбата не са намерени документи, изходящи от М. М., като молба за закупуване, удостоверение за семейно и имотно положение и жителство и декларация за съгласие за закупуване на имота. При това положение са допуснати и разпитани като свидетели П. Хр. П. и Й. М. С. /л. 123-124 по гр. д. № 732/2003 г. на Софийския градски съд/. Те са установили, че дълго време преди покупката в жилището са живеели И. Б. с двете си деца - К. Д. Б., която била разведена и е живеела заедно със своята дъщеря М. М. - една от купувачите, и В. Д. Б., който живеел със своето семейство: съпруга Маргарита Х. Б. /П. - след прекратяване на брака им с развод през 1984 г./ - другата приобретателка на имота, и дъщеря Е.. Други наематели не е имало. Свидетелите, първият от които е брат на М. П., а втората - леля на М. М. по бащина линия, установяват съгласието на всички жилището да бъде закупено от купувачите по договора. И. Б. изразила съгласие половината от жилището да се закупи от нейната внучка М. М., чийто баща предложил да заплати съответната част от цената. Другата половина следвало да се закупи от семейството на В. - неговата съпруга е една от титулярите по договора. Свидетелите, като близки роднини на двете семейства, са присъствали при оформяне на документите в съвета, и установяват, че кандидатките подписали съответните декларации, а М. - и молба за закупуване. Представена е декларация на К. Б. от 27.08.1968 г. за съгласие апартаментът да бъде закупен от майка й и снаха й. С оглед на тези доказателства необоснован е изводът на въззивния съд за нарушение разпоредбата на чл. 6 от НПЖДЖФ /първоначална редакция съгласно публикацията в ДВ, бр. 6 от 1967 г., отм./, съгласно чиято ал. 1 жилища, заемани от наематели, могат да бъдат продавани само на наемателите и на живеещите в същото жилище членове на семействата им. Събраните писмени доказателства, преценени във връзка с показанията на разпитаните по делото свидетели, установяват по безспорен начин наличието на наемни отношения, в който смисъл е била преценката и на С. градския народен съвет, Димитровски район, като орган, разпореждащ се с предоставените му, отчуждени по реда на ЗОЕГПНС жилища /пар. 51, ал. 2 от Правилника за прилагане на ЗОЕГПНС/, а спорният апартамент е бил такъв /вж. отбелязването в акта за държавна собственост от 1949 г., че е предаден на О. “Софжилфонд”/. Наемното правоотношение с И. Б. и членовете на семейството й, възникнало още със старите собственици на имота и продължило след одържавяването му през 1949 г., е заварено от Закона за наемите от 1947 г. /отм./, а съгласно чл. 1, ал. 1 от този закон срокът на договорите за наем на всякакъв вид помещения и места, служещи за жилища, се продължава по право в полза на наемателя. Наличието на наемно правоотношение се установява и от събраните гласни доказателства, които не са опровергани от други данни по делото. Обстоятелството, че голяма част от преписката по продажбата не е налице след няколко десетилетия от извършване на продажбата, не се дължи на виновно поведение на купувачите, които обективно не са били в състояние да влияят на дейността по администрирането й. Задължение на администрацията, където са преписките, е да ги съхранява в тяхната цялост. Налага се извод, че имотът по исковата молба е продаден на наематели, поради което посочените от ищците основания - че купувачите нямали жилищна нужда, не са били включени в списъка на нуждаещите се и че липсват доказателства за материалното състояние и местоработата им, както и за семейното положение на М. М., не водят до нищожност на покупко-продажбата. Неоснователно е твърдението за липса на съгласие от останалите наематели. Цялостното развитие на отношенията във връзка с преписката по покупко-продажбата сочи на обратния извод. Първоначално за жилището са кандидатствали две от трите семейства - на И. Б. и на В. Б., като съгласие за закупуването му от тях е било дадено от К. Б., а впоследствие, при съгласие от страна на И. Б., то е продадено на семействата на нейните деца - положение, което явно е било преценено като по-изгодно за всички. Затова необосновано въззивният съд е приел и, че е нарушена разпоредбата на чл. 10 НПЖДЖФ /първоначална редакция - отм./, според която при искане за покупка на жилища от един или повече наематели без съгласие на останалите, се прави писмено съобщение на всички наематели. Наред с това следва да се посочи, че в тежест на ищците е да установят дали в имота е имало и други наематели, чието съгласие да бъде изискано - хипотези по чл. 6, ал. 2, 3 и 4 НПЖДЖФ /първоначална редакция - отм./. К. Б., която е притежавала място със сграда /удостоверение № 13560/27.08.1968 г./, не е купувач по договора, за да се обсъжда наличие на хипотеза по чл. 6, ал. 5 от наредбата /отм./. На последно място - дори да се приеме, че купувачите не са имали качеството на наематели, а такава е била само И. Б., то и в този случай покупко-продажбата не е нищожна, защото съгласно чл. 7 НПЖДЖФ /отм./ при съгласие на наемателите, а безспорно такова от страна на наемателката в случая е било налице, жилището може да бъде продадено и на други граждани. Затова и закупуването на имота от две лица, които не са свързани със семейно-правна връзка, не води до нищожност на продажбата. До такава правна последица не може да доведе и неподписването от М. М. на представената по делото молба за закупуване на жилището, защото волеизявлението като елемент от фактическия състав на сделката се формира с подписването на договора за покупко-продажба, а не на искането за сключването му. С оглед на всичко изложено се налага извод, че покупко-продажбата от 1969 г. не е нищожна, тъй като не са установява при сключването й да са нарушени разпоредбите на НПЖДЖФ /отм./, въведени от ищците като основание за нищожност. Като е приел обратното, въззивният съд е постанови неправилно решение, което следва да се отмени. Съгласно чл. 293, ал. 2 ГПК делото следва да се реши по същество, като искът с правно основание чл. 7 ЗВСОНИ се отхвърли като неоснователен. На ответниците по иска - касатори по делото, следва да се разноски за водене на делото във всички инстанции, както следва: на М. П. - 2 187 лева, а на М. М. - 2 150 лева. По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о. Р Е Ш И: ОТМЕНЯ въззивното решение от 10.07.2009 г. по гр. д. № 3676/2008 г. на Софийския градски съд и вместо това ПОСТАНОВЯВА: ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 7 ЗВСОНИ, предявен от Л. Г. М., заместена от процесуалната си правоприемница Й. С. В., срещу М. Х. Б.-П. и М. М. М., за обявяване нищожност на договор от 01.06.1969 г. за покупко-продажба на недвижим имот, сключен по реда на Наредбата за продажба на жилища от държавния жилищен фонд от 1967 г./ отм./, поради нарушения на чл. 6, чл. 7 и чл. 10 от същата, за 3/4 ид. ч. от имота по договора: апартамент в [населено място], [улица], състоящ се от три стаи, вестибюл, кухня и сервизни помещения, заедно с мазе № 7 и таванско помещение № 2, и 11/120 ид. ч. от общите части на сградата и от дворното място. ОСЪЖДА Й. С. В. да заплати на М. Х. Б.-П. 2 187 /две хиляди сто осемдесет и седем лв./ лева, съставляващи разноски за водене на делото във всички инстанции, и на М. М. М. - 2 150 /две хиляди сто и петдесет лв./ лева разноски за водене на делото във всички инстанции. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: