О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 66 София, 19.05.2021 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в закрито заседание на осми април две хиляди двадесет и първа година в състав: Председател: МАРГАРИТА СОКОЛОВА Членове: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА като разгледа докладваното от съдия Генчева ч. гр. д. № 1138 по описа за 2021 г., за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по чл. 274, ал.3, т.1 ГПК. С определение № 74 от 07.08.2020 г. по ч. гр. д. № 254/2020 г. на Видинския окръжен съд е оставена без уважение частната жалба на Г. А. Г. срещу отказа на съдията по вписванията при служба по вписванията В. да впише едностранно прекратяване на вписан договор за аренда, дв. вх. № 575/10.02.2012 г., сключен между директора на ОЗ „Земеделие“ В. като арендодател и Г. А. Г. като арендатор. Съдът е повторил накратко мотивите на постановения отказ на съдията по вписванията: договорът за аренда е за срок от 20 стопански години, поради което на основание чл.28, ал.2 ЗАЗ развалянето му става по съдебен ред. Договорът не може да бъде прекратен едностранно по реда на чл.27, ал.1, т.4 ЗАЗ, а възникналият спор следва да се разреши от гражданския съд в исково производство, в което да се прецени дали са налице условията за разваляне на договора. Като се е позовал на мотивите на т.1 на ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, окръжният съд е възприел извода на съдията по вписванията, че не е допустимо извънсъдебно разваляне на договора от страна на арендатора Г. и по тази причина не може да има вписване на такова разваляне /прекратяване/ на договора. Частна касационна жалба срещу определението на окръжния съд е подадена от молителя Г. А. Г.. Жалбоподателят поддържа, че с уведомление от 04.06.2020 г. до ОД „Земеделие“ В. и уведомление от 12.06.2020 г. до Министерство на земеделието е развалил договора за аренда на основание чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ, вр. чл.89 ЗЗД. Със заявление от 03.07.2020 г. е представил на съдията по вписванията договора за аренда и уведомлението за развалянето му. Счита, че при наличие на тези документи съдията по вписванията не е имал основание да откаже вписване на развалянето на договора. Позовава се на отделни части на ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС. Счита за неправилно разбирането, че развалянето на всеки договор за аренда със срок над 10 години следва да се извърши по реда на чл.28, ал.2 ЗАЗ. Счита, че няма основание в настоящия случай да бъде отказано вписване на прекратяването на арендния договор по аргумент от чл.27, ал.2 ЗАЗ. В изложението към жалбата се поддържа основанието по чл.280, ал.1, т.1 ГПК по следните въпроси: 1. Има ли право арендаторът, при наличие на предпоставките, предвидени в чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ, да развали договор за аренда на основание чл.89 ЗЗД и подлежи ли на вписване факта на разваляне на договора; 2. Следва ли въззивната инстанция служебно да изследва допустимо и основателно ли е извършеното извънсъдебно разваляне на договора за аренда от страна на арендатора; 3. Може ли съдията по вписванията да извършва преценка на валидността на волеизявлението за разваляне; 4. Може ли съдия по вписванията да откаже вписване на основание съществуването на спор или защото такъв спор му е известен. Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, приема следното: Частната касационна жалба е процесуално допустима, тъй като е редовна, подадена е в срок, от надлежна страна, срещу подлежащо на касационно обжалване определение на окръжен съд, с което се потвърждава отказ на съдията по вписванията. Налице е поддържаното основание по чл.280, ал.1, т.3 ГПК за допускане на касационно обжалване по първия въпрос, който обаче следва да бъде уточнен от състава на ВКС, като се свърже с данните по конкретното дело, предмет на което е искане за вписване на едностранно разваляне от арендатора на договор за аренда на земеделска земя от държавния поземлен фонд, сключен за срок над 10 години. Така въпросът придобива следния вид – дали арендаторът, при наличие на предпоставките на чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ, може да развали на основание чл.89 ЗЗД договор за аренда на земеделска земя от държавния поземлен фонд, сключен за срок над 10 години и подлежи ли на вписване развалянето на този договор. Въпросът е включен в предмета на делото и отговаря на общата предпоставка на чл.280, ал.1 ГПК за допускане на касационно обжалване. По този въпрос няма практика на ВКС. Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС дава отговор на друг въпрос – дали подлежи на вписване на основание чл.27, ал.2 ЗАЗ извънсъдебното разваляне на договор за аренда със срок до 10 години поради неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от 3 месеца, съгласно чл.28, ал.1, вр. чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ. По поставения въпрос настоящият състав приема следното: Законът за аренда в земеделието съдържа специални правила за прекратяване на арендния договор. В чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ е предвидено, че при неизпълнение договорът се прекратява по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго. Това „друго” е уредено в чл.28 ЗАЗ. Основното правило за прекратяване на арендните договори поради неизпълнение се съдържа в чл.28, ал.2 ЗАЗ. Според него развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред. Оттук следва, че ако договорът за аренда е за срок до 10 години, той може да бъде развален извънсъдебно. Изключение от правилото на чл.28, ал.2 се съдържа в чл.28, ал.3 ЗАЗ, според който договор за аренда, сключен при условията на ал.2, т.е. за срок над 10 години или пожизнено, може да бъде развален извънсъдебно, но само от арендодателя и само ако има за предмет държавна или общинска земя. Когато предмет на договора не е държавна или общинска земя, арендодателят може да развали едностранно /извънсъдебно/ договора поради забавяне на арендното плащане за повече от 3 месеца, но само ако този договор е за срок до 10 години – в този смисъл чл.28, ал.1 ЗАЗ, във връзка с тълкуването, дадено в ТР № 2 от 20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС. От изложеното следва, че арендаторът не може да развали едностранно договор за аренда на земеделска земя, сключен за срок над 10 години или пожизнено, независимо от това дали договорът има за предмет държавни, общински или частни земи. При неизпълнение на такъв договор от страна на арендодателя, арендаторът може да го развали само по съдебен ред – чл.28, ал.2 ЗАЗ. Това разваляне също подлежи на вписване на основание чл.27, ал.2 ЗАЗ, като в този случай ще бъде вписано съдебното решение, с което договорът се разваля. По съществото на частната жалба: Г. А. Г. е поискал от съдията по вписванията да впише заявлението му за едностранно прекратяване на договор за аренда № ............ от 30.11.2011 г., сключен за срок от 20 години и имащ за предмет земя от държавния поземлен фонд. Като основание за прекратяване на договора е посочил разпоредбата на чл.89 ЗЗД – разваляне на договора по право поради невъзможност за изпълнение. Посочил е, че ОД „Земеделие” В. не е изпълнила контролното си правомощие и не е осигурила спокойно и безпрепятствeно използване на земята от страна на арендатора. По изложените по-горе съображения отказът на съдията по вписванията, потвърден и от окръжния съд, е правилен като резултат. След като договорът за аренда е със срок над 10 години, той не може да бъде развален извънсъдебно, защото не е налице изключението по чл.28, ал.3 ЗАЗ, което дава възможност само на арендодателя да развали едностранно и извънсъдебно договор за аренда на земи от държавния и общинския поземлен фонд, сключен за срок над 10 години или пожизнено. В случая се прилага правилото на чл.28, ал.2 ЗАЗ – процесният договор може да бъде развален само по съдебен ред, а на вписване подлежи съдебно решение, с което искът за разваляне на договора е уважен. Затова обжалваното определение следва да бъде оставено в сила. Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение О П Р Е Д Е Л И: ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 74 от 07.08.2020 г. по ч. гр. д. № 254/2020 г. на Видинския окръжен съд. ОСТАВЯ В СИЛА определение № 74 от 07.08.2020 г. по ч. гр. д. № 254/2020 г. на Видинския окръжен съд. Определението не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: