9 решение по гр.д.№ 2955 от 2016 г. на ВКС на РБ, ГК, Първо отделение Р Е Ш Е Н И Е № 29 София, 22.03.2017 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, Първо отделение на Гражданска колегия в открито съдебно заседание на петнадесети февруари две хиляди и седемнадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА ЧЛЕНОВЕ: ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА ВЛАДИМИР ЙОРДАНОВ при участието на секретаря Ан.Иванова, като изслуша докладваното от съдия Т.Гроздева гр.д.№ 2955 по описа за 2016 г. приема следното: Производството е по реда на чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на С. Х. Т. против решение № VI-9 от 13.04.2016 г., постановено по в.гр.д.№ 1636 от 2015 г. на Бургаския окръжен съд, II-ро гражданско отделение, VI-ти въззивен състав, с което е отменено изцяло решение № 94 от 24.06.2015 г. по гр.д.№ 659 от 2014 г. на Районен съд- Несебър и вместо него е постановено решение за уважаване на предявения от Е. Ц. П.- Н. против С. Х. Т. иск с правно основание чл.108 ЗС за признаване на правото на собственост на ищцата и осъждане на ответницата да предаде на ищцата следните недвижими имоти: 1. Самостоятелен обект с идентификатор 11538.2.95.3.1 по кадастралната карта на [населено място], одобрена със заповед № РД-18-48 от 03.10.2005 г. на Изпълнителния директор на АК, находящ се в [населено място], [община], Бургаска област, сграда 3, ет.1, ап.1, разположен в поземлен имот с идентификатор 11538.2.95, предназначен за жилище с площ от 69 кв.м., ведно с 5,02 ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място и 2. Самостоятелен обект с идентификатор 11538.2.95.3.7 по кадастралната карта на [населено място], одобрена със заповед № РД-18-48 от 03.10.2005 г. на Изпълнителния директор на АК, находящ се в [населено място], [община], Бургаска област, сграда 3,ет.2, ап.1, разположен в поземлен имот с идентификатор 11538.2.95, предназначен за жилище с площ от 71 кв.м., ведно с 5,12 ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място. В касационната жалба се твърди, че обжалваното решение е недопустимо и неправилно- основания за касационно обжалване по чл.281, ал.1, т.2 и т.3 ГПК. В писмен отговор от 01.07.2016 г. и в открито съдебно заседание ответницата по жалбата Е. Ц. П.- Н. оспорва жалбата. Моли решението на Бургаския окръжен съд да бъде оставено в сила. С определение № 558 от 22.11.2016 г. настоящият състав на ВКС е допуснал касационно обжалване на решението на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК- поради противоречието му с посочена от касаторката задължителна съдебна практика /решение № 712 от 04.02.2011 г. по гр.д.№ 371 от 2009 г. на ВКС, ГК, Първо г.о., решение № 65 от 02.03.2012 г. по гр.д.№ 482 от 2011 г. на ВКС, ГК, Първо г.о. и др.постановени по реда на чл.290 ГПК/ по въпроса: добросъвестно ли е владението на купувач по действителна сделка, ако към момента на сключване на тази сделка той не е знаел, че праводателят му не е бил собственик. По този въпрос в задължителната практика на ВКС, в съответствие с разпоредбата на чл.70, ал.1 ЗС е прието, че установеното въз основа на действителна вещно-прехвърлителна сделка владение, без преобретателят да знае, че неговият праводател не е бил собственик на имота, е добросъвестно владение. В противоречие с тази практика на ВКС в обжалваното решение е прието, че установеното въз основа на договора, обективиран в нотариален акт № 7 от 31.10.2008 г. владение върху процесните имоти от купувача по сделката [фирма], е недобросъвестно, макар договорът по този нотариален акт да е напълно действителен и сключен със собственика. Предявен е иск с правно основание чл.108 ЗС от Е. Ц. П. срещу С. Х. Т.. В исковата молба ищцата е твърдяла, че по силата на нотариален акт № 102 от 30.09.2003 г. и договор за доброволна делба от 18.07.2007 г. заедно със съпруга й С. Я. Н. са собственици при условията на съпружеска имуществена общност на процесните две жилища. Твърди, че никога не е загубвала правото на собственост върху тези имоти, тъй като договорът, обективиран в нотариален акт № 7 о от 31.10.2008 г., по силата на който съпругът й лично и като неин пълномощник е прехвърлил имотите на [фирма], бил нищожен на няколко основания: 1. Тъй като пълномощното от 15.09.2005 г., въз основа на което съпругът й се е явил и е изразил воля по сделката, било невалидно- генерално пълномощно, без индивидуализация на имотите и продажната цена, 2. Тъй като в пълномощното липсвало съгласие съпругът й да представлява освен нея и насрещната страна по сделката съгласно чл.38 ЗЗД, 3. Тъй като липсвало упълномощаване за разпореждане с бъдещи вещи, каквито се явявали процесните имоти към момента на издаване на пълномощното, 4. Тъй като пълномощникът е действал във вреда на представляваната, 5. Тъй като договорът бил сключен в нарушение на добрите нрави поради нееквивалентност на двете насрещни престации. Предвид нищожността на този договор, ищцата твърди, че [фирма] не е придобило правото на собственост върху процесните апартаменти и съответно не е могло да го прехвърли с последващите сделки, обективирани в нотариални актове № 87 от 27.11.2008 г. и № 59 и № 60 от 14.08.2009 г. Поради това ответницата като последен приобретател по договорите, обективирани в нотариални актове № 59 и № 60 от 14.08.2009 г., владеела процесните имоти без правно основание и следвало да ги върне на ищцата. От представения по делото нотариален акт № 102 от 30.09.2003 г., договор за доброволна делба от 18.07.2007 г. и удостоверение за граждански брак на С. Н. и Е. Н. се установява, че ищцата Е. Ц. П.- Н. и С. Я. Н. са придобили по време на брака си процесните две жилища: самостоятелни обекти с идентификатор 11538.2.95.3.1 и 11538.2.95.3.7. по кадастралната карта на [населено място], одобрена със заповед № РД-18-48 от 03.10.2005 г. на Изпълнителния директор на АК, находящ се в [населено място], [община], Бургаска област, сграда 3, единият на ет.1, а другият на ет.2. С нотариален акт № 7, том X., рег.№ 20136 по нот.д.№ 6006 от 31.10.2008 г. обаче съпругът на ищцата С. Я. Н., действащ лично и като пълномощник на ищцата, е продал тези два апартамента на [фирма]. Неоснователно е твърдението на ищцата, че тази сделка била нищожна поради това, че пълномощното от 15.09.2005 г., въз основа на което съпругът й се е явил и е изразил воля по сделката, било невалидно- генерално пълномощно, без индивидуализация на имотите и продажната цена. За упълномощаване с последиците по чл.36, ал.2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да е изразена неговата воля за овластяване на пълномощника да извършва разпореждане от негово име. Не е нужно в пълномощното да са посочени вид разпореждане, конкретни по вид сделки и действия на разпореждане, нито техни елементи- определено имущество, цена /стойност/ и пр., нито лице, в полза на което да се извърши разпореждането. Обемът и ограниченията на учредената за пълномощника представителна власт за разпореждане изцяло се определя от изявената за това воля на упълномощителя в пълномощното. Само когато правната норма изрично установява определени изисквания относно необходимото съдържание на даден вид пълномощно, то следва да отговаря на тях. В този смисъл е и задължителната практика на ВКС- т.1 от Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. по тълк.д.№ 5 от 2014 г. на ОСГТК на ВКС. В случая, видно от т.8 от представеното по делото генерално пълномощно с нотариална заверка на подписа на ищцата Е. Н. от 15.09.2005 г., Е. Н. е изразила воля за упълномощаване на съпруга й С. Н. да извършва всякакви действия на управление и разпореждане със собствените й недвижими имоти, включително продажби, дарения и учредяване на право на строеж върху тях. Касае се за пълномощно, за което няма изрична правна норма, изискваща определено негово съдържание, поради което това пълномощно напълно валидно учредява представителна власт в полза на С. Н. да се разпорежда със собствените на ищцата недвижими имоти. Неоснователно е и второто твърдение на ищцата за нищожност на договора от 31.10.2008 г. поради това, че в пълномощното от 15.09.2005 г. липсвало съгласие съпругът й да представлява освен нея и насрещната страна по сделката съгласно чл.38, ал.1 ЗЗД. Действително, по договора от 31.10.2008 г. съпругът на ищцата Е. Н.- С. Я. Н. се е явил от една страна за продавачите по договора /лично за себе си и като пълномощник на съпругата си Е. Н./ и от друга страна като пълномощник на купувача [фирма]. В този случай съгласно чл.38, ал.1 ЗЗД, за да е валидно разпореждането с имотите на упълномощителя, е необходимо упълномощителят изрично да се е съгласил с това. Видно от съдържанието на представеното по делото пълномощно от 15.09.2005 г., ищцата е дала такова съгласие: в т.9 от пълномощното изрично е записано, че Е. Н. е съгласна упълномощителят С. Н. да договаря сам със себе си. Разпоредбата на чл.38, ал.1 ЗЗД дава защита на упълномощителя в случаите на конфликт на интереси на упълномощителя и упълномощения. Тъй като в случаите, в които пълномощникът договоря сам със себе си, конфликтът на интереси е много по-голям от случаите, в които пълномощникът договаря с друго лице, което той също представлява, то съгласието на упълномощителя за по-голямото /пълномощникът да договаря сам със себе си/ включва и съгласие за по-малкото /пълномощникът да договоря с друго лице, което той също представлява/. В този смисъл следва да се тълкува даденото от Е. Н. съгласие в т.9 от пълномощното, още повече, че в пълномощното изрично е записано, че всички непълноти и неясноти в клаузите по това пълномощно следва да се тълкуват в полза на упълномощения. Неоснователно е и третото твърдение на ищцата за нищожност на договора от 31.10.2008 г., тъй като липсвало упълномощаване за разпореждане с бъдещи вещи, каквито се явявали процесните имоти към момента на издаване на пълномощното. Действително от представеното по делото решение № 10 от 28.07.2005 г. за промяна предназначението на земеделска земя, разрешение за строеж № 8 от 09.03.2006 г. и констативен протокол от 15.03.2008 г. за установяване годността за приемане на строеж е видно, че процесните два апартамента са възникнали като вещи след датата на упълномощаването- 15.09.2005 г. Извършеното разпореждане с тези имоти въз основа на пълномощното от 15.09.2005 г. обаче е напълно валидно, тъй като, както бе посочено и по-горе, това пълномощно дава право на пълномощника да се разпорежда с всички притежавани от упълномощителката към момента на разпоредителката сделка /31.10.2008 г./ имоти и тъй като към този момент /31.10.2008 г./ пълномощното не е било оттеглено. Неоснователно е и твърдението на ищцата за нищожност на договора от 31.10.2008 г. поради нарушение на чл.40 ЗЗД- тъй като пълномощникът бил действал във вреда на представлявания. По делото не са представени доказателства нито за обективния, нито за субективния елемент от фактическия състав на тази недействителност: нито, че договорът от 31.10.2008 г. е във вреда на представлявания /че конкретните пазарни условия към 31.10.2008 г. са позволявали договорът да бъде сключен при по-изгодни за упълномощителката условия или че договорът от 31.10.2008 г. поражда допълнителни условни задължения за упълномощителката, каквито този тип договори обикновено не влекат след себе си/, нито че съгласявайки се с такава продажна цена на имотите, упълномощеният е целял да увреди упълномощителката. Обективният елемент на тази недействителност не се установява от заключенията на приетите по делото експертизи, тъй като, както изрично е посоченото и от вещото лице в първоначалното заключение /стр.6 от заключението/, в тези заключения е дадена средната пазарна цена на процесните апартамента към 31.10.2008 г. по стандарт в довършен вид, но не и средната цена, за която тези апартаменти са могли да бъдат продадени с оглед тяхното конкретно състояние към 31.10.2008 г. От друга страна, по делото са събрани гласни доказателства, че към момента на закупуването на двата процесни апартамента от ответницата С. Т. през лятото на 2009 г. /тоест около 1 година след процесния договор от 31.10.2008 г./ единият от апартаментите все още е бил само на шпакловка и замазка, което обективно предполага, че неговата пазарна стойност е била много по-ниска от средната цена на апартамента по стандарт в довършен вид. Наличието на субективния елемент от фактическия състав на тази недействителност /намерението на пълномощника да увреди упълномощителката/ не само, че не е доказан, но и е слабо вероятен предвид на това, че пълномощникът по тази сделка С. Н. същевременно е и продавач по нея наред с упълномощителката Е. Н. /продадени са имоти- тяхна съпружеска имуществена общност/. В този случай и при липсата на други доказателства затова, че пълномощникът е целял да увреди представляваната, нелогично е да се предположи, че С. Н., сключвайки договора за продажба при тези условия- за тази продажна цена, е действал и в своя вреда. Не на последно място, при решаване на въпроса затова дали договорът от 31.10.2008 г. е сключен във вреда на представляваната Е. П., следва да се има предвид, че от събраните по делото гласни доказателства- свидетелски показания на М. С. и В. Л.- безспорно се установява, че ищцата Е. П. е знаела за договора за продажба от 31.10.2008 г. и за последващите този договор разпоредителни сделки от 27.11.2008 г. и 14.08.2009 г.: според свидетелите, П. е имала апартамент на последния етаж от същия затворен жилищен комплекс от сгради, в който често е отсядала; известно й е било че процесните апартаменти се продават чрез брокер на недвижими имоти, който е водил в тях кандидат-купувачи за оглед, лично е виждала, че в апартаментите се извършват довършителни строителни работи след сключването на предварителния договор с ответницата С. Т./. Въпреки това П. не се е противопоставяла на последващите прехвърляния на тези апартаменти. Тоест, самата тя не е възприемала сделката от 31.10.2008 г. като сключена в нейна вреда. Неоснователно е и твърдението за нищожност на договора от 31.10.2008 г. на основание чл.26, ал.2 ЗЗД поради нарушение на добрите нрави, предвид нееквивалентността на двете насрещни престации. Накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД е налице, когато се нарушава правен принцип, който може и да не е изрично законодателно формулиран, но спазването му е проведено чрез създаване на други разпоредби, част от действащото право. Такива са принципите на справедливост, на добросъвестност в гражданските и търговските правоотношения и на предотвратяване на несправедливо облагодетелстване. В задължителната практика на ВКС /например решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр.д.№ 485 от 2011 г. на ВКС, ГК, Първо г.о. и решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д.№ 4277 от 2008 г. на ВКС, ГК, Първо г.о., постановени по реда на чл.290 ГПК/ се приема, че при преценката дали една сделка е действителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорените насрещни престации с пазарната стойност на имота- предмет на сделката, а следва да тълкува волята на страните, за да изясни действителните им отношения, да отчете взаимната им връзка и целта на договора, както и че щом законът /ЗМДТ и ЗННД/ предвижда възможност /не забранява/ недвижими имоти да се прехвърлят по цени по-ниски дори и от данъчната им оценка, то в тези случаи не е налице нееквивалентност на престациите като основание за признаване на сделката за нищожна поради нарушение на добрите нрави. По волята на страните цената на един продаван недвижим имот може да бъде и по-ниска от данъчната му оценка. В конкретния случай няма такава неравностойност на престациите по договора от 31.10.2008 г. С този договор са продадени четири недвижими имоти /жилища/ за сумата 85 000 лв., чиято данъчна оценка към онзи момент е била 84 476,80 лв. Предвид на това не може да се приеме, че неравностойността на престациите е такава, че да се свежда до фактическа липса на престация от една от двете страни по договора. Съответно продажбата на имотите на цени близка до данъчната им оценка не представлява накърняване на добрите нрави и съответно не е основание за прогласяване на нищожност на договора на това основание. Предвид на всичко гореизложено, договорът от 31.10.2010 г. има вещно-прехвърлително действие, в резултат на което ищцата и съпругът й С. Н. са загубили правото на собственост върху процесните два апартамента. Съответно след осъществяване на последващите сделки, обективирани в нотариални актове № 87 от 27.11.2008 г. и № 59 и № 60 от 14.08.2009 г. ответницата С. Х. Т. е станала собственик на процесните имоти. Тоест, към настоящият момент ищцата не е собственик на тези имоти, поради което предявеният от нея ревандикационен иск е неоснователен и като такъв следва да се отхвърли. Предвид на приетото по-горе съдът въобще не следва да се произнася по евентуалното възражение на ответницата за придобиване на имотите на основание давностно владение. С оглед изхода на делото и на основание чл.81 ГПК във връзка с чл.78 ГПК ищцата следва да бъде осъдена да заплати на ответницата направените от нея разноски пред трите съдебни инстанции в размер на 5 947,31 лв., представляващи 5520 лв. адвокатско възнаграждение за първата и за въззивната инстанции, 30 лв. държавна такса за допускане на касационното обжалване и 397,31 лв. държавна такса за разглеждане на касационната жалба. По изложените съображения съставът на Върховния касационен съд на РБ, Гражданска колегия, Първо отделение Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение № VI-9 от 13.04.2016 г., постановено по в.гр.д.№ 1636 от 2015 г. на Бургаския окръжен съд, II-ро гражданско отделение, VI-ти въззивен състав И ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА: ОТХВЪРЛЯ КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН предявения от Е. Ц. П.- Н.- ЕГН [ЕГН] със съдебен адрес: [населено място], [улица], чрез адв.Ж. И. против С. Х. Т.- ЕГН [ЕГН] с постоянен адрес: [населено място], [улица] иск с правно основание чл.108 от Закона за собствеността за признаване на правото на собственост на ищцата и осъждане на ответницата да предаде на ищцата следните недвижими имоти: 1. Самостоятелен обект с идентификатор 11538.2.95.3.1 по кадастралната карта на [населено място], одобрена със заповед № РД-18-48 от 03.10.2005 г. на Изпълнителния директор на АК, находящ се в [населено място], [община], Бургаска област, сграда 3, ет.1, ап.1, разположен в поземлен имот с идентификатор 11538.2.95, предназначен за жилище с площ от 69 кв.м., ведно с 5,02 ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място и 2. Самостоятелен обект с идентификатор 11538.2.95.3.7 по кадастралната карта на [населено място], одобрена със заповед № РД-18-48 от 03.10.2005 г. на Изпълнителния директор на АК, находящ се в [населено място], [община], Бургаска област, сграда 3,ет.2, ап.1, разположен в поземлен имот с идентификатор 11538.2.95, предназначен за жилище с площ от 71 кв.м., ведно с 5,12 ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място. ОСЪЖДА Е. Ц. П.- Н. с горепосочения адрес да заплати на С. Х. Т. на основание чл.78 ГПК сумата 5 947,31 лв. /пет хиляди деветстотин четиридесет и седем лева и тридесет и една стотинки/, представляваща разноски по делото за трите съдебни инстанции. Решението е окончателно и не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.