7
Р Е Ш Е Н И Е № 60056 София, 02.08.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Второ отделение, в съдебно заседание на тридесети март две хиляди и двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕМИЛИЯ ВАСИЛЕВА
ЧЛЕНОВЕ: КОСТАДИНКА НЕДКОВА
АННА БАЕВА
при секретаря Лилия Златкова, като изслуша докладваното от съдия Анна Баева т.д. № 2806 по описа за 2019г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Н. Н. Начкебия, представлявана от адв.В. В., срещу решение № 84 от 24.07.2019г. по в.т.д. № 167/2019г. на Бургаски апелативен съд, Търговско отделение, с което е потвърдено решение № 113 от 26.03.2019г. по т.д. № 492/2018г. на Бургаски окръжен съд, Първо гражданско и търговско отделение. С потвърденото първоинстанционно решение е отхвърлен искът на касаторката за осъждане на „Ес Пи Ви – Сарафово“ ЕООД да заплати сумата от 33 168 евро – главница, явяваща се престирана на отпаднало основание по развален предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот № 195 от 01.04.2010г., със страни: Н. Нечкебия, в качеството на бъдещ купувач, и „Ей Ем Джи“ ООД, като обещател и праводател на „Ес Пи Ви – Сарафово“ ЕООД.
Касаторката поддържа, че обжалваното решение е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. Излага оплакване за необоснованост на извода на въззивния съд за надлежно извършена промяна в предназначението на имота – предмет на предварителния договор. Поддържа, че съдът е допуснал процесуални нарушения, изразяващи се в приемането на доказателства след изтичане на преклузивния срок за представянето им по чл.370 ГПК, необсъждане на всички доказателства и възражения на страните и отказ за прилагане на императивната правна норма на чл.177, ал.1 и ал.2 ЗУТ. В тази връзка поддържа, че след срока по чл.370 ГПК ответникът е представил разрешение за строеж № И065/29.08.2011г. за промяна на предназначението на складови помещения в апартаменти, в това число и склад № 195, който е трябвало да бъде превърнат в апартамент № 195, допусната на основание чл.177 ЗУТ, без да е доказано процедурата в този текст да е приключила. Поради това счита, че процесният обект все още няма статут на апартамент. Твърди необоснованост на извода за неоснователно отклоняване на предложението за сключване на окончателен договор. В тази връзка поддържа, че наличието на незаличена ипотека върху обещания имот накърнява интереса ѝ от запазване на предварителния договор. Твърди необоснованост и на извода за липсата на забава на ответника по смисъла на чл.87, ал.1 и ал.2 ЗЗД. Поддържа, че причината за отказ от сключването на окончателен договор е виновното поведение на дружеството – обещател, което не е изпълнило задължението си по предварителния договор да продаде апартамент без вещни тежести. Моли обжалваното решение да бъде отменено и да ѝ бъдат присъдени разноски.
Ответникът „Ес Пи Ви – Сарафово“ ЕООД, [населено място] оспорва касационната жалба. Поддържа, че въззивният съд правилно е достигнал до извода, че ищцата няма основание за разваляне на предварителния договор по сочените в процеса основания, като е съобразил установените по делото обстоятелства – че не е налице забава за изпълнение на задължението от страна на дружеството, че предназначението на обекта, предмет на договора, е било сменено стриктно съобразно договореното между страните, че не са налице данни и не е доказано дружеството да е отказало да прехвърли собствеността на обекта без тежести, че ищцата не е поканила дружеството да сключи окончателен договор, а напротив, дружеството я е поканило за това, но тя е отказала без правни и ясни фактически основания за това, което съгласно разпоредбата на чл.95 ЗЗД категорично води до изпадането ѝ в забава с произтичащите от чл.96 ЗЗД последици. Моли обжалваното решение да бъде оставено в сила.
С определение № 579 от 05.11.2020г., постановено по настоящото дело, е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК касационно обжалване на въззивното решение по процесуалноправния въпрос за задължението на въззивния съд да обсъди в мотивите на решението си всички релевантни за спора доказателства, както и доводите и възраженията на страните в тяхната съвкупност.
Върховният касационен съд, състав на Търговска колегия, Второ отделение, като прецени данните по делото с оглед заявените касационни основания и съобразно правомощията си по чл.290, ал.2 ГПК, приема следното:
Въззивният съд, за да потвърди първоинстанционното решение, е приел за безспорно, че на 01.04.2010г. Н. Н. Начкебия и „Ей Ем Джи“ ООД са сключили предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот – апартамент № 195, срещу цена от 33 168 евро, без предвиден краен срок за изпълнение. На 28.04.2010г. е подписан анекс, с който падежът на третата вноска от продажната цена е променен от 20.04.2010г. на 30.06.2010г. Страните са постигнали съгласие да бъде определен срок, в който продавачът да изгради и да пусне в експлоатация бл.3/С до 30.07.2010г., както и да снабди сградата с Акт № 16, след което да прехвърли правото на собственост върху имота. Апелативният съд е констатирал, че ищцата е заплатила в срок цената на имота, ползвала го е след сключването на предварителния договор, плащала е такси за поддръжка и консумативи за ползването му, както и че е поканена да подпише окончателен договор, но е отказала. Констатирал е още, че „Ес Пи Ви – Сарафово“ ЕООД е встъпил в правата и задълженията на обещател по процесния предварителен договор въз основа на споразумение, сключено с „Ей Ем Джи“ ООД.
По отношение на твърдяната от ищцата „безполезност“ за сключване на окончателен договор, на първо място, решаващият съдебен състав е приел за неоснователно възражението за наличие на негоден обект на прехвърляне. Според въззивния съд обстоятелството, че имотът – предмет на продажбата, е бил складово помещение по време на сключване на предварителния договор, не е предпоставка за отказ на купувачката от сключване на окончателен договор. Изтъкнал е, че предназначението на обекта е сменено в съответствие с уговореното между страните веднага след получаване на удостоверението за ползване на имота през 2011г.
На следващо място, приел е за необосновано твърдението, че отклоняването на предложението за сключване на окончателен договор е основателно поради наличието на ипотека в полза на чужд дълг. Изложил е съображения, че ищцата като кредитор по придобиване на собствеността върху вече заплатения имот, за да избегне санкцията на чл.95 ЗЗД, трябва да докаже, че обещателят е отказал да прехвърли имота без тежест. В тази връзка е приел, че такова доказване не е проведено.
В допълнение, въззивният съд е счел, че ответното дружество не е в забава. Изложил е съображения, че за да изпадне длъжникът в забава, когато няма определен срок, неговото изпълнение трябва да е възможно и изискуемо, но длъжникът да не престира, след като е поканен от кредитора. В тази връзка е изтъкнал, че липсват твърдения и доказателства ищцата да е поканила обещателя, а са налице данни, че обещателят е поканил купувачката и тя е отказала да сключи окончателен договор, без да посочи правни съображения за това. По тези съображения решаващият съдебен състав, позовавайки се на чл.95 и чл.96 ЗЗД, е приел, че длъжникът се е освободил от последиците на своята забава.
В заключение, въззивният съд, след като е изтъкнал, че ищцата не сочи друг обективен факт за отпадане на интереса от подписване на окончателен договор, е приел, че същата няма основание за разваляне на предварителния договор, поради което претенцията й за връщане на платената цена на отпаднало основание е недоказана.
По поставения процесуалноправен въпрос за задължението на въззивния съд да обсъди в мотивите на решението си всички релевантни за спора доказателства, както и доводите и възраженията на страните в тяхната съвкупност, е формирана постоянна съдебна практика, обективирана в Тълкувателно решение № 1 от 09.12.2013г. по тълк.д. № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС, решение № 63 от 17.07.2015г. по т.д. № 674/2014г. на ВКС, ТК, II т.о., решение № 324/22.04.2010 г. по гр. д. № 1413/2009 г. на ІV г. о., решение № 157/08.11.2011 г. по т. д. № 823/2010 г. на ІІ т. о., решение № 10/04.07.2011 г. по гр. д. № 533/2010 г. на ІІІ г. о., решение № 147/11.01.2013 г. по т. д. № 46/2012 г. на ІІ т. о., решение № 221/18.01.2013 г. по т. д. № 1270/2011 г. на ІІ т. о. и други. Съгласно така формираната практика непосредствена цел на въззивното производство е повторното разрешаване на материалноправния спор, при което дейността на първата и въззивната инстанция е свързана с установяване истинността на фактическите твърдения на страните чрез събиране и преценка на доказателствата и субсумиране на установените факти под приложимата материалноправна норма. При отчитане на въведените нови съдопроизводствени правила за въззивното производство въззивният съд е длъжен да мотивира решението си съобразно разпоредбите на чл.235, ал.2 и чл.236, ал.2 ГПК, като изложи фактически и правни изводи по съществото на спора и се произнесе по защитните доводи и възражения на страните в пределите, очертани с въззивната жалба и отговора по чл.263, ал.1 ГПК. В случай че във въззивната жалба са релевирани оплаквания за допуснато от първата инстанция процесуално нарушение, от което може да се направи извод, че делото е останало неизяснено от фактическа страна, или за необоснованост на фактическите изводи /пример неправилно установена от първоинстанционния съд фактическа обстановка, необсъдени доказателства, несъобразени или неправилно интерпретирани факти, обстоятелства и доказателства/, въззивният съд е длъжен да обсъди въз основа на въведените във въззивната жалба оплаквания и доводите в отговора на въззивната жалба всички събрани относими и релевирани своевременно доказателства и доводи на страните съгласно чл.235, ал.2 и ал.3 ГПК, да установи фактическата обстановка, към която да приложи относимите материалноправни норми.
Въззивният съд се е отклонил от формираната по приложението на чл.236 ГПК постоянна практика, като в мотивите си не е обсъдил изложените във въззивната жалба доводи, че не е представен документ, удостоверяващ въвеждането в експлоатация като апартамент на процесния имот – склад № 195, и че представените от ответника документи не правят обекта годен за ползване, тъй като разрешението за строеж, с което се разрешава преустройството му, е издадено един месец след удостоверението за въвеждане на сградата в експлоатация и съгласно чл.177, ал.1 и ал.3 ЗУТ строежът подлежи на приемане след изготвяне на документи, удостоверяващи законното извършване на разрешеното преустройство, каквито доказателства не са представени.
По основателността на касационната жалба:
С предварителен договор от 01.04.2010г. „Ей Ем Джи” ООД – като продавач, се е задължил да продаде на Н. Н. Начкебия – като купувач, апартамент № 195 с площ 41,46 кв.м., подробно описан в договора, за цена от 33 168 евро. С анекс № 1 страните са договорили, че продавачът се задължава да изгради, да пусне в експлоатация бл.3/С, част от жилищен комплекс за сезонно ползване „Сарафово Плаза”, в който се намира апартаментът, предмет на договора, до 30.07.2010г., да снабди обекта с Акт обр.16 и да прехвърли собствеността върху имота. От представените по делото доказателства се установява, че ищцата е заплатила договорената цена на имота.
Установява се още, че през 2014г. имотът е бил апортиран в капитала на „Ес Пи Ви – Сарафово” ЕООД и със споразумение от 04.02.2014г., сключено с „Ей Ем Джи” ООД, представлявано от управителя А. М., правата и задълженията по сключените от последното дружество предварителни договори за продажба на самостоятелни обекти от Жилищен комплекс за сезонно ползване „Премиер Плаза I” са прехвърлени на „ЕС ПИ ВИ – Сарафово” ЕООД.
От представеното разрешение за строеж № И-65/29.08.2011г. се установява, че на „Ей Ем Джи” ООД е разрешено да извърши преустройство на складове, сред които и склад № 195, явяващ се имотът, предмет на процесния предварителен договор. В разрешението за строеж е предвидено, че строежът подлежи на приемане съгласно чл.177, ал.1 и 3 ЗУТ.
При така установените факти настоящият състав приема, че към момента на подписване на предварителния договор имотът, предмет на договора, е представлявал склад, като впоследствие – с разрешение от 29.08.2011г. е било разрешено преустройството му. Ответникът обаче не е ангажирал доказателства, че това преустройство е било реализирано и е било въведено в експлоатация съгласно чл.177 ЗУТ. Довод в този смисъл е бил релевиран във въззивната жалба, но въззивният съд в нарушение на чл.236 ГПК не го е обсъдил. При липса на ангажирани от ответника доказателства за посочените обстоятелства следва да се приеме за недоказано, че имотът е преустроен и предназначението му е променено по предвидения в закона ред.
С нотариална покана от 31.08.2012г. продавачът „Ей Ем Джи” ООД е поканил ищцата да сключат окончателен договор за прехвърляне на собствеността на имота във формата на нотариален акт. По изложените по-горе съображения обаче следва да се приеме, че към този момент имотът, предмет на договора, не е отговарял на предвиденото в него предназначение и следователно продавачът не е бил в състояние да изпълни поетото с договора задължение.
С нотариална покана от 17.08.2018г., връчена на ответника по реда на чл.47 ГПК чрез залепване на уведомление, ищцата е уведомила дружеството, че разваля сключения предварителен договор, тъй като имотът всъщност е складово помещение, в продължение на девет години от сключване на предварителния договор имотът не ѝ е прехвърлен и преди сключване на договора е бил ипотекиран в полза на „Банка ДСК” ЕАД, поради което и с оглед дългата забава вече няма интерес от придобиване на имота.
Настоящият състав намира, че при липса на ангажирани от ответника доказателства следва да се приеме, че и към момента на нотариалната покана, съдържаща изявление за разваляне на договора, имотът не е бил преустроен от склад в апартамент. Поради това в полза на ищцата е възникнало правото по чл.87, ал.1 ЗЗД да развали договора, след като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение, доколкото по делото не са ангажирани доказателства, установяващи отпадането на интереса от изпълнението, настъпило именно в резултат на забавата на ответника. В случая ищцата с изявлението си не е дала такъв срок, поради което следва да се приеме, че ефектът на развалянето на договора настъпва след изтичане на обективно подходящия с оглед на обстоятелствата срок, ако и в този срок длъжникът не е изпълнил. С оглед продължителния период от сключване на предварителния договор от 2010г. до датата на изявлението на ищцата следва да се приеме, че срокът от един месец, считано от датата на нотариалната покана до завеждане на исковата молба, е подходящ. Тъй като и в този срок длъжникът не е изпълнил посоченото задължение, към момента на предявяване на исковата молба е настъпил ефектът на разваляне на сключения договор. Доколкото посоченото неизпълнение на длъжника е достатъчно основание за разваляне на сключения договор, е безпредметно да се обсъждат останалите доводи на ищцата, обосноваващи възникването на потестативното ѝ право на разваляне.
Обстоятелството, че след сключване на предварителния договор ищцата е ползвала имота, е без значение за основателността на иска, тъй като той е основан на твърдения за неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли собствеността върху посочения в договора имот.
По изложените съображения настоящият състав намира, че сключеният предварителен договор е развален от ищцата, поради което на основание чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД ответникът дължи да върне получената по него цена на имота, възлизаща на 33 168 евро, ведно със законната лихва, считано от завеждане на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.
Поради това въззивното решение следва да бъде отменено, като бъде постановено решение, с което ответникът бъде осъден да заплати на ищцата сумата 33 168 евро, ведно със законната лихва, считано от 18.09.2018г. до окончателното изплащане на сумата.
С оглед изхода на спора на касаторката следва да бъдат присъдени направените в производството разноски за трите инстанции в размер общо на 11 919,48 лева, от които 4595,06 лева – разноски за първоинстанционното производство, 2797,42 лева – разноски за въззивното производство и 4527 лева – разноски за касационната инстанция.
Така мотивиран, Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, на основание чл.293, ал.1 във връзка с ал.2 ГПК
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 84 от 24.07.2019г. по в.т.д. № 167/2019г. на Бургаски апелативен съд, Търговско отделение, вместо което ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА „ЕС ПИ ВИ – Сарафово” ЕООД, ЕИК[ЕИК], [населено място], [жк], [улица] да заплати на Н. Н. Начкебия, съд. адрес: [населено място], [улица], ет.2 сумата 33 168 евро /тридесет и три хиляди сто шестдесет и осем евро/ - заплатена цена по развален предварителен договор от 01.04.2010г., сключен между Н. Н. Начкебия и „Ей Ем Джи” ООД, на основание чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД, ведно със законната лихва, считано от 18.09.2018г. до окончателното изплащане на сумата, както и сумата 11 919,48 лева /единадесет хиляди деветстотин и деветнадесет лева и четиридесет и осем стотинки/ - разноски за трите инстанции, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: |