5 Р Е Ш Е Н И Е N 227 София 30.12.2014 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение в съдебно заседание на двадесет и четвърти септември две хиляди и четиринадесета година в състав ПРЕДСЕДАТЕЛ: БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА ЧЛЕНОВЕ: ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА ВЛАДИМИР ЙОРДАНОВ при участието на секретаря Анета Иванова като разгледа докладваното от съдията Бранислава Павлова гражданско дело N 3548/ 2014 г. по описа на Първо гражданско отделение, за да се произнесе съобрази: Производството е по чл. 290 и сл. ГПК. С определение № 466 от 16.07.2014г., постановено в производство по чл.288 ГПК, е допусната за разглеждане по същество касационната жалба на [фирма] [населено място] , подадена срещу въззивното решение на Русенския окръжен съд №33 от 10.03.2014г. по гр.д. № 25/2014г. Ответникът изразява становище, че касационната жалба е неоснователна. Върховният касационен съд, първо гражданско отделение като обсъди доводите на страните по правния въпрос, по който е допуснато касационното обжалване и по въведените в касационната жалба основания по чл.281 ГПК, намира следното: Русенският окръжен съд е потвърдил решението на Русенския районен съд № 2029 от 03.12.2013г. по гр.д.№ 4088/2013г., с което е отхвърлен иска, предявен от [фирма] [населено място] срещу [фирма] [населено място] за установяване, че ищецът е собственик на дворно място, заснето като Поземлен имот № 064005 с предназначение стопански двор с площ от 7471 кв.м., VІ , попадащ в землището на [населено място], Р. област м.“Баба В.“ при граници: имот № 064005, имот № 000323, имот № 064002, имот № 064003, имот 000248 и имот 104011 и за осъждане на дружеството да предаде владението на имота. Касационното обжалване е допуснато на основание чл.280 ал.1 т.1 ГПК поради констатирано противоречие между обжалваното решение и задължителната практика на ВКС по чл.290 ГПК по правния въпрос длъжен ли е съдът да приложи правилата на тълкуването, за да достигне до действителната воля на страните при изрично позоваване, че в конкретния договор има неясни уговорки. Съгласно практиката на ВКС по чл.290 ГПК – решение № 105 от 30.06.2011г. по гр.д.№ 944/2010г. на ВКС, ІІ т.о., решение № 89 от 10.07.2009г. по т.д.№ 523/2008г. на ВКС, ІІ т.о., която се споделя от настоящия състав, когато е налице неяснота на уговорките в договор, съдът следва да издири действителната обща воля на страните въз основа на въведените в чл.20 ЗЗД критерии . Когато страната по делото се позовава на неяснота на договора, съдът следва да отговори на направените доводи като изложи съображенията, поради които не възприема предлаганото тълкуване. По настоящото дело е предявен осъдителен иск с правно основание чл.108 ЗС за предаване владението на дворно място /без сградите/ , представляващо поземлен имот 064004 /стопански двор/ с площ от 7471 кв.м., в землището на [населено място], област Р. м.“Баба В.. Твърденията на ищеца са, че е закупил имота от [фирма] с нот.акт № 185 от 07.07.2009г. като правата му са противопоставими на ответника [фирма] , защото договорът за ипотека обхваща само земята, без сградите. Ответникът [фирма] е възразил, че имотът е закупен след вписването на договорна ипотека и договорът за продажба му е непротивопоставим, след като длъжникът се е разпоредил след вписването на ипотеката, а той е купил имота от публичната продан. При тези становища и възражения на страните, от значение за разрешаване на спора за собствеността на имота е въпросът дали ипотеката е учредена и върху дворното място, или само върху сградите, след като длъжникът се е разпоредил след вписването на ипотеката. В нотариалния акт № 140 от 25.07.2003г. е записано, че [фирма] е сключил договор за кредит с Първа инвестиционна банка” АД в размер на 350 000лв. За обезпечение на банковия кредит в полза на кредитора е учредена ипотека върху недвижими имоти, собственост на дружеството в [населено място], [улица] , както и на....Б/ /стр.3 от нотариалния акт/ хангар, представляващ масивна сграда от 817 кв.м., състоящ се от десет клетки, която се намира в стопанския двор на [населено място] масив 64 парцел 4; В/ склад и столова, представляващи масивна сграда със застроена площ от 406 кв.м., състояща се от шест обособени помещения , всяко с отделен вход, изградена кухня, столова в северната част на сградата, с отделен вход от изток, построени в собствен имот пл.№ 064004 по плана за земеразделяне на [населено място]. При това съдържание на договора и начинът на описание на имотите, въззивният съд неправилно е приел, че договорът е ясен и прочитът му не оставя съмнение за дадено съгласие на длъжника ипотеката да бъде учредена и върху земята – имот пл.№ 064004 по плана за земеразделяне на [населено място] с площ от 7 471 дка. В договора не е записано изрично, че се учредява ипотека и върху дворното място. Изразът „сгради и земя находящи се в [населено място], [община], Област Р.” не следва да се тълкува буквално, защото в нотариалния акт изрично са изброени сградите, върху които се учредява ипотеката, а описанието на урегулирания поземлен посочва тяхното местонахождение , необходимо за индивидуализацията им. Тъй като е допустимо притежаването на сграда, отделно от земята по силата на учредено право на строеж или разпореждане на собственика, в договора, с който се учредява ипотека върху част от сградите в едно дворно място, не може да се подразбира воля за прехвърляне на дворното място, тя трябва да бъде изразена изрично. Публичната продан е вид продажба, затова купувачът може да придобие права само ако длъжникът е собственик на имота към момента на извършване на проданта. Тъй като в случая ипотека върху дворното място не е учредена, ищецът като собственик би могъл да защити правото си с ревандикационен иск срещу купувача от публичната продан, която му е непротивопоставима след като е придобил имота преди това. Независимо от обратното разбиране на въззивния съд, решението не подлежи на отмяна поради следното: В дворното място имот 064004 по плана за земеразделяне на [населено място], съществуват няколко сгради като тези, придобити от публичната продан от ответника [фирма] са суперфициарна собственост. Суперфициарят има право съгласно чл. 64 ЗС да ползва мястото доколкото това е необходимо за ползването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото е постановено друго. Следователно собственикът на дворното място не може да иска предаване на владението на целия имот, той е длъжен да се съобразява и да търпи ограниченията върху своя имот, произтичащи от суперфициарната собственост. В исковата молба по настоящото дело липсват твърдения, че поземленият имот се ползва извън позволеното от закона – чл.64 ЗС, поради което решението, с което искът е отхвърлен е правилно като краен резултат и следва да бъде оставено в сила. Воден от горното Върховният касационен съд, първо гражданско отделение Р Е Ш И : ОСТАВЯ В СИЛА въззивното решение на Русенския окръжен съд № 33 от 10.03.2014г. по гр.д.№ 25/2014г. Решението не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: