РЕШЕНИЕ № 93 София, 06. април 2012 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение в публично заседание на двадесет и втори февруари две хиляди и дванадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: Борислав Белазелков ЧЛЕНОВЕ: Марио Първанов Борис Илиев при участието на секретаря Р. Пенкова като разгледа докладваното от съдията Б. Белазелков гр.д. № 1548 по описа за 2010 година, за да се произнесе, взе пред вид следното: Производство по чл. 290 ГПК. Допуснато е касационното обжалване на решението на Варненския окръжен съд от 14.06.2010 г. по гр.д. № 520/2010, с което е отменено решението на Варненския районен съд от 26.06.2009 г. по гр.д. № 718/2008, като е уважен предявеният иск за прогласяване нищожността на сделка поради невъзможен предмет по чл. 26, ал. 2 ЗЗД. Обжалването е допуснато поради значението на материалноправния въпрос за правното значение на възможността за обособяване на реална част от сграда за валидността на разпоредителната сделка с тази част и на момента на одобряването на инвестиционен проект за преустройството. По поставения въпрос, Върховният касационен съд намира, че противоречат на закона само договорите, чието основание (причина, кауза) противоречат на закона, както и тези, които имат забранен от закона предмет. Нарушаването на закона при сключването на договори може да има само тези правни последици, които законът посочва изрично или мълчаливо. Законът изрично посочва кои нарушения при сключването на договора го опорочават до недействителност в някоя от проявните й форми – нищожност, унищожаемост, относителна или висяща недействителност. Законът може да посочва и други правни последици – отменяване, разваляне или прекратяване по друг начин на договора, но когато правната последица на нарушаването на закона не е посочена изрично, тя е отговорност за вреди. Във връзка с предмета на договора са възможни два случая на нищожност, които се изключват взаимно – нищожност поради противоречие на закона по чл. 26, ал. 1 ЗЗД и нищожност поради невъзможен предмет по чл. 26, ал. 2 ЗЗД. При нищожността поради противоречие със закона предметът на договора е напълно възможен, той може да съществува реално, но законът изрично забранява разпореждането с този предмет чрез договор (напр. имот публична държавна собственост), което не изключва непременно разпореждането с този предмет по друг начин. Предметът на договора може и да не съществува, а да е възможен (напр. неоткрито наследство), но договорите върху този предмет са изрично забранени. Нищожност поради невъзможен предмет на договора е налице не когато предметът на договора липсва (не съществува). Договорите върху бъдещ предмет обвързват валидно страните (напр. отделен обект в сграда, която ще бъде построена или земеделска земя, която се очаква да бъде възстановена). Нищожни са договорите, чийто предмет още при сключването им е невъзможно да възникне. Ако при сключването на договора възникването на неговия предмет е било възможно, договорът обвързва валидно страните и едва ако в последствие предметът на договора стане невъзможен, тогава валидният договор се разваля по право или подлежи на разваляне, когато невъзможността е по причина за която длъжникът отговаря. Когато предмет на договора е реална част от неподеляема сграда или урегулиран поземлен имот, този предмет не съществува реално, но е възможен и не е забранен от закона. Този предмет ще възникне, когато бъде извършено преустройство въз основа на одобрен инвестиционен проект за реално обособяване на частта, предмет на договора в самостоятелен обект или за присъединяването й към съседен отделен обект в сградата, съответно одобряването на ПУП за обособяване на реалната част в отделен У. или присъединяването й към съседен У.. Ако при сключването на договора това е било възможно, договорът е валиден, но ако в последствие поради изменение на правилата и нормите за териториално и селищно устройство това стане невъзможно, валидният договор ще бъде развален по право. Бъде ли одобрен инвестиционен проект за съответното преустройство или съответния ПУП, не може да се поставя въпросът бил ли е възможен предметът на договора при сключването му. Трябва да се прави разлика между обвързващата сила на договора за прехвърляне на собственост върху бъдеща вещ и неговия вещноправен прехвърлителен ефект. При сключването му договорът обвързва валидно страните, ако възникването на вещта е възможно. Сключеният валиден договор поражда вещноправния си прехвърлителен ефект по-късно, когато вещта възникне. Ако в последствие възникването на вещта стане невъзможно, валидният договор подлежи на разваляне (по право или с едностранно изявление). Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, я намира основателна поради следните съображения: За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че сделката е извършена в противоречие със закона, тъй като към момента на извършването й няма одобрен инвестиционен проект за преустройството по обособяването на продаваната реална част като отделен обект в сграда. Строителното разрешение е издадено по-късно, поради което сделката е нищожна. Правилно въззивният съд е приел, че е предявен иск за прогласяване нищожността на договор за продажба на две помещения, съставляващи реална част от сграда, но в нарушение на материалния закон е приел, че се претендира сключеният договор да е нищожен поради противоречие на закона. В исковата молба не се твърди прехвърлянето с договор на собственост срещу парична сума да противоречи на закона нито да е забранено разпореждането с договор с реални части от сгради. Ищецът не е длъжен да сочи правна квалификация на предявения иск, а ако е посочил някаква правна квалификация, съдът не е обвързан от нея, а е длъжен сам да определи вярната правна квалификация според основанието и петитума на исковата молба. Също правилно съдът е приел, че към момента на изповядане на договора 03.02.2002 г. помещенията, предмет на договора са представлявали преддверие и складово помещение под източната външна стълба, които в последствие въз основа на одобрени проекти и разрешение за строеж № 53/14.02.2003 са преустроени в магазин за хранителни стоки. Преустройството е извършено и обектът е въведен в експлоатация с разрешение за ползване № 57/21.03.2003 г. В нарушение на материалния закон обаче въззивният съд е приел, че така сключеният договор противоречи на закона. Правното основание на предявения иск е за нищожност на договора поради невъзможен предмет. Видно от изложеното обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния закон, поради което следва да бъде отменено, а делото – решено от касационната инстанция съгласно чл. 293, ал. 2 ГПК. По делото е установено, че на 03.02.2002 г. ищците са продали на помещенията, предмет на договора са представлявали преддверие и складово помещение под източната външна стълба, които в последствие въз основа на одобрени проекти и разрешение за строеж № 53/14.02.2003 са преустроени в магазин за хранителни стоки. Преустройството е извършено и обектът е въведен в експлоатация с разрешение за ползване № 57/21.03.2003 г. Видно от изложеното предмет на сключения договор е реална част от сграда, която е възможно да бъде обособена чрез преустройство в магазин. Обстоятелството че предметът на сделката е бил възможен се установява от извършването на преустройството по надлежния ред след изповядането на сделката. Собственикът на сграда може да обособи чрез преустройство реална част от нея, след което да продаде така обособения отделен обект, но той може също да продаде с договор реално обособимата част от сграда и да остави на купувача да одобри инвестиционен проект и извърши преустройството. Оспорваният договор е валиден, поради което предявеният иск следва да бъде отхвърлен с присъждане на разноските по делото. Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение РЕШИ: ОТМЕНЯ решението на Варненския окръжен съд от 14.06.2010 г. по гр.д. № 520/2010. ОТХВЪРЛЯ иска, предявен от С. К. К. и Х. В. Н. срещу В. Х. Ц., Б. Ц. И. и С. Ц. Ц. за прогласяване нищожността на договора, сключен с н. а. № ** том * рег. № **** н.д. № **/**** на нотариус Ж. К. с районна на действие Варненски районен съд за продажба на описания в същия нотариален акт недвижим имот, поради невъзможен предмет на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД ОСЪЖДА С. К. К. и Х. В. Н. да заплатят на В. Х. Ц., Б. Ц. И. и С. Ц. Ц. сумата 2.870,00 лева разноски за всички инстанции. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.