Ключови фрази
Установителен иск Чл. 124, ал. 1 ГПК * етажна собственост * общи части * самостоятелен обект


Р Е Ш Е Н И Е

№40

С., 25.03.2016 год.


В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А


Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в публично съдебно заседание на осми март през две хиляди и шестнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИР ВЛАХОВ
ЧЛЕНОВЕ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА
ВЕСЕЛКА МАРЕВА

при секретаря Зоя Якимова, като изслуша докладваното от съдия К. М. гр.д. № 4994 по описа за 2015 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 – чл.293 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Й. А. Г., К. В. Б., Д. Г. М., И. И. Ч., А. С. Н., И. Р., А. С. Ч.-К., О. И. Д., В. Ф. Д., К. В. М., С. П., А. П., А. П., Л. П. и С. К. Г. против решение № 1206 от 18.06.2015 г., постановено по гр.д. № 1329 по описа за 2015 г. на Окръжен съд-Варна, с което е потвърдено решение № 1200 от 11.03.2015 г. по гр.д. № 2560/2013 г. на Районен съд-Варна за отхвърляне на предявения от Й. А. Г., К. В. Б., Н. В. Б.,, Д. Г. М., И. И. Ч., А. С. Н., И. Р., А. С. Ч.-К., О. И. Д., В. Ф. Д., К. В. М., С. П., А. П., А. П., Л. П. и С. К. Г. против Е. Ч. Я. иск за признаване за установено, че ответницата не е собственик на помещение – Охрана, с идентификатор 10135.2575.1278.1.73, находящо се в приземния етаж, със застроена площ от 10.91 кв.м., състоящо се от стая и тоалетна, в жилищна сграда в [населено място],[жк], [улица].
В касационната жалба са наведени доводи за недопустимост на въззивното решение, евентуално за неправилно приложение на материалния закон.
В писмения си отговор, подаден по реда и в срока на чл.287, ал.1 ГПК, Е. Ч. Я. счита, че атакуваното решение е правилно. Претендира възстановяване на направените разноски.
С определение № 447 от 4.12.2015 г., постановено по настоящото дело, е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК по въпроса: по какви критерии следва да се прецени дали обект, заснет като самостоятелен в кадастралната карта, съставлява обща част в сграда в режим на етажна собственост.
Въпросът, обусловил допускане на касационно обжалване e относим по настоящото дело, по което ищците, етажни собственици в сградата в режим на етажна собственост в [населено място],[жк], [улица] са основали иска на твърдението, че процесното помещение – Охрана, е обща част, поради което ответницата не е могла да придобие собствеността му въз основа на сключения от нея договор за покупко-продажба. Ответницата поддържа, че помещението е самостоятелен обект, който не е обща част.
В. съд е приел за установени следните факти: ищците са собственици на самостоятелни обекти и съответните идеални части от сградата. С нот.акт № 98, том 2, рег. № 2265, дело № 270/2005г. [фирма] е признато за собственик на жилищната сграда изцяло завършена до ниво груб строеж, в това число на процесния обект Охрана с площ от 10,91 кв.м. Сградата е построена въз основа на издадено разрешение за строеж № 540/10.11.2004 г. /л.244/ на името на [фирма] и за същата е издаден Акт 15 за установяване годността за приемане на строежа от 24.07.2006 г. Състои се от 70 апартамента, ресторант, снек бар, 2 броя магазини за хранителни стоки и стоки за бита, пералня, 17 гаража и 53 закрити паркоместа, открит паркинг и е въведена в експлоатация, видно от удостоверение № 148/16.08.2006 г. Процесният обект, ведно с 3.66 % ид.ч. от общите части е продаден с нот.акт № 8, том 6, рег. № 10361, нот.дело № 912/2012 г. от [фирма] на ответника по иска. Според експертното заключение процесното помещение Охрана е включено като самостоятелно в ценообразуването на сградата; същото не е било посочено в разрешението за строеж и при оглед на място се констатира, че е функционално свързано с паркинга на жилищния комплекс и в него се намират таблата за комуникации /М Тел, В., охранителни системи/ за цялата сграда, както и камери за видеонаблюдение на сградата и паркинга, като е предвидено жилищният комплекс, който се състои от пет входа да има контролиран достъп; в площообразуването обектът „Охрана“ е посочен като самостоятелен обект и не е включен в стойността на общите части на сградата. Гласните доказателства – показанията на свидетеля В., портиер в комплекса – установяват, че помещението се ползва от него и колегите му като работно място и в него са разположени прекъсвачи за всички обекти в комплекса и за асансьорите, уредбите на „БТК“ и „М С.“, а също домофонните уредби и системите за видеонаблюдение.
При горните факти съдът е приел, че ответницата е установила придобиването на собствеността върху процесното помещение въз основа на договор за покупко-продажба. Липсва доказателства договорът да е нищожен и не са налице пречки за придобиване на собствеността по отношение на самостоятелния обект на възмездно основание, като процесното помещение не е обща част в ЕС. Счетено е, че от значение за определяне статута на процесното помещение "охрана" като самостоятелен обект на правото на собственост или като обща част по см.на чл.38 ЗС е предназначението, което то е имало към момента на възникване на етажната собственост (решение № 211/13.09.2011 г. по гр.д.№ 1940/09 г. І г.о. ВКС), ето защо е възможно преди възникването на етажната собственост и докато сградата е била индивидуална собственост на [фирма] той да е извършил разпореждане, за което не се изисква специална форма, с което е променил предназначението на помещението от такова, което да обслужва сградата, в обект - индивидуална собственост. Безспорно към датата на предявяване на исковите претенции и понастоящем сградата е в режим на етажна съсобственост, при която повече от 2 лица притежават самостоятелни обекти на собственост. Видно от събраните по делото доказателства обаче – разрешение за строеж, Акт 15 и въвеждане на сградата в експлоатация, цялата сграда е била построена и е станала собственост /нот.акт № 98/2005 г./ на [фирма]. Към този момент следователно не е съществувала етажна собственост, доколкото всички изградени самостоятелни обекти в сградата, включително и процесното „Охрана” са били собственост на 1 субект – [фирма]. Именно това е меродавния момент за преценка характера и естеството на процесното помещение. Няма как същото да е имало характер на обща част по предназначение към 2005 г. доколкото към този момент не е съществувала етажна собственост, в чийто контекст само е мислимо понятието обща част. В този смисъл решение Решение № 123 от 13.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4812/2007 г., IV г. о., ГК.
Изложени са съображения, че общите по предназначение части е възможно да не бъдат общи на всички етажни собственици, ако такова предназначение не им е било дадено или ако то би се отменило. Тъй като за учредяването на етажна собственост не е необходим специален акт, от значение е моментът, в който съответното предназначение е било придадено. Когато това е станало преди отделните самостоятелни обекти да са разпределени в изключителна собственост между различни съсобственици, т.е. преди възникването на етажната собственост, меродавно за приобретателите на тези обекти е предназначението, което е било придадено по волята на едноличния собственик на сградата. За процесния обект е прието, че той не е конструктивна обща част на сградата - обща по естеството си част. Счетено е за установено, че когато [фирма] е бил едноличен собственик на сградата, е било обособен самостоятелен обект охрана, който не е включен в окончателното ценоообразуване. Подобна промяна не е забранена от закона, тъй като се касае за обща по предназначение, а не по естеството си част /във втория случай законът не допуска възможност за промяна на статута/.
Направен е извод, че спорният обект не е принадлежност съгласно чл.98 ЗС към главната вещ - жилищата, и приобретателите по договорите за покупка на апартаменти не са придобили права върху него. Ищците, в качеството на етажни собственици, не се легитимират за собственици и на идеални части от закупения от ответницата обект и следователно не притежават права, които да бранят. Този извод не се променя от данните по делото, че обектът не отговаря частично на изискванията за жилище, след като при учредяването на етажната собственост е прието същото да не е принадлежност към жилищата на етажните собственици.
По основанието за допускане на касационно обжалване по въпроса: по какви критерии следва да се прецени дали обект, заснет като самостоятелен в кадастралната карта, съставлява обща част в сграда в режим на етажна собственост.
В практиката на ВКС е дадено тълкуване на нормата на чл.38 ЗС. Според Решение № 118/2.07.2014 г. по гр.д. № 6772/2013 г., І г.о. изброяването в първата част на чл.38, ал.1 ЗС е примерно, а не изчерпателно, а във втората част е дадена обща дефиниция, от която следва да се изхожда, когато се преценява коя вещ има характеристика на обща част на сградата. С Решение №280/18.03.2014 г. по гр.д. № 1718/2013 г., ВКС, І г.о. е дадено тълкуване, че общите по предназначение части е възможно да не бъдат общи на всички етажни собственици, ако такова предназначение не им е било дадено или ако то би се отменил и тъй като за учредяването на етажна собственост не е необходим специален акт, от значение е моментът, в който съответното предназначение е било придадено, като когато това е станало преди отделните самостоятелни обекти да са разпределени в изключителна собственост между различни съсобственици, т. е. преди възникването на етажната собственост, меродавно за приобретателите на тези обекти е предназначението, което е било придадено по волята на едноличния собственик на сградата. Според Решение № 154/26.10.2015 г. по гр.д. № 1425/2015 г., I г.о. когато етажната собственост е възникнала в резултат на продажби на жилища от държавата по реда на Н. (отм.) и възникне спор дали отделни помещения, обособени в подпокривното пространство на сградата чрез преустройство, са общи части по смисъла на чл. 38 ЗС, за решаването на спора може да има значение механизмът, по който е определена цената на жилището, като доказаният положителен факт – в процеса на определяне на цената на жилището обособеното помещение е оценено като обща част на сградата - или установеният отрицателен – в същия процес помещението не е оценено като обща част на сградата – не провежда пълното доказване по релелевантния факт, нито го опровергава, а има само косвено (доказателствено) значение, а релевантният факт следва пряко от диспозицията на чл. 38 ЗС (приложимата материално правна норма) и е различен - предназначението, което държавата като единствен собственик на сградата е придала на обособеното помещение към момента на възникване на етажната собственост. Със същото решение е дадено и тълкуване, че до възникването на етажна собственост чрез продажби на жилища по Н. (отм) държавата като единствен собственик е свободна да извърши всяко преустройство, което не е забранено от закона, и да определи предназначението на всеки обект, включително на обособен чрез преустройство в подпокривното пространство на сградата.
Това тълкуване, изведено в практиката на ВКС, е приложимо и при отговора на поставения по настоящото дело въпрос. При определяне дали даден елемент от сграда в режим на етажна собственост е със статут на обща част или не е и може да се притежава в индивидуална собственост, следва да се има предвид неговото предназначение да служи за задоволяване на общи нужди на етажните собственици с оглед строителните книжа или след извършено преустройство от собственика /съсобствениците/ на сградата. Меродавният момент към който се преценява статутът е момента на възникване на етажната собственост. Обстоятелството дали елемент от сградата съставлява самостоятелен обект и е заснет като такъв в кадастралната карта е без правно значение при преценка статута му на обща част, тъй като и самостоятелни обекти – например изрично посоченото в нормата на чл.38, ал.1 ЗС портиерско жилище – могат да бъдат общи по предназначение части, щом са предназначени да обслужват общи нужди на етажните собственици.
По основателността на касационната жалба:
Неоснователен е доводът на касаторите, че въззивното решение е процесуално недопустимо, тъй като спорът дали едно помещение е обща част следва да бъде разрешен еднакво спрямо всички етажни собсвеници и те са задължителни необходими другари. Настоящият състав приема, че при такъв спор другарството на етажните собственици е факултативно необходимо, поради което съвместната им процесуална легитимация не е предпоставка за допустимост на предявения иск, а съответно постановените по делото решения са процесуално допустими.
Основателен е доводът на касаторите за неправилно приложение на материалния закон. С оглед отговора на въпроса, обусловил допускане на касационно обжалване следва, че в нарушение на материалния закон е изводът на въззивния съд, че докато сградата е била индивидуална собственост на [фирма] дружеството е извършило разпореждане, за което не се изисква специална форма, с което е променило предназначението на помещението от такова, което да обслужва сградата, в обект - индивидуална собственост, като е обособило обект охрана, който не е включен в окончателното ценоообразуване, поради което спорният обект не е принадлежност съгласно чл.98 ЗС към главната вещ - жилищата, и приобретателите по договорите за покупка на апартаменти не са придобили права върху него. От представените по делото писмени доказателства и съдебно-техническата експертиза от 13.01.2015 г. е установено, че по архитектурен проект процесният обект е предвиден за общо ползване във връзка с предвидените по проекта /по който е реализирано и прието строителството/ гаражи за живущите, разположени в полуподземен етаж с непосредствен достъп до жилищните етажи и охраняем паркинг за персонала и гостите на комплекса, за който е предвиден контролиран достъп. Следователно към момента на реализирането на строителството процесното помещение е било предвидено като обща по предназначението си част и съответно релевантно за изхода на спора е дали това предназначение е било променено от едноличния собственик на сградата преди възникване на етажната собственост. Неправилен е изводът на съда, че промяната на предназначението може да стане само по волята на собственика, за което не се изисква специална форма. Промяната на предназначението на самостоятелен обект, предвиден като обща част, може да стане с предприемането на юридически действия по промяната на предназначението или с преустройство на обекта, с което му се придава друга функция, а не такава да обслужва нуждите на всички или в хипотезата на чл.38, ал.2 ЗС - на част от етажните собственици.
В случая от показанията на свидетеля Х. Д. В. е видно, че в процесния обект са монтирани инсталации, които обслужват всички обекти в сградата – асансьорните прекъсвачи, връзките за цялото външно осветление, табла, обслужващи захранването с интренет и мобилни оператори, на БТК и на М., домофонната система, виденаблюдението, механизма за управление на централната портална врата, ел.захранването на филтъра и помпите на басейна в двора, контрола на помпата на шахтата за отпадни води, като помещението се ползва от наети от етажната собственост портиери, в чиито задължения влиза и осъществяването на контролирания достъп и следене за повреди, аварии или бедствия /напр.наводнение или пожар/. Част от тези инсталации са монтирани в помещението при осъществяване строителството на сградата, тъй като са част от инсталациите на самата сграда или обекти в нея – асансьорните прекъсвачи, връзките за външното осветление, механизма за управление на централната портална врата, ел.захранването на филтъра и помпите на басейна в двора и контрола на помпата на шахтата за отпадни води. Обстоятелството дали по проектите е било предвидено монтирането им в това помещение е неотносимо при преценка дали собственикът на сградата е променил след осъществяване на строителството предназначението на процесния обект. Следователно след реализиране на строителството и преди възникване на етажната собственост собственикът на сградата не е извършил фактически действия, чрез които да придаде на процесния обект друга функция и към момента на възникване на етажната собственост /юни 2008 г. според нотариалните актове на ищците, представени по делото/ помещението „Охрана“ функционално е било предназначено да задоволява нужди на всички етажни собственици.
При определяне статута на част от сграда като обща част е релевантно съгласно чл.38 ЗС единствено предназначението на съответната част към момента на възникване на етажната собственост. Н. е дали се касае до самостоятелен обект, заснет като такъв в кадастралната карта и дали стойността му е включена в ценообразуването на общите части, поради което неотносими към изхода на спора са доводите на ответника Е. Я., че процесното помещение е проектирано и изпълнено като самостоятелен обект и не е включено в общите части. С придобиването на самостоятелния си обект всеки етажен собственик придобива и съответната идеална част от общите части, включително и от самостоятелните обекти, които са обща по предназначението си част. След възникване на етажната собственост предназначението на такава обща част може да бъде променено и същата да се придобие в индивидуална собственост само по общо съгласие на всички етажни собственици.
Неоснователен е доводът на ответникът Е. Я., че е недопустимо без участието на праводателя й [фирма] да се оспорва неговата собственост или нотариалния акт, който я легитимира, както и че след като не е оспорен по реда на чл.193 ГПК нотариалният акт, обективиращ договора за покупко-продажба, то тя се легитимира като собственик. Спорът за собственост се разрешава между страните, които претендират, че притежават взаимно изключващи се права върху един и същи обект. При производно придобивно основание в предмета на доказване се включва и установяване притежание на правото на собственост у праводателя на съответната страна, без да е необходимо оспорване по реда на чл.193 ГПК на легитимиращите това право документи или участие в процеса на праводателя, което зависи изцяло от волята на страните /на ищеца при наличие на правен интерес да предяви иска и спрямо праводателя или на ответника – да го привлече като трето-лице помагач/.
Сключвайки договора за покупко-продажба от 13.12.2012 г. за процесния обект „охрана“, [фирма] се е разпоредило с обща по предназначението си част в сграда в режим на етажна собственост, поради което не е настъпил вещно-прехвърлителния ефект на договора, купувачът Е. Ч. Я. не се легитимира като собственик и предявения отрицателен установителен иск е основателен.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 1206 от 18.06.2015 г., постановено по гр.д. № 1329 по описа за 2015 г. на Окръжен съд-Варна и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, на основание чл.124, ал.1 ГПК, по отношение на Й. А. Г., ЕГН [ЕГН], [населено място], кв.В., [улица], вх.7, ет.4, ап.65, лично и като правоприемник по реда на чл.227 ГПК на починалата в хода на процеса ищца К. А. Г., ЕГН [ЕГН]; К. В. Б., ЕГН [ЕГН], [населено място], кв.В., [улица], вх.7, ет.4, ап.66; Д. Г. М., [дата на раждане] в Русия, с адрес: [населено място], кв.В., [улица], вх.8, ет.4, ап.67; И. И. Ч., ЕГН [ЕГН], [населено място], кв.В., [улица], вх.8, ет.2, ап.32; А. С. Н., ЕГН [ЕГН], [населено място], кв.В., [улица], вх.6, ет.2, ап.29; Н. Р., гражданка на САЩ, [дата на раждане] , с адрес: [населено място], кв.В., [улица], вх.4, ет.2, ап.24; А. С. Ч.-К., ЕГН [ЕГН], [населено място], кв.В., [улица], вх.8, ет.1, ап.15; О. И. Д., гражданка на Руската федерация, [дата на раждане] , с адрес: [населено място], кв.В., [улица], вх.7, ет.1, ап.13; В. Ф. Д., гражданин на Руската федерация, [дата на раждане] , с адрес: [населено място], кв.В., [улица], вх.7, ет.1, ап.13; К. В. М., гражданка на Руската федерация, родена на 5.12.1966 г., с адрес: [населено място], кв.В., [улица], вх.6, ет.1, ап.12; С. П., гражданка на Република М., [дата на раждане] , с адрес: [населено място], кв.В., [улица], вх.2, ет.1, ап.3; А. П., гражданин на Република М., адрес: [населено място], кв.В., [улица], вх.2, ет.1, ап.3; А. П., гражданка на Република М., с адрес: [населено място], кв.В., [улица], вх.2, ет.1, ап.3; Л. П., гражданка на Република М., с адрес: [населено място], кв.В., [улица], вх.2, ет.1, ап.3 и С. К. Г., ЕГН [ЕГН], [населено място], кв.В., [улица], вх.2, ет.2, ап.20, че Е. Ч. Я., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица][жилищен адрес] НЕ Е СОБСТВЕНИК на недвижим имот: помещение-Охрана, с идентификатор № 10135.2575.1278.1.73, с предназначение: друг вид самостоятелен обект в сграда, със застроена площ от 10.91 кв.м., състоящ се от стая и тоалетна, находящ се в приземния етаж в жилищна сграда в [населено място],[жк], [улица], разположена в поземлен имот с идентификатор 10135.2575.1278.
ОСЪЖДА Е. Ч. Я., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица][жилищен адрес] ДА ЗАПЛАТИ на Й. А. Г., ЕГН [ЕГН], [населено място], кв.В., [улица], вх.7, ет.4, ап.65, лично и като правоприемник по реда на чл.227 ГПК на починалата в хода на процеса ищца К. А. Г., ЕГН [ЕГН]; К. В. Б., ЕГН [ЕГН], [населено място], кв.В., [улица], вх.7, ет.4, ап.66; Д. Г. М., [дата на раждане] в Русия, с адрес: [населено място], кв.В., [улица], вх.8, ет.4, ап.67; И. И. Ч., ЕГН [ЕГН], [населено място], кв.В., [улица], вх.8, ет.2, ап.32; А. С. Н., ЕГН [ЕГН], [населено място], кв.В., [улица], вх.6, ет.2, ап.29; Н. Р., гражданка на САЩ, [дата на раждане] , с адрес: [населено място], кв.В., [улица], вх.4, ет.2, ап.24; А. С. Ч.-К., ЕГН [ЕГН], [населено място], кв.В., [улица], вх.8, ет.1, ап.15; О. И. Д., гражданка на Руската федерация, [дата на раждане] , с адрес: [населено място], кв.В., [улица], вх.7, ет.1, ап.13; В. Ф. Д., гражданин на Руската федерация, [дата на раждане] , с адрес: [населено място], кв.В., [улица], вх.7, ет.1, ап.13; К. В. М., гражданка на Руската федерация, родена на 5.12.1966 г., с адрес: [населено място], кв.В., [улица], вх.6, ет.1, ап.12; С. П., гражданка на Република М., [дата на раждане] , с адрес: [населено място], кв.В., [улица], вх.2, ет.1, ап.3; А. П., гражданин на Република М., адрес: [населено място], кв.В., [улица], вх.2, ет.1, ап.3; А. П., гражданка на Република М., с адрес: [населено място], кв.В., [улица], вх.2, ет.1, ап.3; Л. П., гражданка на Република М., с адрес: [населено място], кв.В., [улица], вх.2, ет.1, ап.3 и С. К. Г., ЕГН [ЕГН], [населено място], кв.В., [улица], вх.2, ет.2, ап.20 направените в съдебното производство разноски в размер на 2961.52 лв.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: