15
Р Е Ш Е Н И Е
№ 138
гр. София, 31.07.2018 г..
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховен касационен съд, четвърто гражданско отделение в съдебно заседание на 04 юни през две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТОИЛ СОТИРОВ ЧЛЕНОВЕ: ВАСИЛКА ИЛИЕВА
ЗОЯ АТАНАСОВА
при секретаря Ани Давидова, като разгледа докладваното от съдия З.Атанасова гр.дело № 2861 по описа за 2017 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е по реда на чл. 290 от ГПК.
Образувано е по подадена касационна жалба от ищеца [фирма] [населено място], чрез адв.Б. К. срещу решение № 67/21.04.2017 г., постановено по гр.дело № 70/2017 г. на Пловдивския апелативен съд, с което е отменено изцяло решение № 571/08.12.2016 г. по гр.дело № 15/2016 г. на Смолянския окръжен съд и вместо него е отхвърлен предявения от жалбоподателя иск с правно основание чл.19,ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 09.12.2013 г., сключен между [фирма] [населено място] и [фирма] П..
Поддържаните основания за неправилност на решението по чл.281,т.3 ГПК са нарушение на материалния закон и необоснованост. Според жалбоподателя неправилни са изводите на въззивния съд, че не е налице пълна индивидуализация на продаваемия имот, при положение, че в описанието на предварителния договор не са посочени граници на обекта „ски-гардероб”, както и извода за липса на точна индивидуализация на местоположението на процесния обект, тъй като в предварителния договор било посочено, че същият се намира на кота -2.60, а в Удостоверението по чл.181 ЗУТ и в заключението на в.л.К. ски-гардеробът се намира на кота -2.45. Според жалбоподателя и в представената по делото схема на самостоятелен обект в сграда на С. [населено място] изрично е посочено, че самостоятелен обект в сграда с идентификатор69345.6.1147.1.1 не граничи на същия етаж, под и над него с никой друг самостоятелен обект в сграда, че според заключението на вещото лице Р.К. по приетата по делото СТЕ е налице идентичност между описания в предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 09.12.2013 г. и имота, съгласно одобрения на 10.07.2015 г. проект по чл.202 ЗУТ. Сочи, че идентичността произтича от местонахождението на описания имот в трите документа самостоятелно обособен обект в сграда, площта му, като разликите в котите и площта са в рамките на допустимото. Жалбоподателят поддържа, че в противоречие със закона въззивният съд приема, че предмета на договора е неопределяем. Поддържа, че в предварителния договор е посочен идентификаторът на поземления имот по влезлите в сила КККР на [населено място], общ.С., в който се намира застроения имот, като в описанието му се съдържат достатъчно индивидуализиращи белези, отличаващи обектът”ски-гардероб” от всички други обекти в имота. Това описание в предварителния договор е поради обстоятелството, че сградата е била незаконна и е узаконена в края на м.ноември 2014 г., поради което е невъзможно както самата сграда”Хотел, снек-бар и ски гардероб „М.” така и ски –гардеробът да бъдат обекти на кадастъра. Поддържа, че не може да се приеме, че е налице грешка в предмета като основание за нищожност или за разваляне на сключения предварителен договор. Според жалбоподателя незаконосъобразни са изводите на въззивния съд, че след като съществени условия на окончателния договор са и застроената площ, конструктивните параметри и пр. то и тези съществени условия са посочени невярно в процесния предварителен договор.
В жалбата се поддържа относно разликата в площта на процесния имот, че с оглед доказаната идентичност на същия имот не може да се приеме, че липсва идентичност в предмета на договора, като основание за неговата нищожност, поради невъзможен предмет. Позовава се на практика на ВКС, обективирана в т.решение №3/2014 г. по т.дело № 3/2014 г. на ОСГТК. Обосновани са доводи за незаконосъобразност на извода на въззивния съд за основателност на възражението в писмения отговор на исковата молба, че предварителния договор е нищожен и поради липса на съгласие относно цената на имота. Поддържа се също, че е неправилен извода на въззивния съд за нищожност на предварителния договор, тъй като липсвало решение на Общото събрание на [фирма] за продажба на процесния имот. В тази насока жалбоподателят се позовава на т.решение № 3/15.11.2013 г. по т.дело № 3/2013 г. на ОСГТК на ВКС. Искането е за отмяна на обжалваното решение и постановяване на друго, с което предявеният иск се уважи.
Ответникът по касационната жалба [фирма], чрез адв. Кр.М. в писмен отговор мотивира становище за неоснователност на касационната жалба. Поддържа, че изводите на въззивния съд за липса на конкретизирано в достатъчно степен право, което по един ясен и недвусмислен начин да е отразен в съществените условия на договора и е недопустимо с устни уговорки това да бъде осъществено по-късно е правилен и съответства на всички събрани доказателства по делото. Сочи, че е категорично доказано, че предмета на договора е абсолютно неопределен и неясен. Според ответника по касационната жалба осъществената впоследствие процедура по ЗУТ не е в състояние да ликвидира тази неяснота и тази липса на конкретика. Поддържа, че е правилен извода на съда, че и други съществени условия в предварителния договор са неясни и неверни, че не е доказана идентичността на имота, че разликата в площта има не само определящо, но и изключително значение, че тя е значителна с оглед площта на самия обект – разликата е 13.62 кв.м. Поддържа се също, че в случая са неприложими разпоредбите на чл.210 и чл.211 ЗЗД, тъй като се касае за предварителен договор за продажба на недвижим имот. Сочи, че в случая не е налице и решение на общото събрание на съдружниците на продавача по предварителния договор, че т.решение № 3/15.11.2013 г. е неприложимо в случая. Искането е да се остави в сила въззивното решение на Пловдивския апелативен съд.
С определение № 243/16.03.2018 г., постановено по настоящото дело е допуснато касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.1 ГПК по правните въпроси: 1. длъжен ли е съдът да съобрази и отрази в решението си индивидуализацията на спорния имот по действащата кадастрална карта, ако със сключения договор за продажба тази индивидуализация не е пълна или актуална, 2. решението на Общото събрание на съдружниците на О. по чл.137,ал.1,т.7 ТЗ необходимо условие ли е за действителност на разпоредителна сделка с недвижим имот, собственост на дружеството, сключена от представляващия дружеството орган.
Върховният касационен съд като взе предвид доводите на страните и извърши проверка на обжалваното решение намира за установено следното:
Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 от ГПК от надлежна страна в процеса срещу въззивно решение, подлежащо на касационно обжалване и е процесуално допустима.
Въззивният съд се е произнесъл по предявен иск с пр.осн.чл.19,ал.3 ЗЗД.
За да отмени първоинстанционното решение, с което предявеният иск с правно основание чл.19,ал.3 ЗЗД е уважен и вместо това е отхвърлил този иск въззивият съд е приел, че във връзка с изискването за определяемост изцяло на предмета на предварителния договор първоинстанционният съд е изложил необосновани и неправилни мотиви. Посочил е, че не може да се приеме наличие на пълна индивидуализация на продаваемия имот, при положение, че в описанието на предварителния договор не са посочени граници на обекта „ски-гардероб“. Прието е, че такива, според представената схема № 15-46215/02.02.2016 г. на С. С. има и са посочени в скицата: съседни самостоятелни обекти в сградата-на същия етаж няма, под обекта-няма, над обекта-няма. Приел е, че в процесния договор не е посочено точно местоположението на обекта, тъй като от една страна в същия се сочи, че се намира на кота-2.60, а съгласно удостоверение №15/22.01.2016 година, издадено от [община], представено от ищеца с исковата му молба и писменото заключение на в.л. К. ски обектът се намира на кота -2.45.
Приел е също, че предмета на договора е неопределяем и с оглед обстоятелството,че в същия невярно е посочен имота, който е следвало да се продаде, тъй като е посочено, че се продава застроено место,ски-гардероб,част от хотел „М.“,който представлява ПИ с идентификатор № 69345.6.1147. Според съда от една страна в договора се сочи, че предмета му е застроено место, представляващо обособена част „ски-гардероб“, което води до извод, че предмета на договора е неопределен, тъй като след като се касае до „ски-гардероб“, то той не представлява застроено място, а част от сграда, каквото записване в договора не съществува.
Прието е, че в договора е посочено, че „ски-гардероба“ представлява част от обект „Хотел, снек-бар и ски-гардероб „М.“ със застроена площ от 445кв.метра,представляващ поземлен имот № 69345.6.1147. Според съда това записване в договора е достатъчно да се приеме,че предмета на договора е неопределяем и невярно посочен, тъй като в него се сочи, че „Хотел, снек-бар и ски-гардероб“М.“ представлявал поземлен имот с идентификатор № 69345.6.1147. С съгласно устните обяснения на вещото лице К. в с.з. от 28.07.2016 година идентификатор 69345.6.1147 е номера на поземления имот,в който е построена сграда т.1. Приел е, че в писменото заключение на вещото лице К. се сочи, че процесният обект има идентификатор № 69345.6.1147.1.1, който имот се намира в сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор № 69345.6.1147. С оглед на това е изведен извод, че след като в предварителния договор е посочен идентификатор, макар и невярно като идентификатор на хотела, а не на поземления имот и след като към момента на сключването му е имало одобрена кадастрална карта със Заповед № РД-18-8/16.02.2006 година на ИД на АГКК е следвало в него да се посочат както идентификатора на сградата, в която се намира ски-гардероба, така и идентификатора на самия ски-гардероб, което не е сторено и прави премета на договора неопределяем.
Въззивният съд е приел, че съществени условия на окончателния договор са и застроената площ, конструктивните параметри и пр. Прието е, че в процесния предварителен договор невярно са посочени и тези съществени условия като застроената площ на ски-гардероба е посочена на 60 кв.м., а видно от Схема № 15-46215/02.02.2016 г. на С. С. застроената площ е 73.62кв.м. Посочил е, че съгласно заключението на вещото лице К., застроената площ на ски-гардероба е 69.09кв.м., а съгласно предварителния договор тя възлиза на 60.00кв.м. При това несъответствие според съда дружеството „М.“ е имало право да иска увеличение на цената,на което ищцовото дружество не се е съгласило. Прието е за основателно възражението в писмения отговор на исковата молба, че предварителния договор е нищожен и поради липса на съгласие досежно цената на имота, предмет на договора. Според съда след като е било установено, че реално площта на имота е 73.62кв.м. и купувачът категорично е отказал да предоговори цената, то има разминаване в съществените условия на договора. Съобразено е, че в самия договор е предвидено, че при всяка промяна в елементите му се сключва анекс, че договорът може да се променя само с писмено съгласие и на двете страни.
Съдът е приел, че за липсата на съгласие относно цената на имота са събрани и гласни доказателства, като от свидетеля Д. е установено, че между страните е съществувал спор и за пари. Посочил е, че в предварителния договор е отразено, че договорената цена е платена при сключване на договора. Прието е за установено от представените писмени доказателства –разписка за платена сума от 50 000 лв. на 09.12.2013 г., квитанция към ПКО от 01.07.2014 г. за платена сума от 10 000 лв. и квитанция към ПКО от 24.11.2014 г. за платена сума от 20 000 лв., че отразеното в договора не отговаря на действителното плащане. Посочил е, че остатъка от 4500лв. според посочените писмени доказателства не касае заплащане стойността на имота. Посочил е също, че е представена квитанция към ПКО без дата за сумата от 4500лв, че в нея изрично е посочено,че касае капаро за сезон 2013/2014 г., а не покупка на имот.
Преценено е за основателно и твърдението за нищожност на предварителния договор поради обстоятелството, че в разрез с разпоредбата на чл. 137,ал.1,т.7 от Търговския закон и разпоредбата на чл. 29,т.4 от Дружествения договор на [фирма] от 11.06.2008 г. липсва решение на Общото събрание на [фирма] за продажба на процесния имот-„ски-гардероб“.
При тези съображения въззивният съд е приел, че окръжният съд е постановил неправилно и незаконосъобразно решение, като е обявил за окончателен сключения между страните предварителен договор. Преценено е за основателно основното възражение срещу заведената от ищеца искова молба относно същественото различие между площта на недвижимия имот, записан в предварителния договор 60.00 кв.м. и действителната площ от 73.62кв.м. към датата на издаване на акта за узаконяване от 2015 година и по сега издадени актуални скици от С.-С.. Според съда наличието на тази достатъчно сериозна по размер разлика от 13.62кв.м. в повече от предварително договорената площ е довела до противоречие между страните. Прието е, че липсата на анекс към договора, като единствено предвиден начин за предоговаряне сочи на липса на предмет и на възможност да се обяви за окончателен сключения предварителен договор.
С оглед на изложените съображения въззивният съд е формирал извод, че първоинстанционното решение следва да се отмени и предявеният иск да се отхвърли, като неоснователен и недоказан. Приел е, че правото не е конкретизирано в степен, за да бъде определен неговият обхват. Приел е също, че липсва уговорка относно едно от съществените условия на окончателния договор по смисъла на чл. 19,ал.2 от ЗЗД. Според съда не може да се приеме, че с последващо споразумение страните са индивидуализирали обекта, тъй като в предварителния договор не е предвидено промяната да става с устна уговорка, а само с анекс към сключения договор. Посочил е, че първоинстанционният съд е обявил за окончателен договор, в който при сключването му съществува едно описание на имота, а в съдебния акт-съвсем различно.
По правните въпроси:
С решение № 68/14.07.2015 г. по гр.дело № 7224/2014 г. на ВКС, II г.о., постановено по чл.290 ГПК е прието, че съгласно легалното определение в чл.2, ал.1 ЗКИР кадастърът е съвкупност от основни данни за местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти. Г., ограден с ограждащи стени и със самостоятелно функционално предназначение, съставлява самостоятелен обект в сграда и като такъв е обект и на кадастъра /чл.23, т.3 ЗКИР/.
Съдебният състав е приел, че във всички случаи при спор за собственост, съдът следва да съобрази и отрази в решението си и индивидуализацията на спорния имот по кадастрална карта, щом същия е заснет в нея и според трайната практика на ВКС посочването на тази индивидуализация в хода на процеса не съставлява изменение на иска, нито служебното й съобразяване от съда съставлява произнасяне по непредявен иск. След като при влязла в сила кадастрална карта и регистри индивидуализацията на спорен недвижим имот по данните от кадастъра /когато имотът е заснет в него/ е изискване за редовност на исковата молба, съответно и за вписването й /чл.6, ал.3 ПВ/, както и с оглед задължението на съда да съобрази индивидуализацията на влязла в сила в хода на процеса кадастрална карта и кадастрални регистри, то и при спор за идентичност на недвижими имоти, следва да бъдат събрани и съобразени данни от кадастралната карта и кадастралните регистри, въз основа на които данни в съвкупност с останалите доказателства да се формира извода по спора налице ли е идентичност на имотите, описани в актовете, легитимиращи правата на всяка от страните или на някои от тях и съществуващият в действителност недвижим имот-обект на кадастъра.
По първия правен въпрос, по който е допуснато касационно обжалване настоящият съдебен състав споделя посочената практика на ВКС.
С т.решение № 3/15.11.2013 г. по т.дело № 3/2013 г. на ОСГТК на ВКС – т.1 е прието, че решение на ОС на О. по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ не е необходимо условие за действителност на разпоредителна сделка с недвижим имот, собственост на дружеството или вещно право върху него, сключена от представляващия дружеството орган (управител /управители). Тази практика на ВКС съдът възприема относно втория въпрос, по който е допуснато касационно обжалване.
По основателността на касационната жалба.
Като взема предвид разрешението на правните въпроси съдът намира, че въззивното решение е валидно, допустимо и като краен резултат неправилно. Постановено е при нарушение на материалния закон и е необосновано. Оплакванията в касационната жалба са основателни.
Неправилни са решаващите правни изводи на въззивния съд, че не е налице пълна индивидуализация на продаваемия имот, че в процесния договор не е посочено точно местоположението на обекта. Необоснован е извода, че предмета на договора е неопределяем с оглед обстоятелството, че в същия невярно е посочен имота, който е следвало да се продаде, тъй като е посочено, че се продава застроено място, ски-гардероб, част от хотел „М.”, който представлява ПИ с идентификатор № 69345.6.1147, че записванията в предварителния договор водят, до извод, че предмета на договора е неопределяем и невярно посочен. Неправилно съдът е приел, че в предварителния договор е посочен невярно идентификатора на имота. Неправилен е и извода, че предварителния договор е нищожен, тъй като в нарушение на разпоредбите на чл.137, ал.1,т.7 ТЗ и чл.29,т.4 от Дружествения договор на [фирма] от 11.06.2008 г., поради липса на решение на Общото събрание на [фирма] за продажба на процесния имот-„ски-гардероб”.
От приложения по делото заверен препис от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот се установява, че на 09.12.2013 г. в [населено място] между [фирма], представлявано от управителите М. Б. и Д. П., като продавачи и [фирма], представлявано от управителя С. С., като купувач е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. В договора е отразено, че продавачът е собственик на недвижимия имот, застроен без акт обр.16 и подлежащ на узаконяване.
Недвижимия имот е описан както следва: застроено място, представляващо обособена част-„ски-гардероб,“ кота -2.60 от 60 кв.м.,който недвижим имот е част от обект „Хотел, снек-бар и ски-гардероб“М.“,находящ се в местността „А.“к.к.- П., целият обект със застроена площ, съгласно проект за узаконяване от 445кв.м., представляващ ПИ № 69345.6.1147, с площ от 980кв.м. по плана на [населено място], общ. С., одобрен със Заповед № РД-18-8/16.02.2006 година на Изпълнителния директор на АГКК-С., с трайно предназначение на територията-„горска“ и начин на трайно ползване-„ливада“.
Съгласно раздел 1,т.1.02 от предварителния договор имотът се продава без идеални части от застроената и предстояща за узаконяване сграда и без идеални части от поземления имот под № 69345.6.1147. Продаваемата цена на имота е определена в т.1.03, в размер на 90 090.00лв.
В раздел 3, т.3.01 продавачът [фирма] декларирал, че е получил от купувача сумата от 90 090 лв., или цялата цена по т.1.02 от договора. Страните постигнали съгласие относно срока за сключване на окончателен договор – продавачът ще прехвърли на купувача имота с окончателен договор и по цената, определена в т.1.02, но не по-късно от 30.03.2014 г. – раздел 3,т.3.02. В т.3.03 от същия раздел на предварителния договор страните са уговорили, че срокът на финализиране на сделката може да бъде продължен с толкова време, с колкото процедурата по узаконяване на целия обект и обособяването на предмета на договора се забави по независещи от страните причини. В този случай е предвидено, че страните сключват Анекс към договора с уговорен нов срок за прехвърляне на имота с окончателен договор. Съгласно т.3.06 от същия раздел в случай,че продавачът не узакони описания в чл.1 от договора обект,ведно с обособената част-„ски гардероб“ предмет на настоящия договор до 30.03.2014 година, което ще е пречка за сключване на окончателното сделка,то той дължи веднага връщане на цялата платена сума по договора,ведно с неустойка от 10% върху цялата сума. Последната не се дължи ако са налице условията на т.3.03 и има изразено писмено съгласие и от двете страни за продължаване на срока по т.3.02.
От приложените по делото заверени преписи от разписка от 09.12.2013 г. и два броя квитанции – първата от 01.07.2014 г., втората от 24.11.2014 г. се установява, че ищецът е заплатил на ответника по сключения предварителен договор общо сумата 80 000 лв. Обстоятелството, че тази сума е изплатена от купувача е безспорна между страните по делото.
Установено е също, че окончателен договор за продажба на недвижимия имот не е бил сключен между страните, както и, че е проведена процедура относно обекта ски-гардероб за обособяването му като самостоятелен обект по Закона за устройство на територията и ЗКИР. Видно от приложеното по делото Удостоверение изх. № 15/22.01.2016 г. , издадено от [община], Дирекция „Устройство на територията и общинска собственост” на основание чл.202 ЗУТ обект ски-гардероб на кота – 2.45 е обособен в самостоятелен обект в сграда с идентификатор 69345.6.1147.1 в имот с идентификатор 69345.6.1147 по КК на [населено място], к.к.”П.”, [община], съгласно одобрен на 10.07.2015 г. инвестиционен проект на гл.архитект на [община] както следва:ски-гардероб на кота – 2.45 със ЗП 73.62 кв.м. От приложената схема № 15-46215-02.02.2016 г. на самостоятелен обект в сграда, издадена от Служба по геодезия, картография и кадастър [населено място] се установява, че обекта ски-гардероб е с идентификатор 69345.6.1147.1.1, разположен е в поземлен имот с идентификатор 69345.6.1147, с предназначение на самостоятелния обект – за търговска дейност, с площ по документи 73.62 и съседи – удостоверено е, че съседни самостоятелни обекти в сградата на първия етаж-няма, под обекта-няма и над обекта-няма.
Безспорно е между страните по делото, че към момента на сключване на предварителния договор няма решение на общото събрание на съдружниците на търговското дружество-ответник по иска по чл.137,т.7 ТЗ и чл.29 от дружествения договор.
От заключението на приетата от първоинстанционния съд съдебно техническа експертиза се установява, че е налице идентичност между описания в предварителния договор от 09.12.2003 г. обособен ски-гардероб на кота -2.60 с площ от 60 кв.м., самостоятелно обособения обект в сграда ски-гардероб на кота -2.45 и площ 73.62 кв.м. съгласно одобрения проект по чл.202 ЗУТ и самостоятелно обособения обект в сграда с идентификатор 69345.6.1147.1.1 на етаж 0 по схема № 15-312249/29.06.2016 г. на С.-С.. Според заключението на вещото лице идентичността на имота е въз основа на местоположението на обекта и площта му, а разликите в площите и котите са в рамките на допустимото. Съгласно същото заключение светлата площ на процесния обект ски-гардероб след измерване на място е 62.04 кв.м., а застроената площ е 69.09 кв.м. В констативно-съобразителната част на заключението са посочени методите и способите на измерване на площите, с оглед на които са получени различията в измерената площ. Според одобрения инвестиционен проект от 10.07.2015 г. по чл.202 ЗУТ ски-гардеробът имал размери в план 9.55м/6.55 м., при което се получава светла площ от 62.55 кв.м. Застроената площ/бруто площ/ на процесния обект ски-гардероб се получава 69.65 кв.м., определена съгласно пар.2 от ДР на Наредба № 7 за ПНУОВТУЗ, а фактическото измерване на място показва размери на обекта ски-гардероб 9.40 м./6.60 м. или светла площ след измерване на място 62.04 кв.м. Относно различията в изчислената бруто площ на обекта ски-гардероб – 73.62 кв.м. по удостоверението по чл.202 ЗУТ и изчислената бруто площ от 69.09 кв.м. по заключението на вещото лице според разясненията на последното в съдебно заседание пред първоинстанционния съд в застроената площ не могат да се включат пълните дебелини на стените, а само ½ от тях.
Като взема предвид установените факти съдът преценява от правна страна следното:
Настоящият съдебен състав намира, че между ищеца [фирма], [населено място] в качеството на купувач и ответникът [фирма] в качеството на продавач на 09.12.2013 г. е сключен валиден предварителен договор за продажба на недвижимия имот: застроено място, обособена част – ски-гардероб на кота – 2.60, със застроена площ от 60 кв.м., а по схема № 15-312249/29.06.2016 г. на С.-С. с площ от 73.62 кв.м., с идентификатор 69345.6.11.47.1.1, находящ се в поземлен имот – сграда с идентификатор 69345.6.1147.1, намираща се в поземлен имот с идентификатор 69345.6.1147 по кадастралната карта в землището на [населено място], С. област.
Описанието на недвижимия имот в предварителния договор за продажба на недвижим имот от 09.12.2013 г. налага извод, че волята на страните е за продажба на обособен обект ски-гардероб в сградата, представляваща „Хотел, снек-бар и ски-гардероб М.”. Изводът съдът извежда като взема предвид и останалите уговорки в договора, с оглед разпоредбата на чл.20 ЗЗД. Това са: уговорката в р.1,т.1.02, според която имота се продава без идеални части от застроената и предстояща за узаконяване сграда и без идеални части от поземления имот с идентификатор № 69345.6.1147, р.2,т.2.01, съгласно която за удостоверяване на правото на собственост върху имота продавача представя нот.акт за собственост на недвижим имот № 109/2011 г., скица, на ПИ от 12.08.2013 г., издадена от С. [населено място], проект за заснемане и узаконяване на „хотел, снек-бар, и ски-гардероб М.”, находящи се в м.”А.” к.к-„П.”, р.3,т.3.03 и т.3.06., р.4,т.4.06, р.5,т.5.04. и т.5.09.
В раздел 3,т.3.03 е постигнато съгласие за продължаване срока за сключване на окончателния договор с толкова време, с колкото процедурата по узаконяването на целия обект и обособяването на предмета на договора по независещи от страните причини се забави.
Съгласно раздел 3,т.3.06 страните са предвидили възможност за разваляне на договора и заплащане на неустойка от продавача в случай, че последният не узакони описания в чл.1 от договора обект, ведно с обособената част – ски-гардероб, предмет на договора до 30.03.2014 г., което ще бъде пречка за сключване на окончателна сделка. В този случай продавачът дължи веднага връщане на цялата платена сума по договора – т.1.02, ведно с неустойка/обезщетение/ от 10% върху цялата сума.
Според р.4,т.4.06 страните уточняват, че към момента на сключване на настоящия договор има започнала процедура по узаконяване на целия обект и за обособяване на обект – ски-гардероб, предмет на предварителния договор, която до сключване на окончателния договор ще следва да бъде изпълнена.
За да направи извода, че волята на страните относно предмета на предварителния договор от 09.12.2013 г. е покупко-продажба на обособена част от сградата „Хотел, снек-бар и ски-гардероб М.” е ски-гардероб съдът взема предвид и клаузата от договора в раздел 5,т.5.09, според която продавачът е поел задължение да не предоставя под каквато и да е форма на други лица и да не изгражда и обособява в целия имот представляващ ПИ № 69345.6.1147 с площ от 980 кв.м. сгради, обособени части или други обекти с предназначение – ски-гардероб.
Относно описанието на обекта ски-гардероб в предварителния договор съдът намира, че към момента на сключване на договора на 09.12.2013 г. в сградата е съществувал един ски-гардероб. В предварителния договор не са посочени граници на обекта, като е описано нивото му на кота – 2.60 и площ от 60 кв.м. Както се посочи според раздел 4, т.4.06 от договора страните са удостоверили, че към момента на сключването му е започнала процедура за узаконяване на целия обект, както и за обособяване на обект ски-гардероб, предмет на договора. От приложения по делото проект за изменение на подробния устройствен план на УПИ X.-160 – за курортна дейност, кв.1 в туристическо ядро”М.” в КК П. от месец януари 2012 г.се установява, че ПУП-ПРЗ за УПИ X. – 160 в кв.1 в землището на [населено място], [община] е изготвен по задание на възложителя [фирма]. Установява се, че цялостния ПУП на туристическо ядро”М.” в КК „П.” [община] е одобрен със заповед № РД-02-14-39 от 24.01.2007 г. на МРРБ, че с проект за изменение на ПУП-ПРЗ за УПИ X.-160 за курортна дейност се обособяват два нови УПИ. В единия УПИ X. -6.160 за курортна дейност с обща площ от 980 кв.м., съгласно предвижданията на ПУП на КК „М.” се намирала съществуващата сграда със застроена площ от 300 кв.м., повдигната в тъмен цвят на скица, приложена на л.118 от делото. В сградата се намира обекта ски-гардероб, който е предмет на предварителния договор съгласно схема № 15-312249-29.06.16 г. на С.-С., Удостоверение № 15/22.01.2016 г. на [община] по чл.202 ЗУТ и схема № 15-46215-02.02.2016 г. на С.-С.. Към момента на сключване на предварителния договор ски-гардеробът е бил фактически обособен, като част от съществуващата сграда. Като самостоятелен обект по смисъла на пар.5 , т.39 от ДР на ЗУТ и пар.1,т.1 от ДР на ЗКИР, който е годен да бъде обект на прехвърлителна сделка ски-гардеробът е станал след одобряване на инвестиционния проект от гл.архитект на [община] на 10.07.2015 г.
Съдът намира, че от събраните по делото доказателства се установява, че е налице различие в площта на имота, предмет на предварителния договор. В последния площта на обекта ски-гардероб е посочена 60 кв.м. В удостоверението по чл.202 ЗУТ, издадено въз основа на одобрения архитектурен проект и инвестиционен проект площта е 73.62 кв.м., като тази площ е посочена и в издадените схеми от А. по кадастъра.
Както се посочи по-горе от заключението на съдебно-техническата експертиза се установява идентичност между описания в предварителния договор обособен обект ски-гардероб на кота-2.60 с площ от 60 кв.м., самостоятелно обособения обект в сграда ски-гардероб на кота 2.45 и площ 73.62 кв.м. съгласно одобрен проект по чл.202 ЗУТ и самостоятелен обект в сграда с идентификатор 69345.6.1147.1.1 на етаж 0 по схема № 15-312249/29.06.2016 г. на С. С.. Според същото заключение застроената площ на обекта ски-гардероб е 69.09 кв.м., а различията в площите се дължат на различните способи за измерване. Съдът възприема заключението на вещото лице по назначената СТЕ като компетентно и обосновано. В настоящият случай не са описани граници на ски-гардероба в предварителния договор и в обяснителните записки на одобрения инвестиционен проект, съответно в схемата, издадена от А. по кадастъра. Идентичността на обекта е преценена от вещото лице по местоположението му, архитектурното разпределение и факта, че обекта ски-гардероб е бил само един в сградата към момента на сключване на предварителния договор. Разликите в котите на обекта според заключението на вещото лице са в рамките на допустимото и същото не обуславя преценка за несъответствие. Несъответствието в площта на обекта не е от значение за преценката за идентичност. Разликите в светлата площ от 60 кв.м. по предварителния договор, 62.55 по одобрения инвестиционен проект и 62.04 кв.м. при фактическото измерване на място от вещото лице са резултат от метода на измерване. Различията в бруто застроената площ от 73.62 кв.м. по удостоверението по чл.202 ЗУТ и изчислената бруто площ от вещото лице 69.09 се дължат на обстоятелството, че в застроената площ според вещото лице не могат да се включват пълните дебелини на стените, а само ½ от тях.
Съдът намира, че ищецът е заплатил 80 000 лв. от продажната цена на ответника. Относно изплатената сума от 4500лв., за което е представена недатирана квитанция за получено от ответника капаро за сезон 2013/2014 г. съдът намира, че същата не представлява плащане на цена по предварителния договор. От приложените по делото писмени доказателства се установява, че към 2013/2014 г. между страните са били налице наемни правоотношения относно ски-гардероба. За да направи извода съдът съобразява показанията на свидетелите Ш. и Д., чиито показания са ясни и подробни. Относно показанията на св.Я., според които един от управителите на ответника обещал на ищеца, че тази сума ще бъде прихваната към цената по предварителния договор съдът преценява, като недостоверни, тъй като свидетелят е работил при ищеца като ски-учител.
Като взема предвид изложеното съдът намира, че предявеният иск с правно основание чл.19,ал.3 ЗЗД е основателен и следва да се уважи. Установи се наличие на действителен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, описан по-горе, сключен между страните, който съдържа всички съществени елементи на окончателния договор. Установи се също, че налице условията за прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот- продавачът по предварителния договор е собственик на имота, предмет на договора.
Установеното по делото обстоятелство, че общото събрание на съдружниците на търговското дружество-ответник [фирма] не е взело решение за сключване на предварителния договор, съгласно чл.137,т.7 ТЗ и чл.29 от дружествения договор не налага извод, че е налице липса на съгласие по чл.26,ал.2 ЗЗД. В тази насока съдът взема предвид практиката на ВКС, обективирана в т.решение № 3/15.11.2013 г. по т.дело № 3/2013 г. на ОСГТК, според която решение на ОС на О. по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ не е необходимо условие за действителност на разпоредителна сделка с недвижим имот, собственост на дружеството или вещно право върху него, сключена от представляващия дружеството орган (управител /управители). С оглед на този практика липсата на решение за сключване на процесния предварителен договор на съдружниците на търговското дружество-продавач [фирма] не обуславя нищожност на договора, поради липса на съгласие по смисъла на чл.26,ал.2 ЗЗД.
Обещаният имот ски-гардероб е индивидуализиран. След сключване на предварителния договор обектът е нанесен в Кадастралната карта, има кадастрален номер, съответно е изпълнена процедурата по чл.202 ЗУТ и е обособен като отделен обект на собственост. С оглед на това е неоснователно възражението за нищожност на предварителния договор, поради неопределяем-невъзможен предмет.
Несъответствието на площта на продавания обект в предварителния договор, схемата, издадена от С. [населено място] и удостоверението по чл.202 ЗУТ не е от значение за индивидуализация на имота и не е пречка за сключване на окончателен договор. Както се посочи по-горе несъответствието в площта е в резултат от разликата в различните начини на измерване.
Съгласно разпоредбите на чл.210, ал.1 ЗЗД при продажба на недвижим имот с посочване на пространството и на цената за всяка единица мярка, когато действителното пространство се окаже по-голямо или по-малко от посоченото в договора, цената на имота се увеличава или намалява съответно. Купувачът обаче може да се откаже от договора, ако пространството е с 1/10 по-голямо или по-малко от показаното в договора. Според чл.210,ал.2 ЗЗД когато цената е определена общо за целия имот, ако пространството на имота е посочено в договора и то се окаже с повече от 1/10 по-малко от действителното пространство, купувачът има право да иска разваляне на договора или намаление на цената; но ако то се окаже по-голямо с повече от 1/10, продавачът има право да иска увеличение на цената, но в такъв случай купувачът може да се откаже от договора.
Анализа на посочените разпоредби налага извод, че в хипотезата на установена по-голяма площ на продаваемия имот от приетата между страните продвачът няма право да се откаже от договора. Той има право да иска само съответно увеличение на цената. Право да се откаже от договора има купувачът, ако не е съгласен да плати увеличение на цената с повече от 1/10. В случая ответникът не е предявил насрещен иск за увеличаване на цената, а в тази хипотеза ищецът, като купувач има право да се откаже от договора съгласно разпоредбите на чл.210,ал.2 ГПК ЗЗД.
Изложените съображения налагат извод, че обжалваното решение следва да се отмени и вместо него да се постанови друго, с което предявеният иск с правно основание чл.19,ал.3 ЗЗД се уважи –т.е. предварителния договор следва да се обяви за окончателен.
Съдът намира, че с предварителния договор от 09.12.2013 г. ответникът е обещал да продаде на ищеца до 30.03.2014 г. процесния имот за сумата 90 090 лева. От тях са платени 80 000 лв. Както се отбеляза страните са обвързани от валиден предварителен договор. Остатъкът от уговорената цена се дължи при изповядване на окончателния договор, поради което предявеният иск следва да бъде уважен при условие, че ищецът заплати 10090 лв., като част от уговорената цена. При възпроизвеждане на условията на предварителния договор съдът намира, че в решението следва да се отразят промените в регулационния статут на имота с посочване на кадастрални номера на продаваемия обект - ски-гардероб, на сградата и на терена.
Съгласно чл.364,ал.1 ГПК ищецът дължи следващите се разноски по прехвърлянето на имота – нотариална такса по сметка на ВКС, съгласно чл.85,ал.2, вр.чл.87 ЗННД, определена по раздел II,т.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, съобразно материалния интерес в размер на 680.95 лв., 90.09 лв. такса за вписване, както и местен данък 1531.53 лв. съгласно чл. 16 от Наредба № 3 за определяне размера на местните данъци на територията на [община] р.5,т.5.01 страните са се уговорили, че разноските по сключване на окончателния договор ще се поемат от купувача.
С оглед изхода на спора в полза на ищеца-жалбоподател следва да се присъдят направените разноски по делото в размер на 9626.14 лв. за всички инстанции, включващи държавни такси, възнаграждение за вещо лице и адвокатски възнаграждения.
Водим от гореизложеното Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение
Р Е Ш И :
Отменя изцяло въззивно решение № 67/21.04.2017 г. по гр.дело № 70/2017 г. на Пловдивския апелативен съд и постановява
Обявява за окончателен на основание чл.19,ал.3 ЗЗД сключения на 09.12.2013 г. в [населено място] предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот по силата на който [фирма],[ЕИК], със седалище и адрес на управление, курорт П., комплекс „М.” , представлявано от управителите М. Х. Б., [ЕГН] и Д. В. П., ЕГН [ЕГН] в качеството на продавач продава на [фирма], ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление [населено място], ул.”И. Г.-К. /№/, чрез управителя С. С. С., [ЕГН] в качеството на купувач следния недвижим имот: застроено място, представляващо обособена част – ски-гардероб, по предварителен договор кота – 2.60 от 60 кв.м., а по схема № 15-312249/29.06.2016 г. на С.-С. с площ от 73.62 кв.м., с идентификатор 69345.6.1147.1.1, находящ се в поземлен имот – сграда с идентификатор 69345.6.1147.1, находяща се в поземлен имот с идентификатор 69345.6.1147 в землището на [населено място], С. област, по Кадастралната карта и Кадастралните регистри, одобрени със заповед РД 18-8/16.02.2006 г. на Изпълнителния директор на АГКК-С., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – няма, под обекта-няма и над обекта-няма, който недвижим имот е част от обект „Хотел, снек-бар и ски-гардероб М.” в м.”А., к.к.”П.”, С. област, целият обект със застроена площ съгласно проект за узаконяване от 445 кв.м., изграден в поземлен имот с идентификатор 69345.6.1147 с площ от 980 кв.м. по плана на [населено място], С. област, одобрен със заповед № 18-8/16.02.2006 г. на изпълнителния директор на АГКК-С., с трайно предназначение на територията-горска и начин на трайно ползване-ливада при граници и съседи:поземлен имот № 69345.6.161, поземлен имот № 69345.6.1148, поземлен имот № 69345.6.1153 и поземлен имот № 69345.6.150, като обектът се продава без идеални части от сградата и мястото за сумата 90 090 лв./деветдесет хиляди и деветдесет лева/, от която сума купувачът [фирма] [населено място] е изплатил на продавача [фирма] към момента на постановяване на настоящото решение 80 000 лева/осемдесет хиляди лева/, при условие, че [фирма] [населено място] заплати на [фирма] сумата 10 090 лв./десет хиляди и деветдесет лева/, представляваща неизплатена част от продажната цена в двуседмичен срок от влизане в сила на настоящото решение.
Осъжда [фирма], ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление [населено място], ул.”И. Г.-К./ №/, да заплати на [община] сумата 1531.53 лв. местен данък, в полза на Върховен касационен съд да заплати сумата 680.95 лв. нотариална такса съгласно чл.8 от Тарифа за нотариални такси към ЗННД, както и да заплати по сметка на А. по вписванията сумата 90.09 лв. представляваща такса за вписване.
Нарежда на основание чл.364,ал.1 ГПК служебно да се впише възбрана върху недвижимия имот до заплащане на дължимите данъци и такси.
Осъжда М.” О.,[ЕИК], със седалище и адрес на управление, курорт П., комплекс „М.” да заплати на [фирма], ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление [населено място], ул.”И. Г.-К. /№/ сумата 9626.14 лв. разноски по делото за всички инстанции.
Заверен препис от решението да се издаде на [фирма] [населено място] след представяне на документ за внасяне на определената такса в полза на Върховния касационен съд, както и на удостоверение от НАП и [община], че не дължи публични държавни и общински вземания.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: |