Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е   № 101   София,  16.06.2009 година   В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А     ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Второ отделение, в съдебно заседание на  трети юни две хиляди и девета година в състав:   ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАТЯНА ВЪРБАНОВА ЧЛЕНОВЕ: ТОДОР ДОМУЗЧИЕВ   КАМЕЛИЯ ЕФРЕМОВА     при секретаря Ирена Велчева изслуша докладваното от съдия Камелия Ефремова т.д. № 801/2008г.     Производството е по чл. 290 ГПК. С определение № 124 от 04.03.2009 г. по настоящото дело, на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, е допуснато касационно обжалване на решение № 91 от 04.08.2008 г. по гр. д. № 416/2008 г. на Софийски апелативен съд. С обжалваното решение, след частична отмяна и частично оставяне в сила на постановеното от Врачански окръжен съд решение № 68 от 14.01.2008 г. по гр. д. № 830/2007 г., въззивният съд е отхвърлил изцяло предявените от “О” ООД, гр. В. срещу О. В. искове за сумата 42 41 307 лв., представляваща неоснователно платена цена за 42.56 кв. метра по договор за продажба на недвижим имот от 12.07.2007 г. и сумата 1 652.28 лв., представляваща неоснователно платени режийни разноски и данък за същия имот по чл. 47, ал. 2 ЗМДТ. Касаторът поддържа, че обжалваното решение е неправилно поради нарушение на материалния закон, като моли за отмяната му и за уважаване на предявените искове до размер на сумата 38 940.13 лв. Изразява несъгласие с извода на въззивния съд, че в случая е приложима нормата на чл. 210, ал. 3 ЗЗД, според която при публична продан на недвижим имот не се прилагат правилата на чл. 210, ал. 1 и 2 ЗЗД. Излага подробни съображения и относно разликата в площта на сградата, посочена в договора за продажба, и действителната й площ, като твърди, че същата възлиза на 37.40 кв. метра, а не както е прието в първоинстанционното решение - 16 кв. метра. Ответникът - О. В. - не заявява становище по касационната жалба. Върховен касационен съд - състав на Търговска колегия, Второ отделение, след като прецени данните по делото, с оглед заявените касационни основания и съобразно правомощията си по чл. 290, ал. 2 ГПК, приема следното: Касационната жалба е частично основателна. За да отхвърли предявените от “О”ООД, гр. В. срещу О. В. искове, въззивният съд е приел, че при продажби на имоти частна общинска собственост, извършвани по специалния ред на Закона за общинската собственост и приетата въз основа на него Наредба за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество на съответния Общински съвет, купувачът не може да иска намаляване на цената на закупения имот поради несъответствие между обявената и закупената площ на имота по реда на чл. 210, ал. 1 и 2 ЗЗД, тъй като съгласно чл. 210, ал. 3 ЗЗД правилата, установени в тези разпоредби, не се прилагат при публичните продажби. Основният спорен по делото въпрос, приет от настоящия състав за съществен по смисъла на чл. 280, ал. 1 ГПК, е въпросът: приложими ли са особените правила за продажба по чл. 210, ал. 1 и 2 ЗЗД при договори за продажба на недвижими имоти чрез конкурс по реда на чл. 35, ал. 1 от Закона за общинската собственост, с оглед установената в чл. 210, ал. 3 ЗЗД забрана и относима ли е същата към продажбата по посочения ред. Отговорът на този въпрос налага изясняване на употребеното в нормата на чл. 210, ал. 3 ЗЗД понятие „публични продажби”. Доколкото общият закон, уреждащ договора за продажба - Законът за задълженията и договорите - не съдържа изрична дефиниция на „публичната продажба”, нито регламентира същата като специфичен вид продажба, логическото тълкуване на нормата, в която е употребено това понятие /чл. 210, ал. 3 ЗЗД/, сочи на извода, че същата се отнася за правен институт, уреден в друг нормативен акт. Към момента на приемане на Закона за задълженията и договорите, единственият нормативен акт, съдържащ регламентация на публичната продажба, е Законът за гражданското съдопроизводство /отменен с Гражданския процесуален кодекс от 1952 г./, в който публичната продажба на вещи и имоти е предвидена като способ за принудително изпълнение. С оглед липсата на друга уредба на публичната продажба към момента на влизане в сила на Закона за задълженията и договорите, следва да се приеме, че разпоредбата на чл. 210, ал. 3 от същия закон има предвид именно тази „публична продажба”, т. е. публичната продажба в рамките на изпълнителния процес, а не всяка продажба, която се осъществява публично с участието на повече от един купувач-кандидати и при предварително обявени от продавача условия, каквато е продажбата по чл. 35 от Закона от общинската собственост, приватизационните продажби и продажбата с публичен търг по чл. 327 ТЗ. Посочените продажби са възникнали и са уредени законодателно много след приемането на чл. 210 ЗЗД. С оглед на това и предвид липсата на изрично препращане, по отношение на тях предвиденото в ал. 3 на същата норма ограничение е неприложимо. Не може да бъде споделено застъпеното от въззивния съд становище, че при отчуждаване на общинско имущество чрез публично обявен конкурс не се търси адекватност на насрещните престации, а купувач, който ще предложи най-добри условия, в т. ч. и най-висока цена. Специфичният обект на продажбата - общинска собственост и произтичащата от него по-висока степен на защита на обществения интерес - не могат да обосноват неадекватност на престациите на страните. Обстоятелството, че спечелването на конкурса е обусловено от определени условия, част от които е и предлагането на по-висока цена на имота, не означава липса на адекватност на престациите. Доколкото продажната цена е формирана именно с оглед конкретната площ на имота, то несъответствието на отразената в офертата и действителната площ на имота налага коригиране и на цената му съобразно разпоредбата на чл. 210 ЗЗД. Приетото в обратен смисъл от въззивния съд е неправилно, което налага отмяна на постановеното от него решение. Предвид безспорния факт, установен и от приетото по делото заключение на техническата експертиза, че отразената в процесния договор за продажба площ на имота е по-малка от действителната му площ, предявените искове следва да се приемат за доказани по основание и подлежат на уважаване. Разликата в продадената и действителната площ на имота следва да се определи с оглед разгънатата застроена площ, а не с оглед общата площ на имота. Това следва категорично от клаузата на чл. 1 от договора за продажба. В нея страните са посочили ясно и недвусмислено, че площта на сутерена и тавана е включена в разгънатата застроена площ на сградата, а не е разглеждана самостоятелно при определяне цената на имота. Ето защо, следва да се приеме, че действителната площ на сградата е в размер на 152 кв. метра, която е с 37.40 кв. метра по-малко от посочената в договора за продажба. Поради обстоятелството, че в договора за продажба цената е определена общо за цялата жилищна сграда, а не с посочване на цената за квадратен метър, приложима в случая е разпоредбата на чл. 210, ал. 2 ЗЗД. С оглед на това, намаляването на продажната цена следва да бъде извършено пропорционално на цялата разгъната застроена площ, а не по реда на чл. 210, ал. 1 ЗЗД на база цената за единица площ, т. е. цената за 1 кв. метър, в какъвто смисъл е твърдението на касатора. Видно от договора за продажба и обявата, въз основа на която същият е сключен, ищецът е заплатил за процесната сграда с посочена в тези документи разгъната застроена площ 189.40 кв. метра цена 158 260 лв. Изчислена пропорционално, цената на сградата при установената по-малка разгъната застроена площ 152 кв. метра, възлиза на 127 009 лв. Или, платена в повече е сумата 31 251 лв., с която именно следва да бъде намалена цената по договора за продажба. Поради намаляването на цената, ответникът следва да възстанови на ищеца и платените върху сумата на намалението режийни разноски и местен данък по чл. 47 ЗМДТ в размер на 2%, възлизащи на 1 250.04 лв. С оглед изложеното, предявените искове се явяват частично основателни и следва да бъдат уважени до посочените по-горе размери, което налага съответно отмяна на въззивното решение в частта за същите суми. При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ответникът О. В. следва да заплати на „О” ООД, гр. В. направените по делото разноски за разглеждането му във всички инстанции в размер на сумата 3 338.67 лв., изчислена съобразно уважената част от исковете.   Така мотивиран, Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, на основание чл. 293, ал. 1, пр. 2 ГПК   Р Е Ш И :   ОТМЕНЯ решение № 91 от 04.08.2008 г. по гр. д. № 416/2008 г. на Софийски апелативен съд в частта, с която са отхвърлени предявените от „О” ООД, гр. В., бул. „Н” № 7 срещу О. В. искове за намаляване цената по договор за продажба от 12.07.2007 г. и платените във връзка със същия договор режийни разноски и местен данък по чл. 47 ЗМДТ, съответно - за сумата 31 251 лв. и за сумата 1 250.04 лв., вместо което ПОСТАНОВЯВА: ОСЪЖДА О. В. да заплати на „О” ООД, гр. В., бул. „Н” № 7, на основание чл. 210, ал. 2 във връзка с чл. 55, ал. 1 ЗЗД, сумата 31 251 /тридесет и една хиляди двеста петдесет и един / лева - платена в повече цена по договор за продажба от 12.07.2007 г. и сумата 1 250.04 лв. /хиляда двеста и петдесет лева и четири стотинки/ - платени в повече режийни разноски и местен данък по чл. 47 ЗМДТ. ОСЪЖДА О. В. да заплати на „О” ООД, гр. В., бул. „Н” № 7 разноски по делото в размер на сумата 3338.67 лв. /три хиляди триста тридесет и осем лева и шестдесет и седем стотинки/. ОСТАВЯ В СИЛА решение № 91 от 04.08.2008 г. по гр. д. № 416/2008 г. на Софийски апелативен съд в останалата обжалвана част.     ПРЕДСЕДАТЕЛ :   ЧЛЕНОВЕ: