Р Е Ш Е Н И Е № 203 София, 03.02.2014 година В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, първо търговско отделение в съдебно заседание на 21.11. две хиляди и тринадесета година, в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЛЮБКА ИЛИЕВА ЧЛЕНОВЕ: РАДОСТИНА КАРАКОЛЕВА МАРИАНА КОСТОВА при участието на секретаря МИЛЕНА МИЛАНОВА в присъствието на прокурора изслуша докладваното от председателя (съдията) Л.Илиева т.дело № 920/2012 година Производството по делото е образувано по реда на чл.290 ГПК. Постъпила е касационна жалба от „М. Р. И. К. 1”/„М. 1”/ ЕООД, ЕИК[ЕИК], [населено място], чрез адвокат С. П., срещу решение №1221 от 25.06.2012 г. по гр.д.№1506/2012 г. на Софийския апелативен съд, ГО, 1 ви състав, с което е потвърдено решение №4945 от 12.09.2011 г. по гр.д.№8012/2009 г. на Софийския градски съд, ГК, І ви състав в частта, с която е уважен предявеният от Н. Е. и Д. Е., граждани на Обединено Кралство Великобритания и С. И., срещу касатора иск с правно основание чл.55, ал.1,предл.трето във вр. с чл.87, ал.2 ЗЗД за сумата 45 641 евро, ведно със законната лихва от предявяване на иска, представляваща изплатена цена по предварителен договор за закупуване на апартамент в комплекс „А. Х.”, [населено място]. Софийският градски съд е уважил така предявения иск по съображения, че сключеният между страните на 24.07.2006 г. предварителен договор е бил развален от страна на ищците- купувачи с отправената от тях нотариална покана от 29.04.2009 г., връчена на ответното дружество-продавач на 08.05.2009 г., поради нарушението от негова страна на задължението по чл.4.2 от предварителния договор да не сключва каквато и да е било сделка с имота без изричното писмено съгласие на купувача, извършено с учредяването на 08.11.2007 г. на договорна ипотека върху имота. Искът с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД за заплащане на сумата 4 553 евро неустойка за забава по чл.9.3 от предварителния договор е бил отхвърлен, като неоснователен и недоказан. Софийският апелативен съд е потвърдил първоинстанционното решение и в тази му част, а въззивното решение , като необжалвано в тази му част, е влязло в сила. Софийският апелативен съд е приел, че ищците са подържали две основания за разваляне на сключения предварителен договор. Мотивирал се е, че липсва първото- исканото разваляне на договора, поради неизвършване на строежа на сградата, включително и на процесния апартамент, както и на обзавеждането му, в уговорените срокове. С оглед на това е и възприел изводите на градския съд за неоснователност на иска с правно основание чл.92 ЗЗД за претендираната от ищците неустойка за забава. За да потвърди, обаче, решението на Софийския градски съд в осъдителната му част, въззивният съд е възприел изводите му, че е налице второто подържано основание за разваляне на договора, а именно, че с ипотекирането от касатора [фирма] на процесния имот в полза на търговска банка е допуснатото нарушение на забраната на чл.4.2 от предварителния договор без съгласието на купувача да не сключва каквато и да е било сделка с имота. Изложил е съображения, че ищците са изправна страна, поради което с отправената от тях нотариална покана от 29.04.2009 г., връчена на ответника на 08.05.2009 г., предварителният договор е развален. Ефектът на развалянето му е настъпил към 08.05.2009 г., поради което по-късното заличаване на ипотеката на 18.05.2009 г., е ирелевантно. Касаторът [фирма] твърди, че обжалваното решение е неправилно, постановено в нарушение на чл.55, ал.1, предл. трето ЗЗД , защото е останало недоказано твърдението на ищците за неизпълнение от негова страна на съществени договорни задължения, послужило за тях като основание за разваляне на предварителния договор. Счита за неправилни изводите на съда за евентуалните последици от учредената ипотека в правната сфера на купувача, която е учредена преди настъпване на падежа за сключване на окончателния договор и към този момент е заличена. Подържа, че в нарушение на чл.87, ал.1 и ал.2 ЗЗД, поради липса на виновно неизпълнение от страна на продавача, съдът е приел, че с отправената покана от ищците, без да дадат срок за изпълнение, предварителният договор е развален. Позовава се на нарушение на чл.20, изр.второ ЗЗД при тълкуване на действителната воля на страните по договора. Ответниците Н. Е. и Д. Е. чрез адвокат С. И. оспорват касационната жалба по съображения, че сключеният между страните предварителен договор е бил развален, както поради виновното неизпълнение от страна на касатора-продавач да завърши и предаде апартамента в срок и вид съобразно договора, така и поради неизпълнение на задължението по чл.4.2 от него да не сключва без съгласие на купувача каквито и да е било сделки с имота. Касационната жалба е основателна. С определение № 647 от 19.07.2013 г. по настоящето т.д.№920/2012 г. обжалваното въззивно решение е допуснато до касационен контрол по следния правен въпрос „Учредяването на договорна ипотека от страна на продавача върху имота, предмет на предварителния договор, представлява ли основание за упражняване на потестативното право на купувача за разваляне на договора по чл.87 ал.1 и ал.2 ЗЗД, ако в правната сфера на купувача не са настъпили евентуалните негативни последици за него- към момента на предаване на имота, ипотеката е била заличена” при наличие на допълнителният критерии за достъп до касация- чл.280, ал.1,т.1 ГПК, с оглед създадената по този въпрос задължителна съдебна практика по реда на чл.290 ГПК, служебно известна на съда и формирана след подаването на касационната жалба: решение №153 от 28.12.2012 г. по т.д.№1022/2011 г., І Т.О., решение №231 от 13.02.2013 г. по т.д.№1268/2011 г. ІІ, Т.О., решение №32 от 25.03.2013 г. по т.д. №126/2012 г. на І Т.О., решение №22 от 03.04.2013 г. по т.д.№821/2011 г. , І Т.О. С тях, както и със служебно известните решение №146 от 30.09.2013 г по т.д.№7890/2012г., ІІ Т.О., решение№140 от 19.08.2013 г. по т.д.№405/2012 г., ІІ Т.О., решение №116 от 16.09.2013 г. по т.д.№1230/2011 г., ІІ Т.О., постановени след определението по чл.288 ГПК, е даден отговор на поставения правен въпрос в смисъл, че правото на купувача за разваляне по реда на чл.87, ал.1 и ал.2 ЗЗД на предварителния договор, е обусловено от виновното неизпълнение от страна на продавача, което би довело до невъзможността за сключване на окончателен договор. В случай на учредена върху имота договорна ипотека, ипотечното задължение трябва да не е било заличено към момента на предаване на имота на купувача, към който момент биха били налице евентуалните негативни последици за купувача от учредяване на ипотеката и биха представлявали основание за разваляне на договора по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД. С оглед даденото разрешаване на поставения правен въпрос в изброената по-горе трайна и непротиворечива съдебна практика, обжалваното въззивно решение, в частта, с която е потвърдено първоинстанционното решение, в частта, с която е уважен искът срещу касатора с правно основание чл.55, ал.1,предл.3 ЗЗД, е неправилно. Въззивният съд не е изтълкувал клаузите на чл.4.2 във връзка с чл.4.1, б.”б” от предварителния договор в тяхната взаимна връзка и обусловеност, поради което е стигнал до погрешния извод, че със самото сключване на договора за ипотека, продавачът е нарушил забраната да не сключва сделки с имота. Общата забрана по чл.4.2 от договора продавачът да не сключва без съгласието на купувача сделка с имота, е намерила израз в специалната забрана да не се обременява имота с ипотека в чл. 4.1, б.”б” от договора, съгласно препратката към него от чл.4.2 от договора. В чл.4.1, б.”б” от договора е уредено специалното задължение на продавача да предаде имота чист от тежести и ипотеки, с цел гарантиране интереса на купувача от сключване на окончателния договор за продажба. От тълкуването на тези два текста от предварителния договора в тяхната взаимна връзка и обусловеност, следва, че виновното неизпълнение на продавача да не обременява имота с ипотека, водещо до осуетяване сключването на окончателния договор, следва да се преценява към момента на предаване на имота. Поради неправилното тълкуване от въззивният съд на задълженията на продавача, уредени в чл.4.2 и чл.4.1, б.”б” от договора, съдът е стигнал и до неправилния извод, че със самото учредяване на договорната ипотека, продавачът е нарушил забраната на чл.4.2 от договора. Това е обусловило и неправилния му краен извод за виновното поведение на продавача, довело до настъпване ефекта от разваляне на договора с връчване на поканата от страна на купувачите на 08.05.2009 г., преди заличаване на ипотеката на 18.05.2009 г. След като предварителният договор не е бил развален поради липса на виновно поведение от страна на продавача, заплатената от ищците цена по предварителния договор не е дадена на отпаднало основание. Доводите на ответниците по касационната жалба, че предварителният договор е бил развален с отправената от тях нотариална покана и поради наличие на друго виновно неизпълнение от страна на продавача да завърши и предаде апартамента в срок е преклидиран с формираната с въззивното решение сила на пресъдено нещо по иска с правно основание чл.92 ЗЗД. С обжалваното решение Софийският апелативен съд е обосновал като неоснователна въззивната жалба на купувачите срещу първоинстанционното решение в частта, с която е отхвърлен искът им с правно основание чл.92 ЗЗД за уговорената неустойка за забава, по съображения, че строежът е реализиран съобразно уговорения в съглашението срок, към датата на съставяне на акт обр.15- 30.07.2008 г. Изрично е посочено, че липсва първото релевирано основание за разваляне на договора поради неизвършване на сграда, включително и на процесния апартамент, в уговорените от договора срокове. Поради липса на касационна жалба от страна на купувачите, въззивното решение в тази му част не може да бъде пререшавано/чл.299, ал.1 ГПК/. Неоснователно ответниците по касационната жалба се позовават и на противоречива съдебна практика, формирана с решение №29 от 12.04.2010 г. по т.д.№488/2009 г. І Т.О. Между него и обжалваното въззивно решение липсва обективна идентичност, тъй като то е постановена с оглед на друга, различна фактическа обстановка. С него ВКС се е произнесъл по приложението на правилата за евикция и към предварителния договор и правото на купувач по предварителен договор за покупко-продажба на имот, обременен с права на трети лица, р.п. с ипотека, да иска връщане на даденото по разваления договор, което право е обусловено и от доказаната липса на индивидуализация на имота и по-малката му площ в действителност. По изложените дотук съображения на основание 293, ал.2 ГПК въззивното решение ще следва да бъде отменено. Тъй като не се налага извършване на нови процесуални действия, предявеният от Н. Е. и Д. Е. против [фирма] иск с правно основание чл.87, ал.2 ЗЗД във вр. с чл.55, ал.1,предл. трето ЗЗД за сумата 45 641 евро, ведно със законната лихва, начиная от 21.08.2009 г., ще следва да се отхвърли. С оглед изхода на делото и на основание чл.78, ал.3 ГПК в полза на ответното дружество ще следва да се присъди на сумата 1 819 лв., внесена от касатора държавна такса, за който разход е представил доказателства по смисъла на т.2 на ТР 6-2012 г. Списък за разноските по чл.80 ГПК не е представен. Водим от горното състав на първо търговско отделение на Върховния касационен съд Р Е Ш И: ОТМЕНЯ решение №1221 от 25.06.2012 г. по гр.д.№1506/2012 г. на Софийския апелативен съд, ГО, 1 ви състав, с което е потвърдено решение №4945 от 12.09.2011 г. по гр.д.№8012/2009 г. на Софийския градски съд, ГК, І ви състав в частта, с която [фирма], ЕИК[ЕИК], [населено място] е осъден да заплати на Н. Е. и Д. Е., граждани на Обединено Кралство Великобритания и С. И. на основание чл.55, ал.1,предл. 3-то ЗЗД сумата 45 641 евро, ведно със законната лихва считано от 21.08.2009 г. до окончателното й изплащане, както и сумата 3 401.86 лв. разноски по компенсация, като вместо това ПОСТАНОВЯВА: ОТХВЪРЛЯ предявения от Н. Е. и Д. Е., граждани на Обединено Кралство Великобритания и С. И., със съдебен адрес [населено място], [улица], ет.9, офис 9 чрез адвокат С. И. срещу [фирма], ЕИК[ЕИК], [населено място] иск с правно основание чл.55, ал.1,предл. 3-то ЗЗД за сумата 45 641 евро, представляваща изплатена цена по предварителен договор от 2006 г. за продажба на недвижим имот , представляващ апартамент В220 на втория етаж, ниво +3 от сграда В, заедно с припадащите идеални части от правото на строеж в поземлени имоти № 457006/457007/ 457008/457009/457018 и 457019 по плана за земеразделяне на землището в [населено място], комплекс „А. Х.”, ведно със законната лихва считано от 21.08.2009 г. до окончателното й изплащане. В останалата част решението като необжалвано е влязло в сила. ОСЪЖДА Н. Е. и Д. Е., граждани на Обединено Кралство Великобритания и С. И., със съдебен адрес [населено място], [улица], ет.9, офис 9 чрез адвокат С. И. да заплатят на [фирма], ЕИК[ЕИК], [населено място] сумата 1 819 лв. разноски по делото за настоящата инстанция. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: