6 О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 169/17.03.2022 г. Върховен касационен съд на Република България, Гражданска колегия, Четвърто отделение в закритото съдебно заседание на петнадесети февруари две хиляди двадесет и втора година в състав:Председател: Веска Райчева
Членове: Геника Михайлова
Любка Андонова разгледа докладваното от съдия Михайлова гр.д. № 3460 по описа за 2021 г.
Производството е по чл. 288 ГПК.
Обжалвано е решение № 260073/14.05.2021 г. по гр.д. № 546/2020 г., с което Варненски апелативен съд, потвърждавайки решение № 260493/01.09.2020 г. по гр.д. № 1977/2019 г. на Варненски окръжен съд, е отхвърлил иска на „Геко 16“ ООД срещу „Термстрой-96“ ООД с правна квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 28.04.2017 г. за покупко-продажба на недвижим имот на цена 65 000 лв.
Решението се обжалва от „Геко 16“ ООД с искане да бъде допуснато до касационен контрол за проверка за правилност по следните въпроси (първите два – процесуалноправни, а останалите –материалноправни):
1. Задължен ли е въззивният съд в решението си да обсъди и да изложи мотиви по всички доводи и възражения на страните според предвиденото в чл. 235, ал. 2 и чл. 12 ГПК?
2. Необходимо ли е въззивният съд в решението си да изложи собствени мотиви и допустимо ли е въпреки липсата на препращане към мотивите на първата инстанция да посочи, че се е възползвал от възможността по чл. 272 ГПК?
3. Допустимо ли е по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на имот, застроен със сгради, които са самостоятелен обект на право на собственост, съдът да уважи иска за сградите, но не и за реалните/идеалните части от имота, в който са построени, когато установи, че в тази част предметът на предварителния договор не съдържа необходимата индивидуализация?
4. Как се индивидуализира имотът в предварителния договор за покупко-продажба?
5. Разделянето на имота на два самостоятелни води ли до промяна в правото на собственост, респ. в правото на обещаното с предварителен договор прехвърляне на идеални части от новообразуваните недвижими имоти?
6. Налице ли е липса на предмет или неяснота в предмета на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим поземлен имот, обуславящ отхвърлянето на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, когато продавачът е разделил имота на два самостоятелни?
7. Кои са съществените условия на предварителен договор за покупко-продажба на имот по смисъла на чл. 19, ал. 2 ЗЗД и в частност, нарушени ли са изискванията на разпоредбата, когато страните са се съгласили купувачът да плати задълженията на продавача към НАП и дължимите местни данъци и такси за имота, а не цена?
8. За задължението на съда по чл. 20 ЗЗД в хипотезата, в която има непълнота в описанието на имотите в предварителен договор за покупко-продажба и допустимо ли е да изясни действителната обща воля на страните чрез събраните по делото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД доказателства, индивидуализиращи предмета на договора?
Касаторът счита въпросите обуславящи решението (общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на касационния контрол) и твърди, че въззивният съд ги е решил в противоречие с конкретни, цитирани от него решения на ВКС, и че въпросите са от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото (допълнителните предпоставки по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК). Позовава се и на основанията по чл. 280, ал. 2, пр. 2 и 3 ГПК. „Вероятната недопустимост“ на решението в смисъла по чл. 280, ал. 2, пр. 2 ГПК обосновава с довод, че исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е нередовна, когато към образуваното дело имотът по предварителния договор е обособен в два, самостоятелни поземлени имота, а искането е съдът да обяви за окончателен договора за имот с несъществуващ (неактуален, стар) идентификационен статут. „Очевидната неправилност“ в смисъла по чл. 280, ал. 2, пр. 3 ГПК обосновава с довод, че изводът за неправилност на решението за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 с мотиви, че имотът по предварителния договор за покупко-продажба не е индивидуализиран, следва и само от прочита на документа на договора, който индивидуализира имота. Въведените касационни основания са за постановяване на решението в противоречие с чл. 235, ал. 2 и чл. 12 ГПК, както и с чл. 272 ГПК, и в нарушение на чл. 19, ал. 2 и 3 и чл. 20 ЗЗД. Претендира разноски.
Ответникът „Термстрой – 96“ ООД възразява, че повдигнатите въпроси нямат претендираното значение, а решението е правилно. Претендира разноските пред настоящата инстанция.
Настоящият състав намира касационната жалба с допустим предмет – решението е въззивно, по гражданско дело с цена на иска над 5 000 лв.; от процесуално легитимирана страна – касатор е ищецът; при спазен срок по чл. 283 ГПК и всички останали предпоставки за нейната редовност и допустимост, но повдигнатите въпроси нямат претендираното значение, а не са налице и предпоставките по чл. 280, ал. 2, пр. 2 и 3 ГПК за допускане на касационния контрол. Съображения:
За да отхвърли иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД въззивният съд е приел, че предварителният договор от 28.04.2017 г. не съдържа уговорки за съществените условия на окончателния договор за покупко-продажба, който страните са си обещали да сключат – имот и цена, а изискванията по чл. 19, ал. 2 ЗЗД са нарушени.
Намерил е, че така както е формулиран текстът по чл. 1.1., не изяснява предмета (обекта) на предварителния договор. В чл. 1.1. е изявено съгласие за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на следния имот: само 10.500 дка от собствения на ответника поземлен имот с посочен идентификатор, находящ се в [населено място], обл. Варна, целият с площ от 14 500 кв.м. по документ за собственост, а по скица с площ от 17 152 кв.м., ведно с изградените и прилежащи към продаваната част сгради: склад производствен – закрит с площ от 824 кв.м.; навес производствен – с площ от 396.60 кв.м., ГСМ с площ от 22 кв. м. и склад производствен с площ 78 кв.м. Така изявеното съгласие е неясно, а това го задължава да тълкува действителната обща воля на страните според критериите по чл. 20 ЗЗД. Възприел е за възможни две хипотези, които е обсъдил в поредност. Първата хипотеза е, че задължението на продавача да прехвърли „само 10.500 дка“ е за реална част на имота. Неуточнено и неизяснимо от събраните по делото доказателства обаче остава разположението на реалната част (поне с три граници) спрямо общата площ на целия имот, посочен в предварителния договор. Втората хипотеза е, че задължението на продавача да прехвърли „само 10.500 дка“ е за идеални части от имота. Съобразил е установения по делото факт, че обособяването на два новообразувани поземлени имота от имота, описан в предварителния договор, е станало преди сключването на предварителния договор. Тогава неуточнено и неизяснимо остава дали изразеното съгласие се отнася до всеки от двата имота и в какво съотношение, както и дали идеалните части касаят и описаните сгради, с които имотът е застроен. Добавил е, че от заключението на съдебно-техническата експертиза се установява несъответствие и между посочените в предварителния договор сгради и съществуващите в имота към момента, когато е сключен – навесът с площ от 370 кв.м. не е нанесен в актуалния кадастрален план, а сградата с площ от 22 кв. м. е премахната. Изключил е възможността предварителния договор да се отнася до идеални части от имота и поради това, че продаваемата част е „само 10.500 дка“, имотът е описан като такъв с обща площ 17 152 кв.м., а продавачът притежава според представените документи право на собственост върху 14 500 кв.м.“
Въззивният съд е намерил за неясно и изразеното съгласие за цена на имота по предварителния договор. Чл. 2 от договора предвижда, че със заплащането на сумата 65 000 лв. купувачът се е задължил да погаси задълженията на продавача към ТД НАП и Община Варна, а тези публични задължения не са индивидуализирани.
Въззивният съд е заключил, че при неясните и неизясними чрез критериите по чл. 20 ЗЗД клаузи относно имота, предмет на предварителния договор и относно задължението, поето от купувача по предварителния договор, той не съдържа уговорки относно съществените условия на обещания договор за покупко-продажба – имот и цена, - а искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е неоснователен поради неспазените изисквания по чл. 19, ал. 2, вр. чл. 183 ЗЗД.
Настоящият състав не намира, че повдигнатите от касатора процесуално-правни въпроси обуславят решението, а за тях е изключена общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на касационния контрол. Първият – поради това, че касаторът не го обвързва с повдигнатите материално-правни, нито в заявените касационни оплаквания е посочил кои негови доводи, реплики и/или доказателства въззивният съд не е обсъдил. Вторият – поради това, че въззивният съд е потвърдил първоинстанционното решение, но не е препратил, нито е посочил в своето решение да инкорпорира мотиви, развити в обжалваното решение.
По първия повдигнат материалноправен въпрос (№ 3) са изключени и общата, но и сочените допълнителни предпоставки по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК за допускане на касационния контрол. Общата по чл. 280, ал. 1 ГПК поради това, че въззивният съд не е приемал, че всяка от сградите по предварителния договор е самостоятелен обект на право на собственост, нито начинът, по който ги е описал в решението обосновават подобен извод – например производствен навес. Допълнителните по чл. 280, ал. 2 ГПК поради това, че касаторът не сочи решения по чл. 290 ГПК, в които да се приема, че когато предварителният договор касае реална/идеална част от имот и (част) от застроените в имота сгради, но реалните/идеалните части от имота не са индивидуализирани в необходимата степен, е допустимо искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД да бъде уважен само относно сградите. Напротив, установената практика на ВКС е за това, че е недопустимо съдът по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД да внася промени относно съдържанието на предварителния договор, а да го уважи за нещо различно от уговореното. Практиката на ВКС единствено допуска искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД да бъде уважен не изцяло, но за идеални части от имота, които продавачът по предварителния договор притежава, въпреки да се е задължил да продаде 100 % от собствеността. Тази практика настоящият състав споделя и не съзира основание да я променя.
Вторият повдигнат материалноправен въпроса (№ 4) обуславя решението, доколкото обсъдените от въззивния съд изисквания по чл. 19, ал. 2 ЗЗД налагат предварителният договор да съдържа описание (индивидуализация) на имота или идеалните части от имота, за който страните са си обещали да сключат окончателен договор. По него обаче също са изключени сочените допълнителни предпоставки по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК. В практика на ВКС, която настоящият състав споделя, трайно се приема, че имотите се индивидуализират поне с три граници, а когато предмет (обект) на договора за покупко-продажба/на предварителен договор за покупкопродажба са идеални части, те също следва да са определени или определяеми - според действителния дял/квота на продавача в съсобствеността. Приема се също, че при неяснота на изразеното съгласие за това, е допустимо действителната обща воля на страните да бъде изяснена според критериите по чл. 20 ЗЗД, включително чрез обсъждане на събраните по делото доказателства. Точно така е приел и въззивният съд, а това изключва възможността касационният контрол да бъде допуснат и по последния повдигнат материалноправен въпрос (№ 8).
Следващите два материалноправни въпроса (№ 5 и № 6) не обуславят решението, а по тях е изключена общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на касационния контрол. Въззивният съд не е приемал, че разделянето на поземлен имот, притежание на продавача по предварителния договор, на два самостоятелни води до промяна в собствеността, нито е приемал, че искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е неоснователен само поради това, че от поземления имот, описан в предварителния договор, са образувани два нови поземлени имота.
Изложеното до тук изключва обусловеността на решението от повдигнатия въпрос № 7. Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е отхвърлен, както поради липсата на индивидуализация на имота (реални или идеални части от него, респ. сгради), така и поради липсата на индивидуализация на паричното задължение, поетото от купувача по предварителния договор. С оглед спазването на изискванията по чл. 19, ал. 2 ЗЗД, които въззивният съд е приел за нарушени, е необходимо въпросите да се отнасят за всяко от двете съществени условия на обещания договор за покупко-продажба – имот и цена/друга престация, за която купувачът се е задължил (арг. и от чл. 183 ЗЗД). След като повдигнатите въпроси за описанието на имота/неясния предмет на предварителния договора не обуславят сочените предпоставки за допускане на касационния контрол, настоящият състав следва да приеме, че въпрос № 7 не обуславя решението, а по него е изключена общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 ГПК.
Решението не е и „вероятно недопустимо“ в смисъла по чл. 280, ал. 2, пр. 2 ГПК. По делото са изяснени и стария, но и новия регулационен статут на недвижимия имот, а доводът за нередовност на исковата молба, а е необосновим.
Не е налице и „очевидна неправилност“ на решението в смисъла на основанието по чл. 280, ал. 2, пр. 3 ГПК. Дейността по тълкуване на действителната обща воля на страните въззивният съд е предприел чрез буквално позоваване на клаузите по чл. 1.1 и по чл. 2 от предварителния договор. Следователно не е и вярно, че мотивите в обжалваното решение за неспазени изисквания по чл. 19, ал. 2, вр. чл. 183 ЗЗД не кореспондират (в пълно несъответствие са) с изразената от страните воля в документа на предварителния договор.
Въпреки изхода на делото претенцията по чл. 78, ал. 3 ГПК не може да бъде уважена. По делото липсват доказателства за сторени от ответника разноски в касационното производство.
При тези мотиви, съдътО П Р Е Д Е Л И : НЕ ДОПУСКА касационното обжалване на решение № 260073/14.05.2021 г. по гр.д. № 546/2020 г. на Варненския апелативен съд.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1. 2. |