Ключови фрази
Иск за обявяване предварителен договор за окончателен * предварителен договор * договор за покупко-продажба * договор за изработка * груб строеж * обявяване на предварителен договор за окончателен * възнаграждение по договор за изработка

РЕШЕНИЕ
№ 288

София, 02.07.юли 2012 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА


Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение в публично заседание на двадесет и трети май две хиляди и дванадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Борислав Белазелков
ЧЛЕНОВЕ: Марио Първанов
Борис Илиев

при участието на секретаря Р. Пенкова като разгледа докладваното от съдията Б. Белазелков гр.д. № 783 по описа за 2011 година, за да се произнесе, взе пред вид следното:
Производство по чл. 290 ГПК.
Допуснато е касационното обжалване на решението на Софийския градски съд от 20.10.2010 г. по гр.д. № 11956/2009, с което е потвърдено решението на Софийския районен съд от 14.09.2009 г. по гр.д. № 4001/2007, с което е отхвърлен предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Обжалването е допуснато поради значението на материалноправния въпрос за обвързващата сила на предварителния договор за продажба, когато е уговорен начин за определяне на цената.
По поставения въпрос Върховният касационен съд намира, че съгласно чл. 19 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа съществените условия на окончателния договор. Когато обещанието е за продажба – вещта и цената, когато обещанието е за изработка – работата и възнаграждението и т.н. При договора за продажба цената може да бъде определена като абсолютна сума в някаква валута, но тя може да бъде и определяема, като бъде уговорен начинът, по който та ще бъде определена. Същото важи и при договора за изработка, но там съществува и възможността уговореното като абсолютна сума възнаграждение да стане определяемо съгласно чл. 266, ал. 2 ЗЗД при промяна на обстоятелствата.
Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, я намира основателна поради следните съображения:
За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че страните са обвързани от предварителен договор за продажба на жилище, който включва елементи от договор за изработка, тъй като обещателят се е задължил да построи жилището срещу уговорената и изплатена предварителна цена, строителството е спряло за 12 години, след което е продължено. Страните не са постигнали съгласие за размера на дължимата сума за доплащане до размера на окончателната цена, поради което цената по договора е неопределяема и той не може да бъде обявен за окончателен.
Правилно въззивният съд е приел, че страните са сключили предварителен договор за продажба на жилище. Също правилно съдът е приел, че сключеният договор включва елементи от договор за изработка. Ако такива елементи липсваха, уговорената цена нямаше да подлежи на промяна. В нарушение на закона обаче въззивният съд е приел, че съществено условие на договора за изработка е начинът на промяна на уговореното възнаграждение при последващо изменяване на цената на материалите или на работната ръка (сила). В този случай уговореното възнаграждение се изменя съответно съгласно чл. 266, ал. 2 ЗЗД, макар и да е уговорено изцяло. Следва да се има предвид също, увеличаването на цените на материалните и работната сила увеличава съответно уговореното възнаграждение само ако изпълнителят не е в забава или е в забава, която не може да му бъде вменена във вина. Ако изпълнителят е в забава по причина, за която той отговаря увеличението на цените на материалните и работната сила са за негова сметка – не увеличават възнаграждението.
Видно от изложеното обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния закон, поради което следва да бъде отменено, а делото – решено от касационната инстанция съгласно чл. 293, ал. 2 ГПК.
По делото е установено, че на 06.07.1994 г. страните са сключили предварителен договор, съгласно който ответникът е обещал да построи и продаде на ищцата в срок до 30.06.1995 г. процесното жилище за сумата 546.250,00 (неденоминирани) лева предварителна цена (която не включва дължимите данъци и лихвата, която изпълнителят ще плати по кредита за финансиране на строителството), платима: 60% в 30-дневен срок след покана, до 90% в 30 дневен срок след покана, ако купувачът-възложител се откаже от някои СМР и до 100% в 30 дневен срок след покана, ако в 20-дневен срок купувачът-възложител не се откаже от някои СМР. Уговорено е окончателната цена да бъде формирана според строителната стойност на обекта, като бъдат съобразени данъци, други нормативно установени разходи или лихвите по кредита за финансиране на строителството. В изпълнение на задължението за плащане на цената ищцата е изплатила в периода 13.07.1994 – 31.01.1995 г. сумата 518.949,44 (неденоминирани) лева, което съставлява 95 % от уговорената предварителна цена. Строежът на сградата, в която да бъде изградено процесното жилище е бил спрян през 1992 г. Въпреки получените плащания до 29.06.2000 г. ответникът не е извършил нищо в изпълнение на задълженията си по договора. С анекс от 29.06.2000 г. страните са се съгласили жилището да бъде изпълнено само в груб стоеж, срокът за изпълнение да бъде продължен до 01.12.2000 г., а възнаграждението да бъде определено според действителната строителна стойност към тази дата. Страните са се споразумели и кой да извърши оценката – по един лицензиран оценител от Агенцията по приватизация, посочен от всяка от страните, като релевантна ще е средната аритметична стойност на двете оценки. Строителството е продължено и грубият строеж на сградата е изпълнен през 2007 г., след което ответникът е поканил ищцата да заплати сумата 33.579,96 лева, за да бъде сключен окончателния договор, тъй като приема, че съгласно ПМС № 180/21.09.1995 му е забранено да продава имоти освен по пазарни цени. Според заключението на оценителите действителната строителна стойност на грубия строеж на жилището (40,6 % от СМР) към 01.12.2000 г. възлиза на 6.538,31 щатски долара, равняващи се на 14.639,93 (деноминирани) лева.
Видно от изложеното страните са обвързани от предварителен договор за изграждането на грубия строеж и продажбата в този вид на процесното жилище срещу сумата 14.639,93 (деноминирани) лева, определена според неговата действителната строителна стойност към 01.12.2000 г. Уговорките за цени и начин на плащане в първоначалния предварителен договор 06.07.199* г. са замени от уговорките в анекса от 29.06.200* г., който урежда и последиците от забавата по първия договор. Извършените плащания по първия договор в размер на 518.949,44 (неденоминирани) лева = 518,95 (деноминирани) лева са валидни, но те не може да бъдат зачетени според курса на щатския долар към деня на всяко плащане, тъй като това не е уговорено в анекса. В него изрично е уговорено, че се дължи плащане в лева по действителната строителна стойност към 01.12.2000 г. Определянето на действителната строителна стойност от посочените от страните експерти в щатски долари отчита влиянието на промяната на цените на материалите и работната сила в хода на изпълнението, но не може да повлияе на уговорената от страните цена в български лева и липсата на уговорка, как да бъдат зачетени извършените плащания в неденоминирани лева. При това положение остатъкът от цената следва да бъде определен в размер на 14.120,98 лева. Действието на ПМС № 180/21.09.1995 не следва да бъде обсъждано, тъй като предварителният договор е сключен преди влизането му в сила.
При този изход на делото разноски по компенсация не се дължат.
Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение

РЕШИ:

ОТМЕНЯ решението на Софийския градски съд от 20.10.2010 г. по гр.д. № 11956/2009.
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителния договор от 06.07.1994 г., изменен на 29.06.2000 г. между [фирма], ЕИК[ЕИК], и Д. Н. Г., ЕГН [ЕГН] от София за продажба на недвижим имот (в груб стоеж) с идентификатор *****.****.**.*.*, съставляващ АПАРТАМЕНТ № , находящ се на ет. в сградата на блок вх. в , [жк], с бруто площ около 84 кв.м., заедно с принадлежащото му мазе № и съответните идеални части от общите части на сградата и мястото, с данъчна оценка 27.072,70 лева; при УСЛОВИЕ Д. Н. Г. да заплати на [фирма], ЕИК[ЕИК], сумата 14.120,98 лева в двуседмичен срок от връчването на решението, предвид необявяването му в указания срок.
ОСЪЖДА Д. Н. Г., ЕГН [ЕГН] от да заплати на С. О., Р.М. сумата 676,80 лева местен данък, а в полза на Върховния касационен съд сумата 300,00 лв. държавна такса по прехвърлянето на имота, за които суми служебно да се впише възбрана върху имота на основание чл. 298, ал. 2 ГПК.
Препис от решението да се издаде на ищцата Д. Н. Г. след представяне на документ за внасяне на определените местен данък и такса, както и на удостоверение от С. о., Р. М., че са изплатени дължимите данъци и такси за имота.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.