Ключови фрази
Нищожност * нищожност на договор за продажба * действия във вреда на представлявания * нищожност-накърняване на добрите нрави * договаряне сам със себе си

РЕШЕНИЕ № 65

София, 21. март 2017 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение в публично заседание на осми март две хиляди и седемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Борислав Белазелков
ЧЛЕНОВЕ: Борис Илиев
Димитър Димитров
при участието на секретаря Р. Пенкова като разгледа докладваното от съдията Б. Белазелков гр.д. № 639 по описа за 2016 година, за да се произнесе, взе пред вид следното:
Производство по чл. 290 ГПК.
Допуснато е касационното обжалване на решение № 103/23.10.2015 на Бургаския апелативен съд по гр. д. № 225/2015 в частта, в която е потвърдено решение № 110/20.03.2015 на Бургаския окръжен съд по гр. д. № 2150/2013 в частта, в която е уважен предявеният иск по чл. 26, ал. 1 ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за продажба на недвижими имоти. Обжалването е допуснато поради значението на материалноправните въпроси какъв е видът недействителност на договора, при който представителят на едната страна се е споразумял във вреда на представлявания, налице ли е вреда на представлявания, ако пълномощникът е продавал други имоти на сходна цена (над данъчната оценка), без те да са оспорвани от представлявания и какъв е критерият за определяне на пазарната цена на имот: цените, по които подобни имоти се предлагат на пазара на същото място по същото време или цените, по които подобни имоти са се продали на пазара на същото място по същото време.
По първия от поставените правни въпроси е постановено ТР № 5/2014, ВКС, ОСГТК в т. 3 на което е прието, че договорът, при който представителят на едната страна се е споразумял с другата страна във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 ЗЗД, не поражда целените с него правни последици и е недействителен. На тази недействителност може да се позове само представляваният или неговите универсални правоприемници.
По втория от поставените правни въпроси Върховният касационен съд намира, че наличието на вреда за представлявания, когато представителят е продал имота по цена значително по-ниска от пазарната зависи от вътрешните им отношения (съдържанието на обвързващия ги договор за мандат или на другите уговорки между тях). Когато и във вътрешните отношения представителят е имал правомощието да определи продажната цена по своя преценка и третото лице е добросъвестно – не се е споразумяло с него, сключеният договор е действителен, но представителят отговаря пред доверителя за вредите от неполагането на дължимата грижа при упражняването на предоставената му представителна власт. Ако при същите условия третото лице е било недобросъвестно – споразумяло се е във вреда на представлявания, договорът е недействителен, поради което вредите са други и двете страни по недействителния договор отговарят пред представлявания за обезщетяването им.
Когато представителят е изповядал повече договори за продажба на имоти по цена, близка до данъчната оценка, но представляваният оспорва само някои от извършените сделки, в зависимост от другите обстоятелства по конкретното дело това може да има различно значение за установяване на техните вътрешни отношения и на отношенията им с третото лице. Във вътрешните отношения може да се приеме, че не всички сделки са оспорени поради липсата на финансови възможности или други съображения, докато в отношенията с третото лице може да се приеме, че е съществувала вътрешна уговорка продажбите да се изповядат на по-ниска цена (не е изключено да се уговори предходно прехвърляне на по-ниска цена, за да се оспори последваща сделка на действителната цена).
По третия от поставените правни въпроси Върховният касационен съд намира, че цените, по които подобни имоти се предлагат на пазара на същото място по същото време често са по-високи от цените, по които в действителност се осъществяват продажбите; докато цените по които се изповядат продажбите пред нотариуса, особено когато са близки до данъчната оценка, може да са в пъти по-ниски от действителните. По-близки, но малко по-ниски от действителните са цените от публична продан, извършвана по реда на ГПК.
При определянето на пазарната цена на един имот според метода на пазарните аналози следва да се вземат предвид обявените цени, но като се отчитат обичайните отклонения от тях (напр. надолу – в сравнение с предлаганите цени и нагоре – при публична продан, предвид нейната краткотрайност и невъзможността за кредитиране), но също и изкривяванията на пазара на недвижими имоти (напр. поради често срещаното укриване на действителната цена при изповядане на сделките в нотариална форма).
Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК я намира основателна поради следните съображения:
За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел от фактическа страна, че на 31.10.2008 г. първият ответник, в личното си качество и като пълномощник при условията на чл. 38 ЗЗД на съпругата си – ищцата, е продал процесните четири имота (съпружеска имуществена общност) на представляваното от него ответно дружество за 85.000 лева (при данъчна оценка 84.476,80 лева), като пазарната им цена, според приетата експертиза, възлиза на 259.100 лева без довършителните или 290.900 лева с довършителните работи. Б. месец по-късно на 27.11.2008 г. ответното дружество, пак представлявано от ответника, продава имотите за 270.000 лева на следващо търговско дружество, чийто едноличен собственик на капитала и управител е ответникът. От правна страна съдът е приел, че така сключената сделка накърнява добрите нрави, тъй като ответникът е действал като пълномощник на двете страни и е уговорил три пъти по-ниска от действителната цена. Не е доказано ищцата да е знаела и да се е съгласила имотите да бъдат продаден на посочената цена, нито какви строително-монтажни работи са извършени след придобиването на имотите от ответното дружество до прехвърлянето им на следващото търговско дружество, чийто едноличен собственик на капитала и управител е ответникът.
Правилно въззивният съд е приел, че първият ответник, в личното си качество и като пълномощник при условията на чл. 38 ЗЗД на съпругата си – ищцата, е продал процесните четири имота (съпружеска имуществена общност) на представляваното него ответно дружество за 85.000 лева и след това като пълномощник на купувача при условията на чл. 38 ЗЗД е прехвърлил същите имоти за 270.000 лева на друго търговско дружество чийто едноличен собственик на капитала и управител е той. По същество правилно съдът е приел, че уговорената цена по договора е значително по-ниска от пазарната – при определянето й неправилно е изходено от цените на имотите, предлагани на пазара, но тази сравнителна стойност е съществено намалена с изчислените приходна стойност (според очаквания доход) и вещна стойност (според извършените разходи) при определянето на претеглената стойност. В нарушение на материалния закон обаче съдът е приел, че оспорваната сделка е нищожна поради накърняване на добрите нрави. Продажбата по занижени цени няма отношение към нравите в обществото. Когато сделката е търговска и продажбата е под себестойността, това може да е порочна търговска практика (дъмпинг), а когато сделката не е търговска – това може да бъде основание за унищожаване на договора поради крайна нужда, но не и основание за абсолютна, изначална и непоправима нищожност.
Видно от изложеното обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния закон, поради което следва да бъде отменено, а делото – решено от касационната инстанция съгласно чл. 293, ал. 2 ГПК.
По делото е установено, че на 31.10.2008 г. първият ответник, в личното си качество и като пълномощник при условията на чл. 38 ЗЗД на съпругата си – ищцата, е продал процесните четири имота (съпружеска имуществена общност) на представляваното него ответно дружество за 85.000 лева (значително под пазарите цени 260.000 лева) и след това като пълномощник на купувача при условията на чл. 38 ЗЗД е прехвърлил същите имоти за 270.000 лева на друго търговско дружество чийто едноличен собственик на капитала и управител е той. Същия ден на 31.10.2008 г. ответникът е надлежно упълномощен от дружеството купувач да продаде закупените имоти, в т.ч. като договаря съм със себе си на основание чл. 38 ЗЗД и втората сделка е извършена с това пълномощие.
Видно от изложеното процесният договор е сключен от името на ищцата чрез първия ответник като неин представител в пределите на представителната му власт, в т.ч. и при условията на чл. 38 ЗЗД, но обективно я уврежда, тъй като уговорената цена е в пъти по-ниска от пазарната. При сключването на договора представителят на ищцата е бил недобросъвестен, тъй като е знаел за увреждането (самият той е участвал във финансирането и извършването на строежа и е упълномощен от ищцата, защото се е занимавал с продажбата на построените имоти и съответно познава пазара). Недобросъвестен е бил и купувачът, макар в случая това да не е необходимо, тъй като не той е крайният купувач. В деня на извършването на сделката купувачът е упълномощил първия ответник (който е бил негов представител при покупката) да продаде закупените имоти, в т.ч. като договаря съм със себе си на основание чл. 38 ЗЗД и последващата сделка (извън предмета на делото), с която първият ответник е придобил имотите чрез контролираното от него търговско дружество, е извършена с това пълномощие. Не е необходимо да е налице изричен „сговор“ между представителя и третото лице да увредят представлявания, което би предполагало намерение за увреждане, достатъчно е и двамата да знаят факта на увреждането. Без значение е също дали единият, другият, двамата или странично лице са се възползвали от увреждането.
Предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен досежно притежаваната от ищцата Ѕ идеална част от имотите, предмет на сделката. В останалата част, досежно притежаваната от първия ответник Ѕ идеална част от имотите, договорът е сключен между двамата ответници, като вторият е представляван от първия. На недействителност на договора в тази част поради споразумяване във вреда на представлявания съгласно т. 3 ТР № 5/2014, ВКС, ОСГТК може да се позове само вторият ответник.
При този изход на делото разноски по компенсация не се дължат.
Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение

РЕШИ:

ОТМЕНЯ решение № 103/23.10.2015 на Бургаския апелативен съд по гр. д. № 225/2015.
ПРИЗНАВА за недействителен на основание чл. 40 ЗЗД в отношенията между Е. Ц. П. – Н. и [фирма], на договора за продажба между Е. Ц. П. – Н. и С. Я. Н., от една страна, и [фирма], от друга страна, сключен с нотариален акт, вписан в Службата по вписванията при Несебърския районен съд с вх. рег. № 9835/03.11.2008 акт № *** том ** дело № 8935/2008 досежно притежаваната от Е. Ц. П. – Н. Ѕ идеална част от подробно описаните в същия нотариален акт недвижими имоти с идентификатори *****.*.**.*.*, *****.*.**.*.*, *****.*.**.*.* и *****.*.**.*.*.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Е. Ц. П. – Н. срещу С. Я. Н. и [фирма], София иск за прогласяване на недействителността на основание чл. 40 ЗЗД на същия договор досежно притежаваната от С. Я. Н. Ѕ идеална част от подробно описаните в същия нотариален акт недвижими имоти с идентификатори *****.*.**.*.*, *****.*.**.*.*, *****.*.**.*.* и *****.*.**.*.*.


ПРЕДСЕДАТЕЛ:


ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.