Р Е Ш Е Н И Е № 101 гр. София,16.07.2018 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховен касационен съд на Република България, Гражданска колегия, Трето отделение в откритото заседание на шести юни две хиляди и осемнадесета година в състав: Председател: Светла Димитрова Членове: Геника Михайлова Даниела Стоянова при секретаря Райна Стоименова разгледа докладваното от съдия Михайлова гр. д. № 4672 по описа за 2017 г. Производството е по чл. 290 – 293 ГПК и се разглежда по реда преди ЗИДГПК, обн. в ДВ бр. 86/ 27.10.2017 г. – аргумент от § 74 на ПЗР на това изменение. До касационно обжалване е допуснато решение № 80/ 28.07.2017 г. по гр. д. № 176/ 2017 г. в частта, с която Бургаски апелативен съд, потвърждавайки решение № 59/ 20.03.2017 г. по гр. д. № 1120/ 2015 г. на Бургаски окръжен съд, е отхвърлил исковете на В. С. В., Х. К. К. и Р. А. К. срещу Р. Г. Г. и А. Г. Л. с правна квалификация чл. 188, вр. чл. 189, ал. 1, изр. 3 ЗЗД – обезщетения за вредите от това, че купените с договор по н.а. № 84/ 14.06.2004 г. по 2/ 6 ид. части от една нива в землището на [населено място] от В. В. и от Х. К., по време на брака на последния с Р. К., принадлежат изцяло на [фирма] (трето за договора лице), изразени, както следва: · сумата 29 666.50 лв. за първия (предявена част от вземане в пълен размер от 445 460 лв.) и сумата 29 666.50 лв. за другите двама (предявена част от вземания в пълен размер от по 445 460 лв.) – разлика между платената цена и увеличената стойност на купените идеални части към датата на сключване на договора и към датата на съдебното отстраняване от имота и · сумата 15 833.50 лв. за първия (предявена част от вземане в пълен размер от 704 098.67 лв.) и сумата 15 833.50 лв. за другите двама (предявена част от вземания в пълен размер от 704 098. 67) – пропусната полза, изразена в пазарната стойност на нереализираното строителство в имота. К. контрол е допуснат за проверка на правилността на решението по следния материалноправен въпрос: Ограничена ли е договорната отговорност на продавача от предвиденото в чл. 192, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, когато имотът принадлежи изцяло на трето лице, а преди сключването на договора купувачът не е извършил всяка възможна проверка, за да се убеди, че продавачът е собственик? Настоящият състав на Върховния касационен съд дава следния отговор на въпроса: Когато продаденият имот е собственост на трето лице, законът не ограничава отговорността на продавача само до иска за връщане на платената цена, само поради това, че преди сключването на договора купувачът не е извършил всяка възможна проверка, за да убеди в правата на продавача. Предвиденото в чл. 192, ал. 1, изр. 1 ЗЗД изисква при сключването на договора купувачът да е знаел, че имотът е собственост на трето лице. Знанието законът не презюмира. То не произтича, нито бива отречено само поради вписаните в нотариалните регистри обстоятелства за имота към момента на сключения договор. Мотиви за отговора: Чл. 192, ал. 1, изр. 1 ЗЗД ограничава договорната отговорност на продавача само до иска за връщане на платената цена, когато купувачът е знаел към сключването на договора, че трети лица притежават право на собственост или други вещни права върху имота. Знанието трябва да е налице към момента на сключване на договора. В чл. 188 – чл. 192 ЗЗД няма презумпция за този факт. Когато продавачът е добросъвестен, по предявените искове на купувача в ангажиране на договорната му отговорност поради неизпълнение на основното задължение да прехвърли собствеността върху имота, продавачът следва да твърди и да докаже, че купувачът е знаел за правата на третото лице. Знанието на купувача е субективен факт, но той се проявява във факти от обективната действителност. Законът допуска това знание продавачът да докаже чрез косвени доказателства, но те следва да са в такава връзка, та да направят сигурен извода, че при сключването на договора купувачът е знаел за правото на собственост на третото лице. Законът възлага в задължение на нотариуса, а не на купувача да провери правото на собственост на продавача върху имота преди сключването на договора в необходимата нотариална форма (арг. от чл. 586, ал. 1 ГПК и чл. 22 ЗННД), включително нотариусът е длъжен да извърши справка за вписваните обстоятелства в имотния регистър. Вписването цели да се даде възможност на третите лица да узнаят за извършено разпореждане с имота или за заявените върху него претенции от трети лица, но закона не вменява в задължение на купувача да направи всички възможни проверки, за да се убеди, че имотът е собственост на продавача. За вписванията в нотариалния регистър няма и норма със съдържание, подобно на предвиденото в чл. 7 ЗТРРЮЛНЦ. Задължение за купувача да извърши всяка възможна проверка, за да се убеди в правата на продавача върху имота не произтича не само от предвиденото в чл. 188 – 192 ЗЗД, но и от други разпоредби на закона. Когато законодателят изисква определена грижа, а неполагането й – скрепя с гражданско-правна санкция, той го прави изрично в правната норма. Критериите по чл. 63, ал. 2 ЗЗД и по чл. 302 ТЗ нормират поведението на длъжника при изпълнението на договора, т.е. тази грижа има правно значение след сключването на договора, а за законовото ограничение на отговорността на продавача, чл. 192, ал. 1, изр. 1 ЗЗД изисква купувачът да е знаел за правата на третото лице преди сключването на договора. Следователно в периода на предварителни преговори купувачът няма задълженията по чл. 63, ал. 2 ЗЗД или по чл. 302 ТЗ, а отговорността на продавача не е ограничена само поради това, че купувачът си е спестил всяка възможна проверка, за да се убеди в правата на продавача върху имота. Настоящият състав на Върховния касационен съд, като констатира, че въззивното решение е валидно и допустимо и извърши проверка на неговата правилност съгласно предвиденото в чл. 290, ал. 2 ГПК, намира касационната жалба основателна. Съображенията са следните: Правилно въззивният съд е приел, че е развален по право договорът по н.а. № 84/ 14.06.2004 г., с който ответниците са продали на всеки от първите двама ищците и по време на брак между втория и третия ищец по 2/ 6 идеални части от нивата в [населено място]. Правилно въззивният съд е приел, че с влязло в сила решение е бил уважен искът за собственост върху нивата на трето за договора лице, а когато купувачът е съдебно отстранен, договорът се разваля по право (така напр. решение № 296/ 05.11.2013 г. по гр.д. № 58/ 2013 г. и решение № 224/ 18.10.2017 г. по гр.д. № 4402/ 2016 г. ВКС, ГК, IV-то отд.). Неправилно обаче въззивният съд е приел, че купувачите са знаели за правата на третото лице към момента на сключения договор и е отхвърлил предявените искове. Знанието на купувачите към релевантния момент е мотивирал с установеното по делото обстоятелство, че след като те са узнали за заявена претенция на третото лице и въпреки уверенията на техния адвокат, че е била отхвърлена с влязло в сила решение, а направената справка от Агенцията по вписванията е засвидетелствала, че трети лица нямат права върху имота и не са заявили съдебни претенции, купувачите са си спестили останалите възможни проверки, за да се убедят в правата на продавачите. Въззивният съд е постановил обжалваното решение в противоречие с материалния закон. Изложеното налага настоящият състав да реши правния спор по същество, тъй като не се налага събирането на нови доказателства или повтаряне на извършените съдопроизводствени действия. Частичните искове се основават на предвиденото в чл. 188, вр. чл. 189, ал. 1, изр. 3 ЗЗД. Ответниците са ги оспорили с възражението, че ищците са знаели за правата на третото лице, впоследствие – и съдебно установени, а исковете са неоснователни, защото предвиденото в чл. 192, ал. 1, изр. 1 ЗЗД ограничава отговорността на добросъвестния продавач до иска за връщане на платената цена. В тежест на ответниците е било да докажат знанието на купувачите към релевантния момент (чл. 154 ГПК). По делото е доказано е, че адвокатът, който преди сключването на договора купувачите са упълномощили да извърши проверка за имота, ги е уведомил, че трето лице е заявило претенция върху нивата. Доказано е и това, че адвокатът им е съобщил, че претенцията е отхвърлена с влязло в сила решение и им е представил справката от Агенцията по вписвания, визирана в мотивите на обжалваното решение. При събраните доказателства, че правата на продавачите върху нивата са били реституирани по ЗСПЗЗ, а с конститутивното решение на ОСЗ – [населено място] те са се легитимирали пред нотариуса като собственици (решението на ОСЗГ е описано в нотариалния акт за договора), адвокатът е окачествил като заявена претенция консативния нотариален акт за собственост, който третото лице е представило пред органа на поземлена реституция. След този нотариален акт първоначално е постановен отказ за реституиране на правата на продавачите по ЗСПЗЗ. Отказът на ОСЗ – [населено място] обаче е бил отменен с решение по реда на чл. 14, ал. 3 ЗСПЗЗ, а това решение адвокатът е окачествил като влязло в сила решение, с което претенцията на третото лице е била отхвърлена. От така събраните доказателства обаче извод за знание на купувачите за правата на третото лице не произтича. Този извод отрича и обсъжданата справка от Агенцията по вписванията. От засвидетелстваното по нея купувачите са се убедили, че върху нивата не са вписани вещни права или искови претенции на трети лица и са сключили договора по н.а. № 84/ 14.06.2004 г. След това е предявена исковата молба, по която е постановено влязлото в сила решение, с което е уважен искът за собственост върху нивата на третото лице срещу страните по договора. Други доказателства за релевантния факт по делото няма събрани, а при неблагоприятни последици на доказателствената тежест касационният състав намира, че към сключването на договора ищците не са знаели, че собственикът на нивата е третото лице, а не ответниците. При евикция продавачът дължи на добросъвестния купувач обезщетение за вредата, съставляваща разлика между платената цена и увеличената стойност на имота към датата на съдебното отстраняване поради промените в пазарните условия. А. следва от чл. 189, ал. 1, изр. 3, вр. чл. 82 ЗЗД, защото тази вреда е пряка и непосредствена последица от неизпълнението на основното задължение на продавача и може да бъде предвидена при неговото пораждане (решение № 296/ 05.11.2013 г. по гр.д. № 58/ 2013 г. ВКС, ГК, IV-то отд, решение № 190/ 12.08.2014 г. по гр.д. № 6532/ 2013 г. ВКС, ГК, IV-то отд.). По делото са събрани доказателства, че платената цена не е за сумата 115 лв., която страните са посочили в договора по н.а. № 84/ 14.06.2004 г., а за сумата 152 420 евро, равностойни на 298 107. 60 лв. (съвкупна преценка на предварителния договор, анекса към него и гласните доказателства чрез разпита на свидетеля П.). От приетото и неоспорено заключение на съдебно-техническата експертиза се установява, че пазарната цена на нивата към 25.06.2012 г. (датата на влизане в сила на решението) е 1 006 500 лв. Завишението за целия имот е за сумата 408 392.40 лв. На стойност 136 130.80 лв. е вредата, изразена в претърпяната загуба от ищеца В. В., купувач на 2/ 6 ид. части от имота от неизпълненото основно задължение на продавачите. Същата е стойността и на вредата, понесена от ищците Х. и Р. К., всеки от които е платил съответната част от цената (така свидетелят П.) на купените от първия по време на брак с втората 2/ 6 ид. части от нивата. Първата група частични искове са изцяло основателни. Настоящият състав следва да отмени въззивното решение в частта, с която са отхвърлени и да ги уважи. Събраните по делото доказателства установяват намеренията на купувачите да включат нивата в строителните граници на С. и да я застроят с хотел и жилищна сграда. Непредвидима последица от евикцията обаче е вредата, изразена в печалбата, която биха реализирали от това строителство и продажбата на бъдещите обекти на трети лица, а именно такива са твърденията по втората група частични искове. За да бъде ангажирана отговорността на ответниците и за тези вреди, е необходимо те да са били недобросъвестни, т.е. към момента на сключване на договора да са знаели за правата на третото лице (аргумент от чл. 188, вр. чл. 189, ал. 1, изр. 3 ЗЗД). За заявената претенция на третото лице пред органа на поземлена реституция те безспорно са знаели. Тяхната жалба срещу първоначалния отказ за възстановяване на правата им по ЗСПЗЗ следва представения констативен нотариален акт. Претенцията обаче е била заявена по ненадлежен ред и пред ненадлежен орган. Тя е породила съмнение, но не и знание у продавачите за правата на третото лице. Изводът, че те са знаели за тези права отрича именно решението по чл. 14, ал. 3 ЗСПЗЗ. След него е било издадено конститутивното решение по ЗСПЗЗ, а продавачите са се доверили на установените чрез издаването му от органа на поземлена реституция техни права. Втората група частични искове са недоказани по основание. Касационната инстанция следва да потвърди обжалваното решение в частта, с която въззивният съд ги е отхвърлил, защото е правилно като резултат. При този изход на делото и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК в тежест на ответниците следва да се поставят направените по делото разноски до сумата лв. – онази част от направените по делото разноски, съответни на основателната част от искове, а на основание чл. 78, ал. 3 ГПК в тежест на ищците да са постави сумата лв. – онази част от направените по делото разноски, съответни на неоснователната част от исковете. При тези мотиви, съдът Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение № 80/ 28.07.2017 г. по гр. д. № 176/ 2017 г. на Бургаски апелативен съд в частта по отхвърлените частични искове за суми от по 29 666.50 лв. и по разноските. ОСЪЖДА Р. Г. Г. от [населено място], общ. П., об. Б., ЕГН [ЕГН], да заплати на основание чл. 188, вр. чл. 189, ал. 1, изр. 3 ЗЗД на В. С. В. от [населено място], [улица], вх. А, ет. 2, ап. 2, ЕГН [ЕГН] сумата 14 833.25 лв. - предявена част от обезщетение за вредата, изразена в разликата между платената цена и увеличената стойност на купените 2/ 6 идеални части от нивата по договора по н.а. № 84/ 14.06.2004 г., ведно със законната лихва от 25.06.2015 г., а на основание чл. 78, ал. 1 ГПК да му заплати сумата 1 253.41 лв. – разноски по делото. ОСЪЖДА Р. Г. Г. да заплати на основание чл. 188, вр. чл. 189, ал. 1, изр. 3 ЗЗД на Х. К. К. ЕГН [ЕГН] и на Р. А. К. ЕГН [ЕГН], двамата от [населено място],[жк], [улица], сумата 14 833.25 лв. – предявена част от обезщетение за вредите, изразени в същата разлика, ведно със законната лихва от 25.06.2015 г., а на основание чл. 78, ал. 1 ГПК да му заплати сумата 1 262.30 лв. – разноски по делото. ОСЪЖДА А. Г. Л. от [населено място], [улица], ЕГН [ЕГН], да заплати на основание чл. 188, вр. чл. 189, ал. 1, изр. 3 ЗЗД на В. С. В. сумата 14 833. 25 лв. – предявена част от обезщетение за вредите, изразени в същата разлика, ведно със законната лихва от 25.06.2015 г., а на основание чл. 78, ал. 1 ГПК да му заплати сумата 1 253.41 лв. – разноски по делото. ОСЪЖДА А. Г. Л. да заплати на Х. К. К. и на Р. А. К. на основание чл. 188, вр. чл. 189, ал. 1, изр. 3 ЗЗД сумата 14 833.25 лв. – предявена част от обезщетение за вредите, изразени в същата разлика, ведно със законната лихва от 25.06.2015 г., а на основание чл. 78, ал. 1 ГПК да им заплати сумата 1 262.30 лв. – разноски по делото. ОСТАВЯ В СИЛА решение № 80/ 28.07.2017 г. по гр. д. № 176/ 2017 г. на Бургаски апелативен съд в останалата част, допусната до касационно обжалване. ОСЪЖДА В. С. В. да заплати на Р. Г. Г. на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата 372. 10 лв. – разноски по делото. ОСЪЖДА Х. К. К. и Р. А. К. да заплатят на А. Г. Л. на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата 372.10 лв. – разноски по делото. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.