Р Е Ш Е Н И Е № 210 София , 27.12.2016 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, IІІ гражданско отделение в съдебно заседание на двадесет и четвърти октомври две хиляди и шестнадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ИВАНОВА ЧЛЕНОВЕ: ЖИВА ДЕКОВА ОЛГА КЕРЕЛСКА при участието на секретаря Северина Толева разгледа докладваното от съдията ДЕКОВА гр.дело №1739 по описа за 2016 год. Производството е по чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на Н. А. М., гражданин на Руска Федерация, подадена чрез процесуален представител адв.П., срещу въззивно решение от 26.11.2015г., постановено по в.гр.д.№1610/2015г. на Окръжен съд - Бургас, с което е потвърдено решение от 19.06.2015г. по гр.д.№57/2015г. на Районен съд – Поморие, с което е отхвърлен предявения от Н. А. М. против Н. Г. А. и С. Н. А. за осъждането им да заплатят солидарно на ищцата 11 800 евро на основание чл.55, ал.1 ЗЗД. Касационното обжалване е допуснато с определение №605 от 12.07.2016г. на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса: „за задължението на въззивния съд да определи правилно предмета на спора и обстоятелствата, които подлежат на изясняване съгласно изискванията на чл.12 ГПК и чл.235 ГПК”, който въпрос е разрешен от въззивния съд в противоречие с т.1 на Тълкувателно решение №1 от 09.12.2013г. по т.д.№1/2013г. на ОСГТК на ВКС. В касационната жалба се поддържа, че решението е неправилно поради нарушения на процесуалния и материалния закон, и необоснованост. По съображения в жалбата се иска да бъде отменено атакуваното решение. Представя писмена защита. Ответниците по жалбата Н. Г. А. и С. Н. А., чрез процесуален представител адв.Ш., оспорват касационната жалба като неоснователна по съображения, изложени в писмен отговор. Върховният касационен съд, състав на ІІІ гр.отделение на ГК, при служебната проверка на въззивното решение намира, че то е валидно и допустимо, а доводите на касатора, че е не допустимо като постановено по нередовна искова молба поради „непрецизно изложение на обстоятелствата, на които се основава иска”, намира за неоснователни. Върховният касационен съд, състав на ІІІ гр.отделение на ГК, след преценка на изложените основания за касационно обжалване по чл.280, ал.1 ГПК намира: С въззивното решение е потвърдено първоинстанционното решение, с което е отхвърлен предявения от Н. А. М. против Н. Г. А. и С. Н. А. иск за осъждането им да заплатят солидарно на ищцата 11 800 евро, получени от нея въз основа на развален, евентуално нищожен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.06.2014г., с който ответниците са се задължили да продадат на ищцата недвижим имот - Ѕ ид.част от дворно място с площ 540кв.м., представляващо УПИ ХХІ-162 в кв.18 по плана на [населено място], заедно с построената в дворното място двуетажна двуфамилна жилищна сграда, южен близнак със застроена площ 52.47 кв.м. за цена на имота - 55 000 евро, заедно със законната лихва за забава върху тази сума от 05.02.2015г. до окончателното изплащане. Въззивният съд е приел, че предварителният договор, сключен между ищцата и ответниците не е нищожен на соченото основание – като сключен при заобикаляне на закона - чл.22 КРБ, нито може да се счита за развален на основание чл.87 ал.2 предл.второ и трето ЗЗД, поради което и искът с правно основание чл.55 ал.1 ЗЗД за връщане на платената част от продажната цена /първа и втора вноски/ по предварителния договор в размер на 11 800 евро е неоснователен. Правилно въззивният съд е приел, че предварителният договор не е нищожен поради заобикаляне на закона и противоречие със закона - чл.22 ал.1 КРБ, предвид възприетото в съдебната практика /решение №222 от 22.06.2010г.на ВКС по гр.д.№569/2009г.на ІІІ г.о./ становище, че с чл.22 ал.1 КРБ е въведена забрана за придобиване от чужденци само на земя,но не и на земя и сгради,поради което сделките,с които се придобива собственост от чужденци върху сграда и земята,върху която тя е построена,не са нищожни поради противоречие със закона. Правилни са и изводите, че не е имало законни пречки страните да договорят, че ищцата ще придобие собствеността като физическо лице, а с уговорката за регистриране на Е., което да придобие собствеността по окончателния договор не се заобикаля закона; че няма законна пречка страните по един предварителен договор да уговорят,че собствеността по окончателния договор ще бъде придобита от трето лице, както е било сторено в настоящия случай. Правилно са приети за неоснователни и възраженията за нищожност на договора поради невъзможен предмет и липса на съгласие, също поради нищожност на клаузата на чл.8 - твърдението, че последиците от регистрацията на търговско дружество не са били обяснени на купувачката при сключването на договора и че ако те са и били известни е нямало да даде съгласие не се подкрепят от доказателствата по делото, сочещи, че следващият предварителен договор за покупка на имот в [населено място] е сключен при същата уговорка- че собствеността ще се прехвърли на юридическо лице,собственик на което е купувачът /чл.1.1./,поради което и оплакванията,че ищцата не би дала съгласие да закупи имот при условие,че следва да регистрира търговско дружество са неоснователни. Правилно въззивният съд е приел, че по делото ищцата не е установила, че надлежно е упражнила правото си да развали предварителния договор на заявените с исковата молба второ и трето основания, визирани в чл.87, ал.2 ЗЗД - че поради забава на продавачите да изпълнят вменените им задължения до 15.12.2014г. то е станало безполезно за купувачката и че задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време- до 15.12.2014г. Ищцата е твърдяла,че ответниците не са изпълнили в уговорения срок за сключване на окончателния договор- 15.12.2014г. поети по договора задължения, вкл. да разделят парцела. Относно това задължение, правилно въззивният съд тълкувайки клаузите от предварителния договор в съответствие с правилата на чл.20 ЗЗД, е достигнал до извод, че продавачите са поели задължение съобразно чл.4 на договора да разделят дворното място, като представят всички документи доказващи и разделянето при сключването на окончателен договор за продажба на южния близнак, заедно с южната част от дворното място и поемат разноските, свързани с делбата му, по съображения, че в чл.1 от предварителния договор е описан имотът,предмет на договора- Ѕ ид.част от дворно място,цялото с площ 540 кв.м.,представляващо УПИ ХХІ-162 кв.18 по плана на [населено място],Бургаска обл.,ведно с построената в него двуетажна двуфамилна жилищна сграда-близнак/южна част-южен близнак/. Правилен е изводът на въззивния съд, че към момента на сключването на предварителния договор имотът не би могъл да бъде описан по различен начин- като бъдещ самостоятелен парцел; че безспорно в УПИ са били изградени две жилищни сгради –северен и южен близнак,като предмет на предварителния договор е южния близнак,ведно с Ѕ ид.част от дворното място; че в пояснение в скоби в чл.1 е посочено „Ю. част- южен близнак“, като то е относимо за дворното място и сградата /т.е.,още в чл.1 страните са уговорили, че предмет на договора се явява южната част от дворното място,заедно с южния близнак/; че в чл.4 е уговорено задължение на продавачите да набавят и представят „всички необходими и изискуеми по закон оригинални документи,доказващи по безспорен начин правото му на собственост върху имотите, разделянето на дворното място и тяхната продаваемост“; че в чл.14 страните са уговорили,че таксите по набавяна на документи за прехвърлянето пред нотариус,както и всички такси,свързани с делбата на дворното място, описано в чл.1 на договора са за сметка на продавачите. Неправилно като некореспондиращо с данните по делото е възприетото от въззивния съд, че за първи път във въззивната жалба са наведени твърдения, че съобразно чл.19 ЗУТ дворното място се явява неподеляемо, поради което неправилен е изводът, че твърденията, включително заявеното ново основание са преклудирани и не следва да бъдат обсъждани. Ищецата, видно от съдържанието на съдебния протокол за проведеното на 25.05.2015г. заседание на първоинстанционния съд, чрез своя процесуален представител е заявила, че имотът е неподеляем и ако това обстоятелство се оспорва от другата страна е поискал да се назначи съдебно-техническа експертиза, което другата страна е заявила чрез процесуалния си представител, че не е нужно, предвид защитната теза на ответника, че предмет на предварителния договор е идеална част от дворното място. Първоинстанционният съд в решението си е възприел тезата на ответника по иска като е приел, че предмет на предварителния договор е идеална част от дворното място и не се е занимал с поделеямостта му. Въззивният съд е приел друго относно спора за предмета на предварителния договор. Правилно въззивният съд тълкувайки клаузите от предварителния договор в съответствие с правилата на чл.20 ЗЗД, е достигнал до извод, че продавачите са поели задължение съобразно чл.4 на договора да разделят дворното място, като представят всички документи доказващи и разделянето при сключването на окончателен договор за продажба на южния близнак, заедно с южната част от дворното място и поемат разноските, свързани с делбата му, по съображения, че в чл.1 от предварителния договор е описан имотът,предмет на договора- Ѕ ид.част от дворно място,цялото с площ 540 кв.м.,представляващо УПИ ХХІ-162 кв.18 по плана на [населено място],Бургаска обл.,ведно с построената в него двуетажна двуфамилна жилищна сграда-близнак/южна част-южен близнак/. Правилен е изводът на въззивния съд, че към момента на сключването на предварителния договор имотът не би могъл да бъде описан по различен начин- като бъдещ самостоятелен парцел; че безспорно в УПИ са били изградени две жилищни сгради –северен и южен близнак,като предмет на предварителния договор е южния близнак,ведно с Ѕ ид.част от дворното място; че в пояснение в скоби в чл.1 е посочено „Ю. част- южен близнак“, като то е относимо за дворното място и сградата /т.е.,още в чл.1 страните са уговорили, че предмет на договора се явява южната част от дворното място,заедно с южния близнак/; че в чл.4 е уговорено задължение на продавачите да набавят и представят „всички необходими и изискуеми по закон оригинални документи,доказващи по безспорен начин правото му на собственост върху имотите, разделянето на дворното място и тяхната продаваемост“; че в чл.14 страните са уговорили,че таксите по набавяна на документи за прехвърлянето пред нотариус,както и всички такси,свързани с делбата на дворното място, описано в чл.1 на договора са за сметка на продавачите. С оглед на тези изводи, въззивният съд е следвало да разреши и спорния по делото въпрос относно поделяемостта на дворното място, предвид предприетото от ищцата до приключване на съдебното дирене в първата инстанция изменение на предявения иск с правно основание чл.55, ал.1 ЗЗД чрез прибавяне на ново основание за частична нищожност на предварителния договор поради противоречие със закона – чл.19 ЗУТ, по отношение поделяемостта на дворното място, поради която частична нищожност ищцата е прекратила предварителния договор изцяло и претендира връщане на платените суми като вноски от цената на основание чл.55, ал.1 ЗЗД. Такива съображения ищцата е развила и в представените писмените бележки по първоинстанционното дело. Поради изложеното обжалваното решение следва да бъде отменено по реда на чл.293, ал.3 ГПК и делото – върнато за ново разглеждане от друг състав на Окръжен съд – Бургас с указания за извършване на преценка на действителността на предварителния договор по отношение поделяемостта на дворното място, след като изследва въпроса дали от процесния имот могат да се образуват два нови имота, които да отговарят на изискванията на чл.19 ЗУТ и всеки от които да обслужва една от самостоятелните сгради в имота, като вземе заключението на съдебно-техническа експертиза по този въпрос. Предвид изложеното, Върховният касационен съд, състав на IІІ гр. отделение Р Е Ш И: ОТМЕНЯ решение от 26.11.2015г., постановено по в.гр.д.№1610/2015г. на Окръжен съд – Бургас, с което е потвърдено решение от 19.06.2015г. по гр.д.№57/2015г. на Районен съд – Поморие, с което е отхвърлен предявения от Н. А. М. против Н. Г. А. и С. Н. А. за осъждането им да заплатят солидарно на ищцата 11 800 евро на основание чл.55, ал.1 ЗЗД. ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на Окръжен съд – Бургас. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: