1 Р Е Ш Е Н И Е № 242 [населено място], 10.02.2017г. В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в публично заседание на пети декември през две хиляди и шестнадесета година, в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТОТКА КАЛЧЕВА ЧЛЕНОВЕ: РОСИЦА БОЖИЛОВА КРИСТИЯНА ГЕНКОВСКА при секретаря Петя Петрова като изслуша докладваното от съдия Генковска т.д. № 3389 по описа за 2015г. и за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по реда на чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на [фирма], [населено място], представлявано от управителя Р. М. Ч., чрез юрисконсулт Я. Д., срещу решение № 1341/23.06.2015г. по в.т.д. № 3371/2014г. на Софийскси апелативен съд, ТК, с което е потвърдено решение № 747/19.05.2014г. по т.д. № 308/2013г. на Софийски градски съд, ТО-14 състав за осъждане на касатора да заплати на [фирма], [населено място] сумата от 52 268,29 лв., представляваща дължима наемна цена за периода м.юли 2012г. до м.юни 2013г. по договор за наем от 18.06.2013г., анекс от 03.01.2012г. и два анекса от 02.05.2012г., ведно със законната лихва върху нея от 16.10.2013г. до окончателното изплащане на сумата и разноски по делото в размер на 2390лв. Касаторът поддържа, че решението е неправилно поради наличие на касационни основания по чл.281, т.3 ГПК. Счита, че въззивният съд е допуснал съществени нарушения на съдопроизводствените правила като не е обсъдил в мотивите на съдебното решение възраженията на касатора за трансформиране на срочния договор за наем в безсрочен и за прекратяване на договора поради стопанска непоносимост. Неправилно е приложена нормата на чл.237, ал.2 ЗЗД по отношение на невписания процесен срочен договор за наем. Въз основа на извръшен апрот на наетия имот ответникът по касацията е станал ex lege наемодател и с оглед синалагматичния характер на договора за наем той се превръща в безсрочен и за двете страни, а не само за новия наемодател. Горният извод според касатора произтича от принципа за равенство на страните в облигационното правоотношение. Необосновано въззивният съд е приел, че с подписването на анексите към първоначалния наемен договор страните по тях се съгласяват със срочния характер на облигационната връзка, след като анексите не касаят срока, а само площта и цената на наетия имот. Необоснован е и изводът на САС, че след уведомлението от страна на наемателя на 03.07.2012г., че освобождава наетото помещение и прекратява договора за наем, наемното правоотношение е продължило да съществува, макар че наемодателят е зачел връщането на вещта и с конклудентни действия е приел, че договорът е прекратен. Наемодателят е във владение на вещта и не оспорва, че касаторът не ползва вещта. Иска се отмяна на атакуваното решение на САС и отхвърляне на предявения иск за заплащане на наемна цена. Ответникът по касационната жалба [фирма], [населено място] оспорва в писмения си отговор основателността на касационната жалба. Претендира разноски. Върховният касационен съд, Търговска колегия, І отделение, след като съобрази становищата на страните и съгласно правомощията си по чл.290, ал.2 ГПК, намира следното: За да постанови обжалваното решение, апелативният съд е приел, че между касатора-наемател и трето за спора лице-наемодател е бил сключен договор за наем от 18.06.2008г. за срок от 5 години, който не е бил вписан. През 2009г. наетият недвижим имот е бил апортиран в ищцовото дружество. С анекси от 2012г. към наемния договор страните по настоящия спор са намалили месечната наемна цена и са се съгласили да разсрочат плащането на наемните вноски и консумативите и са изменили квадратурата на наетата площ. Изрично в анекса от 02.05.2012г. е обективирано съгласие относно падежа на наемните вноски за м.юни 2012г. и последващите месеци до изтичане на срока на договора. Според САС е налице обективирано в писмена форма съгласие между приобретателя и наемателя да продължат да бъдат обвързани от договора за наем за определения в него срок, което съответства на диспозитивния характер на разпоредбата на чл.237, ал.2, пр. последно ЗЗД. За наемателя не е съществувала правна възможност едностранно, без съгласие на другата страна да прекрати договора за наем. Писмо от 03.07.2012г., с което касаторът е уведомил новият собственик, че освобождава наетото помещение, не е породило правни последици, т.е. договорът за наем не е прекратен. Въззивният съд е приел, че от посочената дата касаторът-наемател е напуснал имота. Процесният период по исковата молба обхваща времето след изпращане на писмото до изтичане на срока на договора за наем - 18.06.2013г. Въззивната инстанция е счела, че неползването от касатора на процесния имот в исковия период, не е достатъчно, за да се приеме, че наемното правоотношение е валидно прекратено. В резултат САС е заключил, че намателят дължи заплащане на наемната цена за процесния период. С определение № 690/22.07.2016г. по т.д. № 3389/2015г. на ВКС, I т.о. е било допуснато касационно обжалване на осн. чл.280, ал.1, т.1 ГПК по правния въпрос: Дължи ли наемателят заплащане на наемна цена за наетия недвижим имот след направено от него изявление за прекратяване на срочен договор за наем и връщане на вещта на наемодателя преди изтичане на срока? Становището на състава по така поставения правен въпрос произтича от следното: По дефиниция на осн. чл.228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена. В случай, че страните сами са определили начало и край на наемния период, се касае за договор за наем с определен срок. В този случай с изтичане на така определения по обща воля срок договорът за наем се прекратява. На осн. чл.233, ал.1 ЗЗД след прекратяване на наемното правоотношение наемателят е длъжен да върне вещта, което задължение произтича от задължението на наемодателя по чл.230 ЗЗД да предаде вещта на наемателя при сключване на договора. В съдебната практика и в правната доктрина еднозначно се приема, че изпълнението на задължението за връщане на вещта е двустранен акт и изисква участието както на наемателя, така и на наемодателя – необходимо е наемателят не само да опразни или да изостави наетата вещ, а така също да я предаде на наемодателя. С решение № 42/11.05.2015г. по т.д. № 1357/2013г. по т.д. № 1357/2013г. на ВКС, I т.о., постановено по реда на чл.290 ГПК, е прието, че на осн. чл.20а, ал.2 ЗЗД прекратяване на двустранни договори се извършва по взаимно съгласие на страните, на основанията, установени в закона или тези, предвидени в договора, при условие, че последните не противоречат на императивните норми или на добрите нрави. Основанията за прекратяване на договора са фактите, с настъпването на които се преустановява действието му. Преценката за основанието, на което е прекратен договорът, се прави във всеки отделен случай въз основа на доказване на наведените обстоятелства, от осъществяването на които се твърди, че са настъпили правните последици на прекратяване на договора. В Решение № 97/23.07.2013г. по т.д. № 73/2012г. на ВКС, ТК, І т.о. е обективирана задължителна за по-долните съдилища практика, че наемателят дължи заплащането на наемна цена за наетия недвижим имот и ако фактически не го е ползвал, след като наемният договор не е бил прекратен на основания, посочени в договора или уредени в закона. Изложените в цитираната задължителна практика на ВКС разрешения, отнесени към особеностите на срочния договор за наем, обосновават следните изводи: Законът не регламентира изрична възможност договор за наем с определен срок да бъде прекратен въз основа на едностранно изявление на наемателя или наемодателя, така както това е уредено в чл.238 ЗЗД по отношение на договор за наем без определен срок. На осн. чл.20а, ал.2 ЗЗД срочното наемно правоотношение може да бъде прекратено по взаимно съгласие на страните и преди изтичане на уговорения срок. Ако в договора не са предвидени условията за подобно предсрочно прекратяване, общо съгласие за прекратяване на договорната връзка ще е налице и в случай на доказани от страната, която се позовава на последиците на прекратяването, факти, с настъпването на които законът свързва преустановяване действието на правоотношението. В този смисъл преценката за основанието, на което е прекратен договорът, се прави във всеки отделен случай съобразно наведените обстоятелства. Поради изложеното даденият от състава на ВКС отговор на правния въпрос, по който е било допуснато касационно обжалване, е : Наемателят не дължи заплащане на наемната цена за наетия недвижим имот за периода след отправено от него изявление за прекратяване на срочен наемен договор и връщане на вещта, ако наемодателят изрично или с конклудентни действия се е съгласил облигационната връзка между страните да бъде прекратена. В тази хипотеза преценката за действията на наемодателя се извършва съобразно фактите и обстоятелствата за всеки контретен случай. По основателността на касационната жалба: Предвид така дадения отговор на правния въпрос постановеното въззивно решение не противоречи на задължителната практика на ВКС, обективирана в Решение № 97/23.07.2013г. по т.д. № 73/2012г. на ВКС, ТК, І т.о. Между страните не се спори относно установените от въззивния съд факти на сключен между касатора и трето за спора лице договор за наем от 18.06.2008г. за срок от пет години за шоурум с площ от 299,34 кв.м. в хотелски комплекс „Е.“, [населено място] и четири паркоместа на външен паркинг като по време на действие на договора през 2009г. наемодателят е апортирал наетия имот в капитала на ответника по касацията [фирма]. Безспорно установено от САС е и подписването на три анекса през 2012г. между страните по спора, както и уведомяването на 03.07.2012г. на [фирма] от касатора за прекратяване от страна на последния на договора за наем и за освобождаване на наетото помещение от посочената дата. Ищецът признава липсата на фактическо ползване на наетата вещ от касатора за периода м.юли 2012г.-м.юни 2013г. При горната фактическа установеност апелативният съд е разгледал възражението на касатора относно приложението на нормата на чл.237, ал.2 ЗЗД и правилно е приел, че невписаният договор за наем за определен срок се трансформира по силата на закона в безсрочен само за наемодателя. Нормативното разрешение е с оглед интереса на приобретателя на абсолютното вещно право на собственост, който след извършената транслативната сделка, по силата на закона става страна по завареното наемно правоотношение, като неговият интерес е предпочетен пред този на наемателя, черпещ права от облигационното правоотношение с предходен наемател – прехвърлител по разпоредителната сделка с наетия имот. Относно определянето на договорната връзка между приобретателят и наемателя като срочна правилно въззивният съд е изходил от съдържанието на подписаните между тях анекси през 2012г. В съответствие с чл.20 вр. чл.9 ЗЗД при съобразяване на принципите за тълкуване на волята на страните по договорите е заключил, че с анекса от 02.05.2012г. изрично контрахентите са направили волеизявления, че наемната цена се дължи за м.юни 2012г. включително и за последващите месеци до изтичане на срока на договора / основния договор за наем от 18.06.2008г./, т.е. до 18.06.2013г. Настоящата инстанция не споделя доводите на касатора във връзка с оплакването му за необсъждане от въззивния съд на възражението за стопанска непоносимост. Видно от наведените с отговора на исковата молба възражения касторът не е направил извяление в посочения от него смисъл. Единствено се е позовал на извънсъдебно си изявление от 03.07.2012г. до наемодателя, че се отказва от договора поради несъгласие с променени наемни цени. Така наведените факти не покриват фактическия състав на хипотезата на стопанска непоносимост по чл.307 ТЗ. Промяната на наемните цени в случая е поради постигнато в анексите споразумение между страните и не се твърди, промяната да се дължи на обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, както и че запазването на договора при тези условия противоречи на справедливостта и добросъвестността. Следва да се има предвид, че изявлението на една от страните по договорно правоотношение да измени или прекрати договора изцяло или отчасти е потестативно по своя характер, без законът да му придава обратно действие. Правото може да се упражни само чрез иск на заинтересованата страна, по който съдът постановява решение с конститутивно действие – въз основа на него се внася изменение в договорната връзка занапред. Неоснователно е оплакването на касатора за необоснованост на въззивното решение по отношение извода за липса на конклудентни действия, с които наемодателят да е приел връщането на вещта. Въз основа на дадения отговор на въпроса, по който бе допуснато касационно обжалване, настоящият състав на ВКС намира, че в тежест на касатора е, при позоваване от негова страна на настъпило предсрочно прекратяване на договорната връзка, да установи наличието на обстоятелства, от които може да се заключи, че е постигнато общо съгласие на страните за отпадане на действието на договора за остатъка на наемния срок, считано от 03.07.2012г. Безспорно установени са само изявлението на наемателя за прекратявяне на наемното правоотношение от посочената дата, достигането му до наемодателя, както и фактическото освобождаване на отдадения под наем обект след горепосочения момент. Последователно в исковата молба, защитата пред първа и въззивна инстанция и в отговора на касационната жалба [фирма] поддържа становище, че не е съгласно с едностранното прекратяване на договорната връзка от страна на наемателя и счита, че страните са валидно обвързани за целия уговорен срок на договора. Навежда твърдение, че макар наемателят да не ползва наетата вещ, той не е предал на наемодателя същата. Противопоставянето на ответника по касацията на изявлението на касатора за едностранен отказ от договора не е само по повод на висящия спор, а е обективирано фактически и посредством изпращането, респ. връчването последователно на поредица от нотариални покани до наемателя: първата е връчена в близък до изявлението на наемателя момент – на 28.09.2012г., а следващите са от 03.10.2012г.,28.01.2012г.,19.02.2012г. и т.н. до 30.05.2012г., с които наемодателят претендира заплащане на наемните вноски за съответните месеци, следващи датата 03.07.2012г. Следователно от предприетите действия на наемодателя по търсене на дължимата от наемателя престация по договора за наем може да се заключи, че [фирма] разглежда същия като действащ и не е съгласно с предсрочното му прекратяване. При оспорено връщане на наетия имот касаторът не е ангажирал доказателства за осъществено предаване на вещта от наемателя на наемодателя и установяване от последния на фактическа власт, напр.: предаване на ключ, поставяне на собствена охрана и пр. В случая съобразно уговореното по основния договор за наем /чл.8,ал.3/ страните са длъжни да удостоверят предаването на наетия имот в двустрано подписан протокол, като няма доказателства за съставяне на такъв. Поради изложеното по-горе въззивното решение е постановено в съотвествие с материалния закон. На осн.чл.20а, ал.2 ЗЗД не е настъпило твърдяното от касатора прекратяване на срочния наемен договор преди изтичане на определения в него срок. Страните са останали обвързани от същото правоотношение и след преустановяването на ползването на имота от страна на наемателя от 03.07.2012г. Фактическото напускане на наетия обект от страна на касатора не го освобождава от задължението да заплати наемните вноски за периода от 03.07.2012г. до 18.06.2013г., като наемодателят не е създавал трудности през този период за ползване на вещта. Искът по чл.228 ЗЗД се явява основателен в предявения размер. Въззивното решение като правилно следва да се потвърди. Предвид изхода от спора в полза на ответника по касацията следва да се присъдят сторените от него разноски за настоящата инстанция така както са поискани, посочени в списъка по чл.80 ГПК и доказани като действително извършени – в размер на 2400 лв. за адвокатско възнаграждение. Водим от горното, Върховният касационен съд Р Е Ш И : ОСТАВЯ В СИЛА решение № 1341/23.06.2015г. по в.т.д. № 3371/2014г. на Софийски апелативен съд, ТК. ОСЪЖДА [фирма], [населено място], представлявано от управителя Р. М. Ч., да заплати на [фирма], [населено място] сумата от 2 400лв., представляваща сторените от последното разноски пред настоящата инстанция. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: