Р Е Ш Е Н И Е № 123 гр. София, 12.07.2016 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховен касационен съд на Република България, Гражданска колегия, Първо отделение в откритото заседание на дванадесети май две хиляди и шестнадесета година в състав: Председател: Светлана Калинова Членове: Теодора Гроздева Геника Михайлова при секретаря Даниела Цветкова разгледа докладваното от съдия Михайлова гр. д. № 6119 по описа за 2015 г. Производството е по чл. чл. 290 – 293 ГПК. Допуснато е касационното обжалване на решение № 1850/ 18.03.2015 г. по гр. д. № 12 547/ 2011 г, с което Софийски градски съд, като отменя решението от 05.10.2010 г. по гр. д. № 15 323/ 2008 г. на Софийски районен съд, отхвърля исковете на [фирма] срещу В. П. С. и Д. В. С. с правно основание чл. 108 и чл. 109 ЗС, с които се иска предаване на владението на една стая с площ от 15 кв. м., на пети надпартерен етаж в сградата на [улица] [населено място] при граници, описани в решението и премахване на стената за преграждане на помещението. Обжалването е допуснато с определение № 60/ 04.02.2016 г. по настоящото дело за проверка правилността на решението при основанията от чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК (общо и допълнително) по следния материално-правен въпрос: Какво е значението за индивидуализацията на самостоятелен жилищен обект в сграда и за обема на придобитите права на обстоятелството, че при изповядването на сделката на разпореждане с този обект е бил представен първоначалния архитектурен проект, а не одобреният към датата на изповядването на сделката архитектурен проект? Касаторът [фирма] се оплаква, че въззивното решение е постановено в нарушение на материалния закон, необосновано е, тъй като противоречи на събраните доказателства, като при тяхното събиране въззивният съд е допуснал и съществено нарушение на съдопроизводствените правила (в нарушение на чл. 266, ал. 1 ГПК са събирани доказателства, но са отказвани допустими доказателствени искания на касатора). Искането е касационната инстанция да реши спора по същество, като отмени неправилното решение и уважи исковете. Касаторът претендира разноските по делото. Ответниците по касация съпрузите В. и Д. С. възразяват, че решението е правилно. Претендират разноските и пред касационната инстанция. Ответниците по касация Т. и Е. М., помагачи на съпрузите С., не изразяват становище по жалбата. По въпроса, по който обжалването е допуснато, настоящият състав на Върховния касационен съд намира, че е допустимо при прехвърляне на право на собственост върху жилище страните да индивидуализират предмета на договора чрез архитектурния проект на сградата, в която жилището се намира. За обема на придобитите вещни права от значение е действителната воля на страните, изявена с договора, и нейното съответствие с одобрен от компетентния административен орган по съответния ред архитектурен проект на сградата, който предвижда жилищния обект. За обема на придобитите вещни права са без значение документите, представени при изповядването на договора по нотариален акт и в частност, представянето на първоначалния, респективно на изменения архитектурен проект на сградата. При решаването на спора за обема на придобитите с договора вещни права, съдът осъществява и косвен съдебен контрол, а правомощията му за това произтичат от чл. 17, ал. 2 ГПК (при действието на ГПК (отм.) – по аргумент от по-силното основание на чл. 15, ал. 2 ЗНА (а сега ал. 3)). Мотивите за това са следните: А. проект на сградата, одобрен от компетентния административен орган по съответния ред, е възможен способ за индивидуализация на предмета на договора за прехвърляне на правото на собственост върху жилищен обект в същата сграда. Възползвайки се от този способ, страните обуславят действието на сключения договор в зависимост от индивидуален административен акт. Договорът не поражда никакво действие, включително и вещно-транслативно, ако обективното ни право не допуска да бъде издаден административният акт, към който страните са препратили. Такъв договор има невъзможен предмет (чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 1 ЗЗД). Ако към сключването на договора обективното ни право допуска да бъде издаден административният акт, към който страните са препратили, вещно-транслативното действие на договора е съответно на предмета на административния акт. При пълно съответствие между действителната воля, изразена в договора, и предмета на административния акт, обемът на придобитите вещни права е производен на уговореното. При частично съответствие между действителната воля, изразена в договора, и предмета на административния акт, обемът на придобитите вещни права е производен на предмета на административния акт. А. е от чл. 26, ал. 2, изр. 2, пр. 1 ЗЗД и се обяснява с повелителните материално-правни норми, които се следва да бъдат приложени с издаването на всеки индивидуален административен акт. Те заместват по право изявената от страните воля, която не им съответства. При решаването на спора за обема на придобитите с договора вещни права, с преюдициално (обуславящо) значение е действието на издадения административен акт – одобрен архитектурен проект. Съдът може да осъществи и косвен съдебен контрол, а правомощията му за това произтичат от чл. 17, ал. 2 ГПК (при действието на ГПК (отм.) – от аргумент от по-силното основание на чл. 15, ал. 2 ЗНА (а сега ал. 3)). Представянето на архитектурния проект на сградата, който предвижда жилищния обект, или на следващите административни актове, които го изменят, сред документите, които са послужили за нотариалното извършване на сделката, е неотносимо обстоятелство за правното действие на договора. За извода има и допълнителен аргумент - собственикът може да продаде реално обособима част от жилище в сграда и да остави на купувача да извърши необходимото по издаване на индивидуалния административен акт, който да проведе в съответствие действието (за в бъдеще) на договора със строителните правила и норми. Настоящият състав на Върховния касационен съд, като разгледа жалбата и провери въззивното решение според изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, я намира основателна по следните съображения: С исковете по чл. 108 ЗС, предявени при условията на необходимо другарство, касаторът [фирма] обосновава своето качество на собственик на стаята с правоприемство след апорт, извършен от Д. С. Д. и с твърденията, че с договор по н. а. № 58/ 28.06.2000 г. неговият праводател е купил апортирания апартамент № 17 на пети надпартерен етаж в сграда на [улица], а стаята е част от него. Ответниците по касация я владеят без основание, изградили са преградната стена и са я приобщили към съседния апартамент № 20. На основание чл. 109 ЗС касаторът е поискал да я премахнат. Ответниците В. и Д. С., ответници и по касация, са оспорили исковете с възражението, че при условията на съпружеска имуществена общност (чл. 19 СК от 1985 г.) са бездяловите съсобственици на стаята, защото тя е част от апартамент № 20. Те са го купили от помагачите с договор по н. а. № 137/ 20.07.2000 г. по времето на своя брак. Техните праводатели, съпрузите Е. и Т. М., преди това са придобили апартамента с договор за покупко-продажба по н. а. № 59/ 28.06.2000 г. по време на техния брак. Страните не са оспорвали онези обстоятелства, от които всяка извежда частното правоприемство: апортирането на правото на собственост върху апартамент № 17 в капитала на касатора и покупко-продажбата на апартамент № 20 с договора между ответниците по касация и техните помагачи. Така спорът се е концентрирал върху обема на права, придобити с двата договора за покупко-продажба по н. а. № 58 и по н. а. № 59/ 28.06.2000 г. от праводателите на страните; съответно Д. Д. и помагачите М.. За да го разреши, въззивният съд първоначално е зачел материалната доказателствена сила на двата нотариални акта (чл. 179, ал. 1 ГПК). В договор за покупко-продажба по н. а. № 58/ 28.06.2000 г. е изявено съгласие Д. Д. да придобие собствеността върху апартамент № 17 със застроена площ от 145 кв. м. по нотариален акт, а по проекто-сметна документация от 124. 41 кв. м. Съставеният акт удостоверява, че пред нотариуса са представени нотариален акт № 91/ 22.10.1999 г. за правото на собственост на продавачите (по приращение), одобрен архитектурен проект от 19.03.1996 г, разрешение за строеж от № 367/ 30.10.1996 г. и проекто-сметна документация. В договор за покупко-продажба по н. а. № 59/ 28.06.2000 г. е изявено съгласие помагачите на ответниците по касация да придобият собствеността върху апартамент № 20 със застроена площ по нотариален акт 73. 57 кв. м., а по проекто-сметна документация 73 кв. м. Съставеният акт удостоверява, че пред нотариуса са били представени същите писмени доказателства като тези към договора по н. а. № 58/ 28.06.2000 г. След като е приложил разпоредбата на чл. 179, ал. 1 ГПК, въззивният съд е съобразил, че заключенията на експертизите (основна, две допълнителни и тройна) са единни откъм това, че първоначалният архитектурен проект на сградата от 19.03.1996 г. е предвиждал стаята като част от апартамент № 20. Така е направил извода, че с договора по н. а. № 58/ 28.06.2000 г. страните са уговорили отклонение (разлика в повече) откъм обема на права, които продавачите са имали според първоначалния архитектурен проект в качеството им на съсобственици на мястото, върху което е построена сградата (чл. 92 ЗС). Констатирал е също, че на 27.06.1997 г. е одобрено изменение на проекта, но то не предвижда промяната. Констатирал е, че тя е предвидена в архитектурен чертеж от м. 02.1999 г. с надпис „екзекутив“, върху който има положен печат на СГО Управление „Архитектура и градоустройство“ и отбелязване да е одобрен на 26.02.1999 г. Констатирал е също, че чрез него е преработено изменение на архитектурния проект на сградата от 27.06.1997 г., но със съображения, че екзекутивът не е сред документите, представени при изповядването на сделката, въззивният съд е приел, че договорът по н. а. № 58/ 28.06.2000 г. легитимира Д. Д. като собственик на апартамент № 17, но не и на стаята. Съответно тя надхвърля обема на права, които Д. Д. е апортирал в капитала на касатора. Заключил е, че е част от съседния апартамент № 20, придобита е с договора за покупко-продажба по н. а. № 59/ 28.06.2000 г. от помагачите, а впоследствие е прехвърлена в собственост на ответниците по касация с договора за покупко-продажба по н. а. № 137/ 27.07.2000 г. Това са съображенията, с които въззивният съд е отменил първоинстанционното решение и е отхвърлил исковете по чл. 108 и чл. 109 ЗС. Настоящият състав на Върховния касационен съд намира, че в обжалваното решение материалният закон е приложен неправилно. За вещнотранслативния ефект на договора по н. а. № 58/ 28.06.2000 г. и за обема на правата, придобити с него, въззивният съд е отсъдил според доказателствата, представени към нотариалното извършване на сделката. Те са без значение за вещно-транслативния ефект на договора. От значение е установеното обстоятелство, че първоначалният архитектурен проект на сградата е предвиждал стаята като част от апартамент № 20, а страните по договор по н. а. № 58/ 28.06.2000 г. са изявили съгласие тя да представлява част от апартамент № 17, продаден на Д. Д. от съсобствениците на дворното място, собственици по приращение и на построеното в нея. Касаторът е твърдял, че обемът на придобитите вещни права с договора по н. а. № 58/ 28.06.2000 г. включва и стаята, а това поставя в негова тежест да докаже такова изменение на архитектурния план на сградата, извършено от компетентния административен орган при спазване на законния ред (З., а след 31.03.2001 г. – ЗУТ), което предвижда преминаването на стаята към апартамент № 17. Указания за това първостепененният съд не е давал. В доклада по делото той е поставил в тежест на касатора да докаже, че процесната стая е част от апартамент № 17 към момента, в който е възникнал жилищния обект или към момента на сключването на договора. Указанията не са конкретни – те не сочат, че отделните жилищни обекти в сграда, изграждана в съсобствен имот, се предвиждат чрез индивидуален административен акт – строително разрешение, което се издава въз основа на одобрените проекти на сградата, а за възможните изменения в предвижданията и З., и ЗУТ предвиждат специален административен ред. Указанията са и неточни – за пораждането на вещно-транслативния ефект на договора е достатъчно индивидуален административен акт или неговото изменение по законовия ред да предвижда стаята като част от апартамент № 17, без необходимост той да е бил издаден към възникване на жилището като самостоятелен обект в сградата или към сключване на договора. Собственикът може да продаде реално обособима част от жилище в сграда и да остави на купувача да извърши необходимото по издаването на индивидуалния административен акт, който поражда действието (в бъдеще) на сключения договор. Въззивният съд не е следвало да очаква в жалбите да има оплаквания за грешния доклад. С първоинстанционното решение исковете са отхвърлени, а въззивните жалби подават ответниците по касация. Въззивният съд не е следвало да очаква оплаквания срещу доклада и от писмения отговор на касатора. Съдържанието на отговора е обусловено от оплакванията във въззивната жалба (арг. от чл. 263, ал. 1 ГПК). Освен това първоинстанционното решение е удовлетворявало касатора като резултат. Въззивният съд е бил длъжен да отчете тази специфика на второинстанционното производство, да констатира същественото нарушение на чл. 146, ал. 2 ГПК, допуснато от първоинстанционния съд и да укаже на касатора за пропуснатата от него възможност да докаже изменение на архитектурния проект на сградата от 19.03.1996 г. или издаването на друг индивидуален административен акт, който предвижда стаята като част от апартамент № 20. А. е от чл. 273 ГПК и не влиза в противоречие с тълкуването на чл. 269 ГПК, извършено с т. 2 от ТР № 1/ 09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/ 2013 г. ОСГТК на ВКС. Въззивната инстанция е инстанция по същество (чл. 271, ал. 1 ГПК), а чл. 273 ГПК я оправомощава да поправи грешките, допуснати от първата, доколкото тази й дейност не се ограничава от други норми в глава ХХ ГПК. Осъществяването й е продължение на извършеното от първата инстанция. Допуснатото нарушение на чл. 146, ал. 2 ГПК е било съществено, доколкото се отразява на крайния акт. От доказателствата, събрани в първоинстанционното производство, е установимо уговореното с договора по н. а. № 58/ 28.06.2000 г. отклонение от одобрения (първоначален) архитектурен проект и това, че в техническия архив на Д. (Н.) се съхранява документация по завършилото строителство на сградата, включително одобрен на 26.02.1999 г. екзекутив, който предвижда стаята като част от апартамент № 17. Пред първата инстанция обаче не са били събрани доказателства за това, кой е одобрил промяната на проекта и дали това е законовия ред, по който тя следва да бъде извършена. Настоящият състав на Върховния касационен съд намира, че с оглед оплакването в касационната жалба за допуснати от въззивния съд съществени процесуални нарушения, обжалваното решение следва да бъде отменено, а делото – върнато за ново разглеждане от друг състав. Спорът по исковете по чл. 108 и чл. 109 ЗС не може да бъде решен от касационната инстанция, доколкото въззивната инстанция е спестила своите указания към касатора за обстоятелствата, които той е пропуснал да докаже по причина на грешния доклад, а събраните пред въззивната инстанция доказателства по надлежното изменение на архитектурния проект на сградата с екзекутива от м. 02.1999 г. са допустими (няма преклузия за доказателствените искания на ответницата по касация, чието право на участие в първоинстанционното производство е нарушено), но противоречиви. На лист 157 от делото на СГС е отбелязано, че изменението важи за екзекутив, а на лист 158 от делото по екзекутива е направено отбелязване „невалидна отметка“. От показанията на свидетеля Б. се установява, че той е авторът на архитектурния чертеж от м. 02.1999 г. и на удостоверяването да важи за екзекутив. От разпита на свидетеля Г. се установява, че тя е положила синия печат на архитектурния чертеж като служител на „Т. контрол“ и че към онзи момент чертежът е съдържал отбелязването „важи за екзекутив“ и подписа на проектанта. От друга страна в констативно-съобразителната част от заключението на тройната съдебно-техническа експертиза вещите лица са констатирали, че в тази преработка на проекта има ръкописен текст, който изглежда като копие на ксерокс. В допълнителното заключение към съдебно-техническата експертиза от 30.05.2013 г. се сочи, че с отбелязване на ръка могат да се правят само незначителни промени, а в случая се касае за значителни – преместване на стая от един имот в друг, промяна на инсталации, изграждане на зид и други. Следва да се отбележи също, че възможността за съставянето на екзекутивна документация след фактическото завършване на строежа, която удостоверява несъществените отклонения от издадените строителни книжа и ги допуска (узаконява), е предвидена в ЗУТ (чл. 175). Законът е обнародван в ДВ бр. 1/ 2001 г. и е влязъл в сила на 31.03.2001 г, а към м. 02.1999 г, респ. към 26.02.1999 г., не е част от действащото право. Касационната инстанция забелязва също, че в съставените акт за приемане на конструкцията от 20.06.2010 г, констативен акт за установяване годността за приемане на строежа от 28.12.2010 г. подробно са описани всички съществени промени на архитектурния проект на сградата. Заключенията са категорични, че промяната с архитектурния проект-екзекутив от 26.02.1999 г. е съществена. А. проект-екзекутив не е описан и в никой от съставените официални удостоверителни документи. При това противоречие на събраните доказателства изясняването на разпределението на доказателствената тежест, което въззивният съд си е спестил, е със съществено значение за крайния изход на спора. Обжалваното решение следва да бъде отменено от касационната инстанция, а делото – върнато за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд (чл. 293, ал. 3 ГПК). При повторното разглеждане на делото и съобразно изхода на спора следва да се реши въпросът за разноските, включително за тези, извършени пред настоящата инстанция (чл. 294, ал. 2 ГПК). При тези мотиви, съдът Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение № 1850/ 18.03.2015 г. по гр. д. № 12 547/ 2011 г. на Софийски градски съд. ВРЪЩА делото на друг състав на Софийски градски съд, като при новото разглеждане въззивният съд е длъжен да съобрази дадените указания по прилагането и тълкуването на материалния и процесуалния закон. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.