Р Е Ш Е Н И Е
№ 42
София,09.02.2012 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България,Второ гражданско отделение,в съдебно заседание на втори февруари през две хиляди и дванадесета година,в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:Светлана Калинова
ЧЛЕНОВЕ:Зоя Атанасова
Мария Яначкова при участието на секретаря Ани Давидова
и в присъствието на прокурора
като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова
гражданско дело № 376 от 2011 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.290-293 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Н. Н. Щ. от [населено място] срещу въззивното решение на Софийски градски съд, постановено на 16.12.2010г. по гр.д.№12186/2009г.,с което е отменено решението на първоинстанционния съд и вместо това е отхвърлен иска с правно основание чл.108 ЗС,предявен от касатора против М. К. В. и Г. С. В. за признаване правото на собственост на основание договор за продажба от 16.02.2007г./н.а.№*,том *, рег.№*,н.д.№*/2007г./ и предаване владението върху апартамент №43, находящ се в [населено място],ж.к.”С. Т.”/стар “В. И.”/,в [жилищен адрес].
С определение №628/20.06.2011г.,постановено по настоящето дело, касационното обжалване на въззивното решение е допуснато по въпроса кога е налице окончателен договор за продажба на недвижим имот с оглед значението на клаузата,че цената на имота няма да бъде платена веднага.
Касаторът поддържа,че обжалваното решение е неправилно,тъй като неправилно въззивният съд е приел,че не е придобил правото на собственост по силата на договора от 16.02.2007г.,тъй като нямало доказателства,че цената е била платена,който извод според касатора е в противоречие с разпоредбата на чл.183 ЗЗД,още повече,че от страна на ответниците подобни доводи не са били навеждани.Моли постановеното от въззивния съд решение да бъде отменено и вместо това предявеният от него иск бъде уважен.
В писмен отговор в срока по чл.287,ал.1 ГПК ответниците по касационна жалба М. К. В. и Г. С. В. изразяват становище,че жалбата е неоснователна по изложените в отговора съображения.
Върховният касационен съд,като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл.290,ал.1 ГПК и чл.293 ГПК, приема следното:
Предявен е иск за предаване владението на недвижим имот по реда на чл.108 ЗС,като се поддържа,че правото на собственост е придобито по силата на договор за покупко-продажба,сключен на 16.02.2007г. /н.а.№*, том *,н.д.№*/2007г./.
За да достигне до извода,че претенцията за предаване владението на апартамент №43,находящ се в [населено място],ж.к.”С. Т.” /бивш “В. И.”/,в [жилищен адрес] е неоснователна,въззивният съд е приел,че Н. Н. Щ. не се легитимира като собственик на имота, тъй като сключеният на 16.02.2007г. договор,макар и в нотариална форма е предварителен. Прието е,че договорът,с който С. Л. Л. е заявила,че продава на Н. Н. Щ. процесния апартамент за цена от 34000лв.,която сума ще бъде изплатена от купувача чрез кредит,отпуснат от [фирма] след вписването на нотариалния акт и на ипотека в полза на банката,е предварителен,а не окончателен договор за продажба.
В производството по чл.288 ГПК е констатирано,че въпросът кога е налице окончателен договор за продажба на недвижим имот с оглед значението на клаузата,че цената на имота няма да бъде платена веднага се разрешава противоречиво от съдилищата.
В решение №793/03.11.2009г.,постановено по гр.д.№1314/2008г. на І ГО на ВКС е прието,че продажбата е договор,по силата на който едно лице се задължава да прехвърли на друго собствеността върху дадена вещ или друго вещно право срещу цена,която купувачът се задължава да заплати, като обстоятелството,че в договора е уговорено плащане на цената на месечни вноски и поемане на задължение за разноските по кредита не променя характера на договора като договор за продажба.
В решение №805/22.01.2004г. по гр.д.№46/2003г. на ІІ ГО на ВКС е прието,че е възможно след сключването на договора страните да променят насрещната престация,дължима от приобретателя на вещното право,но с това не би се засегнала престацията,имаща за предмет правото върху недвижимия имот,доколкото последващите промени за това право са без значение.
Настоящият състав на Второ ГО на ГК на ВКС,след преценка на застъпените становища в обжалваното решение и в цитираните по-горе решения,постановени от ВКС по поставения въпрос на основание чл.291 ГПК приема за правилно становището,изразено в решение №793/03.11.2009г. по гр.д.№1314/2008г. на І ГО на ВКС и в решение №805/22.01.2004г. по гр.д.№46/2003г. на ІІ ГО на ВКС,като съображенията за това са следните:
Договорът за продажба е консенсуален и за неговото сключване, съгласно разпоредбата на чл.183 ЗЗД, е достатъчно да е постигнато съгласие за съществените му елементи-обект и цена. Правото на собственост преминава в момента на сключването на договора като обстоятелството кога и дали е пратена договорената цена касае изпълнението,а не самото съществуване на договора. Уговореният начин на плащане също касае изпълнението на договора. Достатъчно е страните да са постигнали съгласие за цената и начина на плащането й,за да се приеме,че помежду им е възникнала облигационна връзка,имаща за последица прехвърляне правото на собственост от патримониума на продавача в патримониума на купувача.
Когато в договор за продажба,сключен в предвидената в чл.18 ЗЗД нотариална форма,е постигнато съгласие досежно обекта и досежно размера на цената и е уговорен начинът на изплащането й,този договор е окончателен и има за последица преминаване на правото на собственост в патримониума на купувача,вкл. когато е постигнато съгласие цената да бъде изплатена чрез кредит,отпуснат от банка след вписване на нотариалния акт.
По основателността на касационната жалба и с оглед изложеното по-горе становище,настоящият състав приема,че обжалваното решение е валидно и процесуално допустимо,но по същество неправилно.
Неправилно въззивният съд е приел,че сключеният на 16.02.2007г. между С. Л. Л. и Н. Н. Щ. договор е предварителен,а не окончателен договор за продажба. Договорът е сключен в предвидената в чл.18 ЗЗД нотариална форма и съдържа уговорки за имота,предмет на прехвърлителната сделка,както и за размера на цената,която купувачът се задължава да заплати. Обстоятелството,че в договора е постигнато съгласие цената да не бъде платена веднага,а след отпускане на кредит,както вече беше отбелязано по-горе,не променя характера на договора и не го превръща в обещание за последващо прехвърляне на собствеността. Изрично в договора е посочено,че С. Л. Л. продава процесния апартамент,поради което следва да се приеме,че правото на собственост е преминало в патримониума на купувача Н. Н. от момента на сключване на договора. По отношение на поетото задължение за прехвърляне правото на собственост /за продажба/ договорът не съдържа изявление за отлагане,респ. за необходимост от сключване на последващ договор след изплащането на цената.
По реда на чл.293,ал.1 ГПК решението на въззивния съд следва да бъде отменено и вместо това спорът бъде решен по същество, като М. К. В. и Г. С. В. бъдат осъдени да предадат на Н. Н. Щ. владението върху процесния апартамент №43,находящ се в [населено място],ж.к.”С. Т.”,[жилищен адрес] ,което право е придобил по договор за покупко-продажба,сключен на 16.02.2007г. /н.а.№*,том *, рег.№*,н.д.№*/2007г./.
По изложените по-горе съображения,Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ въззивното решение на Софийски градски съд,ГО,ІІ-г въззивен състав, постановено на 16.12.2010г. по гр.д.№ 12186/2009г. и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА М. К. В.,ЕГН [ЕГН] и Г. С. В.,ЕГН [ЕГН],двамата от [населено място],ж.к.”С. Т.”,[жилищен адрес] по реда на чл.108 ЗС да предадат на Н. Н. Щ.,ЕГН [ЕГН] от [населено място], [улица], ет.5,ап.11 владението на апартамент №43,находящ се в [населено място],[жк]/стар “В. И.”/, в [жилищен адрес] със застроена площ от 65.20кв.м.,състоящ се от една стая,дневна,кухня и сервизни помещения,при граници :стълбище,двор,ап.№44,двор,което право Н. Н. Щ. е придобил по договор за покупко-продажба, сключен на 16.02.2007г./н.а.№*,том *,рег.№*, н.д.№*/2007г./.
Председател:
Членове:
|