2
Р Е Ш Е Н И Е
№ 33
СОФИЯ 02.07.2015 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение в публично заседание на трети февруари две хиляди и петнадесета година в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЖАНИН СИЛДАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ : ДИЯНА ЦЕНЕВА БОНКА ДЕЧЕВА
при секретаря Анета Иванова
изслуша докладваното от съдията Д. Ценева гражданско дело № 3903/2014 година и за да се произнесе, взе предвид :
Производството е по чл. 290 и сл. ГПК.
С решение № 87 от 17.02.2014 г. по гр.д. № 702/2013 г. на Пловдивския апелативен съд е отменено решение № 105 от 08.03.2013 г. по гр.д. № 517/2011 г. на Пазарджишкия окръжен съд в частта, с която е отхвърлен предявеният от [фирма] /в несъстоятелност/ - [населено място], против Г. Д. Г. и Е. Р. Г. иск с правно основание чл. 108 ЗС за ревандикация на недвижим имот, представляващ масивен магазин, находящ се в [населено място], [улица], със застроена площ 162.12 кв.м, на партерния етаж на четириетажен жилищен блок, построен в поземлен имот- парцел І- “Жилищно строителство и магазини”, в кв. 376 “а” по плана на града, съставляващ имот с идентификатор 55155.503.534.1.40 по кадастралната карта и кадастралните регистри. В тази част е постановено друго, с което ответниците Г. и Е. Г. са осъдени да предадат на [фирма] /в несъстоятелност/ владението върху този имот. Отхвърлен е предявеният от Г. Д. Г. и Е. Р. Г. против М. Х. Д. обратен частичен иск за сумата 15 000 лв. като част от сумата 55 000 лв., представляващ обезщетение за вреди от сключения без представителна власт договор за покупко- продажба, обективиран в нотариален акт № 152, т.І, дело № 117/01.09.2001 г. на нотариус с рег. № 421 с район на действие [населено място].
Въззивното решение е обжалвано с касационна жалба от Г. Д. Г. и Е. Р. Г. чрез техния пълномощник адв. Р. П.. В жалбата са изложени доводи за неправилност на същото поради нарушение на материалния закон, необоснованост и допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Жалбоподателите считат за противоречащ на закона извода на въззивния съд, че договорът за продажба, от който черпят права, е нищожен на основание чл. 26, ал.2 ЗЗД поради липса на представителна власт на пълномощника на продавача. Считат за неправилен и изводът, че договорът за продажба е нищожен на основание чл. 26, ал.1 ЗЗД като противоречащ на императивната правна норма на чл. 41, ал.2 ЗППДОбП/ отм./. Подържат, че нарушаването на забраната на чл. 41, ал.2 ЗППДОбП/ отм./ не обуславя нищожност на продажбата, а съставлява единствено неизпълнение на облигационно задължение, което поражда отговорност за обезщетение от неизпълнение на договора под формата на неустойка. Продавачът по този договор- [фирма] няма правен интерес да се позовава на нищожността, тъй като имотът ще следва да се върне в патримониума на продавача по приватизационната продажба. На следващо място, оспорват правилността на направените от въззивния съд изводи относно придобиването на имота по давност, като поддържат, че същите не кореспондират със събраните по делото доказателства и са в противоречие с материалния закон.
Ответникът по касация [фирма] /в несъстоятелност/ със седалище и адрес на управление [населено място], изразява чрез своя процесуален представител адв. М. П. становище, че касационната жалба е неоснователна.
Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, за да се произнесе, взе предвид следното:
Прието е за установено по делото, че ищецът [фирма] / в несъстоятелност/- [населено място], е правоприемник на [фирма]. С договор за продажба на общински нежилищен имот по реда на чл. 35, ал.1, т.2 ЗППДОбП /отм./, сключен на 02.10.1995 г. с [община], [фирма]- [населено място] закупило недвижим имот - магазин със застроена площ 162.12 кв.м, находящ се на партера на четириетажна монолитна сграда, построена в кв. 376 -І зона, Ц., с административен адрес [населено място], [улица]. Съгласно чл. 9 от този договор купувачът се е задължил да не продава обекта в продължение на 5 години от изплащането му. Установено е, че цената по договора е изплатена окончателно на 26.05.1997 г. С нотариален акт № 152, т.І, нот.дело № 1677/ 01.09.2001 г. [фирма] продало магазина на ответника Г. Д. Г. за сумата 110 500 лв., като в акта е посочено, че част от цената е платена по банков път на продавача, а останалата част ще бъде заплатена на равни месечни вноски, последната от които в срок до 30.03.2002 г. При сключване на договора дружеството - продавач е било представлявано от М. Х. Д.. Към този момент Г. Г. и М. Д. са членове на Съвета на директорите на [фирма]. Установено е, че с протокол от 20.05.2001 г. С. на директорите е взел решение магазинът да бъде продаден на Г. Г. за сумата 110 500 лв. и е упълномощил М. Д. да представлява дружеството при извършване на сделката. На 21.05.2001 г. между [фирма], представлявано от М. Д. като упълномощен представител на дружеството, и г. Д. г. е сключен преддварителен договор за продажба на имота. В него е посочено, че продажната цена е в размер на 110 500 лв., част от която следва да бъде преведена авансово до 20.08.2001 г., а останалата част- след сключване на окончателен договор на две равни вноски, платими съответно в срок до 30.12.2001 г. и 30.03.2002 г.
За да обоснове претендираното право на собственост ищецът [фирма] е твърдяло, че договорът за продажба, сключен на 01.09.2001 г., е нищожен поради липса на воля за сключването му, тъй като няма решение на Съвета на директорите на [фирма] за продажбата му, а ако е взето такова решение, то същото не е в предписаната от закона форма за упълномощаване за разпореждане с недвижим имот. При сключване на договора ищецът - продавач е бил представляван от М. Х. Д., която не е била надлежно упълномощена да сключи сделката от името и за сметка на дружеството.
За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел, че решението на Съвета на директорите от 20.05.2001 г., с което се упълномощава М. Д. да сключи сделката от името на дружеството, не е породило представителна власт, тъй като упълномощаването не е извършено в предвидената в чл. 37 ЗЗД форма за действителност - писмено с нотариална заверка на подписите. Оттук е направил извод, че договорът за продажба е нищожен поради липса на съгласие. На следващо място е приел, че договорът е нищожен и поради противоречие със закона, тъй като продажбата е извършена в нарушение на чл. 41, ал.2 ЗППДОбП /отм./ преди изтичане на 5 години от окончателното изплащане на цената на придобития по реда на чл. 35, ал.1, т.2 ЗППДОбП/ отм./ имот.
Въззивното решение е допуснато до касационно обжалване по въпросите има ли правен интерес купувачът по приватизационна продажба по чл. 35, ал.1, т.2 ЗППДОбП/ отм./, който се е разпоредил с придобития имот преди изтичане на срока по чл. 41, ал.2 ЗППДОбП/ отм./, да се позовава на нищожност на извършената от него разпоредителна сделка, и допустимо ли е въззивният съд да се произнася по основания за нищожност, които не са въведени с изменение на иска и са направени след първото по делото заседание.
Първият въпрос е разгледан в решение № 449 от 19.03.2012 г. по гр.д. № 1482/2010 г. на ВКС, ІІІ г.о., постановено по реда на чл. 290 ГПК. В него е прието, че забраната на чл. 41, ал.2 ЗППДОбП/ отм./ за продажба на изкупените по реда на чл. 35 от същия закон предприятия и обособени части в продължение на 5 години от изплащането им, е установена в полза на продавача по приватизационната продажба – държавата или съответната община, които имат правен интерес да искат прогласяване нищожността на такива сделки, а не на купувачите, които не могат да черпят права от собственото си недобросъвестно поведение.
Съгласно чл. 26, ал.1, предл.1 ЗЗД, договорите, сключени в противоречие със закона, са нищожни. Това основание е осъществено, когато договорът противоречи на императивна правна норма, а императивните правни норми са установени в обществен интерес. За наличието на това основание е без значение дали страните са нарушили закона, защото не го познават, или са действали съзнателно, т.е. субективното отношение на страните към нарушението е ирелевантно – достатъчно е обективно противоречие на договора или отделни негови клаузи със конкретна правна норма. Нищожността поради противоречие със закона е абсолютна - тя има действие по отношение на всички, затова и всеки, който има правен интерес, може да се позове на нея.
Разпоредбата на чл. 41, ал.2 ЗППДОбП/ отм/, установяваща забрана за продажба на предприятия или обособени части, изкупени по реда на чл. 35 от същия закон, в продължение на пет години от изплащането им, е императивна. Тя цели защита на обществения интерес, който се обосновава с преференциалните условия за придобиване право на собственост по този ред.
Поради това настоящият състав приема, че купувачът по приватизационна продажба, извършена по реда на чл. 35 от ЗППДОбП/ отм./, който е продал приватизирания обект в нарушение на забраната на чл. 41, ал.2 от същия закон, може да се позове на нищожност на разпоредителната сделка поради противоречието й със закона. В същия смисъл е и даденото от въззивния съд разрешение.
По втория въпрос, в решение № 267 от 03.10.2011 г. по гр.д. № 1362/2010 г. на ВКС, ІІІ г.о., е прието, че незаявените основания /фактическите твърдения, от които се извличат доводите за порок на сделката/ не могат да бъдат разглеждани, тъй като съдът служебно не може да променя предмета на иска. Настоящият състав възприема тази практика като правилна, но я намира за неприложима в случая по следните съображения: След получаване на отговора на исковата молба първоинстанционният съд е насрочил делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 14.02.2012 г. В това съдебно заседание е дал ход на делото в отсъствието на пълномощника на ищеца, направил е доклад по чл. 146 ГПК, след което е констатирал, че ищецът е подал искова молба и против лицето Р. И. И., на когото ответниците продали спорния имот след предявяване на иска, и е конституирал е същия като ответник в процеса. Поради това съдът е постановил определение, с което е отменил извършените в това съдебно заседание процесуални действия, и е дал едномесечен срок на новоконституирания ответник за отговор на исковата молба. Следващото съдебно заседание, в което е даден ход на делото, е проведено на 09.10.2012 г. В това съдебно заседание пълномощникът на ищеца е релевирал довод, че сделката е нищожна и поради нарушаване на забраната на чл. 41, ал.2 ЗППДОбП/ отм./ за продажба на имота. При тези данни се налага извод, че нарушението на закона като основание за нищожност на договора за продажба е наведено своевременно и съдът е дължал произнасяне по него. Въвеждането на ново основание за нищожност на договора наред с вече заявеното с исковата молба, съставлява изменение на иска, което може да бъде предприето от ищеца в първото съдебно заседание.
От даденото разрешение на правните въпроси, обусловили допускане на решението до касационно обжалване, следва, че като е преценявал валидността на договора за продажба, от който ответниците черпят права, с оглед наведеното в срока по чл. 214, ал.1 ГПК ново основание за нищожност, въззивният съд не е допуснал нарушение на съдопроизводствените правила. Изводът, че договорът е нищожен като противоречащ на императивната норма на чл. 41, ал.2 ЗППДОбП/ отм./ е в съответствие с материалния закон, тъй като по делото е безспорно установено, че продажбата на процесния магазин е извършена преди изтичане на петгодишния забранителен срок, считано от окончателното изплащане на обекта. Поради това правилно въззивният съд е приел, че ответниците не са придобили правото на собственост върху магазина на деривативно основание- сключения на 01.09.2001 г. договор за продажба.
Необосновани са изводите на въззивния съд за недоказаност на възражението на ответниците за придобиване на правото на собственост върху имота по давност. Съдът е приел, че ответниците не са доказали твърдението си, че упражняват владение върху имота от датата на сключване на предварителния договор- 21.05.2001 г. В тази насока е приел, че сключеният на 01.06.2001 г. договор между Г. Г. като наемодател и [фирма] като наемател за отдаване под наем на обект “млечен бар” не представлява надлежно доказателство за осъществявано владение, тъй като от една страна от договора не може да се направи извод за идентичност на отдавания под наем обект с имота, предмет на иска за собственост, предвид несъответствието на площите, а от друга – че сключването на договор за наем не може да се счита като изява на намерението за своене, тъй като наемното правоотношение не е обвързано от наличието на право на собственост у наемодателя.
По делото е установено, че предварителния договор за продажба на процесния магазин между [фирма] и Г. Г. е сключен на 21.05.2001 г. Продажната цена на имота- 110 500 лв. е определена въз основа на експертна оценка, изготвена от лицензиран оценител. От нея е видно, че магазинът фактически е бил обособен на два самостоятелни обекта - млечен магазин със застроена площ 106.50 кв.м и млечен бар със застроена площ 55.62 кв.м., въз основа на разрешение за строеж, издадено през 1998 г. При тези доказателства се налага извод, че отдадения под наем обект е реална част от магазина, предмет на предварителния договор. С гласни доказателства по делото е установено, че до м. май 2001 г. същият този обект е отдаван под наем от “Млечна промишленост”, а от м. юни дължимият наем е заплащан от наемателя на ответника Г. Г. въз основа на сключения с него наемен договор. Когато фактическата власт е предадена от собственика на купувача по предварителен договор, тя има характер на владение и в такъв случай не е необходимо владелецът да изявява спрямо собственика, че свои имота за себе си. Вярно е, че в случая предварителният договор не съдържа уговорка за предаване на владението от собственика на купувача, но като се има предвид, че за предаването не е необходимо спазване на някаква форма и че то може да бъде извършено и фактически с просто съгласие на собственика, следва да се приеме, че такова е налице. Основание за този извод са последващите сключването на предварителния договор действия на страните по него – отдаването на имота под наем и получаването на гражданските плодове / наем/ от купувача без собственикът да се противопостави на тези действия. Ищецът не твърди и не доказва, че след сключването на предварителния договор лично или чрез другиго е продължил да упражнява фактическа власт върху недвижимия имот до сключване на окончателен договор за продажба. С оглед на това и при наличието на договор, сключен от ответника Г. Г. като наемодател за отдаване на имота под наем на трето лице, считано от 01.06.2001 г., чиято датата не е опровергана от ищеца, следва да се приеме, че на тази дата ответниците са установили фактическа власт върху имота. Данните по делото сочат, че владението е било явно, несъмнено и непрекъснато.
Владението, основано на предварителен договор, както и владението, основано на нищожен договор за продажба, е обикновено, и за придобиване на имота по давност е необходимо, съгласно чл. 79, ал.1 ЗС, то е да е продължило 10 години. Искът за ревандикация против ответниците Г. е предявен на 09.06.2011 г., т.е. след изтичане на този срок, считано от 01.06.2001 г. Следователно, към момента на предявяване на ревандикационния иск е бил завършен фактическия състав на придобивната давност в полза на ответниците Г. и същите са придобили правото на собственост върху имота на оригинерно основание.
Като е достигнал до друг извод, въззивният съд е постановил неправилно решение, което на основание чл. 281, т.3 ГПК следва да бъде отменено в частта, с която е уважен предавявеният от [фирма] /в несъстоятелност/ против Г. Д. Г. и Е. Р. Г. иск с правно основание чл. 108 ЗС. Тъй като делото е изяснено от фактическа страна, при условията на чл. 293, ал.2 ГПК в отменената част следва да бъде постановено решение по същество от касационната инстанция, с което този иск бъде отхвърлен като неоснователен.
В частта, с която е отхвърлен обратният иск, предявен от Г. Д. Г. и Е. Р. Г. против М. Х. Д. въззивното решение следва да бъде оставено в сила.
Водим от гореизложеното съдът
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 87 от 17.02.2014 г. по гр.д. № 702/2013 г. на Пловдивския апелативен съд в частта, с която Г. Д. Г. и Е. Р. Г. са осъдени на основание чл. 108 ЗС да предадат на [фирма] /в несъстоятелност/ владението върху недвижим имот -масивен магазин, находящ се в [населено място], [улица], със застроена площ 162.12 кв.м, разположен на партерния етаж на четириетажен жилищен блок, построен в поземлен имот - парцел І- “Жилищно строителство и магазини”, в кв. 376”а” по плана на града, съставляващ имот с идентификатор 55155.503.534.1.40 по Кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], одобрена през 2008 г., вместо което ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от [фирма] /в несъстоятелност/ със седалище и адрес на управление [населено място], против Г. Д. Г. и Е. Р. Г. иск с правно основание чл. 108 ЗС за предаване на владението върху недвижим имот - масивен магазин, находящ се в [населено място], [улица], със застроена площ 162.12 кв.м, разположен на партерния етаж на четириетажен жилищен блок, построен в поземлен имот - парцел І- “Жилищно строителство и магазини”, в кв. 376 “а” по плана на града, съставляващ имот с идентификатор 55155.503.534.1.40 по Кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], одобрена през 2008 г.
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 87 от 17.02.2014 г. по гр.д. № 702/2013 г. на Пловдивския апелативен съд в частта, с която е отхвърлен предявеният от Г. Д. Г. и Е. Р. Г. обратен иск против М. Х. Д. за заплащане на обезщетение за вреди от сключен без представителна власт договор за покупко- продажба, обективиран в нотариален акт № 152, т.І, дело № 117/01.09.2001 г. на нотариус с рег. № 421 с район на действие [населено място].
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ: |