О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 407 С., 01.08.2017 год. ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД – Търговска колегия, състав на І т.о. в закрито заседание на двадесет и четвърти юли през две хиляди и седемнадесета година в състав: Председател: Дария Проданова Членове: Емил Марков Ирина Петрова като изслуша докладваното от съдията Петрова ч.т.д. № 2157 по описа за 2016 год. за да се произнесе взе предвид следното: Производството е по чл.274,ал.3 ГПК, възобновено след спирането му до приемане на тълкувателно решение по тълкувателно дело 2/2015г. на ОСГТК на ВКС. Образувано е по частна касационна жалба на П. К. М. срещу Определение № 308 от 18.08.2016г. по ч.т.д.№ 71/2016г. на ОС Кюстендил, с което е потвърдено определението от 20.06.2016г. на Съдията по вписванията към А., Служба по вписванията при РС Кюстендил за отказ за вписване по заявление на П. К. М. вх.№ 2439/20.06.2016г. - прекратяването на договор за аренда на земеделски земи, вписан като акт 116,том І,вх.рег. 513 от 11.02.2013г. Окръжният съд е констатирал, че заявеното за вписване обстоятелство е прекратяването на договор за аренда на земеделски земи, поради частично неизпълнение на арендно плащане за повече от 3 месеца – чл. 28, ал.1 от ЗАЗ и че отказът на съдията по вписванията е основан на съображението, че в случая е налице материалноправен спор, подлежащ на решаване по реда на исковото производство, а в охранителното производство не могат да се изследват спорни обстоятелство. Изложил е правни съображения, че макар в съдебната практика да се приема, че при заявено искане за вписване, съдията по вписванията извършва преценка на местната компетентност, налице ли е подлежащо на вписване обстоятелство, дали е възникнало валидно, фактът, че производството е едностранно и охранително, не изключва констатацията относно настъпването или ненастъпването на фактите, съобразно изискванията на закона. Приел е, че представеният документ, отправен до насрещната страна представлява едностранно волеизявление за прекратяване на договора за аренда; в него липсва даден срок за изпълнение на задълженията на арендатора. Мотивирано е, че дори да има неизпълнение, заявителят, който поддържа, че е изправна страна, е имал задължението да даде подходящ срок договорът да бъде изпълнен, с предупреждение, че ако това не бъде сторено след изтичане на срока, ще счита договора за развален; отразено е, че не се твърдят хипотезите на чл.87,ал.2 ЗЗД. С това е обоснована недоказаността на валидно извършено извънсъдебно разваляне на договора, от което е изведено, че не са налице предпоставките за извършване на исканото вписване. Като допълнителен аргумент /с позоваване на определението по ч.т.д.№ 316/2012 год. на ВКС-ТК, І т.о./ е посочен, че нормата на чл.27 ал.1 ЗАЗ е императивна, а разпоредбата на чл.27,ал.1,т.4 ЗА е единствено приложима в хипотезата на безсрочните договори, докато в настоящия случай договорът за аренда, прекратяването на който е било заявено за вписване, е сключен за срок от 7 години, поради което и способът по чл.27 ал.1 т.4 ЗАЗ - с едностранно предизвестие за прекратяването му, е неприложим по отношение на него. С частната касационна жалба се иска отмяната на определението като неправилно и уважаване на искането за вписване. В изложението по чл.284,ал.3,т.1 ГПК се иска допускане на обжалването по въпросите развалянето на договора за аренда поради неизпълнение на арендатора, подлежи ли на вписване; има ли право съдията по вписванията да преценява правните последици на изпратената от арендодателя и надлежно получена от арендатора покана за прекратяването на договора. За да се произнесе, съставът на ВКС съобрази следното: Искането за допускане на частното касационно обжалване по поставените в изложението въпроси е основателно. Решаващите мотиви за потвърждаване отказа за вписване прекратяването на договора за аренда на земеделска земя са, че пред съдията по вписването е следвало да бъдат представени доказателства за даден подходящ срок за изпълнение на задължението за арендно плащане с предупреждение за последиците от неизпълнението, както и че способът за прекратяване/разваляне поради неизпълнение на задължението за плащане, е неприложим по отношение на срочен - седемгодишен договор за аренда на земеделска земя. Съгласно т.1 на ТР от 20.07.2017г. по тълк.дело №2/2015г.на ОСГТК на ВКС, вписването, предвидено в чл.27,ал.2 от ЗАЗ, е приложимо на общо основание при прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години поради извънсъдебното му разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от три месеца, съгласно чл.28,ал.1, изр.първо във вр. с чл.27,ал.1,т.2 ЗАЗ. За предвиденото в чл.27,ал.2 ЗАЗ вписване на прекратяването - развалянето на арендния договор на основанието по чл.28,ал.1, изр.първо ЗАЗ, е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът /писменият документ/, материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина забава в плащанията на арендната вноска повече от три месеца и да се удостовери достигането му до адресата. Проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а,ал.1 от Правилника за вписванията, е тази по т.6 ТР № 7/2012г. от 25.04.2013г. на ОСГТК на ВКС. Съгласно мотивите към точка първа, общо правило за всички хипотези по чл.27,ал.1 ЗАЗ при прекратяване на договора за аренда, когато негов обект е земеделска земя, е предвидено в ал.2 на същия текст - прекратяването се вписва в службите по вписванията; разпоредбата на чл.28,ал.1 ЗАЗ урежда предвиденото в специалния закон специфично основание за разваляне - прекратяване поради неизпълнение, изразяващо се в забава за арендно плащане за повече от три месеца. При тази форма на неизпълнение и когато договорът за аренда няма за предмет държавни или общински земи, ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл.87,ал.1 ЗЗД /приложим за неуредените от специалния закон случаи -пар. 1 от ДР на ЗАЗ/ за разваляне на двустранните договори поради неизпълнение - отклонение от изискването за даване на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му договорът се счита за прекратен. Ето защо не е необходимо пред съдията по вписванията да се представят доказателства за отправено предизвестие. Ако в конкретния договор е предвидено такова задължение, арендодателят, упражняващ потестативното право, следва да се съобрази с тази уговорка. С оглед на даденото разрешение от ОСГТК на ВКС, обжалваното определение е неправилно. Конкретният договор за аренда от 2013г. е бил сключен със срок от седем стопански години. Като основание за прекратяването му е посочен общият ред, предвиден в ЗАЗ. Договорът не съдържа уговорка за даване подходящ срок за изпълнение и предупреждение за последиците от неизпълнението при забава на арендното плащане. Към заявлението за вписване е приложено изявлението за прекратяване на договора поради неплащане на арендните вноски за няколко стопански години. При тези факти, проверката, която съдията по вписванията е извършил е извън очертаната в т.6 ТР № 7/2012г. на ОСГТК на ВКС, а окръжният съд не е констатирал това нарушение. По тези съображения обжалваният акт следва да бъде отменен. Поради изложеното, Върховният касационен съд, ТК, състав на Іт.о. О П Р Е Д Е Л И : Отменя Определение № 308 от 18.08.2016г. по ч.т.д.№ 71/2016г. на ОС Кюстендил и потвърденото с него определение от 20.06.2016г. на Съдията по вписванията към А., Служба по вписванията при РС Кюстендил. Указва на съдията по вписванията при РС Кюстендил да извърши вписване по заявление на П. К. М. вх.№ 2439/20.06.2016г. Определението не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: