1 Р Е Ш Е Н И Е № 41 гр. София, 16.05.2013 година В ИМЕТО НА НАРОДА ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република БЪЛГАРИЯ, Търговска колегия, Второ отделение в открито съдебно заседание на двадесет и шести февруари през две хиляди и тринадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА КОВАЧЕВА ЧЛЕНОВЕ: ЛИДИЯ ИВАНОВА ЕМИЛИЯ ВАСИЛЕВА при участието на секретаря София Симеонова, като изслуша докладваното от съдия Емилия Василева т. дело № 1171 по описа за 2011г. и за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по чл. 290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на ответника [фирма], [населено място] чрез процесуален представител адв. П. А. срещу решение № 1136 от 07.07.2011 г., постановено по гр. дело № 960/2011 г. на Софийски апелативен съд, Гражданска колегия, 1 състав. С обжалваното решение е потвърдено решение № 6173 от 27.12.2010 г. по гр. дело № 6683/2009г. на Софийски градски съд, Гражданска колегия, І г. о., 15 състав в обжалваната пред въззивната инстанция част, с която дружеството - касатор е осъдено да заплати на С. Х. и С. Ан Х., двамата граждани на Обединено кралство Великобритания и С. И., сумата 45 642.31 евро, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба в съда – 09.07.2009г. до окончателното изплащане на сумата, представляваща част от цената за покупка на описания апартамент № D205, находящ се в масивна жилищна сграда, изградена в ПИ № 45711, № 457010, № 457024 и № 457023 по плана за земеразделяне на землището в [населено място], предмет на предварителен договор за продажба от 14.06.2006г., развален извънсъдебно, на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, сумата 1 760.25 лв., представляваща платена консултантска услуга по покупка на процесния апартамент, заедно със законната лихва от 09.07.2009г. до окончателното плащане, сумата 10 647.60 лв., представляваща лихва за забава върху претенцията за връщане на главницата и за вреди за периода 16.09.2008г. – 09.07.2009г., както и сумата 6 785.94 лв. – разноски по делото. Касаторът прави оплакване за неправилност на въззивното решение поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. Поддържа становище, че въззивният съд е нарушил разпоредбите на чл. 55, ал. 1, предл. 3 и чл. 87, ал. 1, 2 и 4 ЗЗД, неправилно е приел, че учредената договорна ипотека поражда потенциална опасност за купувача по предварителния договор, в нарушение на чл. 20 ЗЗД е тълкувал клаузите на чл. 4.1. и 4.2. от договора. Развива доводи в подкрепа на тезата, че учредяването на ипотеки върху правото на строеж за изграждане на имота не е довело до възникване на потестативното право по чл. 87 ЗЗД за разваляне на договора, тъй като не е увредило интересите на ищците и не е препятствало възможността да изпълни точно задължението си за предаване на имота без вещни тежести и права на трети лица катко заличи ипотеките преди сключване на окончателния договор за продажба. Касаторът моли решението да бъде отменено, предявените искове да бъдат отхвърлени и претендира присъждане на направените по делото разноски. Ответниците С. Х. и С. Ан Х., граждани на Обединено кралство Великобритания и С. И. /ищци в първоинстанционното производство/ и третото лице – помагач /на страната на ответника/ [фирма], [населено място] не изразяват становище по касационната жалба. Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, като обсъди заявените касационни основания, прецени данните по делото и провери правилността на въззивното решение, приема следното: Въззивният съд е потвърдил решението на първоинстанционния съд в частта, с която исковете са уважени, след като е анализирал събраните по делото доказателства и е направил извод, че предварителният договор е развален валидно с отправена от ищците - купувачи едностранно нотариална покана, в резултат на което за ответника - продавач е възникнало задължение да върне получената на отпаднало основание авансово платена продажна цена в размер на 45 642.31 евро. Развалянето на предварителния договор е обосновано от въззивната инстанция с виновното неизпълнение от страна на ответното дружество на задължението му по т. 4.2 от предварителния договор да не сключва каквито и да било сделки с имота без изрично писмено съгласие на купувачите, както и с установения по делото факт, че на 08.11.2007г. ответникът е учредил две договорни ипотеки с нотариален акт № 88/2007г. Решаващият състав е тълкувал клаузите на чл. 4.1 и 4.2. от сключения предварителен договор и е обосновал извод, че уговорката продавачът да не сключва каквито и да е сделки с имота без съгласие на купувачите, е направена съгласно диспозитивната норма на чл. 87 ЗЗД и дава право развалянето на договора да настъпи без изправната страна да предоставя срок за изпълнение, както и да се изключи приложното поле на чл. 87, ал. 4 ЗЗД. Нарушението на поетото с чл. 4.2 от договора задължение имотът да не се обременява с вещни тежести е квалифицирано като пораждане на потенциална опасност за купувачите по предварителния договор – евентуални бъдещи собственици да не придобият собствеността върху имота /в случай на изнасянето му на публична продан/ или да придобият имот, ипотекиран в полза на банка като обезпечение на банков кредит с изключително висок размер. Направен е извод, че при наличието на такава опасност за купувачите съществува интерес да се освободят от този риск, като развалят договора и използват паричните суми закупуването на друг имот или влагането им за други цели. С определение № 765 от 23.10.2012г. по настоящото т. дело № 1171/2011г. на ВКС, ТК, Второ отделение въззивното решение е допуснато до касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по следния материалноправен въпрос: обвързано ли е възникването и упражняването на правото на разваляне на договор по реда на чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД с настъпването на негативни последици за кредитора от неизпълнението. Междувременно с решение № 153/28.12.2012г. по т. дело № 1022/2011г. на ВКС, ТК, I отделение, решение № 231/13.02.2013г. по т. дело № 1268/2011г. на ВКС, ТК, II отделение и решение № 35/06.03.2013г. по т. дело № 74/2012г. на ВКС, ТК, II отделение по релевантния материалноправен въпрос е формирана постоянна практика на ВКС по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, като е даден следния отговор: „евентуалните негативни последици за купувача по предварителния договор от учредяването от страна на продавача на договорна ипотека върху имота, предмет на предварителния договор, биха представлявали предпоставка за възникването и упражняването на потестативното право на купувача за разваляне на договора по чл. 87, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД, ако съобразно конкретните условия на договора към момента на предаване на имота ипотеката не е била заличена“. Посочените решения са постановени по спорове между други страни по искове за връщане на авансово платена цена по предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти, предявени от купувачите на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД поради разваляне на предварителните договори. По различните дела фактическите обстоятелства, правните доводи и съдържанието на предварителните договори са идентични на тези по настоящото дело. В подкрепа на дадения отговор на релевантния правен въпрос са изложени съображения, че разпоредбата на чл. 4.2 от предварителния договор, предвиждаща обща забрана за продавача да не сключва разпоредителни и ипотечни сделки с имота без изрично предварително съгласие, следва да се тълкува с клаузата на чл. 4.1. „б“ от предварителния договор, с която продавачът се е задължил да предаде имота без тежести, възбрани и ипотеки. Предвид конкретните уговорки в договора, правно релевантният момент, към който следва да се преценява изпълнението на задължението по чл. 4.1. „б“ на продавача, е моментът на предаване на имота. В посочените решения, постановени по реда на чл. 290 ГПК, е направен извод, че за да е налице виновно неизпълнение на предварителния договор от страна на продавача, водещо до невъзможност за сключване на окончателния договор и представляващо основание за разваляне на предварителния договор по чл. 87 ЗЗД, следва ипотечното задължение да не е било заличено към момента на предаване на имота. Настоящият съдебен състав на ВКС, ТК, Второ отделение възприема създадената с посочените решения задължителна за съдилищата съдебна практика и изложените в тях аргументи. Обжалваното въззивно решение е незаконосъобразно. Неправилно въззивният съд е приел, че учредяването на договорни ипотеки върху правото на строеж за изграждане на жилищния имот – обект на предварителния договор от 14.06.2006г. е породило за ищците право да развалят договора на основание на договорната клауза на чл. 4.2. и разпоредбата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД и че това право е упражнено валидно с изпратената нотариална покана през м. октомври 2008г. С разпоредбите на 5 и чл. 3 от предварителния договор страните са уговорили апартаментът, обещан за продажба на ищците, да бъде построен в срок не по-късно от м. декември 2007г., а сключването на окончателен договор във формата на нотариален акт за прехвърляне на собствеността да се извърши в срок от 20 дни от получаване на писменото уведомление, че продавачът се е снабдил с констативен акт за установяване годността за приемане на строежа /протокол обр.15/. В чл. 4.2 страните са уговорили, че ако продавачът не изпълни някое от поетите с чл. 4.1 задължения или сключи, каквато и да било сделка с имота, без изрично писмено съгласие на купувача, последният има право да развали едностранно и без предизвестие договора и да поиска връщане на всички платени суми. По делото е установено, че продавачът е учредил в полза на посочените банки с нотариален акт № 88, том ІХ, рег. № 7123, д. № 1609/2007г. на нотариус Краси М. рег. № 61 с район на действие Районен съд - Разлог договорни ипотеки върху описани поземлени имоти на в. к. „А. Х.“ и в. к. „А. С.“ /„А. С.”/, ведно с правото на строеж за изграждане на жилищните обекти, в които попада и имотът – предмет на настоящия предварителен договор. Срадата е била завършена и е издаден констативен акт за установяване годността за приемане на строежа обр. 15 от 30.05.2008г. Представена е справка от Служба по вписванията - Р. за поетапно заличаване на ипотеките върху апартаментите във в. к. „А. С.“. Учредяването на ипотеката е послужило като повод на купувачите да се позоват на клаузата на чл. 4.2 и да отправят през м. октомври 2008г. писмено волеизявление до продавача за едностранно разваляне на предварителния договор поради неизпълнение на задължението за въздържане от ипотечни сделки с недвижимия имот - предмет на договора. Общата забрана продавачът да не сключва без съгласието на купувача сделки с имота, по отношение на ипотечното задължение, е специално уредена в чл. 4.1 б. „б”, с която продавачът се задължава да предаде имота без тежести, възбрани и ипотеки. Въззивният съд не е изтълкувал клаузите на чл. 4.2 и на чл. 4.1 б. „б” от предварителния договор в тяхната взаимна връзка и обусловеност, поради което е стигнал до погрешния извод, че с учредяването на договорната ипотека продавачът е нарушил забраната да не сключва сделки с имота, неизпълнението на което задължение е основание купувачът да развали предварителния договор поради неизпълнение. Клаузата на чл. 4.2 от договора няма самостоятелно значение и не може да се тълкува изолирано и без връзка с предходната клауза на чл. 4.1 б. „б”, към която договорът изрично препраща. Поетото от продавача задължение по чл. 4.1 б. „б” да предаде имота чист от тежести, ипотеки и права на трети лица, е с цел да не се увреди интересът на купувача за сключване на окончателен договор за продажба на имота, чист от всякакви тежести и ипотеки. За да обезпечат изпълнението на задължението по чл. 4.1. б. „б“, съконтрахентите са предвидили с клаузата на чл. 4.2, че купувачите ще могат да пристъпят към разваляне на договора само в случай, че продавачът наруши уговорката за въздържане от действия и сделки в тяхна вреда, които правят невъзможно имотът да им бъде продаден без тежести и чужди права при настъпване на момента за сключване на окончателен договор /чл. 3/. Волеизявлението на купувачите до продавача за едностранно разваляне на договора поради неизпълнение на задължението за въздържане от ипотечни сделки с обекта на бъдещата продажба не е породило правни последици, тъй като не са били налице предпоставките, с които страните са обвързали възникването и упражняването на правото за разваляне на договора по чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Само фактът на сключване на договори за ипотека, по който начин продавачът е осигурявал финансирането на комплекса, и като се има предвид, че ипотеките са поетапно заличавани, не обуславя възникване за купувача на правото по чл. 87, ал. 2 ЗЗД да развали договора. Продажбата не е реализирана вследствие действията на ищците, които без да са осъществени условията на чл. 4.2, съответно чл. 87, ал. 2 ЗЗД са пристъпили към разваляне на предварителния договор. За да е налице виновно неизпълнение на продавача, водещо до невъзможност за сключване на окончателен договора, следва ипотечното задължение да не е заличено към момента на предаване на имота, към момента на сключване на окончателен договор, спрямо който следва да се преценява дали продавачът е изправна страна съобразно уговореното в чл. 4.1 и чл. 4.2 и дали е създал основание за разваляне по чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Въззивният съд в нарушение на закона и в противоречие с волята на страните в клаузите на чл. 4.1 и чл.4.2 и с целта на договора, не е тълкувал посочените две клаузи в тяхната взаимна връзка и обусловеност, поради което е стигнал до неправилния извод, че само с учредяването на договорната ипотека продавачът е нарушил забраната да не сключва сделки, което е възприел като достатъчно основание за разваляне на договора. Договорът продължава да обвързва страните, от което следва, че купувачите не са платили цената на отпаднало основание и искът по чл. 55, ал.1, пр. 3 във връзка с чл. 87, ал. 2 ЗЗД е неоснователен. Като е приел, че предварителният договор е развален по реда на чл. 87, ал. 1 ЗЗД и е уважил исковете по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, Софийски апелативен съд е постановил неправилно решение, което следва да се отмени на основание чл. 293, ал. 2 ГПК. Не се налага повтаряне или извършване на нови съдопроизводствени действия по делото, поради което спорът следва да се разреши по същество от настоящата инстанция, като предявените субективно и обективно съединени искове се отхвърлят като неоснователни. С оглед изхода на спора разноски на ищците не са дължат, но същите трябва да заплатят на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на ответника /касатор в настоящото производство/ направените от последния разноски за всички съдебни производства в размер общо 9 884,11 лв. Мотивиран от горното, Върховен касационен съд на Република България, Търговска колегия, състав на Второ отделение Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение № 1136 от 07.07.2011 г. по гр. дело № 960/2011 г. на Софийски апелативен съд, Гражданска колегия, 1 състав и решение № 6173 от 27.12.2010 г. по гр. дело № 6683/2009г. на Софийски градски съд, Гражданска колегия, І г. о., 15 състав в частта, с която [фирма], [населено място] е осъдено да заплати на С. Х. и С. Ан Х., двамата граждани на Обединено кралство Великобритания и С. И., сумата 45 642.31 евро, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба в съда – 09.07.2009г. до окончателното изплащане на сумата, представляваща част от цената за покупка на описания апартамент № D205, находящ се в масивна жилищна сграда, изградена в ПИ № 45711, № 457010, № 457024 и № 457023 по плана за земеразделяне на землището в [населено място], предмет на предварителен договор за продажба от 14.06.2006г., развален извънсъдебно, на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, сумата 1 760.25 лв., представляваща платена консултантска услуга по покупка на процесния апартамент, заедно със законната лихва от 09.07.2009г. до окончателното плащане, сумата 10 647.60 лв., представляваща лихва за забава върху претенцията за връщане на главницата и за вреди за периода 16.09.2008г. – 09.07.2009г., както и сумата 6 785.94 лв. – разноски по делото, и вместо това постановява: ОТХВЪРЛЯ предявените от С. Х. и С. Ан Х., двамата граждани на Обединено кралство Великобритания и С. И. срещу [фирма], [населено място] искове за заплащане на следните суми: 45 642.31 евро, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба в съда – 09.07.2009г. до окончателното изплащане на сумата, представляваща част от цената за покупка на описания апартамент № D205, находящ се в масивна жилищна сграда, изградена в ПИ № 45711, № 457010, № 457024 и № 457023 по плана за земеразделяне на землището в [населено място], предмет на предварителен договор за продажба от 14.06.2006г., развален извънсъдебно, на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД; 1 760.25 лв., представляваща платена консултантска услуга по покупка на процесния апартамент, заедно със законната лихва от 09.07.2009г. до окончателното плащане; 10 647.60 лв., представляваща лихва за забава върху претенцията за връщане на главницата и за вреди за периода 16.09.2008г. – 09.07.2009г. ОСЪЖДА С. Х. и С. Ан Х., двамата граждани на Обединено кралство Великобритания и С. И., 40 Everest D., Crickhowell, Powys, S. Wales, UK, NP8 1DH да заплатят на [фирма], [населено място], [улица], ет. 1, ап. 4 на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата 9 884,11 лв. /девет хиляди осемстотин осемдесет и четири лева и единадесет стотинки/ – разноски за всички съдебни производства. Решението е постановено при участието на трето лице – помагач [фирма], [населено място]. Решението не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.