Ключови фрази
Делба * преустройство * разпределяне на имотите при делба * суперфиция


Р Е Ш Е Н И Е
№ 83
София, 10.06.2016 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито заседание на четиринадесети април две хиляди и шестнадесета година, в състав:


Председател: ДОБРИЛА ВАСИЛЕВА
Членове: МАРГАРИТА СОКОЛОВА
ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА


при секретаря Емилия Петрова, като разгледа докладваното от съдия Генчева гр.д.№6052 по описа за 2015г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на С. А. Х. срещу решение №1534 от 10.08.2015г. по в.гр.д.№1500/15г. на Варненския окръжен съд.
Жалбоподателката счита за неправилен извода на въззиния съд, че сумите, необходими за обособяване на два дяла от допусната до делба жилищна сграда, са значителни по смисъла на чл.39, ал. 2 ЗС, респ. чл.203, ал. 1 ЗУТ. Съдът безкритичното приел заключението на съдебно - техническата експертиза, която включвала строителни дейности, представляващи подобрения, а не преустройство по смисъла на чл. 203, ал. 1 ЗУТ. Сградата била делима на два дяла – за всеки един от съделителите, затова тя не следвало да се изнася на публична продан, както неправилно решил съдът. Неправилен бил и изводът, че допуснатият до делба гараж представлява допълващо застрояване и следва режима на сградата.
Ответниците в производството С. К. Д. и Р. А. Д. считат жалбата за неоснователна. Съдът правилно приел, че имотът е неподеляем и го е изнесъл на публична продан. Предвидените в проекта преустройства били свързани със значителни трудности, специални умения и техника. Налагало се промяна на предназначението на отделни помещения, прокарване на водопроводна инсталация, изграждане на нови стени, просичане на отвори за врати и прозорци. Значителни били и разходите, които ще се наложат във връзка с тези преустройства. Липсвало желание на съделителите да поемат тези разходи.
С определение №72 от 09.02.2016г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.1 от ГПК по въпросите следва ли да бъде изнесен на публична продан имот, който е реално поделяем и когато броят на имотите съответства на броя на съделителите и следва ли въззивната инстанция да обсъди всички доказателства, събрани от първоинстанционния съд и наведени във въззивната жалба.
По поставените въпроси настоящият състав приема следното:
В практиката на ВКС по чл.290 ГПК се приема, че публичната продан по чл.293 ГПК /отм./, сега чл.348 ГПК, е допустим способ за извършване на делбата само ако имотите са по-малко от броя на съделителите и всеки имот е реално неподеляем. Разпоредбата на чл.69, ал.2 ЗН съдържа основен принцип, според който, при извършване на делбата, всеки от съделителите следва да получи по възможност реален дял от съсобствените имоти. В този смисъл са например решение №634/04.10.10г. по гр.д.№1378/09г. на ВКС, І ГО и решение №60/ 26.07.10г. по гр.д.№534/09г. на ВКС, І ГО. Когато се преценява поделяемостта на една сграда или обект в сграда, следва да се съобрази и задължителната практика на ВКС за допустимата величина на съотношението между стойността на делбения имот и стойността на преустройствата. И на последно място – в задължителната практика на ВКС се приема, че разпоредбата на чл.235 ГПК задължава съда да разреши въведения с иска правен спор, след като обсъди всички събрани по делото доказателства, относими към релевантните за спора факти и към защитните доводи и възражения на страните в процеса. В този смисъл са например решение №115 от 30.04.2013г. по т.д.№805/11г. на ВКС, ІІ ТО; решение №388/17.10.2011г. по гр.д.№1975/2010г. на ВКС, ІV ГО и др. Освен това съдът е длъжен да следи служебно и за спазването на императивни правни норми, дори в жалбата да няма оплакване за тяхното нарушаване – в този смисъл т.1 на ТР №1/09.12.13г. на ОСГТК на ВКС.
Тази задължителна практика следва да намери приложение и по настоящото дело.
По съществото на жалбата:
Предмет на делбата са едноетажна жилищна сграда и гараж, съсобствени между следните лица и при следните квоти: 1/6 ид.ч. за Р. А. Д.; 2/6 ид.ч. за Р. А. Д. и С. К. Д., съвместно в режим на СИО и 3/6 ид.ч. за С. А. Х.. От заключението на съдебно-техническата експертиза от 20.02.2014 год. и от изявленията на вещото лице в съдебно заседание се установява, че жилищната сграда е реално поделяема и може да се раздели на две самостоятелни жилища. Предложени са четири варианта, като във всеки от тях гаражът остава към едното от двете новообособени жилища. Пазарната стойност на допуснатата до делба жилищна сграда е 12 300 лева, а на гаража – 3100 лева. Със заключението по допълнителната СТЕ от 20.03.2014 г. е предложен и пети вариант за разделяне на жилищната сграда.
Представен е одобрен в съответствие с чл. 203, ал. 1, изр. второ от ЗУТ инвестиционен проект за разделянето на допуснатата до делба жилищна сграда и обособяването на две самостоятелни жилища. Според заключението на съдебно-техническата експертиза и заявеното от вещото лице в съдебно заседание от 06.02.2015г., стойността на новообособеното жилище, означено като „дял първи“, вариант първи, е 6700 лева; на жилището, означено като „дял втори“, е 8500 лева, а стойността на строително-монтажните работи, които следва да се извършат за обособяването на двете нови жилища съгласно одобрения инвестиционен проект е 7810 лева, в които не са включени разходите за откриването на нови партиди за ток /около 700 лева/ и вода за жилището, означено като „дял втори“, както и разходите за инвестиционния проект, които са около 2500 лева.
При тези данни въззивният съд е приел, че доколкото гаражът представлява допълващо застрояване по смисъла на чл. 43, ал. 3 ЗУТ и в този смисъл е обслужващ жилището обект, то същият не може да се разпределя в самостоятелен дял. Изхождайки от обстоятелството, че стойността на преустройствата е 63% от стойността на жилищната сграда, съдът е приел, че същите са значителни по смисъла на чл. 39, ал. 2 ЗС, респ. по смисъла на чл. 203, ал. 1 ЗУТ. Това съждение е формирало обуславящия му извод, че жилищната сграда е неподеляема. С оглед изложеното е приел, че ликвидирането на съсобствеността следва да се извърши по способа, установен в чл. 348 ГПК – чрез изнасяне на делбените имоти на публична продан.
Решението е неправилно.
Основателни са оплакванията в касационната жалба, че при преценката за поделяемост на жилищната сграда съдът не е преценил всички данни по делото в тяхната взаимна връзка.
Според заключението на вещото лице процесната къща е от 116 кв.м., с бетонови основи, тухлени стени, четирискатен покрив, дървена еднокатна дограма, амортизирана. Строена е през 1953г., с допълнителни пристроявания: през 1963г. – стая №1, оборудвана като работилница; през 1972г. – две антрета и две складови помещения. Състоянието на отделните помещения е както следва: стая №1 – работилница – под от мозайка; антрета №2, №3 и №8 – от остъклен винкел и под от мозайка; стая №4 – за жилищни нужди, под от талашит; вестибюл №5 – под от дюшеме; кухня №6 – стени и таван – блажно боядисани, подът е от циментова замазка; стая №7 – за жилищни нужди, под от талашит; кухня №9 – помещението е изоставено, подът е от дюшеме, силно амортизирано. Складовите помещения са измазани с варова мазилка, силно компрометирана, а подова настилка не е изпълнена. Тоалетната и банята са на двора – сгради №15 и 16.
Според одобрения инвестиционен проект, от сградата могат да се обособят две отделни жилища: дял I с площ от 58,17 кв.м., който включва: работилница, остъклена входна част, кухня, антре, баня-тоалет и паркомясто за един автомобил с площ от 14 кв.м. и дял II с площ от 73,46 кв.м., който включва спалня, дневна, остъклена входна площ, лятна кухня, баня-тоалет и гараж.
При изброяване на преустройствата, които следва да бъдат извършени, неправилно вещото лице е включило строителни дейности, които не отговарят на състоянието на сградата към настоящия момент и представляват подобрения. Такива са настилката от теракота и фаянсова облицовка на двете бани и тоалетни в дял първи и дял втори, съответно за 590 лв. и 785 лв. Освен това в сметката са включени и разходи, които не са свързани пряко с обособяването на дяловете, като закупувне на душ батерия, бойлер, кухненски шкафове, мивки, аплици, на обща стойност около 1000лв.
Въззивният съд е следвало да прецени заключението на вещото лице в тази част при съпоставка със състоянието на сградата и да изключи изброените неприсъщи разходи от сумата, която е необходима за обособяването на дяловете. Така вместо посочените от вещото лице 7811лв. стойността на преустройството ще бъде около 5500лв.
По-същественото обаче е това, че когато е извършвал съпоставка между стойността на сградата и стойността на преустройството, за да се прецени дали то е значително по смисъла на чл.39, ал.2 ЗС, съдът е следвало да съобрази едно важно обстоятелство по делото, свързано с прилагането на императивна правна норма – чл.63 ЗС, за събюдаването на която е бил длъжен да следи служебно, съгласно т.1 на ТР №1/09.12.2013г. на ОСГТК на ВКС. Предмет на делото за делба е само жилищната сграда, но не и дворното място, върху която е построена. При това положение предмет на делбата е сграда – суперфициарна собственост, макар това да не е изрично посочено в съдебното решение по допускане на делбата. Следователно към оценката на сградата следва да се включи и оценката на правото на строеж. Според първата експертиза пазарната стойност на жилищната сграда е 12 300лв., а на гаража – 3100лв. или общо 15 400лв. Според същото заключение цената на дворното място /което не е предмет на делба/ е 97 000лв. Очевидно в дадената оценка на сградата не е включено правото на строеж. Без него обаче оценката не е пълна. Съдът е следвало и служебно да изясни въпроса за оценката на правото на строеж и едва тогава да прецени дали преустройствата на стойност от около 5500лв. са значителни или не.
Настоящият състав приема, че цената на правото на строеж следва да бъде определена от съда по реда на чл.162 ГПК, вр. чл.102 ППЗДС 1996г. /отм./., по посочената в правилника формула, включваща като елементи цената на земята / в случая – 97 000 лв./; разгънатата застроена площ на сградата / 131,63 кв.м./ и площта на земята по скица – 311 кв.м. , при което цената на правото на строеж е 0,25 . 97000.(1 + 131,63 : / 2 . 311/ ) = 29 382 лв. или закръглено 29 300лв. Отмяната на ППЗДС 1996г. не е пречка за използване на дадената в чл.102 методика за определяне на цената на правото на строеж, тъй като тя почива на обективни критерии и отпадането и е единствено поради променената концепция на законодателя, според която за в бъдеще държавата отстъпва правото на строеж чрез търг.
След като цената на сградата заедно с гаража е 15 400лв. по заключението на вещото лице, а цената на правото на строеж – 29 300лв., общата цена на допуснатия до делба имот е 44 700лв. Преустройствата за обособяването му в два дяла са 5500лв., в рамките на допустимите 10 %- 15%, които се приемат в практиката на ВКС като незначителни – в този смисъл решение №826 от 22.11.2010г. по гр.д.№257/09г. на І ГО, решение №102 от 19.07.13г. по гр.д.№490/12г. на І ГО; решение №187/10.07.2014г. по гр.д.№1300/2014г. на ВКС, І ГО. Цената на дял I по заключението на вещото лице е 6900лв. /изчислени на база цена на сградата от 15 400лв., без правото на строеж/, а с включено право на строеж – 20028 лв. или закръглено 20 000 лв. Съответно – цената на дял II, без включено право на строеж, е 8 500лв., а с право на строеж – 24 672лв., или закръглено 24 700 лв.
Видът на самите преустройства не представлява сложност в техническо отношение и не е в голям обем. Според вещото лице преустройствата включват зазиждане на една врата, преустройство на ВиК инсталацията за изграждане на баня, тоалетна и кухня и поставяне на преградна стена в едно от помещенията.
От изложеното следва, че допуснатата до делба сграда е делима на два дяла, колкото са и групите на съделителите, без значителни преустройства и без неудобства, по-големи от обикновените. Това означава, че публичната продан не е подходящ метод за извършване на делбата. Като е приел обратното, въззивният съд е постановил неправилно решение, което следва да бъде отменено.
Делбата следва да бъде извършена чрез разпределение по чл.353 ГПК, тъй като тегленето на жребий ще се окаже много неудобно. Съделителката С. Х. живее понастоящем в следните помещения, според описанието им по скиците към заключението на вещото лице инж.О. от 20.02.2014г.: стая №4, вестибюл №5, кухня №6 и стая №7, като първите три помещения са концентрирани в дял I по одобрения инвестиционен проект и само стая №7 попада в дял II. След като ползва по-голямата част от дял първи за жилищни нужди, именно този дял следва да и бъде възложен. Тя няма друго собствено жилище и винаги е живяла в процесната къща. Действително, тя има запазеното вещно право на ползване върху един апартамент в [населено място], но това обстоятелство не е определящо при извършване на разпределяне на дяловете по чл.353 ГПК. Ще бъде много неудобно по смисъла на чл.353 ГПК да се промени жилището й в резултат на извършване на делбата, след като има възможност то да бъде запазено в по-голямата си част. Другите съделители – Р. Д. и С. Д. имат свое собствено жилище извън делбения имот. Вярно е, че понастоящем те ползват помещение №1, представляващо работилница и включено също в дял I, който ще бъде предоставен на другата съделителка С. Х., но за тях получаването на дял II ще създаде по-малко неудобства. Освен стая №7 /или №6 по инвестиционния проект/, жилището на дял втори включва втора стая, кухня, баня-тоалетна и склад, както и допуснатия до делба гараж. С минимални преустройства, включващи зазиждането на една врата и обособяването на кухня, баня и тоалетна в съществуващи помещения, жилището в дял ІІ може да бъде отделено от жилището в дял І и да се ползва от съпрузите Р. и С. Д.. Неравенството в дяловете следва да бъде уравнено в пари. Цената на цялата сграда, заедно с правото на строеж, е 44 700 лв., а дяловете на двете групи съделители в нея са равни, по 1/2, следователно в парично изражение тези дялове са по 22 350 лв. Съделителката С. Х. получава дял I на стойност 20 000лв., затова за уравнение на дяловете тя трябва да получи от съделителите Р. и С. Д. сумата от 2 350 лв.
Върху стойността на дяловете следва да бъдат определени и дължимите държавни такси – по 4% върху 22 350 лв. или 894лв. за всяка група съделители.
С оглед изхода на делото в настоящата инстанция, на жалбоподателката следва да бъдат присъдени сторените разноски в размер на 1356лв.
Водим от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,


Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение №1534 от 10.08.2015г. по в.гр.д.№1500/15г. на Варненския окръжен съд и вместо него постановява:
ПОСТАВЯ В ДЯЛ на основание чл.353 ГПК на С. А. Х. от [населено място], [улица], следния недвижим имот:
ДЯЛ ПЪРВИ от едноетажна жилищна сграда, находяща се в [населено място], [улица], представляваща имот с идентификатор 10135.3517.335.1 по КК на [населено място], който дял по вариант №1 от заключението на вещото лице инж.Т. Х. О. от 20.02.2014г. и според инвестиционния проект на архитект Р. К., одобрен на 11.112014г. от главния архитект на [община], район М., представлява ЖИЛИЩЕ с площ от 59,54 кв.м., състоящо се от две входни антрета, стая /работилница/, стая, кухня и баня-тоалетна, заедно с правото на строеж за този обект, при цена на целия дял в размер на 20 000лв.
ПОСТАВЯ В ОБЩ ДЯЛ на основание чл.353 ГПК на Р. А. Д. и на С. К. Д., двамата от [населено място], [улица], ет.9, ап.52, следния недвижим имот:
ДЯЛ ВТОРИ от едноетажна жилищна сграда, находяща се в [населено място], [улица], представляваща имот с идентификатор 10135.3517.335.1 по КК на [населено място], който дял по вариант №1 от заключението на вещото лице инж.Т. Х. О. от 20.02.2014г. и според инвестиционния проект на архитект Р. К., одобрен на 11.112014г. от главния архитект на [община], район М., представлява ЖИЛИЩЕ с площ от 56,42 кв.м., състоящо се от антре, две стаи, кухня, баня-тоалетна и склад, както и ГАРАЖ с площ от 18 кв.м., представляващ сграда с идентификатор 10135.3517.335.2 по КК на [населено място], заедно с правото на строеж за тези обекти, при цена на целия дял в размер на 24 700 лв.
ОСЪЖДА Р. А. Д. и С. К. Д., двамата от [населено място], [улица], ет.9, ап.52, да заплатят за уравнение на дяловете на С. А. Х. от [населено място], [улица], сумата от 2350лв., заедно със законната лихва, считано от влизане в сила на настоящото решение.
ОСЪЖДА Р. А. Д. и С. К. Д. да заплатят на С. А. Х. сумата от 1356лв., представляваща разноски по настоящото дело.
ОСЪЖДА Р. А. Д. и С. К. Д. да заплатят по сметка на ВКС държавна такса по извършване на делбата в размер на 894лв.
ОСЪЖДА С. А. Х. да заплати по сметка на ВКС държавна такса по извършване на делбата в размер на 894лв.
Решението не подлежи на обжалване.


ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: