Р Е Ш Е Н И Е № 149/2014 София, 02.02. 2015 г. В И М Е Т О НА Н А Р О Д А Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в съдебно заседание на пети ноември, две хиляди и четиринадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЛАМЕН СТОЕВ ЧЛЕНОВЕ: ЗЛАТКА РУСЕВА ЗДРАВКА ПЪРВАНОВА при секретаря Т. Кьосева изслуша докладваното от съдията Първанова гр. дело № 3383/2014г. Производството е по чл. 290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на [фирма], [населено място], подадена от пълномощника му адвокат Л. С., срещу въззивно решение №109 от 04.03.2014 г. по гр. дело № 532/2013г. на Смолянския окръжен съд. С определение №308 от 30.07.2014г. е допуснато касационно обжалване на въззивното решение в хипотезата на чл.280,ал.1,т.1 ГПК по правния въпрос за това когато предмет на ипотеката е право на собственост върху земята, ипотеката разпростира ли действието си върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради по време на действието на ипотеката при липса на уговорки за действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения. Жалбоподателят е изложил твърдения за допуснати нарушения на материалния закон, необоснованост и съществени нарушения на съдопроизводствените правила – основания за отмяна по чл.281, т.3 ГПК. Според него въззивният съд неправилно е приел, че искът е неоснователен, защото ипотеката не разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота. Ответниците по касационната жалба Л. Т. К. и Й. Г. К., двамата от [населено място], оспорват жалбата. Ответникът по касационната жалба [фирма], представляван от Г. И. П., не е заявил становище. ВКС, състав ІІ г.о. след проверка на заявените с жалбата касационни основания за отмяна на решението, приема следното: С обжалваното решение е потвърдено решение №523/14.11.2013г. по гр.дело №367/2013 г. на Смолянския районен съд. С първоинстанционното решение е признато за установено по отношение на касатора и [фирма], представляван от Г. И. П., по исковете, предявени от Л. Т. К. и Й. Г. К., че с договор за ипотека, сключен с нотариален акт №20, том I, рег. №617 по нот. дело №20/2007 г. по описа на нотариус А. С. – нотариус №366 по регистъра на нотариалната камара, с район на действие - Смолянски районен съд, не е учредена договорна ипотека върху недвижим имот, находящ се в [населено място], представляващ самостоятелен обект в сграда – апартамент №25 с идентификатор 67653.918.104.1.28, със застроена площ 35,13 кв.м., при съседни самостоятелни обекти: хоризонтално - на същия етаж – 67653.918.104.1.29, вертикално - под обекта – 67653.918.104.1.23, над обекта – няма, съгласно схема №4774/08.07.2008г. на Службата по геодезия, картография и кадастър [населено място], находящ се на 6-ти жилищен етаж в ЖИЛИЩНА КООПЕРАЦИЯ "КЦ-55", блок А, с идентификатор 67653.918.104.1, ведно с избено помещение №22 с полезна площ 3,97 кв.м., и принадлежащите 0.90 % идеални части от общите части на сградата, съответстващи на 6,43 кв.м от общата РЗП, изградена в поземлен имот с идентификатор 67653.918.104 по кадастралната карта на [населено място]. Въззивният съд е приел, че с нотариален акт №45, том II, рег.№4034, дело №230/2006 г. от 07.06.2006 г. А. К. и А. К. са продали на [фирма] незастроен поземлен имот с идентификатор 67653.918.104 по кадастралната карта и регистри на [населено място] и площ от 1884 кв.м. С нотариален акт №20, том I, рег.№617, дело №20/2007г. от 22.01.2007 г. [фирма] и [фирма] са сключили договор за банков кредит в размер на 1 250 000 евро, като за обезпечаване на вземането на банката е учредена ипотека върху УПИ XII-918104 по ПУП на [населено място], с площ от 1463 кв.м. с идентификатор 67653.918.104, заедно с правото на строеж, включващо „правото да се построи и придобие в собственост жилищна сграда кооперация-„КЦ 55”, блок А и блок Б, която ще бъде изградена върху същия УПИ въз основата на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение №233/19.09.2006 г. на главния архитект на [община]”. С нотариален акт №138, том І, рег.№2050, дело №131/2010 г. [фирма] е продал на ищците процесния имот. От представените обявление за публична продан и протокол за опис на недвижим имот от 11.04.2012 г. по изп.дело №31/2012г. по описа на СИС при С. Районен съд се установява, че по отношение на закупения от ищците апартамент № 25 са започнали действия по принудително изпълнение за удовлетворяването на ипотекарния кредитор [фирма]. Въззивният съд е приел, че придобиването на сграда по чл.92 ЗС от собственика на земята по приращение не следва да се тълкува в смисъл, че след като земята е ипотекирана, следва да се счита за ипотекирана и сградата върху нея, тъй като с построяването на сградата възниква нов обект, който е различен от земята, върху който сградата е построена и не е принадлежност към главната вещ по смисъла на чл.97 ЗС. По въпросите, обусловили допускане на касационното обжалване, настоящият съдебен състав намира следното: С решение №250 от 18.11.2014 по гр. дело №854/2014 г. на ВКС на ВКС, III г.о.; решение №111 от 25.07.2014 г. по гр. дело №4005/2013 г. на ВКС, III г.о.; решение №113 от 25.07.2014 г. по гр. дело №4514/2013 г. на ВКС, III г.о.; решение №188 от 24.10.2014 г. по гр. дело №424/2014 г. на ВКС, III г.о. и решение №143 от 10.11.2014 г. по гр. дело №646/2014 г. на ВКС, II г.о.,решение №188/24.10.2014г. по гр.д.№424/14г., ІІІ г.о. е уеднаквена практиката по повдигнатите от касатора въпроси в следния смисъл: Когато предмет на ипотеката е право на собственост върху земя, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения. Когато към момента на сключване на договора за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за застрояването на терена, по който е възможно да бъде извършена индивидуализацията на обектите, които ще бъдат построени, изискването на чл.166, ал.2 ЗЗД за индивидуализация на ипотекирания имот е спазено, ако в договора е посочено, че ипотеката ще има действие и върху построеното въз основа на одобрения инвестиционен проект. Ипотеката в този случай ще се счита учредена под условие и ще произведе действие от момента на завършване на строителството. Не е необходимо всички самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат посочени в договора с пълната им индивидуализация, за да има ипотеката действие върху цялата сграда, а при последващо разпореждане и за отделните самостоятелни обекти в нея. Собственикът на земята разполага с правото да я застрои с оглед предвижданията на ЗРП. При сключване на договор за учредяване на ипотека върху незастроен недвижим имот е допустимо да се уговори разпростиране действието на ипотеката и върху сградите, които ще бъдат построени върху този имот. Обикновено ипотеката обезпечава отпускане на кредит за застрояването на имота. Това е така, защото след застрояването е възможно земята да не представлява вече самостоятелен обект на права, ако застрояването е до такава степен плътно и ако самостоятелните обекти в сградата принадлежат на различни лица. Земята в подобна хипотеза ще представлява обща част по смисъла на чл.38 ЗС и не би могла да бъде самостоятелен обект на разпореждане и съответно да послужи за удовлетворяване претенциите на ипотекарния кредитор, което е и основната цел на ипотечния договор. Подобна уговорка не противоречи на установеното в чл.166, ал.2 ЗЗД изискване за специалност на ипотеката, чиято цел е конкретен недвижим имот на длъжника да послужи като обезпечение на кредитора, както и защита правата на трети лица, които биха придобили право на собственост върху част от имуществото на длъжника след учредяване на ипотеката. След като в договора за ипотека изрично е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху сградите, които ще бъдат построени в имота по одобрен към момента на сключването му инвестиционен проект, имотът е в достатъчна степен определен, за да се приеме, че е налице яснота относно предмета на ипотеката по смисъла на чл.166, ал.2 ЗЗД, както и че не е уговорено цялото имущество на длъжника да служи за обезпечение, а съгласие е постигнато само за реално обособена и надлежно индивидуализирана част от това имущество. Действително пълна индивидуализация на сградите и на отделните обекти в тях към момента на сключване на договора в подобна хипотеза би било практически невъзможно, но доколкото застроеният имот принадлежи на същия собственик и непосредствено след застрояването представлява единен обект на правото на собственост, следва да се приеме, че индивидуализирането му чрез посочване на местоположението, границите и площта на терена, както и на одобрения инвестиционен проект за застрояването му, е достатъчно за поединичното определяне на имота в смисъл на отграничаване от всички останали недвижими имоти, вкл. и от останалото имущество, което длъжникът притежава. Подобна уговорка не би противоречала и на изискването на чл.167, ал.3 ЗЗД. Ипотечното право ще възникне от момента на построяването на сградата и от този момент кредиторът ще има правото да иска удовлетворяване на претенцията си чрез насочване на принудително изпълнение върху сградата. По основателността на жалбата. Настоящият съдебен състав като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл.290, ал.2 ГПК, намира същата за основателна поради следните съображения: Правилно въззивният съд е приел, че е учредена ипотека върху УПИ XII-918104 по ПУП на [населено място], с площ от 1463 кв.м. с идентификатор 67653.918.104, заедно с правото на строеж, включващо „правото да се построи и придобие в собственост жилищна сграда кооперация-„КЦ 55”, блок А и блок Б, която ще бъде изградена върху същия УПИ въз основата на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение №233/19.09.2006 г. на главния архитект на [община]”. Впоследствие ищците са придобили чрез договор за покупко-продажба, сключен с [фирма], представляван от Г. И. П., процесния апартамент в построената жилищна сграда. Съобразно изложеното обаче по-горе по правните въпроси, по които е допуснато касационното обжалване, неправилно и в противоречие със задължителната за въззивния съд практика на ВКС /обективирана в посочените решения/ е прието, че искът е основателен, защото придобиването на сграда по чл.92 ЗС от собственика на земята по приращение не следва да се тълкува в смисъл, че след като земята е ипотекирана, следва да се счита за ипотекирана и сградата върху нея, тъй като с построяването на сградата възниква нов обект, който е различен от земята, върху който сградата е построена и не е принадлежност към главната вещ по смисъла на чл.97 ЗС. След като при учредяването на ипотеката изрично е уговорено, че тя разпростира действието си и върху сградата, която ще бъде построена в имота по одобрен инвестиционен проект, то ипотечното право е възникнало от момента на построяването на сградата и оттогава кредиторът има правото да иска удовлетворяване на претенцията си чрез насочване на принудително изпълнение върху цялата сградата и всички апартаменти в нея, включително и процесния. Изложеното налага касиране на въззивното решение и произнасяне по съществото на спора. Предявеният иск трябва да се отхвърли като неоснователен. Съобразно изхода на спора на касатора трябва да бъдат присъдени 3027,73 лева деловодни разноски, представляващи платени възнаграждения за един адвокат, държавни такси и възнаграждение за вещо лице за трите съдебни инстанции, посочени в представения в съдебно заседание списък за разноски от 05.11.2014г. По изложените съображения и на основание чл.293, ал.1 ГПК, Върховният касационен съд, състав на ІV г.о. Р Е Ш И : ОТМЕНЯ въззивно решение №109 от 04.03.2014 г. по гр. дело № 532/2013г. на Смолянския окръжен съд и вместо това ПОСТАНОВЯВА: ОТХВЪРЛЯ предявения от Л. Т. К. и Й. Г. К., двамата от [населено място], срещу [фирма], [населено място], и [фирма], представляван от Г. И. П., [населено място], искове за признаване за установено, че с договор за ипотека, сключен с нотариален акт №20, том I, рег. №617 по нот. дело №20/2007 г. по описа на нотариус А. С. – нотариус №366 по регистъра на нотариалната камара, с район на действие - Смолянски районен съд, не е учредена договорна ипотека върху недвижим имот, находящ се в [населено място], представляващ самостоятелен обект в сграда – апартамент №25 с идентификатор 67653.918.104.1.28, със застроена площ 35,13 кв.м., при съседни самостоятелни обекти: хоризонтално - на същия етаж – 67653.918.104.1.29, вертикално - под обекта – 67653.918.104.1.23, над обекта – няма, съгласно схема №4774/08.07.2008г. на Службата по геодезия, картография и кадастър [населено място], находящ се на 6-ти жилищен етаж в ЖИЛИЩНА КООПЕРАЦИЯ "КЦ-55", блок А, с идентификатор 67653.918.104.1, ведно с избено помещение №22 с полезна площ 3,97 кв.м., и принадлежащите 0.90 % идеални части от общите части на сградата, съответстващи на 6,43 кв.м от общата РЗП, изградена в поземлен имот с идентификатор 67653.918.104 по кадастралната карта на [населено място]. ОСЪЖДА Л. Т. К. и Й. Г. К. да заплатят на [фирма], [населено място], деловодни разноски в размер на общо 3027,73 лева за всички инстанции. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: