4 Решение по гр. д. № 950/11 г. на ВКС, І ГО, стр. Р Е Ш Е Н И Е № 169 гр. София, 04.06.2012 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в съдебно заседание проведено на четвърти април през две хиляди и дванадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА ЧЛЕНОВЕ: ЛИДИЯ РИКЕВСКА ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА при секретаря Ан. И. след като разгледа докладваното от съдия Л. РИКЕВСКА гр. д. № 950 по описа за 2011 г., за да се произнесе, взема предвид следното: Производство по чл. 290 и сл. ГПК. Я. Д. П. и А. Н. А. обжалват решение № 102 от 05.07.2011 г. по гр. д. № 122/11 г. на Окръжен съд [населено място] в частта, в която съдът е потвърдил решение № 210 от 23.11.2010 г. по гр. д. № 100/10 г. на Районен съд [населено място]. Оплакванията развити в касационната жалба са, че решението е неправилно поради нарушение на материалния закон, на съществени процесуални правила и е необосновано. Ответниците по касация Д. Т. Д. и Н. Д. Д. оспорват жалбата. ВКС, след като взема предвид становищата на страните, обсъди доводите им съобразно чл. 290 ал. 2 ГПК, както и събраните по делото доказателства, прие за установено следното: С определение № 65 от 24.01.2012 г. ВКС е допуснал на основание чл. 280 ал. 1 т. 2 и т. 3 ГПК касационно обжалване на въззивното решение по въпросите допустим ли е иск за частично унищожаване на сделка поради грешка в предмета, дали запазеното вещно право на ползване върху недвижим имот е съществен елемент от фактическия състав на продажбата и допустимо ли е въззивно решение с което е потвърдено първоинстанционно решение с което съдът се е произнесъл по непредявен иск. По формулираните въпроси настоящият състав приема следното: Основанията за унищожаемост на сделки са уредени изчерпателно в закона. Според чл. 27 ЗЗД, унищожаеми са договорите сключени от недееспособни или сключени от техен представител без спазване на изискванията установени за тях, както и договорите сключени при грешка, измама, заплашване или крайна нужда. Съгласно чл. 28 ЗЗД, грешка в предмета е основание за унищожение на договора тогава, когато се отнася до съществени качества на същия. Както е прието и в решение № 331 от 21.05.2009 г. по гр. д. № 563/2008 г. на ВКС II ГО, грешката като основание за унищожаване на един договор представлява несъзнавано несъответствие между представата на сключващото договора лице с обстоятелствата които имат значение при формиране на волята му за сключване на договора досежно неговия предмет или лицето с което същата е сключена. Когато несъответствието се отнася до отделна клауза, няма пречка само тя да бъде унищожена без да е необходимо да се унищожи целия договор тогава, когато тя не е съществена за сключване на договора. Настоящият състав счита, че по смисъла на чл. 183 ЗЗД запазеното вещно право на ползване върху недвижим имот не е съществен елемент от фактическия състав на продажбата. Когато при постановяване на решение първоинстанционният съд е тълкувал неправилно искане на страна за унищожаване на клауза в договор за това, какъв е обемът на запазеното право на ползване, решението на въззивния съд с което първоинстанционното решение е потвърдено е неправилно, а не недопустимо. По основателността на касационната жалба: Я. П. и А. Н. са предявили срещу Д. и Н. Д. иск за собственост на втори етаж от жилищната сграда построена в УПИ Х-8 в кв. 200 по плана на [населено място] и иск по чл. 59 ЗЗД за заплащане на обезщетение за ползване на етажа. С отговора на исковата молба Д. и Н. Д. са предявили насрещен иск срещу Я. П. и А. Н. за прогласяване нищожността на клауза за право на ползване до действителния обем поради липса на съгласие, както и евентуален иск за унищожаване на същата клауза поради грешка в предмета. С първоинстанционното решение исковете на Я. П. и А. Н. за предаване владението на втори етаж от къщата са отхвърлени. Частично са уважени исковете им за заплащане на обезщетение. Насрещният иск на Д. и Н. Д. за прогласяване нищожността на клауза от договора, обективиран в нот. акт № 176 от 30.05.2008 г., поради липса на съгласие е отхвърлен. На основание чл. 28 ал. 1 вр. с чл. 27 ЗЗД записаната в договора клауза „…да ползват целия имот” е унищожена поради грешка в предмета, до размер на действителната „да ползват първи етаж от построената двуетажна жилищна сграда”. За да потвърди първоинстанционното решение в обжалваната му част съдът приел че в договора, с който Я. П. и А. Н. продали имота на Д. и Н. Д., било записано че продавачите запазват правото си за ползване върху целия имот. Според съда имало грешка в клаузата с която бил определен обема на правото на ползване, затова тя трябвало да бъде унищожена до размер на действителната воля на страните. Договорено било ответниците да ползват втория етаж, а ищците първия, каквото било и фактическото положение. По този иск, на основание чл. 272 ГПК въззивният съд е препратил към мотивите на първоинстанционния съд, с което не е нарушил процесуалните правила. По иска за собственост съдът приел, че след като клаузата за ползване на втория етаж е унищожена, искът за предаване на владението му е неоснователен. Съдът корегирал първоинстанционното решение в частта за заплащане на обезщетението по чл. 59 ЗЗД, като приел че ответниците по главния иск са съпрузи, затова исковете срещу тях следва да бъдат уважени като такива срещу необходими другари. В касационната жалба се излагат твърдения че решението е нищожно, тъй като съдът се произнесъл по непредявен иск. Незаконосъобразно било постановено частично унищожаване на договора поради грешка в предмета касаеща правото на ползване на двора и втория жилищен етаж, тъй като сделката не можела да бъде унищожена частично и то в нейна съществена част. Било допуснато и процесуално нарушение, тъй като съдът не изложил мотиви защо е възможна частична унищожаемост. Нямало доказателства че волята на продавачите била опорочена поради грешка в предмета по смисъла на чл. 28 ЗЗД. Нотариалният акт бил официален свидетелстващ документ, съдържанието на който не било опровергано. Жалбата е частично основателна. Видно е от данните по делото, че с нот. акт № 176 от 30.05.2008 г. А. А. и Я. П. продали на Д. и Я. Д. дворно място заедно с построената в него двуетажна жилищна сграда и други подобрения за 20 000 лв., които продавачите заявили че са получили изцяло и брой. В чл. 1 от договора е записано, че продавачите запазват правото си на ползване върху целия имот докато е жив всеки един от тях. Настоящият състав счита че е доказана грешка във волеизявлението на купувачите в тази част, в която е записано че продавачите запазват пожизненото си правото на ползване и на втория етаж от къщата. Както е прието в решение № 396 от 28.10.2011 г. по гр. д. № 472/10 г. на ВКС ІV ГО, грешка е налице когато насрещната страна или трето лице е предизвикало невярна представа без умисъл, при непредпазливост, дори неволно, както и когато страната сама е изпаднала в заблуждение преценявайки погрешно фактите и обстоятелствата. Въпросът за наличие на грешка в договор не се отнася само за този вид договори за които не се изисква особена форма за сключването им, но и за тези сключени в нотариална форма, т. е. грешка може да съществува и във волеизявление записано в нотариален акт. Грешката във записаното волеизявление е установена от съда, като е тълкувал действията на продавачите преди и след продажбата. Доказано е с гласни доказателства, че между страните са водени предварителни преговори за продажба на имота, като страните постигнали съгласие продавачите да запазят пожизнено правото си на ползване на ползване на първи етаж, а купувачите да живеят на втори етаж. С фактически действия продавачите предали през 2008 г. владението на втория етаж от къщата който до този момент бил необитаем. Купувачите влезли във владение и започнали да извършват ремонт на етажа, като по делото няма доказателства че продавачите са се противопоставяли на ремонтите до 2009 г., когато между страните започнали спорове относно продажната цена. Предвид отговорите на съществените за спора въпроси и събраните по делото доказателства настоящият състав счита, че решението на въззивния съд следва да бъде частично отменено. В договора е записана, клауза че продавачите си запазват правото на ползване върху целия имот докато е жив всеки един от тях. В насрещния иск се иска от съда да унищожи договора в частта, в която продавачите са запазили правото на ползване върху целия имот, включваща запазено право на ползване и върху втори жилищен етаж. В решението е записано, че клаузата „да ползват целия имот” е унищожена поради грешка в предмета, до размер на действителната „да ползват първи етаж от построената двуетажна жилищна сграда”. Съдът неправилно е тълкувал клаузата и искането, като е унищожил и тази част от запазеното правото на ползване която касае дворното място и подобренията в него. За тях страните нямат спор, затова в тази част решението трябва да бъде отменено. В останалата част решението е законосъобразно и следва да бъде потвърдено. Страните претендират за присъждане на разноски. С оглед изхода на спора, разноски не се дължат. Водим от горното и на основание чл. 293 ал. 1 ГПК съдът Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение № 102 от 05.07.2011 г. по гр. д. № 122/11 г. Окръжен съд [населено място] в частта, с която е потвърдено решение № 210 от 23.11.2010 г. по гр. д. № 100/10 г. на Районен съд [населено място] досежно клаузата в договор, сключен нот. акт № 176 от 30.05.2008 г., касаеща вещното право на ползване, като вместо него ПОСТАНОВЯВА: УНИЩОЖАВА на основание чл. 27 вр. с чл. 28 ЗЗД клаузата „да ползват целия имот” в договор, обективиран в нот. акт № 176 от 30.05.2008 г., с който Я. Д. П. и А. Н. А. продават на Д. Т. Д. и Н. Д. Д. дворно място представляващо УПИ Х-8 в кв. 200 по плана на [населено място] заедно с построената в него двуетажна жилищна сграда и подобрения, до размер на действителната „да ползват първи етаж от построената двуетажна жилищна сграда заедно с дворно място и подобренията в него”. ОСТАВЯ В СИЛА решението в останалата му обжалвана част. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: