Р Е Ш Е Н И Е № 134 Гр.С., 25.10.2018 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, Трето гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и пети септември през двехиляди и осемнадесета година, в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: Марио Първанов ЧЛЕНОВЕ: Илияна Папазова Майя Русева при участието на секретаря Анжела Богданова, като разгледа докладваното от съдията Русева г.д.N.3462 по описа за 2018г., за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на [фирма] срещу решение №.57/30.03.17 по г.д.№.38/17 на Апелативен съд П.. Със същото, след частична отмяна на решение №.313/2.11.16 по г.д.№.58/16 на Старозагорски окръжен съд, предявеният от касатора иск с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД за обявяване на предварителен договор от 10.12.09 за окончателен е уважен в частта му относно покупко-продажбата на 1/2ид.ч. от недвижим имот - и отхвърлен в частта относно ползването му. Решението се обжалва в отхвърлителната му част, като се излагат твърдения за неговата незаконосъобразност, в това число поради неправилно тълкуване на волята на страните по споразумението. Моли се за отмяната на атакувания акт и уважаване на иска изцяло ведно с присъждане на разноски. Ответните страни П. П. и Д. Я. оспорват жалбата. С определение №.160/6.03.18 е допуснато касационно обжалване на основание чл.280 ал.1 т.1 ГПК по въпрос във връзка със задължението на съда да тълкува волята на страните по договор. С обжалваното решение въззивният съд е приел, че с предварителен договор от 10.12.09г. продавачите са се задължили да прехвърлят на купувача 1/2ид.ч. от правото на собственост върху недвижим имот /дворно място/ ведно с право да се ползва източната незастроена част от него; ищецът е изпълнил задълженията си и е изправна страна; ответниците не са изпълнили своите. При тези обстоятелства договорът e обявен за окончателен в частта относно обещаното прехвърляне на 1/2ид.ч. от правото на собственост върху дворното място – но не и в частта, касаеща бъдещото му ползване. Изложени са мотиви, че в частта относно покупко-продажбата предварителният договор съдържа всички съществени условия на окончателния, но в клаузата относно ползването липсва надлежна индивидуализация на реалната част, която ще бъде предоставена на ищеца. Тълкувайки волята на страните и съобразявайки, че след прехвърляне на идеалната част те ще бъдат съсобственици, съдът е приел, че спорната уговорка относно ползването не е нищожна поради липса на предмет – тя не представлява такава за учредяване на вещно право на ползване /каквото не може да се учреди върху вече съсобствен имот/, но има характер на клауза за разпределяне на ползването на незастроената част от дворното място между съсобствениците. Въпреки това договорът в тази част не може да бъде обявен за окончателен, тъй като правото не е конкретизирано в степен, че да бъде определен неговия обхват – и следователно липсва уговорка относно едно от съществените условия на окончателния договор по смисъла на чл.19 ал.2 ЗЗД. В отговор на поставения въпрос, по който е допуснато касационно обжалване на въззивното решение, Върховният касационен съд намира следното: При тълкуване на договорите в съответствие с чл.20 ЗЗД трябва да се търси действителната обща воля на страните, отделните уговорки да се тълкуват във връзка една с друга и всяка да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта му, обичаите в практиката и добросъвестността; тълкуването може да се осъществи не само въз основа на самия договор, но и с оглед обстоятелствата, изявленията и поведението на страните при сключването му, както и според обкръжаващите сключването на договора факти, други сделки между страните или с трети лица, когато от самия текст не може да се открие точната воля. В този смисъл е налице задължителна практика на ВКС по реда на чл.290 ГПК /реш.№.1/24.07.12 по г.д.№.777/10, I ГО, реш. №.116/ 8.06.16 по г.д.№.5236/ 15, IV ГО и др./, която настоящият състав споделя. По основателността на касационната жалба: По делото е безспорно, че: - с предварителен договор от 10.12.09 П. П. и Д. П. са се задължили да продадат в срок до 30.06.11г. на [фирма] 1/2ид.ч. от притежаван от тях недвижим имот /660кв.м. в [населено място], [улица].70,, букви „А“ и „Б“ /буква „Б“/, съставляващо парцел IХ-1702 от кв.22/ с идентификатор по кадастралната карта 68850.515.50 /чл.1 ал.1/, която част ще бъде продадена заедно с правото да се ползва източната част от незастроената площ на дворното място за тераса на собствен на купувача имот - самостоятелна сграда с идентификатор №.68850.515.50.1.11, съставляваща обект „Ресторант-боулинг“ /чл.1 ал.2/; уговорено е, че: конкретното местоположение, площ и граници на частта за ползване ще бъдат посочени след извършване на заснемане на незастроената част от лицензиран геодезист /чл.1 ал.3/; продавачите се задължават след извършване на геодезично заснемане /в срок до 31.10.10/ да учредят в полза на купувача в нотариална форма право на ползване върху частта от незастроеното дворно място, описана в чл.1 ал.2 – което ще бъде учредено за сумата от 50лв. със срок до 31.05.11г. /чл.9 ал.1/ - както и след изтичане на срока на учреденото право на ползване да предадат владението върху имота в деня на прехвърляне на собствеността му чрез сделка /чл.11/; отразено е, че в деня на подписването на договора продажната цена /500лв./ е изцяло платена /чл.2/, а продавачите могат да откажат да сключат окончателен договор, ако към 30.06.2011г. купувачът има към тях неиздължени суми по сключения помежду им договор за заем от 10.12.09 /чл.8/; - с нотариален акт №.12, т.I, рег.№.287, д.№.10/2010 от 14.01.10 на нотариус М. И., №.406 при регистъра на Нотариалната камара с район на действие [населено място], П.П. и Д.П. са учредили на [фирма] право на ползване - за срок от датата на подписване на нотариалния акт до 31.05.2011г. и за сума 50лв - върху реална част от описания в предварителния договор имот, като реалната част е с площ 134кв.м. и е обособена в североизточната незастроена част на поземления имот, ограничена в конкретно изброени координати съобразно геодезическо заснемане от лицензиран геодезист инж. Р. С.; нотариалният акт съдържа подробно описание на границите на реалната част както следва: - 134кв.м. от поземлен имот с идентификатор №.68850.515.50 съгласно нотариалната карта и нотариалните регистри, одобрена със заповед №.РД-18-65/30.05.2008, находящ се в [населено място], [улица].70, букви „А“ и „Б“, целият с площ от 673кв.м. съгласно схема, издадена от Г., а по нотариален акт с площ от 660кв.м. – като реалната част е обособена в североизточната незастроена част на гореописания поземлен имот, ограничена от точки с координати съгласно геодезическо заснемане, извършено от лицензиран геодезист инж.Р. С.: точка 1, намираща се в северната граница на поземления имот, с координати по абсцисата х:4633439.620, по ординатата у:9434470.330; точка 2, намираща се в североизточния ъгъл на поземления имот, с координати по абсцисата х:4633442.319, по ординатата у:9434482.743; точка 3, намираща се на източната граница на позеления имот, с кооридани по абсцисата х:4633424.530 и по ординатата у:9434486.870; точка 4, намираща се на югоизточния ъгъл на фасадата на кота 0 жилищната сграда с гаражи и О., построена в поземления имот, с координати по абсцисата х:4633423.250, по ординатата у:9434480.980, точка 5, намираща се в североизточния ъгъл на жилищната сграда с гаражи и О., построена в поземления имот, с координати по абсцисата х:4633436.360, по ординатата у:9434478.050, точка 6, намираща се в източната част на северната фасада на жилищната сграда с гаражи и О., построена в поземления имот, с координати по абсцисата х:4633437.230, и по ординатата у:9434470.770, като разстоянията между посочените точки са следните: от т.1 до т.2–12,69м, от т.2 до т.3–18,55м, от т.3 до т.4–6,25м, от т.4 до т.5–13,43м, от т.5 до т.6–7,33м, от т.6 до т.1–2,55м; - предварителният договор е обявен за окончателен в частта му, касаеща задължението на продавачите да прехвърлят на купувача 1/2ид.ч. от процесния имот, с първоинстанционното решение - което в тази част е потвърдено от въззивния съд и като необжалвано пред ВКС е влязло в сила. Страните са обвързани от предварителен договор за покупко- продажба на идеална част от недвижим имот - дворно място - като са предвидили, че той ще бъде продаден ведно с право да се ползва източната незастроена площ за тераса към вече притежавана от купувача сграда – ресторант-боулинг. Тази уговорка не би могла да се възприема като установяваща задължение за учредяване на вещно право на ползване - доколкото последното съставлява ограничено вещно право върху чужд имот, съсобственият /какъвто ще бъде дворното място след сключване на окончателен договор (и вече понастоящем е)/ не е такъв /той е общ, притежаван едновременно от две или повече лица, в чийто патримониум влиза - чл.55-чл.62 ЗС/ и всеки съсобственик, по силата на правото си на собственост, има право да си служи с общата вещ съобразно предназначението й, стига да не пречи на останалите да я ползват според правата си /чл.31 ЗС/. По съществото си горната клауза съставлява такава за разпределение на реалното ползване на незастоената част от мястото между бъдещите съсобственици. Тя е иманентно свързана с постигнатото съгласие за продажбата на идеална част от правото на собственост върху имота - която следва да бъде осъществена и съпроводена с предвиденото разпределение на ползването - и включването й е продиктувано от факта, че ползването на мястото като тераса е необходимо за функциоирането на притежавания от купувача обект ресторант-боулинг. Именно с оглед обезпечаване на ползването до възникването на съсобствеността е уговорено и задължение на продавачите да учредят за срок до изтичане на този за сключването на окончателния договор ограничено вещно право на ползване върху това място. При преценката за действителността на уговорката относно разпределянето на ползването с оглед необходимостта да съдържа точна и ясна индивидуализация на реалната част от имота, за която се отнася, следва да се изходи от правилата за тълкуване на договорите. При извършването му в съответствие с чл.20 ЗЗД, както е посочено в отговора на правния въпрос, трябва да се търси действителната обща воля на страните, отделните уговорки да се тълкуват във връзка една с друга и всяка да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта му, обичаите в практиката и добросъвестността; тълкуването може да се осъществи не само въз основа на самия договор, но и с оглед обстоятелствата, изявленията и поведението на страните при сключването му, обкръжаващите го факти, други сделки между страните или с трети лица, когато от самия текст не може да се открие точната воля. В случая в чл.1 ал.2 от предварителния договор е налице общо посочване, че ползването се отнася до източната част от незастроената площ на дворното място, идеална част от което се прехвърля, а в чл.1 ал.3 е предвидено, че конкретното местоположение, площ и граници ще бъдат конкретизирани след извършване на заснемане на незастроената част от лицензиран геодезист. Доколкото в чл.9 ал.1 е вписано, че след извършване на геодезично заснемане продавачите се задължават да учредят в полза на купувача в нотариална форма вещно право на ползване върху частта, описана в чл.1 ал.2 /за срок до 31.05.11 – т.е. 1 месец преди изтичане на крайния срок за сключване на окончателния договор/, следва да се приеме, че волята на страните е била при разпределянето на ползването на бъдещия съсобствен имот приобретателят да ползва именно тази реална част от него, върху която, след надлежно геодезично заснемане, ще му бъде учредено вещно право на ползване за периода до изповядване на сделката. Касае се за уговорка, която визира част от имот, чиито граници са определяеми – и страните точно са описали механизма, по който ще бъдат опраделени, както и стъпките, които хронологично следва да се предприемат, за да се постигне целта на договореното – да се прехвърли идеална част от недвижим имот, като до изповядването на сделката и впоследствие се обезпечи право на купувача да ползва точно определена реална част от него с оглед притежаван обект в съседство с тази част. Последващите действия потвърждават договореното. В съответствие с предвиденото в предварителния договор е било извършено геодезично заснемане, въз основа на него е учредено срочно ограничено вещно право на ползване – и именно границите, в които то е учредено, с оглед препратката на чл.9 ал.1, съставляват тези, при които страните са се договорили да разпределят ползването впоследствие при прехвърлянето на идеална част от правото на собственост върху имота. Налице е действителна уговорка, съдържаща достатъчна индивидуализация на условията, при които трябва да бъде разпределено ползването между страните /вкл. признание на съществуването на реална част от дворното място, годна за учредяване на вещно право на ползване върху нея – предвид учредяването му с нот. акт №.12 от 14.01.10 след заснемане/, като изискванията на чл.19 ал.2 ЗЗД са спазени. Същевременно цялата дължима цена по споразумението е платена от касатора, той е изправна страна по договора, а ответниците не са изпълнили задължението си да прехвърлят правото на собственост върху Ѕ ид.ч. от имота ведно с договореното разпределение на ползването. При тези обстоятелства и предвид обявяването с влязло в сила решение на предварителния договор в частта му относно прехвърлянето на 1/2ид.ч. от правото на собственост за окончателен, той следва да се обяви за такъв и в частта му, с която е било уговорено ползването на имота - вече съсобствен-да бъде разпределено така, че купувачът да ползва реалната част, за която му е било учредено срочно вещно право на ползване с нот. акт №.12/т.1, рег.№.287, д.10/2010г. от 14.01.2010г. на нотариус М. И.. При изменение на обстоятелствата, при условията на чл.32 ал.2 ЗС, въпросът за използването и управлението на общия имот би могъл винаги да бъде отнесен до съд - и разрешен в рамките на предвиденото в закона производство по спорна съдебна администрация. С настоящото решение не се прехвърля право на собственост, то се постановява във връзка с вече влязлото в сила решение за допуснато обявяване на предварителния договор в частта му за прехвърляне на право на собственост върху 1/2ид.ч. от дворното място за окончателен - и в последното са начислени дължимите нотариални такси и данъци. С оглед всичко изложено по-горе, въззивното решение следва да се отмени в частта, с която е отменено решение №.313/2.11.16 по г.д.№.58/16 на Старозагорски окръжен съд в частта му относно обявяване за окончателен на предварителен договор от 10.12.09г. и в частта му относно дължимите между страните съдебни разноски - и искът по чл.19 ал.3 ЗЗД е отхвърлен, както и в частта, с която касаторът е осъден да плаща разноски – като вместо това искът се уважи изцяло и се присъдят разноски на [фирма]. Същите възлизат общо на 3321,01лв. /550,73лв. пред ОС Стара Загора /съставляващи разлика над присъдените (1506,95лв.) и полагащите се (2057,68лв.), посочени и в първоинстанционнотo решение/, 1835лв. пред АС Пловдив /за адвокатски хонорар/ и 935,28лв. пред ВКС /182,48лв. за държавна такса и 752,80лв. за адвокатски хонорар /съобразно чл.7 ал.2 т.3 от Наредба №.1 за минималните размери на адвокатските възнаграждения/ - предвид направеното възражение за прекомерност на платения (1385лв.), което съдът намира за основателно с оглед неголямата фактическа и правна сложност на спора, наличието на задължителна практика по въпроса, по който е допуснато касационно обжалване, решаването на делото в едно съдебно заседание/. Мотивиран от горното, ВКС, Трето ГО, Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение №.57/30.03.17 по г.д.№.38/17 на Апелативен съд П. В ЧАСТТА, с която, е отменено решение №.313/2.11.16 по г.д. №.58/16 на Старозагорски окръжен съд, I..с., в частта му относно обявяване за окончателен на предварителен договор от 10.12.09г. и в частта му относно дължимите между страните разноски - и искът по чл.19 ал.3 ЗЗД е отхвърлен, и В ЧАСТТА, с която [фирма] е осъдено да плати на П. П. и Д. П. разноски в размер на 853,20лв., вместо което постановява: ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл.19 ал.3 ЗЗД сключения между П. Х. П. и Д. Я. П. и [фирма], [населено място], предварителен договор от 10.12.09г., В ЧАСТТА относно предоставяне на ползването на реална част от продаваемия имот на [фирма] с индивидуализация съгласно нотариален акт за учредяване на право на ползване върху недвижим имот №.12, т.I, рег.№.287, д.№.10/2010 от 14.01.10 на нотариус М. И., №.406 при регистъра на Нотариалната камара с район на действие [населено място], както следва - 134 кв.м. от поземлен имот с идентификатор №.68850.515.50 съгласно нотариалната карта и нотариалните регистри, одобрена със заповед №.РД-18-65/30.05.2008, находящ се в [населено място], [улица].70, букви „А“ и „Б“, целият с площ от 673кв.м. съгласно схема, издадена от Г., а по нотариален акт с площ от 660кв.м. – като реалната част е обособена в североизточната незастроена част на гореописания поземлен имот, ограничена от точки с координати съгласно геодезическо заснемане, извършено от лицензиран геодезист инж.Р. С.: точка 1, намираща се в северната граница на поземления имот, с координати по абсцисата х:4633439.620, по ординатата у:9434470.330; точка 2, намираща се в североизточния ъгъл на поземления имот, с координати по абсцисата х:4633442.319, по ординатата у:9434482.743; точка 3, намираща се на източната граница на позеления имот, с кооридани по абсцисата х:4633424.530 и по ординатата у:9434486.870; точка 4, намираща се на югоизточния ъгъл на фасадата на кота 0 жилищната сграда с гаражи и О., построена в поземления имот, с координати по абсцисата х:4633423.250, по ординатата у:9434480.980, точка 5, намираща се в североизточния ъгъл на жилищната сграда с гаражи и О., построена в поземления имот, с координати по абсцисата х:4633436.360, по ординатата у:9434478.050, точка 6, намираща се в източната част на северната фасада на жилищната сграда с гаражи и О., построена в поземления имот, с координати по абсцисата х:4633437.230, и по ординатата у:9434470.770, като разстоянията между посочените точки са следните: от т.1 до т.2–12,69м., от т.2 до т.3–18,55м., от т.3 до т.4–6,25м., от т.4 до т.5–13,43м., от т.5 до т.6–7,33м., от т.6 до т.1–2,55м, на основание чл.19 ал.3 ЗЗД. ОСЪЖДА П. Х. П., ЕГН [ЕГН], и Д. Я. П., ЕГН [ЕГН], да платят на [фирма], ЕИК[ЕИК], 3321,01лв. /три хиляди триста двадесет и един лева и една стотинка/ разноски на основание чл.78 ал.1 ГПК. Решението е окончателно и не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: