3 решение по гр.д.№ 1998 от 2016 г. на ВКС на РБ, ГК, Първо отделение Р Е Ш Е Н И Е № 199 София, 14.11.2016 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, Първо отделение на Гражданска колегия в открито съдебно заседание на дванадесети октомври две хиляди и шестнадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА ЧЛЕНОВЕ: ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА ВЛАДИМИР ЙОРДАНОВ при участието на секретаря Емилия Петрова, след като изслуша докладваното от съдия Т.Гроздева гр.д.№ 1998 по описа за 2016 г. приема следното: Производството е по реда на чл.290 ГПК. Образувано е по касационни жалби на [фирма] и Българската академия на науките срещу решение № 31 от 06.01.2016 г. по гр.д.№ 4168 от 2015 г. на Софийския апелативен съд, гражданско отделение, 10 състав. С определение № 331 от 30.05.2016 г. настоящият състав е допуснал до касационно разглеждане само жалбата на Б. срещу решението в частта му, с която на [фирма] е признато право на задържане на процесния имот /УПИ VII-418 от кв.13 по ЗРКП на [населено място], м.“Б. 4-ти км.“, одобрен с решение № 14 по протокол № 18 от 13.11.2000 г. на Главния архитект на [населено място], с площ от 2 864 кв.м. и при съседи: север – поземлен имот II, отреден за Б., изток- УПИ V-317, юг- [улица]и запад- поземлен имот VI, отреден за парк, идентичен с имот пл.№ 418, к.л.№ № 480 и 503 по кадастралния план на [населено място] от 1972 г./ до заплащане на извършени в него подобрения в размер на 43 615 553,46 лв. Касационното обжалване е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК по следните въпроси: имат ли значение за основателността на направено възражение по чл.72, ал.3 ЗС за право на задържане обстоятелствата от кого /от ответника по делото или от негов праводател/ и кога са извършени подобренията в спорния имот /преди или след завеждане на исковата молба по спора за собственост, преди или след сключване на сделката, на която ответникът основава твърдението си за добросъвестност на владението си, преди или след противопоставянето на собственика срещу извършването на тези подобрения/. По първия поставен правен въпрос /има ли значение за основателността на направено възражение по чл.72, ал.3 ЗС за право на задържане обстоятелството от кого са извършени подобренията в имота: от ответника по предявения ревандикационен иск или от негов праводател/ настоящият състав на ВКС приема следното: Претенцията за заплащане на стойността на извършени подобрения в недвижим имот е частен случай на основния принцип в гражданското право за недопустимост на неоснователното обогатяване. Добросъвестният владелец или приравненият към него при условията на чл.70, ал.3 ЗС недобросъвестен владелец, който подобрява имота, при ревандикирането на този имот обеднява за сметка на собственика, тъй като подобренията като принадлежност към главната вещ на основание чл.97 ЗС или чл.92 ЗС /когато подобренията представляват постройка/ остават притежание на собственика на земята. Съответно, собственикът на земята се обогатява, защото получава по-скъп имот от този, който е притежавал преди извършването на подобренията. Следователно разместването на имуществени блага настъпва между собственика и лицето, извършило подобренията. Поради това активно материалноправно легитимиран да предяви претенцията по чл.72, ал.1 ЗС е добросъвестният владелец, който е извършил подобренията. Само този владелец има право на задържане по чл.72, ал.3 ЗС и то само до заплащане на направените от него подобрения в имота, но не и до заплащане на подобренията, извършени от предишни владелци на имота /дори и те да са негови праводатели, например по договор за покупко-продажба на недвижимия имот/. По втория поставен въпрос /има ли значение за основателността на възражението по чл.72, ал.3 ЗС за право на задържане обстоятелството кога са извършени подобренията- преди или след завеждането на иска за собственост, преди или след противопоставянето на собственика срещу извършването на тези подобрения/ има постановена задължителна съдебна практика. В решение № 127 от 17.08.2011 г. по гр.д.№ 2014 от 2009 г. на ВКС, ГК, Първо г.о, решение № 131 от 10.07.2013 г. по гр.д.№ 913 от 2012 г. на ВКС, ГК, Първо г.о. и решение № 141 от 30.11.2015 г. по гр.д.№ 2944 от 2015 г. на ВКС ГК, Второ г.о., постановени по реда на чл.290 ГПК, е прието, че до заплащане на подобренията, които добросъвестният владелец е извършил след като е узнал за предявения срещу него ревандикационен иск /след като е получил преписа от исковата молба по този иск/, той няма право на задържане по чл.72, ал.3 ЗС. Предвид горните отговори на поставените правни въпроси обжалваното решение е неправилно и необосновано в допуснатата до касационно обжалване част за признатото право на задържане до заплащане на подобрения на стойност 43 615 553,46 лв. В това решение въззивният съд необосновано е приел, че собственикът дължи на владелеца сумата 43 615 553,46 лв., без по делото да е прието заключение на вещо лице за определяне на сумата, с която се е увеличила стойността на процесния имот вследствие на направените от ответника подобрения. Сумата 43 615 553,46 лв. всъщност е посочената от ответника в декларацията му по чл.14 ЗМДТ от 20.09.2012 г. и в счетоводна справка стойност на изградената в имота сграда, без да е установено дали стойността на терена се е увеличила в резултат на изграждането на тази сграда точно с посочената в декларацията за облагане и в счетоводната справка стойност на тази сграда. При определяне на сумата, която собственикът дължи на владелеца, съдът не е направил разграничение между направените от ответника и от неговия праводател подобрения в имота, въпреки събраните по делото доказателства, от които е видно, че е възможно част от подобренията да са направени не от ответника, а от праводателя му [фирма]- с оглед на това, че разрешението за строеж на сградата е от 15.12.2005 г., а имотът е бил прехвърлен от [фирма] на ответника [фирма] около 1 година след тази дата /с нотариален акт № 19 от 08.11.2006 г./. Не е направено разграничение и между подобренията, извършени в имота преди 16.10.2012 г., когато на ответника е бил връчен препис от исковата молба по предявения по делото ревандикационен иск и подобренията, извършени в имота след тази дата. След отмяна на решение на основание чл.293, ал.3 ГПК делото следва да бъде върнато за ново разглеждане на въззивния съд, тъй като се налага извършването на нови съдопроизводствени действия- назначаване и приемане на съдебно-техническа експертиза, която съгласно чл.72, ал.1 ЗС да даде заключение за увеличената стойност на процесния имот само в резултат на извършените от ответника /но не и от неговия праводател/ до датата на връчване на преписа от исковата молба по делото /16.10.2012 г./ подобрения. Воден от горното, съставът на Върховния касационен съд на РБ, Гражданска колегия, Първо отделение Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение № 31 от 06.01.2016 г. по гр.д.№ 4168 от 2015 г. на Софийския апелативен съд, гражданско отделение, 10 състав В ЧАСТТА МУ, с която на [фирма] е признато право на задържане на ревандикирания имот до заплащане на извършени в него подобрения в размер на 43 615 553,46 лв. ВРЪЩА ДЕЛОТО за ново разглеждане от друг състав на Софийския апелативен съд. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.