Ключови фрази
Неоснователно обогатяване * договорна ипотека * едностранно разваляне на двустранен договор


7
Р Е Ш Е Н И Е

№ 197
гр. София, 02.12.2013 година
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А


ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Второ отделение, в публичното съдебно заседание на двадесет и трети октомври през две хиляди и тринадесета година в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ТАТЯНА ВЪРБАНОВА
ЧЛЕНОВЕ : КАМЕЛИЯ ЕФРЕМОВА
БОНКА ЙОНКОВА

при секретаря Ирена Велчева
изслуша докладваното от съдия Бонка Йонкова т. д. № 68/2013 година



Производството е по чл.290 ГПК.
С определение № 301 от 08.05.2013 г. е допуснато касационно обжалване на постановеното от Софийски апелативен съд, 7 състав, въззивно решение № 2023 от 28.12.2011 г. по гр. д. № 3450/2011 г. С посоченото решение е потвърдено решение от 05.05.2011 г. по гр. д. № 2072/2010 г. на Софийски градски съд, І-13 състав, с което дружеството - касатор е осъдено да заплати на С. Д. Б. - гражданин на Република И., сумата 41 177.50 евро, на основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД, и сумата 6 155 лв. - разноски по делото. Решенията са постановени при участие на [фирма] в качеството на трето лице помагач на страната на ищеца.
Въззивното решение е обжалвано от ответника [фирма] - [населено място], който моли за неговата отмяна и за отхвърляне на иска с присъждане на разноските. В касационната жалба са изложени подробни оплаквания за нарушения на съдопроизводствените правила при преценката на доказателствата и за нарушения на материалния закон - чл.20 ЗЗД, чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД, чл.87, ал.1, ал.2 и ал.4 ЗЗД, при формиране на изводите на въззивния съд за валидно извършено от ищеца разваляне на предварителния договор за покупко - продажба, довело до отпадане на основанието за плащане на уговорената в договора цена.
Ответникът по касация С. Д. Б. оспорва касационната жалба като неоснователна по съображения в писмен отговор, депозиран от процесуалния му представител в срока по чл.287 ГПК.
Третото лице - помагач [фирма] - [населено място], не заявява становище по жалбата.
Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, след преценка на данните по делото и заявените касационни основания, съобразно правомощията по чл.290, ал.2 ГПК, приема следното :
За да потвърди решението на Софийски градски съд, с което е уважен предявеният от С. Д. Б. против [фирма] иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД, Софийски апелативен съд е приел, че ответникът дължи връщане на сумата 41 177.50 евро, представляваща авансово платена от ищеца цена по сключен на 17.05.2006 г. предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот /апартамент № С 104, разположен на първия етаж, ниво +6, от сграда „С” във Ваканционен комплекс „А. С.” - [населено място]/, поради отпадане на основанието за плащането й вследствие извършеното от ищеца валидно разваляне на договора.
Въззивният съд е основал изводите си за разваляне на предварителния договор на клаузите на чл.4.1.”б” и чл.4.2, с които ответникът - продавач се е задължил да предаде имота без ипотеки и да не сключва без писмено разрешение на купувача каквито и да било сделки за имота, които биха били противопоставими на последния след сключване на окончателния договор за продажба. Като е съобразил безспорния по делото факт, че без съгласие на ищеца ответникът е сключил два договора от 08.11.2007 г. за ипотека върху поземления имот и правото на строеж за изграждане на сградите в комплекса, в т. ч. и върху апартамента, обект на бъдещата продажба, съдът е приел, че учредяването на ипотеките без предварително съгласие на купувача съставлява виновно неизпълнение на поетото с клаузата на чл.4.2 договорно задължение за въздържане от действия и сделки, обременяващи имота с вещни тежести и права на трети лица, и поражда право за купувача да развали едностранно договора, съобразно постигнатата в чл.4.2 договореност. За неоснователни са счетени доводите на ответника, че нарушението на чл.4.2 следва да се преценява към момента на сключване на окончателния договор, когато имотът трябва да бъде прехвърлен на купувача свободен от ипотеки и права на трети лица, и че за ищеца не е възникнало право по чл.87 ЗЗД да развали едностранно договора, предвид предприетото заличаване на ипотеките преди падежа на задължението за сключване на окончателен договор. Решаващият въззивен състав е обосновал становище, че забраната за учредяване на ипотеки важи от сключването на предварителния договор и за целия период на неговото действие, тъй като обременяването на имота с чужди права създава потенциална опасност за увреждане интересите на купувача и той не може да бъде задължен да изчака момента за сключване на окончателния договор, за да пристъпи едва тогава към разваляне на предварителния договор, ако ипотеките все още не са заличени. Изхождайки от разбирането, че настъпването на вреди за изправната страна не е предпоставка за упражняване на правото за разваляне на договора, въззивният състав е отрекъл основателността и на другия защитен довод на ответника - че ищецът не е имал право да развали предварителния договор, след като учредяването на ипотеките не е предизвикало негативни последици в правната му сфера.
Касационното обжалване на въззивното решение е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по следния материалноправен въпрос : Обвързано ли е възникването и упражняването на правото за разваляне на договор по реда на чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД с настъпването на негативни последици за кредитора от неизпълнението. На поставения въпрос е даден отговор с формирана по реда на чл.290 ГПК задължителна практика, обективирана в решение № 153/28.12.2012 г. по т. д. № 1022/2011 г. на І т. о., решение № 231/13.02.2013 г. по т. д. № 1268/2011 г. на ІІ т. о., решение № 35/06.03.2013 г. по т. д. № 74/2012 г. на ІІ т. о., решение № 22/03.04.2013 г. по т. д. № 821/2011 г. на І т. о., решение № 41/16.05.2013 г. по т. д. № 1171/2011 г. на ІІ т. о., решение № 140/19.08.2013 г. по т. д. № 405/2012 г. на ІІ т. о., решение № 57/17.07.2013 г. по т. д. № 29/2012 г. на І т. о. и др. Решенията са постановени по предявени от други ищци искове с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД за връщане на авансово платена цена по предварителни договори за покупко - продажба, идентични по съдържание с предварителния договор между страните по настоящото дело. Даденият с тях отговор на значимия за изхода на конкретното делото правен въпрос е в смисъл, че евентуалните негативни последици за купувача по предварителния договор от учредяването от страна на продавача на договорна ипотека върху имота, предмет на предварителния договор, биха представлявали предпоставка за възникването и упражняването на потестативното право на купувача за разваляне на договора по чл.87, ал.1 и ал.2 ЗЗД, ако съобразно конкретните условия на договора към момента на предаване на имота ипотеката не е била заличена. Възприетото разрешение е аргументирано със съображения, че предвидената в клаузата на чл.4.2 от предварителния договор обща забрана за продавача да не сключва без изрично предварително съгласие на купувача разпоредителни и ипотечни сделки с имота следва да се разглежда в неразривна връзка със специалната клауза на чл.4.1.”б”, с която продавачът се е задължил да предаде имота без тежести, възбрани и ипотеки; С оглед на съдържащите се в договора уговорки, релевантният момент, към който следва да се преценява изправността на продавача по отношение на задължението по чл.4.1.”б”, е моментът на предаване на имота; За да е налице виновно неизпълнение от страна на продавача, водещо до невъзможност за сключване на окончателен договор и съставляващо основание за разваляне на предварителния договор по реда на чл.87 ЗЗД, следва ипотечното задължение да не е било заличено към момента на предаване на имота.
Обжалваното решение е постановено в отклонение от задължителната практика и е неправилно на основанията по чл.281, т.3 ГПК.
По делото е безспорно, че на 17.05.2006 г. между страните е сключен предварителен договор за покупко - продажба на апартамент във ваканционен комплекс „А. С.” в [населено място]. С клаузата на чл.5 от договора продавачът - ответник по иска и настоящ касатор, се е задължил да построи апартамента в срок до м. декември 2007 г. при уговорен гратисен период от 6 месеца. В чл.3 е предвидено, че страните ще сключат окончателен договор за продажба във формата на нотариален акт в срок от 20 дни след получаване на писмено уведомление от купувача, че продавачът се е снабдил с констативен акт за установяване годността за приемане на строежа /протокол 15/, съгласно чл.176, ал.1 ЗУТ. Купувачът се е съгласил да плати авансово част от продажната цена, възлизаща на 74 555 евро /чл.2.1 вр. с чл.2.3/. За постигане целта на договора продавачът е поел задължение да предаде имота на купувача без тежести, възбрани, залози или ипотеки, както и да не влиза в преддоговорни отношения с трети лица, касаещи прехвърляне на права върху имота и обременяването му с тежести, наеми и др., които да увреждат интересите на купувача - чл.4.1.”б”. Уговорена е изрична клауза - чл.4.2, според която, ако продавачът не изпълни някое от поетите с чл.4.1 задължения или сключи каквато и да било сделка с имота без изрично писмено съгласие на купувача, последният има право да развали едностранно и без предизвестие договора и да поиска връщане на всички платени до този момент суми.
В хода на делото е установено, че ищецът е изпълнил задължението си по чл.2.3, заплащайки авансово част от дължимата цена в размер на 41 177.50 евро. Ответникът също е изпълнил договорното си задължение по чл.5 като е построил апартамента преди изтичане на гратисния период и на 30.05.2008 г. е подписал констативен акт за установяване годността и предаване на строежа /протокол 15/, който е изпратен на купувача.
Не се спори между страните, че след възникване на правоотношението по предварителния договор, без предварително съгласие на ищеца, ответникът е сключил с трето лице два договора за ипотека /нотариален акт № 88/08.11.2007 г. и нотариален акт № 89/08.11.2007 г. на нотариус К. М. с район на действие [населено място]/, с които е учредил ипотеки върху поземления имот и правото на строеж за изграждане на обектите във в. к. „А. С.” като обезпечение на банкови кредити, ползвани за финансиране на строителството. С нотариална покана от 01.04.2009 г., връчена на 22.04.2009 г. чрез залепване на уведомление по реда на чл.47, ал.1 ГПК, ищецът е отправил до ответника волеизявление за разваляне на предварителния договор, позовавайки се на неизпълнение на поетото с клаузата на чл.4.2 задължение за несключване на сделки с имота без неговото предварително писмено съгласие. Представена е справка от Агенция по вписванията, от която е видно, че след съставяне на констативния протокол за установяване годността на строежа ответникът е предприел поетапно заличаване на ипотеките върху индивидуалните обекти в сградите, изградени в ипотекирания поземлен имот, в т. ч. и върху предназначения за ищеца апартамент.
Въззивният съд е приел, че учредяването на договорните ипотеки върху апартамента, обект на бъдещата продажба, е породило за ищеца - купувач потестативно право по чл.87, ал.1 ЗЗД да развали едностранно предварителния договор и че вследствие валидното упражняване на това право с отправената на 01.04.2009 г. нотариална покана е отпаднало основанието за плащане на авансово преведената цена, която подлежи на връщане при предпоставките на чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД. Този извод е неправилен, тъй като произтича от погрешното разбиране, че правопораждащият развалянето юридически факт се изчерпва с учредяването на ипотеките, квалифицирани като сделки по смисъла на чл.4.2 от предварителния договор. До подобно разрешение може да се стигне само при буквален прочит на клаузата на чл.4.2, но тя няма самостоятелно значение и не следва да се разглежда изолирано от клаузата на чл.4.1.”б”, към която страните са препратили изрично. Със същата продавачът е поел задължение да предаде имота чист от тежести, ипотеки и права на трети лица, които поради противопоставимостта им на купувача несъмнено ще увредят неговия интерес като препятстват възможността да придобие чрез окончателен договор за продажба пълноценно право на собственост върху имота. За да обезпечат изпълнението на задължението по чл.4.1.”б”, а като краен резултат и изпълнението на основното задължение на продавача за прехвърляне на собствеността, договарящите са включили в договора и клаузата на чл.4.2, с която са признали на купувача правото да пристъпи към разваляне на договора в случай, че продавачът наруши уговорката за въздържане от действия и сделки, които увреждат интереса му и препятстват възможността имотът да му бъде прехвърлен и предаден без тежести и чужди права при настъпване на момента за сключване на окончателния договор за продажба /чл.3/. Преценени във взаимната им връзка и във връзка с целта на предварителния договор, клаузите на чл.4.2 и чл.4.1.”б” разкриват действителната воля на страните да обусловят възникването на потестативното право на купувача да развали едностранно договора не само от формалното неизпълнение на задължението за въздържане от действия и сделки с имота, но и от произлязлата в резултат на това неизпълнение невъзможност имотът да бъде продаден без тежести и чужди права. Съобразно конкретните условия на договора, учредените без съгласие на ищеца ипотеки биха били основание за развалянето му по реда на чл.87 ЗЗД, ако не са били заличени към момента на сключване на окончателния договор за продажба и по този начин е увреден интересът на кредитора - купувач, който не може да придобие пълноценно право на собственост върху имота. Обвързването на правото по чл.87, ал.1 ЗЗД с формалното нарушение на чл.4.2 не кореспондира с целта на предварителния договор и със залегналата в съдържанието му обща воля на страните. Поради това не може да бъде споделен изводът на въззивния съд, че учредяването на ипотеките е породило право за ищеца да развали предварителния договор по реда на чл.87 ЗЗД с последиците по чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД. Развалянето е предприето преждевременно преди осъществяването на действия, насочени към сключване на окончателен договор за продажба, и преди настъпване на момента за извършване на продажбата, спрямо който следва да се преценява дали кредиторът - купувач има право да развали договора по реда на чл.87 ЗЗД с оглед наличието на незаличени ипотеки върху имота, увреждащи неговия интерес. Въззивният съд е аргументирал развалянето на договора със задължителната практика в решение № 29/12.04.2010 г. по т. д. № 488/2009 г. на ВКС, І т. о., в което е изразено принципното становище, че учредяването на ипотека върху предмета на предварителния договор за продажба на недвижим имот е основание за разваляне на договора. Позоваването на посоченото решение е правно неиздържано, тъй като в случая правото да се развали договора е предмет на конкретни уговорки между страните, а според тях учредяването на ипотека не е достатъчно за пораждане на потестативното право на купувача по чл.87, ал.1 и ал.2 ЗЗД.
Като е приел, че ищецът - купувач е развалил валидно предварителния договор по реда на чл.87, ал.1 ЗЗД и е уважил иска с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД, Софийски апелативен съд е постановил неправилно решение, което следва да бъде отменено на основание чл.293, ал.1 и ал.2 ГПК. По делото не се налага повтаряне или извършване на нови съдопроизводствени действия и с оглед на това спорът следва да се разреши по същество от настоящата инстанция като се отхвърли предявеният от С. Д. Б. против [фирма] иск за сумата 41 177.40 евро.
В зависимост от изхода на делото въззивното решение следва да се отмени и в частта за разноските. На основание чл.78, ал.3 ГПК на касатора - ответник следва да се присъдят разноски за трите съдебни инстанции, отразени в списък по чл.80 ГПК, в размер общо на 9 852 лв.
Мотивиран от горното и на основание чл.293, ал.1 във вр. с ал.2 ГПК, Върховен касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение,
Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 2023 от 28.12.2011 г. по гр. д. № 3450/2011 г. на Софийски апелативен съд, 7 състав, и вместо него постановява :
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. Д. Б. - гражданин на Република И. със съдебен адрес в Република България [населено място], [улица], вх.1, ап. 6 - Адвокатска кантора „П. и Д.”, против [фирма] с ЕИК[ЕИК] - [населено място], [улица], ет.1, ап.4, иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД за сумата 41 177.50 евро, претендирана като платена на отпаднало основание цена по развален предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от 17.05.2006 г.

ОСЪЖДА С. Д. Б. да заплати на [фирма] сумата 9 852 лв. /девет хиляди осемстотин петдесет и два лв./ - разноски по делото, на основание чл.78, ал.3 ГПК.

РЕШЕНИЕТО е постановено при участие на [фирма] с ЕИК[ЕИК] - [населено място], [улица], ет.3, в качеството на трето лице - помагач на ищеца.

РЕШЕНИЕТО е окончателно.



ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ :