Ключови фрази
Неустойка * предварителен договор * тълкуване на договор


3



Р Е Ш Е Н И Е

№ 103

С., 06,11, 2012 година


В ИМЕТО НА НАРОДА


Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, І т.о., в съдебно заседание на 24 септември две хиляди и дванадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Никола Хитров
ЧЛЕНОВЕ: Елеонора Чаначева
Емил Марков

при участието на секретаря Н. Т.
и в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от председателя /съдията/ Никола Хитров
т. дело № 632/ 2011 година
Производството е по реда на чл.290 и сл. ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Т. Е. Б. от [населено място] против решение № І-23/9.03.2011 г. по в.гр.д. № 9/2011 г. на Бургаски ОС, с което се: 1. Отменя решение № 147/27.10.2010 г. по гр.д. № 342/2010 г. на Поморийски РС в частта с която е уважен предявения от касатора иск по чл.92 ЗЗД и ответника МН И. Е.-Б. е осъден да заплати сумата 17 435.25 лв. равностойност на 8 914.50 евро неустойка за забава за процесния период по чл.7 на предварителен договор от 9.09.2008 г. за продажба на недвижим имот, като е отхвърлено възражението на Е. за прихващане на исковата сума с вземането му срещу Т. Б. в размер на 27 785.50 лв. неустойка за забава по чл.8 от същия договор. 2. По същество отхвърля предявения от касатора иск по чл.92 ЗЗД срещу МН И. Е.-Б. за заплащане на сумата 17 435.25 лв. равностойност на 8 914.50 евро неустойка за забава по чл.7 на предварителен договор от 9.09.2008 г. за продажба на недвижим имот. Осъжда касатора за разноски и държавна такса.
С обжалваното решение е прието следното: 1. Уговорената в чл.7 от договора неустойка касае само задължението на продавача по чл.3,ал.1 за прехвърляне на собствеността върху имотите в нот. форма, но не и присъщите на договор за строителство задължения по ал.2 и 3 за снабдяване на купувачката с удостоверение за ползуване на обектите и въвеждането им в експлоатация в срок до края на м.април 2009 г. При тълкуване на чл.3,ал.1 е прието, че съдържа задължение на продавача да прехвърли с нот.акт собствеността след 28.02.2009 г., но след допълнително уговаряне с купувачката на час и дата за нот.оформяне на продажбата. И тъй като ищцата не е ангажирала доказателства за договореност на конкретна дата, затова съдът е приел, че ответникът не е в забава на задължението по чл.3,ал.1 и затова не дължи неустойка по чл.7 от договора. 2.Допълнителен аргумент на БОС за отхвърляне на иска, е прехвърленото право на строеж с нот.акт от 20.07.2009 г. Затова кредиторът се е бил съгласил с различно престиране и ето защо задължението на длъжника било изпълнено точно-чл.65,ал.1 ЗЗД. 3.Съдът не следва да се произнася по възражението за прихващане на ответника, доколкото то е в условието на евентуалност спрямо иска.
Материалноправният въпрос поставен в изложението по чл.284,ал.3,т.1 ГПК – за тълкуването на предварителния договор в съответствие с установените в чл.20 ЗЗД критерии, попада в приложното поле на чл.280,ал.1,т.1 ГПК, тъй като е разрешен от въззивния съд в противоречие със задължителна практика на ВКС. Това са решения по т.д. № 523/2008 на ІІ т.о., т.д. 761/2008 на І т.о., гр.д. № 856/2009 на ІV г.о., т.д. 235/2009 на ТК, т.д. 696/2011 на ІІ т.о. и др.
Затова, касационната жалба попада в приложното поле на чл.280,ал.1,т.1 ГПК и е допусната до разглеждане по същество с определение № 287/9.04.2012 г.
ВКС-І т.о., за да се произнесе, взе предвид следното:
Нарушението на чл.20 ЗЗД е довело до неправилност на въззивното решение, с което искът за заплащане на уговорената в чл.7 неустойка е отхвърлен, като неоснователен, въпреки доказване на предпоставките за нейното присъждане.
Доказано е наличието на валиден предварителен договор за покупко-продажба на самостоятелен обект в изграждаща се жилищна сграда в [населено място]. Преценявайки обективираното в договора, безспорно е задължението на продавача за въвеждане на сградата в експлоатация до края на м.април 2009 г., както и задължението за прехвърляне на собствеността върху обекта в срок след 28.02.2009 г.
Тълкуването на чл.3 и чл.7 от предварителния договор обосновава категоричен извод, че неустойката по чл.7 е уговорена не само за забава на задължението по чл.3.1 за нот.оформяне на продажбата след 28.02.2009 г., но и за забава на задълженията по чл.3.2 и чл.3.3. за предаване на обектите в завършен вид, придружени със разрешение за ползване, най-късно до края на м.април 2009 г.
Обсъждайки събраните по делото доказателства се установява, че продавачът не е изпълнил задължението си за прехвърляне правото на собственост върху обекта, нито да въведе сградата в експлоатация, в срока обективиран в договора.
Прехвърлянето на правото на строеж със сключеният на 20.07.2009 г. договор във формата на нот.акт не може да се квалифицира като изпълнение на задължението по чл.3.1 от предварителния договор. Продажбата на ограниченото вещно право на строеж не е равнозначна на продажба на собственост върху готовите обекти, за което се е задължил ответникът. Неизпълнението на поетите с чл.3 договорни задължения е основание за санкциониране на дружеството-продавач с уговорената в чл.7 неустойка за забава.
Изложеното обуславя основателност на предявения иск. Но това изисква произнасяне от въззивния съд по неговия размер, както и по противопоставеното с отговора на исковата молба възражение за прихващане, претендирано като неустойка по чл.8 от предварителния договор за забава в плащането на дължимите от касаторката първа и втори вноски от продажната цена.
По изложените съображения, обжалваното решение следва да се отмени и делото да се върне за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд, който трябва да се произнесе и по разноските-чл.294,ал.2 ГПК.
Водим от горното и на основание чл.293,ал.3 ГПК, ВКС-І т.о.

Р Е Ш И :

Отменя решение № І-23/9.03.2011 г. по в.гр.д. № 9/2011 г. на Бургаски ОС.

Връща делото за ново разглеждане от друг състав на Бургаски ОС.

ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ: