Р Е Ш Е
Н И Е
№ 98
гр.София, 16.02.2010 г.
В И М Е Т О НА Н А
Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, ІІІ г.о. в открито
съдебно заседание на първи февруари
две хиляди и десета година , в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЛЮБКА БОГДАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ЖИВА ДЕКОВА
ОЛГА КЕРЕЛСКА
при секретаря Ц. Н. , като изслуша докладваното от съдия К. …… …..гр. дело №291 по описа за 2009 год.
И за да се произнесе, взе предвид:
Производството е по чл. 290 ГПК.
С определение № 924 от 17.07.2009 год. , по делото е допуснато касационно обжалване на въззивно решение №07/16.10.2008 год., постановено по гр.д. № 1314/2007 год. на Софийски градски съд, ІV В състав по касационна жалба на Д. ; Й. К. чрез адв. Д, с което е оставено в сила решение от 11.01.2007 год. по гр.д. № 3849/2005 год. на Софийски районен съд, 39 състав, с което по исковете на Е. ; Т. ; Р. , Ц. Н. Р., П. Б. В. и И. А. ; К. , всички от гр. С. против Д. ; Й. К. и „Т” О. , гр. С. е признато за установено , че договор за продажба на недвижим имот от 15.10.1999 год., сключен с нотариален акт №50, т.ІІ, рег. №1616, нот.д. №274/1999 год. по силата на който „Т” О. е продал на Д. ; К. недвижим имот, представляващ апартамент №16, изграден в груб строеж , находящ се в гр. С., бул. „Т” №35-37, разположен на първо подпокривно ниво със застроена площ от 61,22 кв.м. е нищожен на осн. чл. 26,ал.2 ЗС, поради липса на предмет и на осн. чл. 97,ал.1 ГПК е признато е за установено по отношение на Д. ; Й. К. ; от гр. С., че Е. Т. Р. ,Цветанка Н. Р. , П. ; Б. В. и И. А. К., всички от гр. С. са собственици на горния имот като на осн. чл. 431,ал.2 ГПК, съдът е отменил нотариалния акт, с който е извършена сделката по неговото прехвърляне от „Т” О. гр. С. на Д. ; Й. К. ПК, че Е. Т. ; рибарова, Ц. .
За да допусне касационно обжалване на въззивното решение ВКС, състав на 3-то г.о. е приел, че повдигнатия от касатора материалноправен въпрос за това кога възниква обект / недвижим имот/ ,годен за разпореждане и за обратното действие на развалянето на договора, с предмет недвижим имот, е решаван противоречиво от съдилищата /основание по чл. 280,ал.1,т.2 ГПК/.
В касационната жалба се правят оплаквания , че решението в е неправилно поради нарушения на процесуалния и материалния закон.
Касаторката моли решението да бъде отменено и вместо него да бъде постановено ново, с което предявените искове за бъдат отхвърлени.
Ответниците по жалбата Е. ; Т. ; Р. , Ц. Н. Р., П. Б. В. и И. А. ; К. , всички от гр. С., оспорват същата .
За да постанови обжалваното решение от фактическа страна въззивният съд е приел, че ищците са съсобственици на дворно място , находящо се в гр. С.,бул. „Т” №35-37, цялото от 404 кв.м., съставляващо парцел **** от кв.10 по плана на гр. С., м.”К”, че с нотариален акт от 07.03.1996 год. са учредили на ответника „Т” О. правото да построи жилищна сграда върху дворното място като са си запазили и взаимно учредили право на строеж за определени имоти, описани в нотариалния акт, с който е учредено правото на строеж. Договорът за суперфиция е бил развален поради неизпълнение на поетите по него задължения от страна на „Т” О. като съдебните решения, постановени по отделните дела са вписани в периода между 27.11.2001 год. до 03.09.2002 год. Преди вписване на съдебните решения за разваляне на договора за суперфиция ответникът „Т” О. с нотариален акт от 15.10.1999 год. е продал на ответницата по иска и касатор в настоящото производство Д. ; Й. К. процесния апартамент №16, разположен на първото подпокривно ниво от сградата на бул. „Т” №35-37, със застроена площ от 61,22 кв.м., състоящ се от входно антре,дневна с кухненски бокс , спалня, килер , баня, тоалетна и три балкона заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място .
За да уважи предявеният иск за нищожност на тази сделка въззивният съд е приел, че към датата на извършената покупко- продажба както цялата сграда , в която се е намирал процесния апартамент, така и самия апартамент в частност, не е бил построен в груб строеж. С оглед на това е приел, че същият не представлявал годен обект за продажба, поради което и сделката, с която апартамента е прехвърлен от „Т” О. на Д. ; Й. К. е нищожна поради липса на предмет. Доколкото К. не е придобила правото на собственост върху апартамента и с оглед обстоятелството, че договорът, с който е учредено право на строеж на сградата на „ Т. ” О. е бил развален по съдебен ред , на осн. чл. 92 ЗС, ищците като собственици на дворното място са собственици и на процесния апартамент. С оглед на тези разсъждения съдът е уважил и предявеният установителен иск за собственост на ищците върху апартамента.
Въззивният съд е застъпил тезата , че при действието на ЗТСУ, когато е извършена и оспорваната прехвърлителна сделка, при сграда с повече отделни обекти, за да се трансформира правото на строеж в право на собственост върху конкретен обект, е достатъчно конкретния обект да е изпълнен в груб строеж / тоест да са изпълнени неговите ограждащи стени, пода и тавана му /. И. ; цялата сграда да е завършена в груб строеж за да се извършват валидни разпоредителни сделки с отделни имоти / обекти/ от нея е правно регламентирано с чл. 181 ЗУТ в сила от 31.03.201 год. и не е относимо към процесната сделка. Това е едно от становищата , които съдебната практика застъпва при решаване на въпроса за действителността на сделките с обекти , намиращи се в сгради с повече отделни обекти при незавършеност на самата сграда в „груб строеж” . Другото застъпвано становище е, че за да е налице годен обект на собственост, който да бъде предмет на разпоредителна сделка, в „груб строеж” следва да бъде завършена сградата като цяло, като без значение е дали сделката е била извършена при действието на ЗТСУ или при това на ЗУТ, където този въпрос е изрично регламентиран.
Правилно е второто становище. По същество за да е налице функционално и пространствено обособен обект , годен да осъществява предназначението си – в случая жилище, е необходимо цялата сграда, в която този обект се намира да бъде довършена най- малкото в „груб строеж” или „до карабина” . Поради това за да се извършват правно валидни сделки на разпореждане с отделни обекти от сградата, същата следва като цяло да е завършена в груб строеж.. Това становище е застъпено в редица решения на ВКС / Р. по гр. д. № 5225/2007 год. на ВКС, ІІ г.о. , Р. по гр.д. № 4774/2008 год. на ВКС, ІІ г.о. , Р. по гр.д. № 60/2008 год. на ВКС, ІV г.о. /. С оглед на това становище и доколкото по делото не е имало спор, че към момента на сделката сградата не е била довършена в „груб строеж”, предявеният иск за нищожност на процесната сделка поради липса на предмет се явява основателен и следва да бъде уважен. С оглед на изложеното, не следва да се обсъждат оплакванията в касационната жалба, касаещи изводите на въззивният съд относно това, че апартамента , предмет на сделката към момента на неговото прехвърляне, не е бил довършен в „груб строеж”. Предвид възприетото становище това е без значение доколкото е безспорно установено, че сградата като цяло не е била довършена в „груб строеж”.
Неоснователни са доводите, че сделката е действителна като продажба на бъдеща вещ. Сама по себе си тази теза противоречи на първото застъпвано от касатора становище, че продажбата има за предмет годен обект. Независимо от това тезата се опровергава и от текста на самия договор, инкорпориран в нотариален акт №50, т.ІІ, рег. №1616, нот.д. №274/1999 год. , където е посочено, че се прехвърля съществуващ апартамент, изграден в груб строеж.
Несъстоятелни са доводите , че съдебните решения , с които съдилищата са се произнесли по разваляне на договора сключен между ищците – ответници по касация и „Т” О. , с което на дружеството е отстъпено право на строеж за изграждане на процесната сграда, нямат обратно действие по отношение на правото на строеж , което е било прехвърлено на касаторката с процесната сделка, доколкото те са били вписани след извършване на сделката. Това становище се поддържа за да се обоснове тезата, че касаторката е запазила правото си на строеж на апартамента и ищците не се явяват негови собственици към настоящия момент, когато същият е изграден. В тази насока въззивният съд е застъпил правилното становище, че предмет на процесната сделка не е самостоятелното право на строеж, а апартамента ведно със съответните ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж. С оглед на това не може да се приеме, че нищожността на сделката касае само правото на собственост върху апартамента, но не засяга правото на строеж. На тази плоскост обсъждането на въпроса за обратното действие на развалянето на договора за отстъпване право на строеж от страна на ищците на „Т” О. по отношение на отстъпеното право на строеж на касаторката с процесната сделка/ каквото на практика няма/ е лишено от смисъл.
С оглед на изложеното, решението на въззивната инстанция в частта, в която са уважени предявените искове с пр. осн. чл. 26,ал.1 ЗЗД за нищожност на сделката от 15.10.1999 год. за продажба на процесния апартамент между „Т” О. и касаторката Д. К. , както и в частта, в която ищците са признати за собственици на апартамента е правилно и следва да бъде потвърдено.
Неправилно е решението в частта, в която съдът на осн. чл. 431,ал.2 ГПК е отменил нотариален акт №50, т.ІІ, рег. №1616, нот.д. №274/1999 год. по силата на който „Т„ О. е продал на Д. К. ; процесният недвижим имот - апартамент , ведно със съответните ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж. На такава отмяна подлежат само констативните нотариални актове, когато с тях се засягат правата на трети лица.
Доколкото изводите на въззивният съд за нищожност на сделката са правилни, решението в тази част е правилно и следва да бъде оставено в сила. На отмяна подлежи решението в частта, в която е оставено в сила първоинстанционното решение, с което искането по чл. 431,ал.2 ГПК е уважено и вместо него следва да се постанови ново решение, с което това искане да бъде оставено без уважение.
Водим от горното, Върховният касационен съд , състав на ІІІ г.о.
Р Е Ш И :
ОСТАВЯ В СИЛА решение №07/16.10.2008 год., постановено по гр.д. № 1314/2007 год. на Софийски градски съд, ІV В състав по касационна жалба на Д. ; Й. К. чрез адв. Д, с което е оставено в сила решение от 11.01.2007 год. по гр.д. № 3849/2005 год. на Софийски районен съд, 39 състав, В ЧАСТТА, в която по исковете на Е. ; Т. ; Р. , Ц. Н. Р., П. Б. В. и И. А. ; К. , всички от гр. С. против Д. ; Й. К. и „Т” О. , гр. С. е признато за установено , че договор за продажба на недвижим имот от 15.10.1999 год., сключен с нотариален акт №50, т.ІІ, рег. №1616, нот.д. №274/1999 год., с който „Т” О. е продал на Д. ; К. недвижим имот, представляващ апаратамент №16, изграден в груб строеж , находящ се в гр. С., бул. „Т” №35-37, разположен на първо подпокривно ниво със застроена площ от 61,22 кв.м., е нищожен на осн. чл. 26,ал.2 ЗС, поради липса на предмет и на осн. чл. 97,ал.1 ГПК е признато е за установено по отношение на Д. ; Й. К. ; от гр. С., че Е. Т. Р. ,Цветанка Н. Р. , П. ; Б. В. и И. А. К., всички от гр. С. са собственици на горния имот.
ОТМЕНЯ решението в частта, в която е оставено в сила решението на СРС, 39състав, с което на осн. чл. 431,ал.2 ГПК е отменен нотариален акт №50, т.ІІ, рег. №1616, нот.д. №274/1999 год., с който „Т” О. е продал на Д. ; К. недвижим имот, представляващ апартамент №16, изграден в груб строеж , находящ се в гр. С., бул. „Т” №35-37, разположен на първо подпокривно ниво със застроена площ от 61,22 кв.м. и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на Е. Т. Р. ,Цветанка Н. Р. , П. ; Б. В. и И. А. К., всички от гр. С. за отмяна на нотариален акт № 50, т. ІІ, рег. №1616, нот.д. №274/1999 год.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: