Р Е Ш Е Н И Е № 279 София, 03.07.2012 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, състав на четвърто гражданско отделение, в откритото съдебно заседание на четвърти юни през две хиляди и дванадесетата година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОЙКА СТОИЛОВА ЧЛЕНОВЕ: СТОИЛ СОТИРОВ МИМИ ФУРНАДЖИЕВА при участието на секретаря Цветанка Найденова, изслуша докладваното от съдия Фурнаджиева гр. дело № 691 по описа на четвърто гражданско отделение за 2011 г. и за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по чл. 290 и сл. ГПК. Образувано е по касационната жалба на К. М. П. от [населено място], чрез процесуалния му представител адв. Вяра М., против въззивното решение № 91 от 5 януари 2011 г., постановено по гр.д. № 91 по описа на Софийския градски съд за 2010 г., с което е потвърдено решение № 1-5-16 от 28 юни 2009 г., постановено по гр.д. № 19888 по описа на районния съд в [населено място] за 2008 г. в частта му, с която са разгледани искове по чл. 92 ЗЗД, предявени от К. М. П. против П. С. С., В. С. С. и [фирма], със седалище и адрес на управление в [населено място], по предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж за недвижим имот, сключен между П. С., В. С. и К. П. на 18 октомври 200* г. и по предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж за недвижим имот, сключен между П. С., В. С. и К. П. на 31 октомври 200* г. Касационното обжалване е допуснато с определение № 232 от 28 февруари 2012 г. поради значението за точното прилагане на закона, както и за развитието на право на въпроса по тълкуването на чл. 92 ЗЗД във връзка с уговорките между страните по чл. 9, ал. 2 от предварителните договори. С процесните два договора от 8 и 31 октомври 200* г. ответниците С. и касаторът П. приели в чл. 9, ал. 2 от договорите, че в случай на виновно неизпълнение на задълженията по чл. 4 от договорите (в седмодневен срок след окончателното плащане на сумата по чл. 3, ал. 1 от договора да сключат окончателния договор за покупко-продажба на правото на строеж за два апартамента и паркоместа) от страна на продавачите, купувачът има право да се откаже от предварителния договор с едностранно писмено уведомление, както и да получи от продавачите неустойка в размер на 10% от общата сума, договорена в чл. 3, ал. 1 от договорите. Цената на правото на строеж по първия договор е определена на 44555 евро, като 21 хиляди евро са платими в деня на сключване на договора, а по втория договор – съответно 45640 евро, от които 28 хиляди евро платими в деня на сключването на договора. Остатъкът от сумите е определен за плащане след определени действия от страна на строителя. В отговор на поставения правен въпрос касационният съд приема следното: Съгласно разпоредбата на чл. 92, ал. 1 ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. За да бъде ангажирана отговорността на ответната страна на основание цитираната законова разпоредба, е необходимо да са налице следните предпоставки: да съществува задължение; това задължение да не е изпълнено; неустойката да е уговорена между страните по договора. Страните са тези, които уговарят кое главно задължение се обезпечава с неустойка, както и формата на неизпълнение, която прави задължението за неустойка изискуемо. Поначало фактът на изпълнението сам по себе си прави задължението за неустойка изискуемо. В случай на невъзможност за изпълнение кредиторът може да търси компенсаторна неустойка, когато такава е уговорена. Ако развали договора, кредиторът може да търси неустойка само при положение, че е уговорена неустойка в случай на разваляне. В разглеждания случай страните по договорите за покупко-продажба на правото на строеж са уговорили при виновно неизпълнение на задължението на продавача по чл. 4 от договорите две възможности – купувачът може да се откаже от предварителния договор с едностранно писмено уведомление, купувачът може да получи неустойка в определен размер. Уговорените възможности не са заявени при условията на кумулативност, а на алтернативност, което е видно и от използваните като части на речта заедно наречие (относително, за начин) и съюз. Страните не са уговорили вреди поради разваляне на договора под форма на неустойка. Отговорността за вреди поради разваляне на договора под формата на неустойка може да се търси само ако подобен вид хипотеза е била изрично предвидена в клаузите на съответния договор, но в настоящия спор подобно обстоятелство не се установява. Касационната жалба е основателна. По делото е установено, че с четири приходни касови ордера касаторът е превел на дружеството 54750 лева на 18 октомври 2005 г., 30 хиляди евро на 18 октомври 2005 г., 15 хиляди евро на 17 януари 2006 г. и 2 хиляди евро на 18 януари 2006 г., като и в четирите ордера е записано, че са аванс по договор за покупка на право на строеж. Безспорно е, че окончателни договори за прехвърляне на правото на строеж не са сключвани, както и че строителството изобщо не е започнало. С разходен касов ордер от 20 юли 2007 г. касаторът получил от дружеството окончателно възстановяване на сумите по договорите и по два договора за строителство в общ размер на 27870 евро. С нотариална покана от м. май 2008 г. касаторът поискал от дружеството на основание чл. 9, ал. 2 да му се заплати неустойка в размер на 10% от уговорените суми предвид виновното неизпълнение на договорните задължения за прехвърляне на правото на строеж, на което дружеството отговорило, че договорите са развалени поради обективна невъзможност за изпълнение в договорените срокове, а касаторът, като е приел обратно платените суми, се е съгласил с това. Според изслушаната от въззивния съд съдебна експертиза, от дружеството [фирма] са издадени фактури за получените от касатора суми, като за тези от 18 октомври 2005 г. е записано, че са за аванс право на строеж, а за останалите две плащания в две фактури е записано аванс по договор за покупка право на строеж и са отразени в счетоводството на дружеството и прехвърлени по сметка 412 клиенти по аванси за обект В.. Ответниците С. не оспорват, че плащанията по предвидените в договорите задължения от страна на касатора са получени. По договора от 18 октомври 2005 г. първоначалната вноска за заплащане на цената на правото на строеж е определена от страните в размер на 21 хиляди евро, а по договора от 31 октомври 2005 г. – 28 хиляди евро. Предвид преведените от касатора суми е явно, че той е заплатил сума, надвишаваща първоначално определената вноска по договорите, а остатъкът от цената не е заплатен от купувача поради недостигане на съответния етап от строителството. Установено е още, че ответниците С. са във виновно неизпълнение на договора. При това положение претенцията за заплащане на съответната неустойка по двата договора – 4455 евро и 4560 евро, е основателна. Неоснователно е искането на касатора за ангажиране на солидарната отговорност на [фирма] по отношение на заплащането на неустойка. В договорите в чл. 12, ал. 5 е предвидено, че купувачът дава безусловното си предварително съгласие продавачите да бъдат заместени изцяло в правата и задълженията си по този договор от [фирма], като за целта купувачът се съгласява продавачите да извършат разпоредителна сделка със съответното УПИ в полза на дружеството чрез прехвърляне на собствеността, учредяване право на строеж или апортиране в капитала на дружеството. Заместването в дълг по чл. 102 ЗЗД има аналогично действие и за задължението за неустойка, но липсват данни по делото за уговореното прехвърляне на права. Уговорката между страните по договорите е дружеството да замести длъжника по смисъла на чл. 102 ЗЗД, а не за встъпване в дълг по смисъла на чл. 101 ЗЗД, както се твърди от касатора. Обстоятелството, че дружеството е получило плащанията по договорите от страна на касатора и че то е върнало сумите след прекратяването на договорите, не може да доведе до приемане тезата на касатора, че дружеството е встъпило в задължението на С.. Мотивиран от изложеното, Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение, Р Е Ш И: ОТМЕНЯ решение № 91 от 5 януари 2011 г., постановено по гр.д. № 91 по описа на Софийския градски съд за 2010 г. в частта му, с която е потвърдено решение № 1-5-16 от 28 юни 2009 г., постановено по гр.д. № 19888 по описа на районния съд в [населено място] за 2008 г. в частта му за отхвърляне исковете по чл. 92 ЗЗД, предявени от К. М. П. против П. С. С. и В. С. С. по предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж за недвижим имот, сключен между П. С., В. С. и К. П. на 18 октомври 200* г. и по предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж за недвижим имот, сключен между П. С., В. С. и К. П. на 31 октомври 2005 г. и вместо него ПОСТАНОВЯВА: ОСЪЖДА П. С. С., ЕГН [ЕГН], с адрес в [населено място], [улица], ет. , ап. и В. С. С., ЕГН [ЕГН], с адрес в [населено място], [улица], да заплатят на К. М. П. от [населено място],[жк], [жилищен адрес] сумата от 9015,00 (девет хиляди и петнадесет) евро неустойка по предварителни договори за покупко-продажба на право на строеж за недвижим имот съответно от 18 октомври 200* г. и 31 октомври 2005 г., с левова равностойност от 17669,40 лева, ведно със законната лихва върху сумата от 15 юли 2008 г. ОСТАВЯ В СИЛА решението в останалата му част. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: