Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е                                                                                № 127     Гр.София, 23.11.2009 г.               В  И М Е Т О  Н А   Н А Р О Д А   ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в публично заседание на деветнадесети октомври през две хиляди и девета година, в състав:                                                                                               ПРЕДСЕДАТЕЛ: Таня Райковска                                              ЧЛЕНОВЕ:           Дария Проданова                                                                                                                                                                                                            Тотка Калчева   при секретаря Красимира Атанасова, след като изслуша докладваното от съдия Калчева, т.д.№ 252 по описа за 2009г., за да се произнесе, взе предвид следното:               Производството е по чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на “П” Е. , гр. С. срещу решение от 11.11.2008г., постановено по гр.д. № 2548/2008г. от Софийския градски съд, с което е оставено в сила решение от 14.05.2008г. по гр.д. № 14848/2006г. на Софийския районен съд. С това решение е обявен за окончателен, на основание чл.19, ал.3 ЗЗД, сключеният на 09.07.03г. между “П” Е. / правоприемник на “С”ЕАД/, като продавач, и “К” АД, като купувач, предварителен договор за продажба на поземлен имот с пл. № 3* кв.9а по плана на гр. С., м.”А”, попадащ в УПИ ХІІ – “за трафопост” в гр. С. с площ от 916 кв.м., при посочени в решението граници. С определение № 419/25.06.2009г. ВКС, ТК, І отд. допусна касационното обжалване на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК за произнасяне по въпроса: Законът допуска ли да бъде сключен окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот при наличието на последващи /след предварителния договор/ решения на принципала на дружеството – продавач, които въвеждат нови ред и условия за извършване на разпоредителни сделки с имоти, апортирани в капитала на общинските търговски дружества? За да постанови обжалваното решение въззивният Софийски градски съд е приел, че между ищеца по иска – “К” АД и “С”Е. – праводател на настоящия касатор, е сключен на 09.07.2003г. предварителен договор за продажба на дълготраен материален актив - поземлен имот при цена от 29500 лв., като в 14-дневен срок от решението на С. на директорите на “С”Е. за одобряване на купувача страните ще сключат окончателен договор. Подписани са пет допълнителни споразумения, с които срокът за сключване на договора по нотариален ред е удължен до 31.08.2004г. Недвижимият имот представлява апортна вноска в капитала на продавача “С”Е. , като С. на директорите е утвърдил за купувач ищеца с решение от 25.07.2003г., а продажната цена е платена на 01.09.2003г. Възражението на продавача “П”Е. , че предварителният договор е сключен в нарушение на закона – без решение на С. общински съвет, е счетено за неоснователно. С Решение № 8 по протокол № 50/24.03.2003г. на СОС е дадено съгласие “С”Е. да извършва действия на разпореждане с обособени части от дълготрайните материални активи, включени в капитала на дружеството, вкл. с процесния недвижим имот. С Решение № 6 по протокол № 9/12.02.2004г. до приемането на нова Наредба за реда за упражняване правата на С. община на собственик на капитала в търговските дружества всички сделки на разпореждане с ДМА е предвидено да стават само след изрично съгласие на СОС, а с Решение № 789/26.10.2006г. такава наредба е приета. С решение № 517/11.09.2008г. на СОС на общинските дружества е забранено извършването на разпоредителни сделки с имоти, собственост на тези дружества, без изричното съгласие на СОС. Според въззивния съд специалните правила за сключване на сделки с недвижими имоти, собственост на еднолични търговски дружество с общинско участие, не следва да се съблюдават, тъй като са въведени след влизането в сила на процесния предварителен договор. Допълнителен аргумент е изведен и от П. 26 от приетата Наредба, според който за предварителни договори, сключени след като има решение на общински съвет и одобрение на С. на директорите, се прилага досегашният ред, а не нововъведените правила. Според касатора не са налице предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен, тъй като той не отразявал действителната воля на страните. С издадените решения на СОС и приетата наредба бил предвиден различен ред за продажба на недвижими имоти, както и разпоредбата на П. 26 от Наредбата не намирала приложение. Ответникът “К”АД, гр. С. оспорва жалбата, като възразява, че волята на общината се изявява чрез нейните органи – общински съвет и кмет, а общинският съвет чрез своята нормотворческа дейност не може да променя или отменя вече сключени сделки, тъй като общинската собственост и собствеността на общинските дружества е равнопоставена на всички останали видове собственост. Изложени са съображения, че за процесната сделка намира приложение “досегашният ред”, т.е. за продажбата е необходимо само решение на общинския съвет. Моли въззивният акт да се остави в сила.   Настоящият състав на Първо отделение на Търговската колегия на ВКС намира по поставения материалноправен въпрос следното: Предварителният договор за покупко – продажба на недвижим имот може да бъде обявен за окончателен по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД ако съдържа уговорки за съществените условия на окончателния – чл.19, ал.2 ЗЗД и страните са поели обещание за неговото сключване. Акционерното дружество – продавач изразява съгласието си по предварителния договор чрез лицата, които го представляват по чл.235 ТЗ и са вписани като такива в търговския регистър. Ако за сключването на един окончателен договор съществуват законови ограничения, то предварителният договор не може да се ползва за заобикалянето им. При необходимост трети лица, които не са страни по предварителния договор, да дадат съгласие за прехвърлителната сделка, то тези съгласия следва да са налице към момента на сключването на окончателния договор. Отговорът за въпроса, формулиран по реда на чл.280, ал.1 ГПК, изисква разграничаване на понятията ред и условия за разпоредителната сделка от възможността на принципала да оттегли изявленията си след сключването на предварителния договор. Продавачът по процесния предварителен договор е акционерно дружество с едноличен собственик на капитала - С. община, поради което за изявяване на волята на юридическото лице съществуват специални правила, извън уредените в Търговския закон.словията и редът за упражняване на правата на общините в търговските дружества с общинско участие в капитала се определят с наредба на общинския съвет – чл.51, ал.5 от Закона за общинската собственост, като в тази наредба съответната община с. да посочи правилата за разпореждане с дълготрайни материални активи. Следователно, валидността на предварителния договор за покупко – продажба на недвижим имот, представляващ ДМА на търговското дружество, както и упражняването на правото да се сключи окончателен договор с такъв имот, са поставени в зависимост от спазването на особените изисквания на принципала - общината, регламентирани в приета от общинския съвет наредба. В случая, към момента на подписване на предварителния договор С. общински съвет е приел Наредба за управлението на едноличните търговски дружества с общинско имущество /Решение №2 по Протокол № 26 от 21.04.1993г./. В тази наредба специални правила за разпореждане с недвижими имоти, собственост на търговски дружества с общинско имущество, не са въведи, като единственото изискване е С. общински съвет да дава разрешение за всяка конкретна сделка – чл.5, ал.1 от Наредбата. Посоченото разрешение на общинския съвет е относимо именно към формиране на волята на юридическото лице – продавач и следва да е налице при сключването на окончателния договор. Ако разрешението, представляващо съгласие на органа, упражняващ правата на собственост в търговското дружество, е дадено преди или по време на сключването на предварителния договор, то същото не може да бъде оттеглено само поради промяна в намеренията относно разпореждането с имота, предмет на сделката. Противното би означавало и страната по предварителния договор да е властна да оттегля съгласието си от договора и да се отрече потестативното право на съконтрахента й да потърси съдействие от съда по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД.   По тези съображения настоящият състав на ВКС приема, че третите лица, чиито съгласия за разпоредителни действия с имоти са задължителни за сключването на окончателен договор, по - специално органи, издаващи разрешение или одобрение за сделката, не могат да оттеглят изявленията си, направени преди или по време на сключването на предварителния договор, само и единствено поради промяна на намеренията си относно тези имоти. По реда на чл.51, ал.5 ЗОС съответният общински съвет може да определи правила относно отчуждаването на недвижими имоти, собственост на търговски дружества с общинско имущество, които предполагат нов ред и условия за продажбата им, при които разрешението или одобрението на органа е обвързано от провеждането на регламентирана в специалната наредба процедура. Ако този ред или условия въвеждат забрани за разпореждане, представляващи изключване на имотите от гражданския оборот, осъществяван чрез свободна търговия, то валидността на предварителния договор е обусловена от преценката за наличието или липсата на заобикаляне на повелително правило, респ. дали предшестващата сключването на договора процедура е елемент от фактическия състав на окончателната сделка.   По съществото на спора. Необходимото разрешение на С. общински съвет по чл.5, ал.1 от Наредбата за управлението на едноличните търговски дружества с общинско имущество /Решение №2 по Протокол № 26 от 21.04.1993г./ е дадено преди сключването на предварителния договор – с решение № 8 по Протокол № 50/24.03.2003г. Наредбата за реда за учредяване на търговски дружества и упражняване на правата на собственост на общината в търговските дружества, приета с Решение № 789 по Протокол № 95/18.12.2006г. на С. общински съвет предвижда, че Общинският съвет упражнява правата на едноличния собственик на капитала в общинските еднолични акционерни дружества и има правомощие да дава разрешения за разпоредителни сделки с ДМА на дружествата – чл.11, ал.1, т.13. Тази наредба въвежда и особени правила за сключване на някои видове договори – раздел V. П. на недвижими имоти се осъществява чрез търг или конкурс, като въз основа на резултатите от тези процедури управителният орган на дружеството сключва договор. Съгласно П. 26 от наредбата сделките по продажба на недвижим имоти на еднолични търговски дружества с общинско имущество, за кои има решение на С. общински съвет се приключват по досегашния ред, т.е. без съблюдаване на особените правила. За продажбата на процесния имот по предварителния договор от 09.07.2003г. има решение на СОС от 24.03.2003г., поради което са налице предпоставките за обявяването му за окончателен съгласно чл.19, ал.3 ЗЗД. Въззивният акт на Софийския градски съд съответства на даденото разрешение от ВКС по поставения материалноправен въпрос, поради което обжалваното решение следва да се остави в сила на основание чл.293, ал.1, пр.1 ГПК. Разноски за настоящото производство не се дължат. Мотивиран от горното, Върховният касационен съд     Р Е Ш И :     ОСТАВЯ В СИЛА решение от 11.11.2008г., постановено по гр.д. № 2548/2008г. от Софийския градски съд. Решението е окончателно.     ПРЕДСЕДАТЕЛ:   ЧЛЕНОВЕ: 1.   2.