Ключови фрази
Изкупуване на част от съсобствен имот * право на изкупуване * предложение за изкупуване * преклузивен срок * съсобственост

Р Е Ш Е Н И Е

№ 383

[населено място], 26.10.2010 година

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и първи септември през две хиляди и десета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Стойчо Пейчев
ЧЛЕНОВЕ: Камелия Маринова
Веселка Марева

при участието на секретаря Зоя Якимова
като изслуша докладваното от съдия Веселка Марева гр. д.№ 532 по описа за 2010 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Производство по чл. 290 ГПК.
Обжалвано е решение № 452 от 21.12.2009г. на С. окръжен съд постановено по гр.д. № 554/2009г., с което е потвърдено решение № 478 от 17.07.2009г. на Казанлъшки районен съд по гр.д. № 761/2008г. С последното е уважен иск по чл. 33, ал.2 ЗС като е постановено изкупуване в полза на Д. Д. Н. на продадения от съсобственика Ц. Н. Х. на купувача С. В. Х. с нотариален акт № 29,т.І, рег. № 466, д.№ 24 от 22.01.2008г. на нотариус рег. № 100, поправен с нотариален акт № 74, том VІ, рег. № 11532, д. № 969 от 13.10.2008г. на същия нотариус недвижим имот: ½ ид.ч. от УПИ І-4654 от 360 кв.м. в кв. 20 по плана на[населено място], [улица], заедно с ½ ид.ч. от втори етаж на двуетажна жилищна сграда, построена в дворното място, заедно с ½ ид.ч. от тавана и избеното помещение с южно изложение, заедно и с ½ ид.ч. от гаража и от общите части на сградата за сумата 7200 лв.
Жалбоподателката С. В. Х. счита, че обжалваното решение е порочно – неправилно и необосновано. Съдът неправилно е приел, че двумесечният срок за предявяване на иска е започнал да тече не от датата на сделката, а от узнаването за нея, тъй като отправената покана не съставлява валидно предложение за изкупуване. Според жалбоподателката наличието на покана с предложение за изкупуване за сумата 25 000лв. е факт и поради това искът е следвало да бъде предявен в двумесечен срок от извършване на продажбата. Иска се отмяна на решението и постановяване на друго за отхвърляне на иска.
Ответницата по жалбата Д. Д. Н. в писмения си отговор оспорва жалбата.
Ответницата Ц. Н. К. не е взела становище.
С определение № 446 от 30.04.2010г. по настоящето дело е допуснато касационно обжалване на решението на основание чл. 280, ал.1,т.2 ГПК поради противоречие с практиката по въпросите от кой момент тече двумесечният срок за предявяване на иска по чл. 33, ал.2 ЗС при наличие на направено предложение до съсобственика и при какви условия следва да бъде постановено изкупуването когато бъде установено, че продажната цена е различна от посочената в нотариалния акт.
Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като разгледа жалбата в рамките на наведените основания, установи следното:
Производството е по иск с правно основание чл. 33, ал.2 ЗС. Ищцата Д. Н. е собственик на ½ ид.ч. от дворно място в[населено място], съставляващо УПИ І -4654 в кв. 20, заедно с 1/2 ид.ч. от построената в парцела масивна жилищна сграда, а ответницата Ц. К. е била собственик на останалата половина от имота. С нотариална покана, връчена на 06.08.2007г., ответницата К. е поканила ищцата да купи нейната част от имота за сумата 25 000лв., като е дала срок за отговор три работни дни. На 22.01.2008г. с договор, сключен във формата на нотариален акт, Ц. К. е продала своята ½ ид.ч. от имота на С. В. Х. за сумата 7 200лв. С декларация от 28.04.2008г. Ц. К. е декларирала, че С. В. е погасила останалата част от дължимата сума 17 800 лв., с което цената на недвижимия имот е заплатена напълно. На 13.10.2008г. е съставен нотариален акт за поправка на нотариалния акт, с който е сключен договора за продажба, като е постановено вместо цената 7 200 лв. да се чете цена 25 000лв. За установяване спазването на срока за изкупуване ищцата е ангажирала свидетелски показания, че е узнала за сделката през април 2008г. С. окръжен съд е потвърдил решението на първата инстанция за уважаване на иска, като е приел, че отправеното до ищцата предложение за изкупуване не е съдържало действителните условия на договора, тъй като посочената цена е била 25 000лв., а продажбата е извършена за 7 200лв., както и че в този случай двумесечният срок за предявяване на иска тече от узнаване на договора. Съдът е изложил съображения, че нотариалният акт за поправка на нотариалния акт за продажба досежно цената не следва да бъде вземан предвид, като съставен за нуждите на процеса. Според съда поправката на нотариален акт може да касае само удостоверителните констатации на нотариуса, но не и изразената воля на страните по съществените условия на сделката.
По основанието за допускане на касационно обжалване.
По въпроса за спазване на преклузивния срок за предявяване на иска при наличие на отправено предложение за изкупуване жалбоподателката се позовава на Решение № 72 от 05.04.2004г. по гр.д. № 2645/2002г. на ІV г.о. на ВКС, в което е прието, че двумесечният срок за предявяване на искане за изкупуване тече от деня на продажбата когато е било направено предложение до съсобствениците за изкупуване; а когато няма такова предложение срокът тече от узнаването. В същия смисъл е и Решение № 1470 от 05.06.1964г. по гр.д.№ 694/64г. на ВС, І г.о. В обжалваното решение съдът е счел, че несъответствието между условията на предложението и условията, при които е извършена продажбата, обуславя невалидност на предложението, което е равно на липса на предложение, в който случай срокът за предявяване на иска тече от узнаването за сделката. Настоящият състав намира за правилна практиката в цитираните по-горе две решения на ВКС.Следва да се посочи, че в същия смисъл са постановени и други решения на ВКС в производства по чл. 218а ГПК/отм./, като например: Решение № 1269 от 20.12.2008г. по гр.д. № 3800/2007г. на ІV г.о.; Решение № 1 от 23.01.2009г. по гр.д. №5355/2007г. на ІІ г.о., Решение № 47 от 11.02.2009г. по гр.д. № 690/2008г. на ІІ г.о. и др. Така създадената утвърдена практика се основава на логиката, че когато съсобственикът е уведомен чрез отправена покана за изкупуване относно намерението на съсобственика си да се разпореди със своя дял от вещта, то при сключване на такава сделка срокът за предявяване на претенция за изкупуване по чл. 33, ал.2 ЗС тече от деня на сделката. Без значение е дали е налице пълно съответствие между съществените условия на договора, съдържащи се в предложението и условията, при които е изповядана сделката с третото лице. Това е така, защото наличието на такова съответствие или несъответствие се установява едва след извършване на разпореждането. А не може в зависимост от посочените в предложението и в договора клаузи да се преценява от кой момент тече срока за изкупуване. От значение за началото на срока е наличието или липсата на отправено предложение за изкупуване до съсобственика, т.е. знанието на съсобственика за предстоящата сделка. Само в случаите когато съсобственикът изобщо по никакъв начин не е уведомен за извършеното разпореждане, то тогава той ще може да упражни правото си на изкупуване в двумесечен срок от узнаване на продажбата. Това разрешение произтича от систематическото тълкуване на разпоредбата на чл. 33 ЗС. Първата алинея създава задължение на съсобственика преди да извърши продажба на своя дял да представи пред нотариуса доказателства, че го е предложил на останалите съсобственици и те не са приели. Втората алинея постановява, че при неизпълнение на това задължение заинтересованият съсобственик може да поиска да изкупи тази част при действително уговорените условия, като срокът за упражняване на правото е два месеца от извършване на продажбата. Видно, е че законът свързва началото на срока с датата на продажбата. А съдебната практика е установила разграничението, че началото на този срок се прилага при наличие на отправено предложение за изкупуване, а при липса на такова срокът тече от узнаването с оглед затруднението съсобственикът да научи за извършеното разпореждане в толкова кратък срок.
Разрешаването на втория въпрос губи значението си за изхода на спора предвид даденото по-горе решение на първия такъв. Независимо от това следва да бъде споделена съдебната практика по въпроса за условията, при които се извършва изкупуването, когато има разлика между посочената в нотариалния акт и действително платената цена. В Решение № 144 от 1.XII.1955 г. по ч. гр. д. № 100/55 г. на ВС, ОСГК е прието, че изкупвачът дължи действително уговорената, а не посочената в нотариалния акт цена, дори когато посочената в акта цена е по-ниска от действителната. Докато в обжалваното решение С. окръжен съд е счел, че следва да допусне изкупуването по посочената в нотариалния акт цена, без да вземе предвид данните за плащане на различна /по-висока/ цена. Първото разрешение съответства на целта и на текста на закона, който постановява изкупуването да се извърши при действително уговорените условия. След като бъде доказана разлика между посочената в нотариалния акт и реалната продажна цена, то при постановяване на изкупуване следва да се вземе предвид действително платената цена.
По основателността на касационната жалба.
В съответствие с разрешението на първия въпрос обжалваното въззивно решение се явява неправилно поради нарушение на материалния закон. В случая е безспорно, че продавачката Ц. К. е отправила покана до съсобственичката си Д. Н. за изкупуване на нейния дял от имота – поканата е представена от ищцата Д. Н. с исковата молба. Поради това срокът за упражняване на потестативното право по чл. 33, ал.2 ЗС е започнал да тече от извършване на продажбата на 22.01.2008г. и е изтекъл на 22.03.2008г., а исковата молба е предявена по-късно - на 07.05.2008г. Следователно с оглед неспазване на срока за предявяването й претенцията се явява неоснователна и предявеният иск следва да се отхвърли само на това основание. Следва да се посочи, че въпросът за началото на срока по чл. 33, ал.2 ЗС, т.е. за съществуването или не на потестативното материално право на изкупуване, е такъв по съществото на правния спор, поради което обуславя основателността, а не допустимостта на иска. В този смисъл е приложеното по делото Определение № 329 от 06.10.2008г. по ч.гр.д. № 1543/2008г. на ІV г.о. на ВКС, което настоящият състав споделя.
Предвид изхода на спора и на основание чл. 78 ГПК касаторката - ответник в процеса има право на направените разноски в трите инстанции, които възлизат на 918лв.
Водим от горното и на основание чл. 293, ал.2 ГПК, Върховният касационен съд, състав на ІІ г.о.
Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ въззивно решение № 452 от 21.12.2009г. на С. окръжен съд постановено по гр.д. № 554/2009г., с което е потвърдено решение № 478 от 17.07.2009г. на Казанлъшки районен съд по гр.д. № 761/2008г. и вместо него постановява:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д. Д. Н. от[населено място], [улица] против Ц. Н. Х. от[населено място], жк.”О. купел”, бл. 509, вх.А, ет.5, ап.17 и С. В. Х. от[населено място], жк.”Л.”, бл. 413, вх.Д, ап.37 иск по чл. 33, ал.2 ЗС за изкупуване на продадения от съсобственика Ц. Н. Х. на купувача С. В. Х. недвижим имот: ½ ид.ч. от УПИ І-4654 от 360 кв.м. в кв. 20 по плана на[населено място], [улица], заедно с ½ ид.ч. от втори етаж на двуетажна жилищна сграда, построена в дворното място, заедно с ½ ид.ч. от тавана и избеното помещение с южно изложение, заедно и с ½ ид.ч. от гаража и от общите части на сградата съгласно нотариален акт № 29,т.І, рег. № 466, д.№ 24 от 22.01.2008г. на нотариус рег. № 100, поправен с нотариален акт № 74, том VІ, рег. № 11532, д. № 969 от 13.10.2008г. на същия нотариус.
ОСЪЖДА Д. Д. Н. ЕГН [ЕГН] да заплати на С. В. Х. сумата 918/ деветстотин и осемнадесет/лв. разноски по делото за всички инстанции.
Решението е окончателно.


ПРЕДСЕДАТЕЛ:


ЧЛЕНОВЕ: