Ключови фрази


1

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 250
София, 06.06.2022 година

Върховният касационен съд, Първо гражданско отделение, в закрито заседание на деветнадесети май през две хиляди двадесет и втора година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Маргарита Соколова
ЧЛЕНОВЕ: Светлана Калинова
Гълъбина Генчева
при секретар
като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова
гражданско дело № 1383 от 2022 година, и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба с вх.№1179/23.02.2022г., подадена от М. И. В. - Н. от [населено място] чрез процесуалния ѝ представител адв.Г. Д. от САК, срещу решение № 137, постановено на 17.12.2021г. от Апелативен съд – В., I състав по в.гр.д.№431/2021г., потвърждаващо решението на първоинстанционния съд, с което е отхвърлен като неоснователен и недоказан предявеният от М. И. В.-Н. против С. И. В. и „Трейд Проект България“ ЕООД иск с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС за признаване правото на М. И. В.-Н. да изкупи от „Трейд Проект България“ ЕООД 1/2 идеална част от ПИ с идентификатор ..........по КККР, находящ се в [населено място], [община], В. област, местност „П. I, II, III“, целият с площ от 887 кв.м., заедно с 1/2 идеална част от построената в поземления имот сграда с идентификатор ..........с площ от 88 кв.м., на два етажа, с предназначение: еднофамилна вилна сграда, както и всички приращения, подобрения и насаждения в имота, предмет на договора, обективиран в н.а.№..., том........., рег.№........., дело №.......от 25.10.2019 на нотариус Д. Б., за сумата от 44006.18 лв.
Касаторът поддържа, че въззивното решение следва да бъде допуснато до касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т.1 и т. 3 ГПК и на основание чл. 280, ал. 2, предложение 3 ГПК. Поставя следните въпроси, по които твърди, че въззивният съд се е произнесъл в противоречие с практиката на ВКС, както и че същите са от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото:
1.Налице ли е процесуално нарушение по чл. 266, ал. 3 ГПК, ако въззивният съд не допусне поискан с въззивната жалба свидетел, който в нарушение на процесуалните правила не е бил изслушан от първоинстанционния съд?
Поддържа, че по така поставения въпрос въззивният съд се е произнесъл в противоречие с решение №35 от 14.03.2017г. по гр.д.№60126/2016г. на III г.о. на ВКС и решение №165 от 18.05.2013г. по гр.д.№1008/2013г. на IV г.о. на ВКС.
Твърди, че от развитието на производството по делото се установява, че е направила своевременно доказателствено искане пред първоинстанционния съд и с въззивната жалба пред въззивния съд за допускане на гласни доказателства чрез разпит на свидетел за установяване наличието на обстоятелствата по чл. 87, ал. 2 ЗЗД, които обосновават възникване в нейна полза на правото да развали едностранно и без предизвестие предварителния договор от 06.08.2018г., което искане счита за незаконосъобразно игнорирано от съда в първоинстанционното производство и неправилно не е уважено от въззивния съд.
2.Следва ли да бъде спазено правилото на чл. 33, ал. 1 ЗС продаващият на трето лице съсобственик първоначално изрично да предложи на другия съсобственик да купи продаваната идеална част при договорените с третото лице условия, ако непродаващият съсобственик е бил в известност за намерението на продаващия съсобственик да продаде своята идеална част на трето лице и не е поискал да придобие същата идеална част вместо третото лице?
Поддържа, че по така поставения въпрос въззивният съд се е произнесъл в противоречие с ТР №5 от 28.11.2012г. на ОСГК на ВКС; решение №153 от 18.02.2019г. по гр.д.№3895/2017г. на I г.о. на ВКС; решение №808 от 14.01.2011г. по гр.д.№1185/2009г. на I г.о. на ВКС; решение №93 от 31.10.2018г. по гр.д.№4714/2017г. на II г.о. на ВКС и решение №48 от 10.06.2021г. по гр.д.№3001/2020г. на II г.о. на ВКС.
За неправилен и противоречащ на практиката на ВКС счита извода на въззивния съд, че след като тя е знаела, че С. И. В. иска да продаде своята идеална част от процесния имот на трето лице – „Трейд Проект България“ ЕООД, то С. И. В. е могла законно, при спазване на изискванията на чл. 33, ал. 1 ЗС да продаде своята идеална част от имота на дружеството без да предлага изрично на М. И. В.-Н. да придобие същата идеална част при условията, договорени с посоченото дружество.
3.Може ли изправната страна по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот при неизпълнение от другата страна да развали безусловно същия договор без да дава на неизправната страна допълнителен срок за изпълнение, ако страните предварително са установили условия в предварителния договор, при сбъдването на които изправната страна има право да развали същия договор едностранно, без да дава на неизправната страна допълнителен срок за изпълнение?
Поддържа, че по така поставения въпрос въззивният съд се е произнесъл в противоречие с решение №251 от 07.01.2013г. по т.д.№1002/2011г. на II т.о. на ВКС; решение №31 от 13.11.2009г. по т.д.№661/2009г. на II т.о. на ВКС и решение №47 от 31.03.2011г. по т.д.№706/2010г. на II т.о. на ВКС.
За неправилен и противоречащ на практиката на ВКС счита извода на въззивния съд, че независимо от уговореното между страните, правото на разваляне на двустранен договор изправната страна може да упражни по отношение на неизправната страна само чрез изявление, с което даде на неизправната страна подходящ срок за изпълнение или незабавно само при наличие на някое от обстоятелствата, посочени в разпоредбата на чл. 87, ал. 2 ЗЗД, както и извода, че направеното изявление на 25.02.2019г. за разваляне на предварителния договор от 06.08.2019г. без даване на срок от нея, макар и изправна страна, не можело да преустанови облигационната връзка, създадена по силата на процесния предварителен договор. Счита, че подобно разбиране противоречи на диспозитивния характер на разпоредбата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД.
4.Произвежда ли действие изявлението на изправната страна по двустранен договор за разваляне на този договор при неизпълнение на другата страна, ако същото изявление е направено без на неизправната страна да е даден допълнителен срок за изпълнение?
Поддържа, че по така поставения въпрос въззивният съд се е произнесъл в противоречие с решение №4 от 23.06.2017г. по гр.д.№50183/2016г. и решение №37 от 22.03.2011г. по гр.д.№920/2009г. на IV г.о. на ВКС; решение №60056 от 02.08.2021г. по т.д.№2806/2019г. на II т.о. на ВКС.
За неправилен и противоречащ на практиката на ВКС счита извода на въззивния съд, че направеното от нея изявление на 25.02.2019г. за разваляне на процесния предварителен договор от 06.08.2018г. без даване на допълнителен срок за изпълнение на „Трейд Проект България“ЕООД реално не е произвело действие и към 25.10.2019г. не е довело до разваляне на този предварителен договор и съответно не е довело до прекратяване на съществуващата между нея и дружеството облигационна връзка и то по причина, че с това изявление не е дала на дружеството, което е неизправна страна, допълнителен срок за изпълнение.
5.Може ли търговски пълномощник да получи валидно от името на упълномощилия го търговец изявления от трето лице, с което този търговец се намира в правоотношение, по което правоотношение търговецът е представляван от същия търговски представител?
Поддържа, че по така поставения въпрос въззивният съд се е произнесъл в противоречие с решение №125 от 13.02.2020г. по т.д.№2857/2018г. на I т.о. на ВКС и решение №214 от 25.02.2021г. по гр.д.№279/2020г. на IV г.о. на ВКС.
За неправилен и противоречащ на практиката на ВКС счита извода на въззивния съд, че П. Т. П., действащ в качеството си на търговски пълномощник на „Трейд Проект България“ ЕООД на основание пълномощно от 03.08.2018г. не е получил надлежно от името на дружеството направеното от нея изявление на 25.02.2019г. за разваляне на процесния предварителен договор от 06.08.2018г.
6.Счита ли се за обещал да се разпореди със своята идеална част от съсобствен недвижим имот съсобственикът, която е променил първоначалното си намерение да продава своята част, като ясно и недвусмислено е манифестирал по отношение на другия съсобственик, че вече не желае да се разпореди със своята идеална част от общата вещ и следва ли в този случая продаващият съсобственик на основание чл. 33, ал. 1 ЗС да предложи на променилия намерението си съсобственик да купи продаваната идеална част от съсобствения имот?
Поддържа, че така поставеният въпрос е включен в предмета на делото и има значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото. Счита за неправилен извода на въззивния съд, че в конкретния случай е ирелевантен фактът, че тя е променила първоначалното си намерение за продаде на „Трейд Проект България“ ЕООД притежаваната от нея идеална част от процесния недвижим имот, както и извода на съда, че при тези данни С. И. В. не е следвало да предложи първо на нея да купи продаваната идеална част от имота. Поддържа, че съсобственикът, който веднъж е обещал да продаде своята идеална част от общата вещ на трето лице не се превръща безвъзвратно и завинаги в съсобственик, обещал да се разпореди със своята идеална част от общата вещ и продължава да разполага с възможността свободно да формира и изявява своята воля, вкл. да промени намерението си да продава своята част от общата вещ.
В писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК ответникът по касационна жалба С. И. В., чрез процесуалния си представител адв.А. В. Й. от АК-Б. изразява становище, че не са налице предпоставки за допускане на касационното обжалване по изложените в отговора съображения. Претендира присъждане на направените по делото разноски.
В писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК ответникът по касационна жалба „Трейд Проект България“ ЕООД чрез процесуалния си представител адв.Б. И. Т. от АК-Б. изразява становище, че не са налице предпоставки за допускане на касационното обжалване по изложените в отговора съображения. Претендира присъждане на направените по делото разноски.
Касационната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд в срока по чл.283 ГПК.
Досежно наличието на предпоставки за допускане на касационно обжалване на постановеното от въззивния съд решение съображенията са следните:
М. И. В.-Н. е предявила срещу С. И. В. и „Трейд Проект България“ ЕООД иск за изкупуване по реда на чл. 33, ал. 2 ЗС на правото на собственост върху 1/2 идеална част от имот с идентификатор ..........по КККР на [населено място], [община], В. област, целият с площ от 887 кв.м., заедно с 1/2 ид.част от построената в този имот сграда с идентификатор ............с площ от 88 кв.м. на два етажа, с предназначение – вилна сграда – еднофамилна, както и 1/2 ид.част от всички приращения, подобрения и насаждения в имота, прехвърлена на „Трейд Проект България“ ЕООД от С. И. В. с договор за покупко-продажба, сключен на 25.10.2019г. (н.а.№...., том ..........., рег.№........, дело №........./2019г.), с твърдението, че е съсобственик на имота и притежава 1/2 ид.част от него, като съсобственикът ѝ С. И. В. преди сключването на договора за покупко-продажба с дружеството, не ѝ е предложила своята идеална част за изкупуване.
В писмени отговори в срока по чл. 131 ГПК ответниците „Трейд Проект България“ ЕООД и С. И. В. са оспорили така предявения иск с твърдението, че на 06.08.2018г. страните по делото са сключили предварителен договор, съгласно който М. И. В.-Н. и С. И. В. са обещали да продадат на „Трейд Проект България“ ЕООД правото на собственост върху ПИ с идентификатор .........., ведно с построените в него сгради, вкл. сграда с идентификатор ...........за сумата 45 000 евро, равняваща се на 88 012 лв., като в деня на сключване на този договор дружеството заплатило на всяка от продавачките сумата от 2500 евро капаро, но по сделката останали неизяснени въпроси във връзка с построената в имота до степен на груб строеж сграда, както и за наличието на тежести върху имота и др., с оглед на което на 25.02.2019г. дружеството поискало деня, определен за сключване на окончателния договор, да бъде отложен и да му се даде възможност да се запознае с представените в оригинал документи. Поддържат, че на 25.10.2019г. С. И. В. е прехвърлила на „Трейд Проект България“ ЕООД своята 1/2 ид.част от имота именно в изпълнение на сключения на 06.08.2018г. предварителен договор, с който двете собственички са изразили своето желание да продадат съвместно имота на дружеството като този предварителен договор е бил представен пред нотариуса. Считат, че самият предварителен договор представлява доказателство и удостоверява факта, че М. И. В.-Н. е знаела за извършването на сделката и не е изразила желание да закупи идеалната част на другата съсобственичка.
В писмено становище по доклада на първоинстанциония съд с вх.№261599/08.02.2021г. М. И. В.-Н. е заявила, че соченият в отговорите на ответниците предварителен договор е прекратен поради неизпълнение на задълженията на купувача в съответните срокове и това прекратяване на договора е извършено пред нотариуса, в какъвто смисъл тя е направила изрично изявление, което е надлежно протоколирано в представения с подадения от С. И. В. констативен протокол (акт №......., том ...., рег.№...........от 2019г.), от който ще се ползва като доказателство. В същия смисъл е и изявлението на нейния процесуален представител, направено в проведеното от първоинстанционния съд открито съдебно заседание на 17.03.2021г.
Именно по така очертания предмет на спора се е произнесъл и въззивният съд, който е взел предвид и въведените с въззивната жалба доводи и оплаквания. Съобразено е и обстоятелството, че с исковата молба са били предявени и искове за прогласяване нищожността на договора за покупко-продажба, обективиран в н.а.№.......от 25.10.2019г., но с определение №628/17.02.2020г., постановено от първоинстанционния съд по реда на чл. 210, ал. 2 ГПК и преди връчване на препис от исковата молба тези искове са отделени в отделно производство, по което е установено въз основа на служебно извършена справка с портала за достъп до съдебни дела, че е образувано гр.д.№535/2020г. по описа на Варненския окръжен съд, прекратено и изпратено по подсъдност на Варненски районен съд. Взето е предвид, че пред В. по отделените установителни искове е образувано гр.д.№5263/2020г. на 11 състав, което е прекратено с влязло в сила определение от 30.10.2020г. поради неотстраняване нередовностите на исковата молба на основание чл. 129, ал. 3 ГПК. Въз основа на тези данни въззивният съд е приел, че след 21.11.2020г. не е налице преюдициално производство за настоящето по смисъла на чл. 229, ал. 1, т. 4 ГПК.
Взето е предвид, че между страните не съществува спор, а се установява и от представените по делото писмени доказателства (н.а.№......./96г., н.а.№........./06г. и к.н.а.№.........../12г.), че М. Н. притежава 1/2 ид.ч. от ПИ с идентификатор .........., ведно с 1/2 ид.ч. от построената в него сграда с идентификатор ............., както и, че С. В. е притежавала към 25.10.2019г. останалата 1/2 ид.ч. от ПИ и 1/2 ид.ч. от построената в него сграда. Прието е, че предмет на извършеното на 25.10.2019г. от С. В. в полза на „Трейд Проект България“ ЕООД разпореждане касае само притежаваната от продавача 1/2 идеална част от имота – терен и сграда, като доводите на М. В.-Н., че предмет на договора е била цялата сграда са приети за неоснователни.
Изложени са съображения, че съгласно разпоредбата на чл. 33, ал. 1 ЗС съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение, като целта на разпоредбата, сама по себе си стесняваща един от елементите на правото на разпореждане (като елемент от правото на собственост), а именно свободния избор на насрещния купувач, е първо да се даде възможност на вече участващите в общността (по отношение на имота) лица да придобият ид.ч. на съсобственика, който иска да се разпореди със своята ид.ч. и съответно да излезе от отношенията на съсобственост, като така в съществуващата общност да не влизат трети, външни за съпритежанието на общия имот лица. Прието е, че макар и рестриктивна, уредбата охранява правата на всички участници в правоотношението, а именно на съсобственика, който иска да се разпореди, защото за него, като излизащ от общността е от значение само величината на паричния еквивалент на дела му, а не от кого ще получи този еквивалент, за съсобственика, който остава в общността, защото, когато изкупи, в общността няма да влязат трети за нея лица, а за третото лице-купувач, защото това, което е платило на съсобственика прехвърлител (цена и разноски по договора) ще му бъде възстановено изцяло и то в краткия срок, предвиден в чл. 33, ал. 3 ЗС-месечен срок от влизане на решението в сила.
Взето е предвид, че страните не спорят, че отделна самостоятелна писмена покана с предложение за изкупуване преди сключване на договора от 25.02.2019г. с дружеството не е изпращана от ответницата на ищцата, но е прието, че в настоящия случай към датата на сключване на договора ищцата не се явява съсобственик, който да иска да остава в общността, тъй като тя, както и ответницата, заедно са сключили като продавачки предварителен договор на 06.08.2018г., с който всяка от тях е обещала да продаде на дружеството (купувач по процесния договор от 25.10.2019г.) своята 1/2 ид.ч. от недвижимия имот за посочената цена от общо 45 000 евро с левова равностойност от 88 012лв., т.е за всяка от тях сумата от по 22 500 евро с левова равностойност от 44 006лв. Съобразено е и обстоятелството, че съгласно посоченото в предварителния договор в деня на сключване на договора дружеството купувач е заплатило по банковите сметки на всяка от продавачките част от продажната цена, а именно общо 5 000 евро, т.е. на всяка от тях по 2 500 евро - факт, неспорен между страните, а остатъкът от продажната цена е предвидено да бъде заплатен при подписване на окончателен договор.
Изложени са съображения, че уреденото в чл. 33, ал. 1 ЗС право на изкупуване принадлежи на съсобственика, който не се е разпоредил, нито е обещал да се разпореди, със своята идеална част от съсобствен недвижим имот, и комуто не е предложено закупуване на разпоредената с договора част, като той има право с едностранно волеизявление (заявено до съда) да промени правната сфера на купувача на отчуждената идеална част от вещта, като изкупи придобитата част срещу това, което приобретателят е дал. Взето е предвид, че видно от предварителния договор от 06.08.2018г. ищцата е била в известност, че другият съсобственик е обещал да продаде своята 1/2 ид.ч. от недвижимия имот за посочената цена от 22 500 евро, на посочената в договора дата-25.02.2019г. (с посочен и точен час-11, 00ч. и конкретен нотариус-Д. Б., пред когото да се сключи окончателният договор) и на посочения приобретател - „Трейд проект България“ЕООД, но въпреки тази известност, няма никакви данни ищцата да е поискала тя, а не дружеството, да придобие притежаваната от С. В. 1/2 ид.ч. за цената от 22 500 евро. В подкрепа на този извод са изложени съображения, че с предварителния договор и самата ищца е обещала да продаде своята 1/2 ид.ч. на същия приобретател и за същата продажна цена, т.е. тя е съсобственик, който е обещал да се разпореди със своята ид.ч. от съсобствения недвижим имот.
Така изложените от въззивния съд съображения съответстват изцяло на трайно установената и непротиворечива практика на ВКС, вкл. посочената в обжалваното решение – решение №49/29.03.2013г. по гр.д.№363/12г. на ВКС, IV г.о.; решение №93/31.10.2018г. по гр.д.№4714/17г. на ВКС, II г.о. и решение №48/10.06.2021г. по гр.д.№3001/20г. на ВКС, II г.о., в които е прието, че уреденото в чл. 33, ал. 2 ЗС правото на изкупуване принадлежи на съсобственика, който не се е разпоредил , нито е обещал да се разпореди със своята идеална част от съсобствен недвижим имот и комуто не е предложено закупуване на разпоредената чрез договор за покупко- продажба идеална част от съсобствения недвижим имот на трето, чуждо за съсобствеността лице. Само този съсобственик има правото с едностранно волеизявление (заявено до съда) да поиска промяна в правната сфера на купувача - преобретател на тази идеална част като замести последния в договорната връзка по силата на съдебното решение, постановяващо принудителното изкупуване от съсобственика - ищец на разпоредената идеална част от недвижимия имот срещу даденото от преобретателя по сделката имуществено благо.
Основното съображение на въззивния съд е, че доколкото е сключила предварителен договор с дружеството-приобретател, М. В.-Н. е имала качеството „съсобственик, който е обещал да се разпореди със своята идеална част от съсобствения недвижим имот“ и то в полза на същото трето лице, на което е продадена и частта на другия съсобственик. Съображенията, че М. В.-Н. е знаела за намерението на своя съсобственик С. В. да се разпореди в полза на дружеството с дела си при посочените в предварителния договор условия са допълнителни и в този смисъл следва да се приеме, че не е налице поддържаното от касатора основание за допускане на касационното обжалване по втория, поставен в изложението правен въпрос.
Следва да се отбележи също така, че в посочените от касатора решения на ВКС (ТР №5 от 28.11.2012г. на ОСГК на ВКС; решение №153 от 18.02.2019г. по гр.д.№3895/2017г. на I г.о. на ВКС; решение №808 от 14.01.2011г. по гр.д.№1185/2009г. на I г.о. на ВКС; решение №93 от 31.10.2018г. по гр.д.№4714/2017г. на II г.о. на ВКС и решение №48 от 10.06.2021г. по гр.д.№3001/2020г. на II г.о. на ВКС) са разглеждани съвършено различни хипотези, при които наличието на предварителен договор, сключен с участието и на предявилото иска лице не е било обсъждано. Поради това следва да се приеме, че в съответствие с практиката на ВКС въззивният съд е приел, че съществуват хипотези, при които и при липса на изрично уведомяване под формата на декларация на съсобственик за намерението на другия съсобственик да се разпореди с дела си в съсобствения имот в полза на трето лице, правото на неразпоредилия се с дела си съсобственик да иска изкупуване на разпоредения дял по реда на чл. 33, ал. 2 ЗС може да бъде отречено.
Въззивният съд е взел предвид, че според представения по делото констативен протокол от 25.02.2019г., съставен по реда на чл. 593 ГПК, на посочената дата в 11.00 часа пред нотариус Д. Б. са се явили М. В.-Н., С. В. и П. П. в качеството му лице, упълномощено от управителя на „Трейд Проект България“ЕООД (към 03.08.2018г.) Д. П. Д. с пълномощно от 03.08.2018г. с нотариално заверени подпис и съдържание, което пълномощно е било представено и по нотариалното дело и с което П.П. е упълномощен да подпише от името на дружеството предварителен договор, а впоследствие и окончателен (н.а) за покупко-продажбата на недвижим имот: ПИ №.........., с площ по документи от 886 кв.м. с построена в него вилна сграда с Р. 176 кв.м., находящ се в м.“П. 3“, [община], както и да заплати сумата по капарото по предварителния договор и сумата по продажната цена при сключването на окончателната сделка. Взето е предвид също така, че лицата са се явили пред нотариуса, съгласно посоченото в констативния протокол, в качеството им на страни по предварителния договор за покупко-продажба от 06.08.2018г. за продажба на описания недвижим имот, като представителят на дружеството е заявил, че същото има готовност да сключи окончателен договор, но желае да бъде даден подходящ срок, в който да се запознае с всички актуални документи по сделката, вкл. удостоверение за тежести и проект за н.а., т.к. въпреки опитите за свързване с продавачите (вкл. и със съдействието на агенцията посредник), не са могли да се свържат с тях по телефона или по електронен път до преди 25.02.2019г., а горното е било необходимо с оглед изясняване на всички въпроси, свързани с незаконността на сградата, построена преди повече от 28 години, снабдена с удостоверение за търпимост, в което е посочено, че е строена в отклонение от проектите и строителните правила, което навежда съмнение, вкл. и защото всички документи им се представят в оригинал едва в деня за сключване на сделката. Посочено е, че представителят на купувача е изразил готовност да се сключи окончателен договор, когато всички документи се представят по начин и във вид, така щото да могат да бъдат защитени интересите на дружеството, като С. В. е заявила, че желае да се сключи окончателен договор и е съгласна на купувача да бъде даден подходящ срок, в който да се запознае с всички актуални документи по сделката, докато М. В.-Н. е заявила, че за нея „предварителният договор приключва днес, поради нежеланието на купувача да се изповяда сделката“. Взето е предвид, че М. В.-Н. е заявила, че не дава съгласие за продължаване на срока, защото своевременно е изпълнила всичките си задължения по предварителния договор и е посочила, че купувачът е можел да се запознае с всички документи, представени по предварителния договор, че твърденията, че не са могли да се свържат в кореспонденция с нея, са неверни, че в предварителния договор е посочен адресът ѝ за кореспонденция. Взето е предвид също така, че на тази среща представителят на дружеството е посочил, че не са търсили С. В., т.к. им е известно, че същата живее в чужбина, като ангажимент по изваждане на всички необходими документи, извършване на проверки и отговори е следвало да получат от М. В.-Н., както е било уточнено при подписване на предварителния договор, съгласно поетия от нея ангажимент, вкл. пред служителите на посредническата агенция.
Съобразено е, че след като в отговорите на исковата молба ответниците са въвели в производството обстоятелството за сключен предварителен договор от 06.08.2018г., ищцата в становището си по предварителния доклад по чл. 140 ГПК, депозирано на 08.02.2021г., е посочила, че този предварителен договор е прекратен поради неизпълнение на задълженията на купувача в съответния срок и това прекратяване е извършено пред нотариуса с нейното изрично волеизявление в този смисъл, което е надлежно протоколирано в съставения констативен протокол от 25.02.2019г., от който ще се ползва като доказателство, а идентично е становището ѝ и в първото и единствено проведено по делото пред първата инстанция о.с.з.
Изложени са съображения, че правото на разваляне на двустранен договор по реда на чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД принадлежи на изправната страна и е обусловено от виновно неизпълнение на поето договорно задължение на насрещната страна и за да настъпи правното действие на изявлението за разваляне на договора (с изискване за писмена форма, когато договорът е в писмена форма, както е в настоящия случай), е необходимо да е доказано, че са били налице законовите предпоставки на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, с предоставяне от изправната страна по договора на подходящ срок за изпълнение, или чрез безусловно изявление за разваляне при невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи отговорност, при безполезност на изпълнението, или при уговорка за изпълнение непременно в определено време. Посочено е, че по правило договорът за продажба на недвижим имот не е фикс-сделка по смисъла на чл. 87, ал. 2, предл.3 от ЗЗД, освен ако страните не са му предали характер на такъв като е прието, че в настоящия случай страните не са му предали такъв смисъл, видно от клаузите в предварителния договор, вкл. и тази, според която, ако купувачът не се яви пред нотариус и не сключи окончателен договор в предвидения срок-25.02.2019г., то продавачите имат право да предявят против него иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен, като запазват правото си на неустойка в размера на задатъка. Посочено е, че изявлението на М. В.-Н., макар и изправна страна, явила се за сключване на окончателен договор, направено на 25.02.2019г. - определения ден за сключване на такъв договор, и обективирано в съставения констативен протокол, не е можело да преустанови облигационната връзка, създадена по силата на предварителния договор, тъй като то не съставлява изпращане на предупреждение до насрещната страна, най-малкото, защото на осъществената среща не е присъствал законният представител на дружеството, неговият управител, а единствено лице, което е било упълномощено само да сключи от името на дружеството предварителен, а в последствие окончателен договор за придобиване собствеността на недвижимия имот. Изложени са съображения, че при липса на изпращане на предупреждение до дружеството и без даване на подходящ срок за изпълнение на задължението не може да се приеме, че се е осъществила хипотезата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД и съответно, че към 25.10.2019г.-датата на сключване на договора за продажба между ответниците, е била преустановена облигационната връзка между ищцата и дружеството, съответно, че тя вече не е съсобственик, обещал да продаде своята ид.ч. на същия приобретател.
Посочено е, че М. В.-Н. не е направила пред първоинстанционния съд твърдения за наличието на хипотезите на чл. 87, ал. 2 ЗЗД, че изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, или, че поради забава на длъжника безполезно, като са изложени и допълнителни съображения, че към 25.02.2019г., когато е направено изявлението в констативния протокол, изпълнението не е невъзможно, нито може да е безполезно поради забава на длъжника (доколкото такава към 25.02.2019г. няма), за да се приеме, че с това изявление и без даване на срок, може да се развали договорът. Прието е, че при наличието на цитираната клауза по чл.7, ал.3 (приповторена и в изявлението на М. В.-Н. на 25.02.2019г.), а именно че всеки има правото да иска обявяването на договора за окончателен по съдебен ред, не би могло да се приеме, че страните са уговорили правото на разваляне да бъде упражнено без предупреждение. Взето е предвид, че в чл.7, ал.2 от предварителния договор е посочено, че продавачите имат право да се откажат от изпълнение и да искат неустойка, но е прието, че под „да се откажат“, се има предвид да развалят договора по надлежния ред, след като в следващата клауза при същите условия (неявяване на купувача и несключване на окончателен договор), е предвидено, че могат да упражнят правото си по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и да искат обявяване на предварителния договор за окончателен. Извън това и разглеждайки поведението на страните по предварителния договор на 25.02.2019г. в съответствие с обичаите в практиката и добросъвестността, въззивният съд е посочил, че дружеството не е отказало изобщо да сключи окончателен договор, а е поискало срок, за да се запознае с представените на 25.02.2019г. от ищцата оригинали на документите, касаещи построена в имота двуетажна сграда, изградена в отклонение от издадените строителни книжа. Съобразено е, че е издадено разрешение за строеж на 06.08.1990г. за изграждането на постройка за сезонно ползване със застроена площ от 33, 25 кв.м., с маза, с максимално разрешена височина от терена до най-високата част на билото от 4, 80м. и двускатен покрив, а на място е изградена в груб строеж двуетажна вилна сграда със застроена площ от 88 кв.м. и Р. от 176 кв.м., че тази сграда е незаконна и за нея е издадено удостоверение на 07.04.2016г. за търпим съгласно §127, ал.1 от ПЗР на ЗИД на ЗУТ строеж, неподлежащ на премахване и забрана за ползване, че е съставено и конструктивно становище с цел издаване на удостоверение за търпимост, като след приключване на срещата на страните на 25.02.2019г. дружеството, както и С. В. не са разполагали, нито са можели да се запознаят с оригиналите на тези документи. Взето е предвид, че според представените по делото доказателства С. В. е направила съответни постъпки пред [община] и след снабдяването с тези доказателства, заверени от съответната администрация, е сключен окончателният договор между тях.
По тези съображения въззивният съд е приел, че към 25.10.2019г., датата на която С. В. се е разпоредила със своята 1/2 ид.ч., М. В.-Н. се явява съсобственик, знаещ още от 06.08.2018г. по силата на предварителния договор за намерението на другия съсобственик да се разпореди със своята ид.ч. за цената от 22 500 евро, и същата не е изявявала желание (вкл. и според изявленията в констативния протокол) тя да закупи посочената част, защото и самата ищца е обещала същото да се разпореди със своята ид.ч. в полза на същия приобретател, като по този начин се ликвидира съсобствеността. Поради това въззивният съд е приел, че в нейна полза не е възникнало с извършеното разпореждане на 25.10.2019г. потестативното право по чл. 33, ал. 2 ЗС и предявеният иск следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
При така изложените от въззивния съд съображения следва да се приеме, че не е налице поддържаното от касатора основание за допускане на въззивното решение до касационно обжалване по третия, поставен в изложението правен въпрос. Подробно и детайлно въззивният съд е анализирал условията, при които е бил сключен предварителният договор между страните, както и отделните клаузи на същия и е достигнал до извода, че този договор не съдържа клаузи за възможността правото на разваляне да бъде упражнено без предупреждение. В съответствие с трайно установената практика на ВКС съдът е приел, че всяка една от страните следва да упражни правото си да развали договора по предвидения в закона ред, доколкото самият договор не съдържа уговорка за различен начин на разваляне, при което е съобразено, че предварителният договор не съдържа подобна клауза. В съответствие с правилото на чл. 20 ЗЗД са тълкувани всички съдържащи се в предварителния договор уговорки, като е съобразено и поведението на страните при провеждането на срещата на 25.02.2019г., обективирани в представения по делото констативен протокол. В същия смисъл е и становището, изразено в посоченото в изложението решение №251 от 07.01.2013г. по т.д.№1002/2011г. на II т.о. на ВКС - Постигнатите между страните договорености са задължителни за тях съгласно изричната норма на чл. 20а ЗЗД, според която договорите имат силата на закон за тези, които са ги сключили. Принципът за свобода на договарянето е намерил израз в преобладаващо диспозитивния характер на нормите на Закона за задълженията и договорите, сдържащ общата правна уредба на облигационните отношения. Такъв характер има и разпоредбата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, установяваща предпоставките за едностранно разваляне на двустранните договори при виновно неизпълнение, което е прието изрично и практиката на ВКС, формирана по реда на чл. 290 ГПК. Посочената норма е приложима само дотолкова, доколкото в особената част на ЗЗД или в друг специален закон не са предвидени императивни правила за разваляне на конкретния вид договор и доколкото страните не са уговорили други условия и начин за развалянето им. Следователно, при отсъствие на императивни разпоредби относно развалянето на предварителния договор за продажба на недвижим имот, страните са свободни сами да определят условията, при които настъпва разваляне на същия с едностранно волеизявление на изправната до неизправната страна, в т. ч. и да предвидят, че изявлението за разваляне може да бъде отправено и поражда действие след изтичането на предварително определен от тях срок след настъпване падежа на изпълнението, без да е необходимо даването на допълнителен срок за изпълнение. В този смисъл са и постановените от ВКС решение № 31 от 13.11.2009 г. по т. д. № 661/2008 г. на ІІ т. о. и решение № 47 от 31.03.2011 г. по т. д. № 706/2010 г. на ІІ т. о.
Същите съображения са изложени и в обжалваното решение, като следва да се отбележи, че в разгледаната в решение №251 от 07.01.2013г. по т.д.№1002/2011г. на II т.о. на ВКС хипотеза по делото е било установено, че в сключения между страните договор съществува клауза, чието тълкуване обосновава извод, че действителната воля на страните е ефектът на развалянето да настъпи автоматично с отправеното от купувача едностранно изявление до продавача, след като вече е изтекъл предварително посоченият от тях срок. Докато в обжалваното по настоящето дело въззивно решение съдът е приел, че сключеният на 06.08.2018г. предварителен договор не съдържа подобни клаузи.
Не е налице поддържаното от касатора основание за допускане на касационно обжалване и по четвъртия, поставен в изложението правен въпрос, доколкото не може да бъде споделена тезата на касатора, че по така поставения въпрос въззивният съд се е произнесъл в противоречие с посочените в изложението решения на ВКС.
Както в решение №4 от 23.06.2017г. по гр.д.№50183/2016г. и решение №37 от 22.03.2011г. по гр.д.№ 920/2009г. на IV г.о. на ВКС, така и в решение №60056 от 02.08.2021г. по т.д.№2806/2019г. на II т.о. на ВКС е прието, че по общо правилно двустранният договор се разваля поради неизпълнение по причина, за която длъжникът отговаря с едностранно изявление от кредитора. Изявлението трябва да съдържа подходящ срок за изпълнение, независимо от това дали падежът вече е настъпил, или настъпва по силата на изявлението. Ако посоченият срок е подходящ, ефектът на развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни до изтичането му, а ако изявлението не съдържа срок или срокът е недостатъчен, ефектът на развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни до изтичането на обективно подходящия с оглед на обстоятелствата срок.
Подходящият с оглед обстоятелствата срок обаче се определя винаги конкретно именно с оглед установените по делото и имащи значение към възможността да се изпълни задължението обстоятелства и този въпрос следва да бъде поставен по делото и обсъден от страните, които да представят и съответните доказателства. В настоящия случай обаче пред съда не е бил поставен въпросът в какъв подходящ според конкретните обстоятелства срок е следвало и е било възможно изпълнението на задължението за сключване на окончателен договор, за да може съдът да обсъди и вземе предвид дали след изтичането на този срок предварителният договор не е бил развален. И доколкото въззивният съд не е обсъждал подобна хипотеза, то и сочените от касатора решения на ВКС не биха могли да доведат до извод, че обжалваното решение им противоречи.
Не е налице поддържаното от касатора основание за допускане на касационното обжалване и по петия, поставен в изложението правен въпрос, доколкото по делото не е установено представляващият дружеството при сключването на предварителния договор пълномощник П. П. да е имал качеството „търговски представител“. Именно поради липсата на такива доказателства въззивният съд е приел, че лицето, което разполага с представителна власт само досежно сключването на предварителния и окончателния договор, няма качеството „представител“ на дружеството, до когото валидно би могло да бъде отправено изявление за прекратяване на договора. Поради това следва да се приеме, че въззивният съд не се е произнасял по поставения от касатора правен въпрос, а оттам и че липсва произнасяне в противоречие със сочената в изложението практика на ВКС.
Не е налице основание за допускане на касационното обжалване и по шестия въпрос, който касаторът поставя в изложението. На първо място по причина, че така поставеният въпрос по същността си изразява поддържаната от касатора защитна теза в процеса, която обаче не е споделена от въззивния съд, доколкото не съответства и на събраните по делото доказателства, както и на правните последици от установените по делото факти. Както в съответствие с практиката на ВКС е прието в обжалваното решение, докато един договор не бъде развален по предвидения в закона ред, той обвързва страните и не може да се приеме, че облигационната връзка помежду им е престанала да съществува. А докато един предварителен договор не бъде развален по предвидения в закона ред, страната, която е поела задължението да се разпореди със свой недвижим имот, продължава да има качеството „обещател“ по този договор. Промененото намерение за продажба според трайно установената съдебна практика следва да бъде обективирано в съответната форма и отправено до другата страна по договора по предвидения в закона начин. Още повече в настоящия случай, доколкото е прието, че предварителният договор не е развален, в съответствие със съдебната практика въззивният съд е приел, че С. В. е сключила окончателния договор в изпълнение на поетото си с предварителния договор задължение, каквото съществува и за касатора М. В.-Н..
Не е налице основание за допускане на касационно обжалване и по процесуалния въпрос (първия въпрос), който касаторът поставя в изложението.
Действително трайно и непротиворечиво ВКС приема в своята практика, че няма забрана за събиране на свидетелски показания пред въззивния съд, когато не се касае за пропуск на страната да бъдат поискани своевременно (чл. 266, ал. 1 ГПК), а за пропуск на съда от първа инстанция да допусне тези свидетели при наличие на законово задължение за това (чл. 266, ал. 3 ГПК) и след като във въззивната жалба това нарушение е посочено и е поискано събирането на гласни доказателства, въззивният съд няма основание за отхвърли искането. В този смисъл и посочените от касатора в изложението решение №35 от 14.03.2017г. по гр.д.№60126/2016г. на III г.о. на ВКС и решение №165 от 18.05.2013г. по гр.д.№1008/2013г. на IV г.о. на ВКС. Подобна хипотеза в настоящия случай обаче не е налице – в производството пред първоинстанционния съд М. В.-Н. не е поддържала твърдения за наличието на хипотезите на чл. 87, ал. 2 ЗЗД - че изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, или, че поради забава на длъжника безполезно, нито е искала от съда да допусне до разпит свидетел за установяването на обстоятелства, сочещи на такава невъзможност, респ. безполезност. Поради това, с оглед обстоятелството, че такива твърдения не са били включени своевременно в спорния предмет по делото, както и че доказателственото искане не е направено своевременно в производството пред първоинстанционния съд и във въззивната жалба не се твърди съществуването на поисканите доказателства да е станало известно на страната след приключване на устните състезания пред първоинстанционния съд, следва да се приеме, че отказвайки да допусне искания с въззивната жалба свидетел въззивният съд не се е произнесъл в противоречие с практиката на ВКС.
По така изложените съображения касационно обжалване на постановеното от I състав на Апелативен съд – В. въззивно решение по в.гр.д.№431/2021г. не следва да се допуска, като в полза на ответника по касационна жалба „Трейд Проект България“ ЕООД бъде присъдена сумата от 2000лв., представляваща направените по делото разноски, за която с отговора на касационната жалба са представени и доказателства, че е платена (авизо местен превод). В полза на ответника С. И. В. претендираните разноски в размер на 1900лв. не следва да бъдат присъждани, тъй като не са представени доказателства същите да са били заплатени на процесуалния ѝ представител.
Водим от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И :

НЕ ДОПУСКА до касационно обжалване въззивно решение №137 от 17.12.2021г., постановено от Апелативен съд – В., I състав по в.гр.д.№431/2021г.
ОСЪЖДА М. И. В. – Н., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], ет.12, ап.42, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК да заплати на „Трейд Проект България“ ЕООД, ЕИК 201361870, със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], вх.А, ет.2, ап.5 сумата от 2000лв. (две хиляди лева), представляваща направените по делото разноски.
Определението е окончателно.

Председател:

Членове: