Р Е Ш Е Н И Е № 202 София,13.07.2012 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в съдебно заседание на деветнадесети април две хиляди и дванадесета година, в състав: Председател: ДОБРИЛА ВАСИЛЕВА Членове: МАРГАРИТА СОКОЛОВА ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА при секретаря Анета Иванова, като разгледа докладваното от съдия Генчева гр.д.№680 по описа за 2011г., за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по чл.290 от ГПК. Образувано е по касационна жалба на И. Д. Ц. и Д. С. Ц. срещу решение №409/28.09.2010г. по гр.д.№266/10г. на Пазарджишкия окръжен съд, поправено с решение №59 от 22.02.11г. по същото дело. Жалбоподателите поддържат, че съдът неправилно е преценил характера на договорната връзка по нотариален акт №84/93г. Развиват становище, че с този договор те са си запазили правото на строеж върху апартамент и мазе, които са били индивидуализирани най-общо, тъй като към този момент все още не е имало архитектурни проекти. Обектите, които са предмет на настоящото дело, съответстват на уговореното в нотариалния акт, следователно те са собственост на жалбоподателите. Понастоящем във владение на тези обекти са ответниците, които не са техни собственици и това е предпоставка за уважаване на предявения ревандикационен иск. Ответниците в производството П. Г. М. и Г. И. М. оспорват жалбата. Поддържат, че договорът между страните, оформен с нотариален акт №84/93г., следва да се тълкува по правилото на чл.20 ЗЗД. В този договор не са индивидуализирани обектите, по отношение на които ищците са си запазили правото на строеж. От уговорките между страните не може да се направи извод, че са имали предвид именно процесните обекти – апартамент и мазе. От действията на страните след сключване на договора не могат да се черпят аргументи за тълкуване на неясно изразената в този договор воля. Следователно – липсва запазено право на строеж по отношение на процесните обекти, те не са собственост на ищците и предявеният за тях ревандикационен иск не може да бъде уважен. С определение №30 от 13.01.2012г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.1 от ГПК по въпроса за начина на тълкуване на волята на страните по един договор и по-конкретно – за вида на договора и за индивидуализацията на описания в него обект. За да се произнесе по този въпрос и по съществото на касационната жалба, настоящият състав взе предвид следното: С обжалваното решение състав на Пазарджишкия окръжен съд е отхвърлил предявения от И. Д. Ц. и С. М. Ц. / заместен в хода на процеса от наследниците си И. Ц. и Д. Ц./ срещу П. Г. М. и Г. И. М. иск по чл.108 от ЗС - за установяване на собствеността и предаване владението на апартамент с площ от 51,65кв.м., със самостоятелен достъп откъм стълбищна клетка, състоящ се от коридор, баня, кухня, дневна със спалня в общо помещение в югоизточната му част, находящ се в източната част на първия етаж от жилищна сграда, застроена в УПИ ХV-3718 от кв.30 по плана на [населено място]. Решението на районния съд е потвърдено в частта, с която искът за собственост е бил отхвърлен по отношение на избено помещение в същата сграда. В. съд е приел, че първоначалните ищци са били собственици на дворното място, в което впоследствие е построена сградата с процесния апартамент и мазе. С нотариален акт №84, т.ІІ, дело №812/93г. те са продали на ответниците дворното място и съществуващата в него къща от 100 кв.м., като са си запазили правото на строеж за един апартамент със застроена площ от 65-70 кв.м., с югоизточно или югозападно изложение и избено помещение с площ от 15-20 кв.м. от жилищната сграда, която купувачите са се задължили да построят със свои средства въз основа на одобрен архитектурен проект, като предоставят на продавачите апартамента и избеното помещение в собственост и владение. Ответниците са построили четириетажна сграда в мястото, като през 2006г. са били въведени в експлоатация първи и втори жилищни етажи. От съществуващия по проект апартамент №2 на първия етаж реално са обособени две самостоятелни жилища – западно с площ от 38,30кв.м. и източно с площ от 51,65кв.м., с отделни входове. Съдът е приел, че нито едно от тези жилища не отговаря по площ и местоположение на апартамента, описан в нотариалния акт №84/93г. Освен това избеният етаж не е завършен окончателно и помещенията в него не се ползват съобразно предназначението им по проект. От правна страна въззивният съд е приел, че ищците не са собственици на процесния апартамент и мазе. Сделката по нотариалния акт №84/93г. има смесен характер – от една страна е договор за продажба на дворното място, от друга – договор за учредявяне право на строеж в полза на продавачите, както и предварителен договор за покупко-продажба на описаните в акта апартамент и избено помещение. Ищците не се легитимират като собственици с този нотариален акт, тъй като при оформянето му посочените в него обекти не са съществували; те не са им били продадени с нотариален акт нито през 1993г., нито след завършване на строителството на сградата. По поставения правен въпрос за тълкуване на договорите настоящият състав приема следното: В практиката на ВКС по чл.290 ГПК последователно се приема, че при тълкуването на договорите следва да се съблюдава правилото на чл.20 ЗЗД, като при изясняване на действителната обща воля на страните може да се излиза и извън текста на самия договор и да се изследват обстоятелствата, при които той е сключен, поведението на страните преди и след сключването му, разменената кореспонденция във връзка с начина на изпълнение на договора, действителната характеристика на обектите, предмет на договора, както и други обстоятелства, които са от значение за установяване на действителната воля - решение №546 от 23.07.10г. по гр.д.№856/09г. на ІV ГО; решение №504 от 26.07.10г. по гр.д.№420/09г. на ІV ГО; решение №502 от 26.07.10г. по гр.д.№222/09г. на ІV ГО; решение №292/08.07.10г. по гр.д.№931/09г. на І ГО, решение №89 от 17.07.09г. по т.д.№523/08г. на ТК, ІІ ТО и др. Тази практика следва да намери приложение и в настоящия случай. По настоящото дело, тълкувайки договора, оформен с нот.акт №84, т.ІІ, н.д. №812/93г., въззивният съд е нарушил правилото на чл.20 ЗЗД, както и задължителната практика на ВС по прилагането на този текст. На първо място – никъде в договора няма уговорка за бъдеща продажба на апартамент и мазе. С договора първоначалните ищци са прехвърлили на ответниците правото на собственост върху дворно място в [населено място] срещу задължението на ответниците да им построят със собствени средства апартамент със застроена площ от 65-70 кв.м. с югоизточно или югозападно изложение, както и избено помещение със застроена площ от 15-20 кв.м., като ищците са си запазили правото на строеж за посочените обекти. От тези уговорки следва, че с построяването на жилищната сграда, за ищците е възникнало правото на собственост върху обектите, за които са си запазили право на строеж. Като е приел, че ищците са могли да придобият процесните обекти само ако собствеността им бъде прехвърлена от ответниците по нотариален ред, въззивният съд е постановил решението си в противоречие с чл.20 ЗЗД, тъй като неправилно е определил вида на договорана връзка по нот.акт №84, т.ІІ, н.д. №812/93г., тълкувайки уговорките в този договор противно на смисъла, който е вложен в тях. Това налага отмяна на обжалваното решение и постановяване на друго, в съответствие с изводите на настоящата инстанция. На второ място - по делото е спорен въпросът за индивидуализацията на обектите, за които ищците са си запазили правото на строеж и по-специално – дали процесните обекти съответстват на тези, които са посочени в договора. При разрешаването на този спор следва да се има предвид това, че към момента на сключване на договора по нот.акт №84, т.ІІ, н.д. №812/93г. все още не е имало изработен архитектурен проект, по който да се индивидуализират обектите, за които ищците са си запазили правото на строеж. Това обстоятелство обаче не следва да се използва в тяхна вреда, тъй като първоначално страните са действали в съответствие с принципа за добросъвестност и са постигнали съгласие кое от множеството жилища в новопостроената сграда е предмет на договора. Това съгласие е изразено с конклудентни действия, чрез първоначалното предаване на владението на въпросното жилище на ищците – обстоятелство, установено със свидетелски показания. Както бе посочено по-горе в настоящото решение, това обстоятелство може да бъде преценявано при тълкуване на договора относно индивидуализацията на обектите, по отношение на които ищците са си запазили права. Въпросното жилище съответства най-общо и на индивидуализацията, направена в нотариалния акт, тъй като е с югоизточно изложение и с площ от 51,65 кв.м., за което ищците не са имали възражения. Неоснователно е евентуалното възражение на ответниците, че са придобили това жилище по давност. Жилището се намира на първия етаж, който е въведен в експлоатация през 2006г. Доколкото ответниците са извършвали строителните дейности на процесната четириетажна жилищна сграда, те са могли да използват лично или чрез трети лица част от обектите в нея още преди въвеждането им в експлоатация, без това да означава, че са установили владение върху тях и са го противопоставили по недвусмислен начин на собствениците – ищци. Едва след 2006г. има изразено и противопоставено по категоричен начин такова владение, но до 2009г., когато е предявена исковата молба, не е изтекъл изискуемият десетгодишен давностен срок по чл.79, ал.1 ЗС за придобиване на собствеността по давност. Ето защо към момента на завеждане на исковата молба ищците са били собственици на процесния апартамент. Като е отхвърлил предявения от тях иск по чл.108 ЗС, въззивният съд е постановил неправилно решение, което следва да бъде отменено в тази част и искът за собственост – уважен. По отношение на избеното помещение, което също е било предмет на договора между страните, искът за собственост правилно е отхвърлен. Към настоящия момент такова избено помещение не е обособено, нито пък е било индивидуализирано от страните с конклудентни действия. В етажа на кота – 2,90 е разположена изба №2 с площ от 88 кв.м., която не е разделена на отделни избени помещения и не съответства по площ нито на уговореното в договора между страните, нито на претендираната площ. Липсва обект, който да съответства на претенцията на ищците, ето защо в тази част отхвърлителното решение следва да се остави в сила. Водим от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение №409/28.09.2010г. по гр.д.№266/10г. на Пазарджишкия окръжен съд, поправено с решение №59 от 22.02.11г. по същото дело, в частта, с която е бил отхвърлен искът по чл.108 от ЗС за процесния апартамент и вместо него постановява: ОСЪЖДА П. Г. М. и Г. И. М., двамата от [населено място], [улица] да предадат на основание чл.108 ЗС на И. Д. Ц. от [населено място], [улица], вх.Б, ет.4, ап.12 и на Д. С. Ц. от [населено място],[жк], [жилищен адрес] следния недвижим имот: апартамент със застроена площ от 51,65 кв.м., състоящ се от коридор, баня и тоалетна, килер, кухня, дневна със спалня в общо помещение, заедно с правото на строеж за този апартамент, който по архитектурен проект представлява източната част на апартамент №2 /две/, целият със светла площ от 89,95 кв.м., находящ се на първия етаж от жилищната сграда, построена в УПИ ХV-3718, кв.130 по плана на [населено място], която реална източна част от апартамент №2 е със самостоятелен достъп от стълбищна клетка и включва следните помещения по архитектурен проект: коридор №3 с площ от 5,4 кв.м.; санитарен възел №6 с площ от 2,7 кв.м. /до коридор №3/; спалня №4 с площ от 11,5 кв.м. /преустроена в кухня/, спалня №5 с площ от 31,2кв.м. /преустроена в дневна със спалня/ и килер №8 с площ от 0,85кв.м., при съседи на дворното място, в което е построена сградата: от две страни улици, ПИ №3720; ПИ №3719 и ПИ №3717. ОСТАВЯ В СИЛА решение №409/28.09.2010г. по гр.д.№266/10г. на Пазарджишкия окръжен съд, поправено с решение №59 от 22.02.11г. по същото дело, в останалата обжалвана част, с която е бил отхвърлен иск за собственост на мазе с площ от 20 кв.м. в същата сграда. Решението не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: