7 Р Е Ш Е Н И Е № 191 гр. София, 22.11.2013 година В ИМЕТО НА НАРОДА ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република БЪЛГАРИЯ, Търговска колегия, Второ отделение в открито съдебно заседание на двадесет и втори октомври през две хиляди и тринадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА КОВАЧЕВА ЧЛЕНОВЕ: ЛИДИЯ ИВАНОВА ЕМИЛИЯ ВАСИЛЕВА при участието на секретаря СОФИЯ СИМЕОНОВА, като изслуша докладваното от съдия Емилия Василева т. дело № 729 по описа за 2011г. и за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по чл. 290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на ищеца [фирма], [населено място] чрез процесуален представител адв. Г. М. Д. срещу решение от 16.02.2011г. по в. гр. дело № 10468/2010г. на Софийски градски съд, Гражданско отделение, ІІ-г въззивен състав. С обжалвания възизвен съдебен акт е потвърдено решение от 19.02.2010г. по гр. дело № 29769/2009г. на Софийски районен съд, 58 състав, с което е отхвърлен предявеният от [фирма], [населено място] против [фирма], [населено място] иск за сумата 15 170,84 лв., представляваща обезщетение за пропуснати ползи от неизпълнение на договор от 21.05.2007г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане, като неоснователен и недоказан и ищецът е осъден да заплати на ответника сумата 900 лв. – направени разноски. Касаторът прави оплакване за неправилност на въззивното решение поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. Поддържа становище за необоснованост на извода, че причина за несключване на договор за наем между ищеца и кандидат – наемателя на жилището е липсата на акт за приемане на сградата. Касаторът релевира довод за противоречие с материалния закон /чл. 177, ал. 1 и чл. 178, ал. 1 ЗУТ/ и необоснованост на извода, че липсата на разрешение за въвеждане в експлоатация на сградата, в която се намира закупеният имот, не е свързана със сключването на договора за наем. По отношение на приложението на разпоредбата на чл. 82 ЗЗД излага съображения, че несключването на договора за наем е пряка и непосредствена последица от забавата за въвеждането на сградата в експлоатация с разрешение за ползване, която забава е по вина на ответното дружество. Поддържа становище, че това обстоятелство е установено от показанията на свидетеля на ищцовата страна, които не са съобразени, както и че ответното дружество е могло да предвиди негативните последици за купувача при неизпълнение на договора в уговорения между страните срок. Касаторът моли въззивното решение да бъде отменено и предявеният иск да бъде уважен. Претендира присъждане на направените разноски по делата. Ответникът [фирма], [населено място] чрез процесуален представител адв. П. С. оспорва касационната жалба и поддържа становище за правилност на въззивното решение. Излага съображения, че съдът е установил невиновно поведение на задълженото лице, предвид установеното точно изпълнение, тъй като имотът е предаден на купувача на 01.02.2008г. с писмен двустранен протокол, а уговореният срок за довършване и предаване на владението на имота съгласно чл. 8 от предварителния договор е 28.02.2008г. Релевира доводи, че купувачът – ищец не е доказал сигурното увеличение на своето имущество, тъй като ищецът и свидетелят не са постигнали съгласие по наемната цена, която според свидетеля била много висока, а ищецът не е доказал размера на средната пазарна цена за имот в същия район и характеристики. Ответникът моли решението да бъде потвърдено и претендира присъждане на направените разноски. Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и данните по делото и като извърши проверка на правилността на въззивното решение, на основание чл. 290, ал. 2 ГПК приема следното: С определение № 373 от 04.06.2013г. по т. дело № 729/2011г. на ВКС, ТК, Второ отделение е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК поради това, че въззивният съд е разрешил релевантни материалноправни въпроси, отнасящи се до приложението на чл. 82 ЗЗД за заплащане на обезщетение за пропуснати ползи в резултат на забавено изпълнение на задължението за изграждане и предаване на купувача на недвижим имот – предмет на предварителен договор за продажба на апартамент в строеж и дали обезщетението е обусловено от договор за наем, в противоречие с практиката на ВКС – Тълкувателно решение № 3/2012г. на ВКС, ОСГТК. С посоченото тълкувателно решение е прието, че при предявен иск по чл. 82 ЗЗД за обезщетяване на вреди под формата на пропуснати ползи, произтичащи от забавено изпълнение на задължение за изграждане на обект, трябва да съществува сигурност за увеличаване на имуществото на кредитора, която сигурност не се предполага. Изложени са съображения, че страните са длъжни да докажат твърденията, на които основават своите искания и възражения, кредиторът - възложител следва да докаже, че при точно изпълнение на задължението за изграждане на обекта със сигурност би получил увеличаване на имуществото си, като установи факта на създадени между него и трети лица правоотношения във връзка с този обект по повод ползването или разпореждането с него, които са били осуетени именно в резултат от забавата на длъжника или като установи, че при конкретните пазарни условия в периода на забавата е съществувала реална възможност за отдаване на обекта под наем, за получаване на доходи чрез използването му за осъществяване на търговска дейност или за изгодно разпореждане с него. В противоречие с посоченото тълкувателно решение въззивният съд е приел, че обедняване на ищеца под формата на пропуснато увеличение на имуществото му не би могло да настъпи поради това, че сградата не е приета за ползване по законовия ред и ищецът не е доказал, че въпреки фактическата невъзможност за ползването на сградата, той би намерил наематели за процесния апартамент и те биха му заплащали свободен пазарен наем. От една страна, решаващият съдебен състав не е съобразил обстоятелството, че съгласно чл. 2 от сключения между страните на 21.05.2007г. предварителен договор за продажба на апартамент в строеж продавачът – ответник по иска е поел задължение да довърши и предаде на купувача – ищец описания в договора апартамент при спазване условията и реда на действащото в Република България законодателство, а съобразно чл. 6, ал. 1 от предварителния договора купувачът е следвало да приеме недвижимия имот със съответните актове съгласно действащото законодателство. Процесният предварителен договор съчетава елементи на договор за продажба /на право на строеж на конкретен апартамент/ и договор за изработка /изграждане на недвижимия имот в определена степен на завършеност/, поради което престирането на задълженията по него следва определена поредност. Действащото законодателство в областта на строителството регламентира реда и условията за извършване на строителния процес, взаимоотношенията между участниците в него, изискванията за проектиране и изпълнение, контрола и въвеждането в експлоатация на строежите, дълготрайността на строителните конструкции и други специфични изисквания по отношение на строежите. Изграждането на недвижим имот при спазване условията и реда на действащото в Република България законодателство /ЗУТ и издадените въз основа на него подзаконови нормативни актове/ приключва с въвеждане на имота в експлоатация. Въвеждането на една сграда в експлоатация се извършва с разрешение за ползване, издадено от съответния компетентен орган съгласно чл. 177, ал. 2 и сл. ЗУТ. До въвеждане на сградата в експлоатация по предвидения в действащото законодателство ред ползването й е изрично забранено съгласно разпоредбата на чл. 178, ал. 1 ЗУТ, като при нарушение на тази забрана съответният компетентен орган съобразно категорията на строежа или упълномощено от него длъжностно лице има право да забрани обитаването, съответно ползването на строежа и да разпореди прекъсване на захранването му с електрическа и топлинна енергия, вода, газ и други консумативи. При уговорена между страните клауза за довършване на строежа на апартамента и предаването му на купувача при спазване на условията и реда на действащото в Република България законодателство със съответните актове продавачът, който е и изпълнител, е длъжен да довърши имота, така че същият да бъде годен за експлоатация съгласно изискването на чл. 177, ал. 2 и сл. ЗУТ. При довършване на недвижимия имот и издаване на разрешение за ползване след уговорения между страните срок се касае до неточно /забавено/ изпълнение на договорно задължение, от което за изправната страна биха могли да възникнат вреди. В настоящия случай срокът за довършване и предаване на недвижимия имот съгласно чл. 8 от предварителния договор е до 28.02.2008г., а разрешението за ползване на сградата, в която е изграден апартаментът, е издадено на 11.03.2009г. и предаването на владението е извършено на 20.03.2009г. с двустранно подписан протокол. Обстоятелството, че въз основа на договор за допускане на собственици за ремонт и обзавеждане на жилища от 19.05.2008г., подписан след протокол за приемане на имот с акт 15 от 01.02.2008г., ищецът е предприел ремонтни дейности и обзавеждане на имота, не освобождава ответника от задължението му да довърши и предаде имота със съответните актове и разрешение за ползване. Посоченият договор урежда основните параметри по отношение на входно – изходния контролен режим във връзка с допускането на ищеца за извършване на ремонтни дейности в имота преди окончателното му предаване съгласно предварителния договор и респективно действащото в страната законодателство. Уговорката по чл. 1, ал. 2 от посочения договор се отнася до приемане на обекта с акт образец 15, но не и до освобождаване на ответника от задълженията му за предприемане на действията във връзка с издаване на разрешение за ползване. Въз основа на изложените съображения настоящият съдебен състав счита, че изводът на въззивната инстанция, че обедняване на ищеца под формата на пропуснато увеличение на имуществото му не би могло да настъпи поради това, че сградата не е приета за ползване по законовия ред, е необоснован и постановен в противоречие с материалния закон. От друга страна, въззивният съд не е съобразил показанията на разпитания в първоинстанционното производство свидетел К. И. К., от които се установява, че между ищеца и свидетеля през м. февруари 2009г. е имало преговори за сключване на договор за наем на процесния недвижим имот, свидетелят е огледал имота, изразил е намерение да го наеме, като първоначално размерът на месечния наем му се е сторил висок, но тъй като се е нуждаел от жилище е направил проучване и е приел предложения наем за нормален. Видно от показанията на свидетеля, договор за наем не е бил сключен поради това, че ищецът е изчаквал приемането на блока. При тази фактическа обстановка аргументите на въззивната инстанция, че обедняване на ищеца под формата на пропуснато увеличение на имуществото му не би могло да настъпи поради това, че ищецът не е доказал, че въпреки фактическата невъзможност за ползването на сградата, той би намерил наематели за процесния апартамент и те биха му заплащали свободен пазарен наем, са неправилни. Причина за несключване на договора за наем не е липсата на наемател, а неизпълнението в срок на задължението на ответното дружество да довърши и предаде на ищеца апартамента – предмет на договора при спазване на условията и реда на действащото в Република България законодателство със съответните актове, един от които е разрешение за ползване съгласно чл. 177, ал. 2 ЗУТ. Следователно неизпълнението на поетото задължение за изграждане на обекта в уговорения срок е лишило касатора – ищец от възможността да получи граждански плодове от недвижимия имот чрез предоставянето му за възмездно ползване на друго лице за периода на забавата. Причинените на ищеца вреди по смисъла на чл. 82 ЗЗД представляват пропуснати ползи, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнение на задължението на продавача - изпълнител да довърши и предаде обекта в срок и са могли да бъдат предвидени от него при пораждане на задължението при проявена грижа на добрия търговец. Съгласно чл. 8 от предварителния договор уговореният срок за довършване и предаване на жилището до 28.02.2008г. се удължава с дните, в които по данни на Централната метеорологична служба минималната денонощна температура е под 0 градуса по Ц.. На основание посочената договорна клауза и съобразно приложената към отговора на исковата молба таблица 1 за минималните температури на въздуха за района на [населено място] за периода м. декември 2005г.-м. април 2008г., издадена от Национален институт по метеорология и хидрология към Б. и основното заключение на съдебно-техническата експертиза, срокът за изпълнение следва да се удължи с 93 дни, през които за периода от 21.05.2007г. до 28.02.2008г. е имало минусови температури. Срокът за изпълнение подлежи на удължаване и с времето, необходимо за извършване на допълнително възложените от ищеца на ответника строително-ремонтни работи с молба от 04.01.2008г., което съгласно допълнителното заключение на съдебно-техническата експертиза е общо 25 календарни дни. Следователно периодът на забавата за изпълнение на задължението на ответника е от 26.06.2008г. до 11.03.2009г. Размерът на средния пазарен наем за процесния апартамент за посочения период на забавата е общо 6 408,79 лв. Въз основа на изложените съображения настоящият съдебен състав приема, че въззивното решение е неправилно в частта, с която е потвърдено първоинстанционното решение в частта, с която искът е отхърлен за сумата 6 408,79 лв., поради нарушение на материалния закон и необоснованост. В посочената част въззивният съдебен акт следва да бъде отменен и вместо това ответникът трябва да бъде осъден да заплати на касатора – ищец на основание чл. 79, ал. 1 във връзка с чл. 82 ЗЗД сумата 6 408,79 лв. – обезщетение за пропуснати ползи от забавено изпълнение на договор от 21.05.2007г. за периода от 26.06.2008г. до 11.03.2009г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба – 05.06.2009г. до окончателното изплащане, и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата 470,41 лв. - разноски за всички съдебни производства, изчислени съразмерно на уважената част от иска. Настоящият съдебен състав не присъжда уговореното адвокатско възнаграждение в размер 1 062 лв. за първоинстанционното производство и 480 лв. за въззивното производство, тъй като касаторът - ищец не е представил доказателства, че тези разноски са направени. Съгласно т. 1 на Тълкувателно решение № 6/2012 от 06.11.2013г. по тълк. дело № 6/2012г. на ОСГТК на ВКС съдебни разноски за адвокатско възнаграждение се присъждат, когато страната е заплатила възнаграждението, като при договорено заплащане по банков път, то следва да бъде установено със съответните банкови документи, удостоверяващи плащането. Дължимите от ищеца на ответника разноски за първоинстанционното и въззивното производство съгласно чл. 78, ал. 3 ГПК, изчислени съразмерно неоснователната част на иска, са в размер общо 784,38 лв., поради което обжалваното решение подлежи на отмяна над този размер до присъдените общо за двете съдебни производства разноски 1 350 лв. /900 лв. за първоинстанционното производство и 450 лв. за въззивното производство/. В останалата част въззивният съдебен акт по крайния си извод е правилен, поради което следва да бъде оставен в сила. Разноски на ответника не се присъждат, тъй като не са представени доказателства, че такива са направени в касационното производство. Мотивиран от горното, Върховен касационен съд на Република България, Търговска колегия, състав на Второ отделение Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение от 16.02.2011г. по в. гр. дело № 10468/2010г. на Софийски градски съд, Гражданско отделение, ІІ-г въззивен състав в частта, с която е потвърдено решение от 19.02.2010г. по гр. дело № 29769/2009г. на Софийски районен съд, 58 състав в частта, с която е отхвърлен предявеният от [фирма], [населено място] против [фирма], [населено място] иск за сумата 6 408,79 лв. със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане, и ищецът е осъден да заплати на ответника сумата над 784,38 лв. – направени разноски общо за двете инстанционни производства, и вместо това постановява: ОСЪЖДА [фирма], [населено място], [улица], ЕИК[ЕИК] да заплати на [фирма], [населено място], [улица], ет. 2, ап. 6, ЕИК[ЕИК] на основание чл. 79, ал. 1 във връзка с чл. 82 ЗЗД сумата 6 408,79 лв. /шест хиляди четиристотин и осем лева и седемдесет и девет стотинки/, представляваща обезщетение за пропуснати ползи от забавено изпълнение на задължение по предварителен договор за продажба на апартамент в строеж от 21.05.2007г. за периода от 26.06.2008г. до 11.03.2009г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба – 05.06.2009г. до окончателното изплащане и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата 470,41 лв. /четиристотин и седемдесет лева и четиридесет и една стотинки/ - разноски за всички съдебни производства. ОСТАВЯ В СИЛА решение от 16.02.2011г. по в. гр. дело № 10468/2010г. на Софийски градски съд, Гражданско отделение, ІІ-г въззивен състав в останалата част. РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.