1 5 Р Е Ш Е Н И Е № 101 СОФИЯ, 02.08.2017 г. В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение в публично заседание на тринадесети юни две хиляди и седемнадесета година в състав : ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЖАНИН СИЛДАРЕВА ЧЛЕНОВЕ : ДИЯНА ЦЕНЕВА СВЕТЛАНА КАЛИНОВА при секретаря Даниела Никова изслуша докладваното от съдията Д. Ценева т.дело № 61327/2016 г. година и за да се произнесе, взе предвид : Производството е по чл. 290 и сл. ГПК. Образувано е по касационна жалба от [фирма], ЕИК[ЕИК], със съдебен адрес [населено място], чрез адв.А. В., против въззивно решение № 147 от 20.01.2016 г. по т.д. № 2191/2015 г. на Софийски апелативен съд. С него е потвърдено решение № 101 от 15.01.2015 г. по т.д. № 351/2014 г. на Софийски градски съд, ТО, VІ-7 състав, с което е отхвърлен предявеният от [фирма] против [фирма] иск с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор, обективиран в съдържанието на Споразумение за заместване в дълг от 06.03.2012 г. за прехвърляне на правото на собственост върху недвижим имот, съставляващ апартамент № 9 на трети надпартерен етаж , вх.Б, РЗО от 63.30 кв.м, ведно с мазе № 23 с площ от 4.54 кв.м, находящи се в жилищната сграда - блок № 57 в [населено място],[жк]. В касационната жалба са изложени доводи за неправилност на обжалваното решение поради неправилно приложение на материалния закон. Ответникът по касация [фирма] със седалище и адрес на управление в [населено място], изразява становище, че касационната жалба е неоснователна. Поддържа, че лицето, подписало договора от 06.03.2012 г. от името на новия длъжник, не е действало като пълномощник на управителя на дружаството, тъй като не се е заявило като негов пълномощник. На следващо място, поддържа, че не са налице предпоставките на чл. 363 ГПК за обявяване на предварителния договор за окончателен, тъй като по делото не е установено недвижимият имот да собственост на обещателя, че е налице годен обект на правото на собственост, както и поради това, че в предварителния договор имотът не е индивуализиран съобразно изискванията на ПВ. Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, за да се произнесе, взе предвид следното: Въззивният съд е приел за установено от фактическа страна, че на 05.02.2010 г. между [фирма] и [фирма] е бил сключен договор за доставка, по силата на който [фирма] е поело задължение да достави на купувача P. тръби и др. материални на обща стойност 136 856.40 лв. Със споразумение от 13.08.2010 г. страните се съгласили да уредят извънсъдебно последиците от неизпълнението на паричното задължение на купувача в размер на 154 040.21 лв. по фактури и за неустойка, като уговорили срокове и начин на плащането им по банков път. На 06.03.2012 г. между [фирма], [фирма] и [фирма] е сключено споразумение, по силата на което „М. К.” замества „С. И.” в задължението за заплащане на дължимите суми към [фирма] съгласно договора от 05.02.2010 г. и анексите към него, определени в размер на 126 469.33 лв., като се задължава в срок до 30.06.2012 г. да прехвърли на [фирма] по нотариален ред правото на собственост върху собствения си недвижим имот, представляващ апартамент № 9, находящ се на трети надпартерен етаж във вх. Б с РЗП 63.30 кв.м, заедно с мазе № 23 с РЗП 4.54 кв.м, в масивна сграда, състояща се от сутерен, партер, четири жилищни етажа и терасовиден етаж , която ще се построи в УПИ І в кв. 59 по плана на [населено място],[жк]. Установено е, че това споразумение е било подписано от З. Ж. Г., упълномощена от изпълнителния директор на „М. К.” Г. И. Г. да го представлява в това му качество и да извършва от името на дружеството и за негова сметка примерно посочените в пълномощното правни действия, в това число сделки на разпореждане с недвижими имоти на дружеството, съставяне и подписване на договори, свързани с търговската дейност на дружеството и такива, с които се прехвърля и/ или ограничава правото на собственост на дружеството върху недвижимо имущество в полза на трети лица. В съдържанието на договора не е отразено, че дружеството [фирма] се представлява от представител по пълномощие, а не от неговия управител като представител по закон. Въззивният съд е приел, че споразумението от 06.03.2012 г. в частта си, предвиждаща погасяване на задължението от новия длъжник чрез прехвърляне на кредитора на собствеността върху недвижим имот, има характер на предварителен договор, който обаче е подписан за обещателя от лице, което не е било надлежно упълномощено да се разпорежда с недвижими имоти на дружеството при условията на договор за „даване вместо изпълнение” или срещу поето парично задължение по силата на заместване в дълг. Според въззивния съд пълномощното дава най-общо право на упълномощеното с него лице да извършва разпоредителни сделки с недвижими имоти на дружеството, без да конкретизира тези сделки по вид и съществени елементи, поради което не е породило представителна власт. Това становище е в противоречие с разрешението, дадено в т. 1 от ТР № 5 от 12.12.2016 г. по тълк.д. № 5/ 2014 г. на ОСГТК на ВКС, според което за упълномощаване с последиците по чл. 36, ал.2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да е изразена неговата воля за овластяване на пълномощника да извършва разпореждане от негово име, без да е необходимо в пълномощното да са посочени вид разпореждане, конкретни по вид сделки или действия на разпореждане, техни елементи - определено имущество, цена и пр. , нито лице, в полза на което да се извърши разпореждане. С оглед така даденото задължително тълкуване на приложимите в случая материалноправни норми на чл. 36- 39 ЗЗД в контекста на обуславящия изхода на делото въпрос относно необходимото съдържание на пълномощното за разпореждане с недвижим имот, въззивното решение се явява неправилно и следва да бъде отменено, а делото решено по същество от касационната инстанция. Пълномощно, което ясно и еднозначно обективира волята на упълномощителя за извършване на разпоредителни сделки с имуществото му от негово име чрез упълномощеното лице, е достатъчно за валидността както на самата упълномощителна сделка, така и за валидността на извършените от пълномощника разпоредителни сделки или действия. С оглед съдържащите се в договора от 06.03.2012 г. уговорки между новия длъжник [фирма] и кредитора [фирма], следва да се приеме, че той има белезите на предварителен договор за прехвърляне на право на собственост. Съгласявайки се в хипотезата на чл. 65, ал.2 ЗЗД вместо изпълнение на паричното задължение длъжникът да прехвърли правото си на собственост върху процесния апартамент, страните са постигнали съгласие относно всички съществени условия на окончателния договор за продажба - предмет и цена. Недвижимият имот е подробно описан с посочване на неговото местоположение, площ, разположение в сградата, което е достатъчно за индивидуализацията му като самостоятелен обект на правото на собственост. В § 4 от договора страните са декларирали, че стойността на недвижимия напълно покрива и съответства на размера на неплатеното парично задължение, съгласно договора за доставка и анексите към него, в размер на 126 469.33 лв. Неоснователно е възражението на ответната страна, че по делото не е установено дали процесният апартамент представлява самостоятелен обект на правото на собственост, който може да бъде предмет на разпоредителни сделки. Видно от удостоверението, приложено на л. 71 от въззивното дело, издадено от Директора на Дирекция „Общински строителен контрол” при Столична община, сградата, за която е издадено разрешение за строеж № 185 от 27.12.2005 г. на името на „М. К.”, е изцяло завършена и е въведена в експлоатация. По делото е установено и не е било спорно между страните, че жилището се намира в сграда, построена в недвижим имот, собственост на [фирма], което е достатъчно да обоснове извод, че по приращение ответното дружество е собственик на самостоятелните обекти в нея, включително на процесния апартамент, доколкото не е опровергана презумпцията на чл. 92 ЗС. Предвид изложеното, налице са предпоставките на чл. 363 ГПК за обявяване за окончателен на предварителен договор, обективиран в съдържанието на Споразумение за заместване в дълг от 06.03.2012 г. и за прехвърляне на правото на собственост върху недвижим имот. С оглед този изход на делото ищецът [фирма] следва да бъде осъден на основание чл. 364 ГПК да внесе по сметка на ВКС дължимата съгласно т.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД такса в размер на 602 лв., а по сметка на Столична община- местен данък в размер на 1860.50 лв. Водим от гореизложеното съдът Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение № 147 от 20.01.2016 г. по т.д. № 2191/2015 г. на Софийски апелативен съд, вместо което ПОСТАНОВЯВА: ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН по иска с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, предявен от [фирма], ЕИК [ЕГН], против [фирма], ЕИК[ЕИК], предварителният договор, обективиран в съдържанието на Споразумение от 06.03.2012 г., с който [фирма], ЕИК[ЕИК], се задължава да прехвърли на [фирма] при условията на чл. 65, ал.2 ЗЗД правото на собственост върху недвижим имот, съставляващ апартамент № 9 на трети надпартерен етаж , вх.Б, РЗО от 63.30 кв.м, ведно с мазе № 23 с площ от 4.54 кв.м, находящи се в жилищната сграда - блок № 57 в [населено място],[жк], вместо изпълнение на парично задължение в размер на 126 469.33 лв. ОСЪЖДА от [фирма], ЕИК [ЕГН], да заплати по сметка на ВКС нотариална такса в размер на 602 лв., съгласно чл. 8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД, а по сметка на Столична община- местен данък в размер на 1860.50 лв., съгласно чл. 35, ал.2 от Наредба за определяне размера на местните данъци на Столичен общински съвет. НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал.1 ГПК служебно да се впише възбрана върху недвижимия имот до заплащане на тези разноски. Препис от решението да се издаде на ищеца след представяне на доказателства, че са платени разноските по прехвърлянето и дължимия местен данък. ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ: