Р Е Ш Е Н И Е
№ 47
София, 29.04.2009 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният
касационен съд на Република България, първо търговско отделение в съдебно
заседание на 13.04 две хиляди и девета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЛЮБКА ИЛИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ТАНЯ РАЙКОВСКА
ДАРИЯ
ПРОДАНОВА
при
участието на секретаря НАТАЛИЯ ТАКЕВА
и в
присъствието на прокурора
изслуша
докладваното от председателя (съдията) Л.Илиева
т.дело
№645/2008 година
Производството по делото е образувано по реда на чл.290-293 ГПК по повод подадена касационна жалба от “Ш” О. , гр. Х. с вх. №3234/29.07.2008 год. на Пловдивския апелативен съд, против решение №179 от 11.06.2008 год. по т.д. №283/2007 год. на Пловдивския апелативен съд, І състав, с което е оставено в сила решение №349 от 20.12.2006 год. по т.д. №370/2005 год. на Пловдивския окръжен съд, Т. О., с което са отхвърлени предявените от касатора при условие на обективно съединяване против ГПК”Н” гр. Х. следните искове:1/иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен сключения по между им на 07.12.2004 год. предварителен договор за покупко-продажба на земя, с площ от 3.1 дка, представляваща част от УПИ ХІІІ-658 в кв.5 по кадастралния план на гр. Х., ведно със застроената в него двуетажна масивна сграда върху площ от около 700 кв.м., създадена като хлебозавод, а по-късно ползвана за млекопреработване и всички останали сгради и приращения върху посочения терен с изключение на цистерна и сглобяема ламаринена постройка върху нея, която продавачът има право да демонтира и прибере и 2/ иск с правно основание чл.79 ал.1 ЗЗД за сумата 60 000 лв., обезщетение за пропуснати ползи вследствие неизпълнение на задължението на ответника-продавач ГПК”Н” гр. Х. за сключване на окончателния договор.
Пловдивският окръжен съд е приел, че от представения по делото протокол от 27.10.2004 год. на общото събрание на кооперацията не се установява, че има валидно взето решение за продажба на терена, предмет на сделката, поради което и липсва формирана воля на кооперацията за неговата продажба. Предварителният договор е нищожен на основание чл.26, ал.1 и 2 ЗЗД, във вр. с чл.15, ал.4 и чл.26, ал.3, ЗК. Същият съд, като допълнителни основания за отхвърляне на иска, е посочил, че не е доказаното правото на собственост на продавача върху терена, както и че не е постигнато съгласие по цената на имота. Пловдивският апелативен съд е оставил в сила първоинстанционното решение с мотив, че липсва конкретизация на имота, предмет на предварителния договор, както и че липсва валидно изразена воля на страните за продажба на конкретния имот, предмет на сделката.
Касаторът “Ш” О. гр. Х. подържа, че решението е неправилно, като необосновано и постановено в нарушение на материалния закон. Твърди, че не са налице нито една от предпоставките, обуславящи съзнателна липса на воля за сключване на предварителния договор, правото на собственост на кооперацията-продавач върху терена е доказано с представения по делото нот. акт № 14, том ІІ, нот.д. №3206/59 год. на Пловдивския нотариус Х. М. , а за постройките върху него тя се легитимира като собственик по приращение. Навежда доводи, че от събраните по делото доказателства се установява, че между страните по предварителния договор няма спор по предмета на договора, както и че по между им е постигнато съгласие по неговата цената.
Ответникът ГПК”Н”,гр. Хисаря” не взема становище по касационната жалба.
С определение №14 от 10.01.2000 год. по т.д. №645/2008 год. на ВКС, І Т. О. на основание чл.280, ал.1 , т.1 ВКС обжалваното въззивно решение е допуснато до касационен контрол. Прието е, че съществените материалноправни въпроси по смисъла на чл.280, ал.1 ГПК са:липсата на съгласие на страните като основание за нищожност на предварителния договор към момента на сключването му, както и отразява ли се на неговата действителност по-късно направената преценка за погрешност на волеизявлението; представлява ли липса на предмет, като съществено условие на сделката, непълнотата в описанието на имотите, ако идентифицирането им е направено по начин, който доказва волята на страните за прехвърляне на имотите; действието на предварителният договор, ако към момента на сключване на окончателния вещта съществува и продавачът е неин собственик; законното представителство на лицата, овластени да сключват предварителен договор за покупко-продажба, произтичащо от неговото облигационно, а не вещно действие.
Върховният каса касационен съд, І Т. О. в настоящия състав намира, че в случая с протокол от проведеното на 27.10.2004 год. на общото събрание на ГПК”Н” гр. Х. е взето решение по смисъла на чл.15,ал.4, т.10 ЗК за разпореждане с процесния недвижим имот. В протокола изрично е възпроизведено взетото решение за продажба на Ц. за млекопреработване/мандра/, заедно с прилежащата към сградата земя. Изпълнено е законовото изискване за протоколиране на решенията на общото събрание/чл.18, ал.4, ЗК/. Правнорелевантно е отразеното в протокола решение на общото събрание за продажбата както на сградите, така и на прилежащата земя, а не предхождащите го обсъждания. Посоченият в протокола резултат от гласуването представлява формално доказателство за формирано решение от общото събрание. То е взето при спазване изискуемото се в чл.18, ал.2 ЗК мнозинство от 2/3 от присъстващите. От всичките присъстващи на събранието делегати 34 делегата са гласували “за” продажбата, 8- “против” и 6- “въздържали се”. Ако оправомощените лица по смисъла на чл.58, ал.2 ЗК, сред които са член-кооператорите и К. съвет на кооперацията са считали, че това решение на общото събрание е противозаконно или противоуставно, са могли да предявят иск по чл.58, ал.1 ЗК, в което производство да се провери законосъобразността на провеждането на събранието, както и вземането на решението за продажба. Нещо повече- събранието е упълномощило управителния съвет на кооперацията на определи начина на продажбата и цената, който в изпълнение на това решение и съобразно правомощията си по чл.21, ал.1 ЗК е определил и общата цена на имота в размер на 160 000 лв., която е и залегнала в процесния предварителен договор за покупко- продажба.
Наличието на решение на общото събрание на кооперацията по смисъла на чл.15, ал.4, т.10 ЗК изключва нуждата от произнасяне по въпроса дали евентуалната липса на такова решение се отразява на действителността на сключения предварителен договор за продажба. /чл.26, ал.1 ЗЗД във вр. с чл.15, ал.4, т.10, ЗК/. Това решение на общото събрание, като върховен орган на кооперацията, материализира волята й и нейното съгласие за продажба на имота по предварителния договор. Поставения въпрос за по-късно направената преценка за погрешност на волеизявлението, дори когато се отнася до съществените правни и фактически качества на предмета на сделката, не е основание за нейната нищожност/ арг. 28 ЗЗД/. Грешката в предмета е основание за унищожаемост на сделката, а такива доводи въобще не са правени по делото. Навеждани са само възражения за нищожност на сделката, като вид недействителност съобразно нейното правно действие спрямо сделката. По тези съображения настоящият състав на І Т. О. не обсъжда дали обжалваното въззивно решение е постановено в отклонение на практиката на ВКС за нуждата от решение на органа, овластен да се разпорежда с недвижимия имот, в случая общото събрание на кооперацията/ в противния смисъл е приложеното решение №587 от 21.06.2007 год. по т.д. №241/2007 год. на ВКС и решение №648 от 28.09.2007 год. по т.д. №301/2007 год. на ВКС, ІІ Т. О.
Законът изисква предварителният договор да съдържа всичките уговорки за съществените условия на окончателния договор/ чл.19, ал.2 ЗЗД/. Идентифицирането на имотите в предварителния договор по начин, който да изразява волята на страните за разпореждане с тях, е нужно с оглед преобразуващото действие на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД- ако предметът на предварителния договор не е уточнен, то съдебното решение не може да замести окончателния договор. В случая описанието на сградата по предварителния договор като двуетажна масивна сграда със застроена площ от около 700 кв.м. се различава от това, направено от вещото лице инж. Т на стр. 45-47 от делото пред окръжния съд с оглед преустройството й от хлебозавод в мандра, а именно като едноетажна сграда със застроена площ от 907.20 кв.м., с изградено в източната й част подземно ниво на кота 2.40 м. с площ от 245 кв.м., а в северната част- четириетажно тяло с площ от 120 кв.м. с подземно ниво на кота-2.40м. с площ от 148 кв.м. Описанието по предварителния договор се различава и от това по нот.акт №71, том V, рег. №11561, нот.д. №804 от 2005 год., с който кооперацията се е снабдила по обстоятелствена проверка и се домогва да се легитимира като собственик на сградите на основание изтекла придобивна давност. В него са описани още три сгради със съответна площ от 92.80 кв.м., 78.60 кв.м., 115.70 кв.м. и долепена до последната сграда с площ от 19.40 кв.м. Но тъй като настоящият състав намира, че е изразена воля от общото събрание на кооперацията-продавач за разпореждане с недвижимия имот, предмет на предварителния договор, то не следва да се произнася за отклонение на обжалваното решение от практиката на ВКС по въпроса съществува ли непълнота в описанието на сградите, довела до липса на воля на страните по сделката. Становище на ВКС по този въпрос има в приложеното решение №551 от 29.04.1975 год. по гр.д. №120/75 год. на ВКС, І Г. О.
И. на процедурата по чл.17 ЗУТ за създаване със З. № Р* от 13.06.2005 год. на нови урегулирани поземлени имоти от стария УПИ ХІІІ, предмет на продажбата, а именно нови УПИ ХІІІ- 658 и УПИ ХІV-5022 с нова дворищно-регулационна граница по между им, извършено, след сключване на предварителния договор за покупко-продажба от 07.12.2004 год. също не се отразило на действителността му. Изменението на регулацията представлява административния елемент от фактическия състав за настъпване транслативното действие на окончателния договор за покупко-продажба, поради което то следва да е налице към момента на постановяване на съдебното решение по конститутивния иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, предназначен да замести окончателния договор. Още повече, че по силата на чл.15, ал.3 ЗУТ съгласието на собствениците за промяната на границите в съседните урегулирани имоти трябва да е изразено в предварителен договор, какъвто е настоящият, а купувачът- ищец “Ш” О. с представения нот.акт №147, том 3, рег. №5792/2003 год. след извършената промяна в регулацията се легитимира като собственик на съседния УПИ ХІV-5022. Мотивировката на въззивннния съд за липсата на съгласие на общото събрание на кооперацията по предмета на продажбата на това основание се отклонява от практиката на ВКС, изразена в решение №30 от 21.02.2008 год. по гр.д. №625/2007 год. на ВКС, ІІІ Г. О., но това не се е отразило на правилността на крайния извод на съда за неоснователност на предявения иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, защото правилни са изводите му, че не е доказана собствеността на продавача “ГПК”Н” гр. Х. върху терена, а за сградите е представен само констативен нотариален акт. За успешното провеждане на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, когато се отнася до недвижим имот, ищецът трябва да докаже, че са налице всичките предпоставки за прехвърляне собствеността по нотариален ред, включително и обстоятелството, че продавачът е собственик на недвижимия имот. С посочения от касатора-ищец нот. акт № 14, том ІІ, нот.д. №3206/59 год. на Пловдивския нотариус Х. М. , кооперацията продавач не се легитимира като собственик на терена. Този нотариален акт е издаден за признаване правото на собственост на п. к. “М”, с. Х. за имот, придаваем се по регулация, като не е доказана нито неговата идентичността с имота, предмет на предварителния договор, нито евентуалното правоприемство между кооперациите, като титуляри на собствеността.
По изложените дотук съображения ВКС в настоящия състав намира, че направените крайни изводи от Пловдивския апелативен съд са правилни, поради което обжалваното въззивно решение ще следва да бъде оставено в сила.
Водим от горното състав на първо търговско отделение на Върховния касационен съд
Р Е Ш И:
ОСТАВЯ В СИЛА решение №179 от 11.06.2008 год. по т.д. №283/2007 год. на Пловдивския апелативен съд, І състав, с което е оставено в сила решение №349 от 20.12.2006 год. по т.д. №370/2005 год. на Пловдивския окръжен съд, Т. О.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: