Ключови фрази
Установителен иск Чл. 124, ал. 1 ГПК * договор за наем * право на строеж * нищожност-липса на основание

Р Е Ш Е Н И Е № 142
гр. София, 09.08.2016 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховен касационен съд на Република България, Гражданска колегия, Първо отделение в откритото съдебно заседание на деветнадесети май две хиляди и шестнадесета година в състав:
Председател: Бранислава Павлова
Членове: Светлана Калинова
Геника Михайлова
при секретаря Даниела Цветкова разгледа докладваното от съдия Михайлова гр. д. № 4401 по описа за 2015 г.
Производството е по чл. чл. 290 – 293 ГПК.
До касационно обжалване е допуснато решение № 20/ 05.01.2015 г. по гр. д. № 2345/ 2014 г., с което Пловдивски окръжен съд, потвърждавайки решение № 1566/ 2014 г. по гр. д. № 1993/ 2012 г. на Пловдивски районен съд, е признал за установено по отношение на Д. Н. К. и К. Г. С., че [фирма] (старата фирма на [фирма] – в несъстоятелност) е титуляр на правото на строеж, учредено с договор по н. а. № 95/ 04.12.2008 г.
Касационното обжалване е допуснато с определение № 663/ 21.12.2015 г. по настоящото дело при основанията на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК (общо и допълнително) по материално-правния въпрос: Има ли основание (кауза) договорът за наем на недвижимия имот, върху който наемодателят е учредил на наемателя право на строеж и какво е значението на свободната от застрояване площ от земята?
Касаторите Д. К. и К. С. се оплакват, че решението е неправилно поради нарушение на материалния закон (чл. 20 и чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 4 ЗЗД, чл. 63, ал. 1 и чл. 64 ЗС). Оплакват се и за допуснато съществено процесуално нарушение (чл. 203 ГПК). Искат касационната инстанция да отмени решението и да отхвърли иска, като приеме, че е погасено правото на строеж, което са учредили в полза на ответника по касация. Претендират разноски.
Ответникът по касация, ищец по исковете, [фирма] (в несъстоятелност), възразява, че решението е правилно. Претендира разноските и пред касационната инстанция.
Настоящият състав на Върховния касационен съд по материално-правния въпрос, по който е допуснал касационното обжалване, намира че:
Договорът за наем на недвижимия имот, върху който наемодателят е учредил на наемателя право на строеж, има основание (кауза). Няма основание (кауза) за такъв договор, ако за носителя на ограниченото вещно право се е осъществил придобивен способ, който му дава основание да се ползва от земята.
Основанието (каузата) на договора за наем (чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 4 ЗЗД), се преценява към сключването на договора за наем. Извършените действия в усвояване на правото на строеж могат да повлияят на съдържанието на наемното правоотношение, но не и на основанието (каузата) на договора.
Мотивите за отговора са следните:
С договора за учредяване на право на строеж собственикът на недвижимия имот отстъпва на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката (чл. 63, ал. 1 ЗС). Договорът установява изключение от правилото на чл. 92 ЗС, представлява „установено друго“ по смисъла на разпоредбата и изключва приращението. Свободна от застрояване площ от земята, върху която тежи учреденото вещно право, винаги има. Благоустройствените закони не допускат имотите да бъдат застроени така, че сградата и нейните прилежащи части (тези, които обслужват ползването й по предназначение) да се нанесат върху всички граници на имота. Свободната от застрояване част носителят на ограниченото вещно право няма право да ползва на основание договора за учредяване на право на строеж (чл. 64 ЗС). Сключеният договор за наем на недвижимия имот, върху който наемодателят е учредил на наемателя ограничено вещно право на строеж, има основание (кауза) по отношение на тази част от земята. Той обслужва типичната цел (кауза) на договора за наем, която произтича от чл. 228 ЗЗД.
Основание (кауза) за сключване на договор за наем има и за онази част от земята, която обслужва сградата според нейното предназначение (т. нар. прилежащи части). В допустимо от закона отклонение страните по договора за право на строеж могат да изключат прилежащите части към сградата от обема на ограничените вещни права, които собственикът на недвижимия имот учредява (чл. 64 in fine ЗС) и за тези прилежащи части да сключат договор за наем.
Следователно каузата на договора за наем върху недвижим имот, върху който наемодателят е учредил на наемателя право на строеж, е изключено, тогава когато за носителя на ограниченото вещно право се е осъществил придобивен способ, който му предоставя право да се ползва от земята.
Основанията за нищожност по чл. 26 ЗЗД се преценяват към сключването на договора, включително и това по чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 4 ЗЗД при каузалните. Извършените в чуждия имот действия в усвояване на правото на строеж променят площта на земята, незасегната от строителство. Тези промени могат да променят съдържанието на наемното правоотношение. Ако договорът за наем на недвижимия имот, върху който наемодателят е учредил право на строеж на наемателя, е сключен към момент, в който имотът не е застроен, цялата негова площ е незасегната от строителството. Уговорената цена възмездява (облигационното) право на носителя на правото на строеж да се ползва от целия имот. Ако наемът е уговорен на квадратен метър, при усвояването на правото на строеж той се редуцира (намалява) съответно на свободната от застрояване площ, според съдържанието на учредителния акт – с или без прилежащите към сградата части. Ако наемът е уговорен в определена насрещна престация от наемателя, той се концентрира върху незасегната от строежа част от имота. Тези промени влияят върху съдържанието на наемното правоотношение, но не и на основанието (каузата) на договора, който го е породил.
Настоящият състав на Върховния касационен съд, като разгледа жалбата и провери въззивното решение според изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, я намира основателна по следните съображения:
Препращайки към обжалваното решение, въззивният съд е възприел като свои мотивите на първата инстанция.
От фактическа страна е установено, че с договор от 04.02.2008 г. касаторите са се съгласили да предоставят за срок от 10 години ползването на двата съседни имота, а ответникът по касация да им заплаща месечен наем от 0. 255 евро до издаването на разрешение за ползване на ел. енергия и вода, а след това – по 0. 511 евро на квадратен метър. Уговорили са също, че ответникът по касация има право да преустроява, благоустроява и застроява имотите и да отдава под наем бъдещите обекти в него. С договора по н. а. № 95/ 04.12.2008 г. касаторите са учредили на ответника по касация срещу цена от 3 000 лв. право на строеж за една промишлена сграда върху същите два незастроени имота, които са предмет и на договора за наем. Установили са правото на собственост върху бъдещата постройка в него да е под срока на договора за наем, с възможност да бъде продължен с още 10 години след изтичане на 10-те, уговорени с договора от 04.02.2008 г. Изяснили са, че наемната цена не включва ДДС. Изявили са воля учреденото право на строеж да се погаси при прекратяване на наемното правоотношение по взаимно съгласие, но и ако касаторите упражнят правото по чл. 13, ал. 2 от договора за наем. Чл. 13, ал. 2 от този договор предвижда, че при неплащане на три последователни наема касаторите имат право едностранно да го прекратят.
Въззивният съд е разтълкувал договора по н. а. 95/ 04.12.2008 г. в съответствие с изискванията на чл. 20 ЗЗД, като е приел, че учреденото с него вещно право на строеж страните са обусловили със срока и съществуването на наемното правоотношение. Следващите му правни изводи обаче са в противоречие с отговора на материално-правния въпрос, а оплакванията на касаторите за допуснати от въззивния съд нарушения на материалния закон са основателни.
Въззивният съд е приел, че договорът за наем няма кауза след сключването на договора за учредяване на правото на строеж. Мотивирал се е с това, че наемодатели по него са собствениците на двата имота (касаторите), наемател е ответникът по касация, а неговото право да се ползва от земята, произтичащо от чл. 64 ЗС, изключва основанието на наемния договор. Позовал се е и на събраните доказателства чрез заключение на съдебно-техническата експертиза, че процесът на застрояване обхваща двата съседни имота изцяло. Намерил е в това допълнителен аргумент за липсата на кауза на договора за наем. Така е направил извода, че учреденото право на строеж по договора по н. а. № 95/ 04.12.2008 г. е възникнало в патримониума на ответника по касация без модалитети (срок и прекратително условие) и съществува, а предявените искове, че съществува, са основателни.
Въззивното решение подлежи на отмяна като неправилно. То е постановено в нарушение на материалният закон (чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 4 ЗЗД, чл. 63, ал. 1 и чл. 64 ЗС). Касационната инстанция е длъжна да разреши спора по същество. Релевантните факти са установени (чл. 293, ал. 2 и по аргумент от обратното на ал. 3 ГПК).
Със сключения договор по н. а. № 95/ 04.12.2008 г. страните са новирали правоотношението, възникнало с договора за наем от 04.02.2008 г. (чл. 107 ЗЗД). А. за това е от изрично отразената в нотариалния акт тяхна воля, че при противоречие между двата договора се прилагат клаузите на този, който сключват в специалната писмена форма. Обусловили са учреденото вещно право на строеж от срока и съществуването на наемното правоотношение. Следователно преценката за наличието на основание (каузата) на наемния договор относно двата съседни имота е към 04.12.2008 г.
К. състав намира, че основание за възникване на наемно правоотношение съществува. Към тази дата и двата съседни имота, върху които е учредено правото на строеж, са незастроени, а уговореният наем на квадратен метър е цената на (облигационното) право ответникът по касация да ги ползва изцяло. Следователно правото на строеж, което касаторите са учредили на ответника по касация, е установено със срок – срокът по договора за наем (чл. 65 ЗС) и е поставено под прекратително условие - ако бъде прекратено наемното правоотношение преди да изтече неговия срок.
Законът за собствеността не предвижда възможност за прекратително условие за правото на строеж, но тя произтича от договорната свобода (чл. 9 ЗЗД). Чл. 25 ЗЗД изрично допуска действието на договора или неговото прекратяване страните да поставят в зависимост от бъдещо несигурно събитие. Тази възможност съществува и при договора за учредяване на право на строеж. Прекратителното условие е модалитет на договора. Срокът е също такъв, а ЗС изрично допуска срокове, които прекратяват правото на строеж (чл. 65 и чл. 67 ЗС).
С нотариална покана от 01.07.2010 г. касаторите са поканили ответникът по касация да плати неиздължени шест последователни месечни вноски и са го предупредили, че ако плащане не последва до 29.07.2010 г., прекратяват договора. Нотариалната покана е връчена на ответника по касация. А. е от констативен протокол от 22.07.2010 г, който удостоверява, че на тази дата страните са я обсъждали. Представените доказателства не установяват ответникът по касация да е погасил тези си задължения. Той и не излага такива твърдения. Твърди, че задълженията не съществуват поради действия, с които касаторите са възпрепятствали издаването на разрешения за ползване на ел. енергия и вода. Съгласно уговореното обаче, ответникът по касация се е задължил да плаща наем до издаването на разрешенията. Той е правил такива погашения в изпълнение на задълженията за месечни наеми към касаторите, но те са за предходни периоди. Следователно правото на касаторите да прекратят действието на наемния договор е възникнало към нотариалната покана. С неговото упражняване, наемното правоотношение е прекратено. Това е осъществило и прекратителното условие, под което е поставено съществуването на правото на строеж. На 30.07.2010 г. то се е погасило, а положителните установителни искове в негова защита са неоснователни.
При този изход на делото и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК в тежест на ответника по касация следва да се възложат разноските, които касаторите са направили по делото.
При тези мотиви, съдът
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 20/ 05.01.2015 г. по гр. д. № 2345/ 2014 г. на Пловдивски окръжен съд.
ОТХВЪРЛЯ исковете срещу Д. Н. К. от [населено място], [улица], ЕГН [ЕГН] и К. Г. С. от [населено място], [улица], ЕГН [ЕГН], че [фирма] (в несъстоятелност) със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], район Източен, ЕИК[ЕИК], е носител на правото на строеж, учредено с договор по н. а. № 95/ 04.12.2008 г., том V, рег. № 9478, нот. д. № 895/ 2008 г. по описа на нотариус рег. № 461 в регистъра на Нотариалната камара.
ОСЪЖДА [фирма] (в несъстоятелност) да заплати на Д. Н. К. на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата 1 058. 03 лв.
ОСЪЖДА „С. С.“ (в несъстоятелност) да заплати на К. Г. С. на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата 1 146. 58 лв.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.