4 решение по гр.д.№ 97 от 2012 г. на ВКС на РБ, ГК, Първо отделение Р Е Ш Е Н И Е № 236 София, 11.06.2012 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, Първо отделение на Гражданска колегия в открито съдебно заседание на шестнадесети май две хиляди и дванадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА ЧЛЕНОВЕ: ЛИДИЯ РИКЕВСКА ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА при участието на секретаря Анета Иванова, след като изслуша докладваното от съдия Т.Гроздева гр.д.№ 97 по описа за 2012 г. приема следното: Производството е по реда на чл.290 и сл.от ГПК. Образувано е по касационна жалба на З. П. В., П. Д. В. и М. Н. В. срещу решение № 1249 от 03.11.2011 г. по в.гр.д.№ 1041 от 2011 г. на Варненския окръжен съд, с което е отменено решение № 1630 от 18.04.2011 г. по гр.д.№ 4800 от 2010 г. на Варненския районен съд и вместо него е постановено ново решение, с което е допуснато М. Д. В. да изкупи 4/9 ид.ч. от жилище- апартамент № 21 с идентификатор № 10135.3512.124.2.21 по действащата кадастрална карта на [населено място], находящ се на ет.4 от жилищна сграда № 2 в [населено място],[жк], [жилищен адрес] предмет на договор за покупко-продажба между З. П. В. и П. Д. В., обективиран в нотариален акт № 69, т.3, рег.№ 11951 по нот.д.№ 445 от 18.12.2009 г. за сумата 32 100 лв. В касационната жалба се твърди, че решението на Варненския окръжен съд е неправилно като постановено в нарушение на съдопроизводствените правила, материалния закон и необосновано- основания за касационно обжалване по чл.281, ал.1, т.3 от ГПК. В писмен отговор от 30.01.2012 г. и в съдебно заседание от 16.05.2012 г. пълномощникът на ответника по жалбата М. Д. В. оспорва същата като недопустима и неоснователна. Върховният касационен съд на Република България, състав на Първо отделение на Гражданска колегия, след като обсъди становищата на страните по наведените в жалбата основания за касация на решението, приема следното: Касационната жалба е допустима: подадена е от легитимирани лица /ответници по делото/, в срока по чл.283 от ГПК и срещу решение на въззивен съд по иск с цена на иска над 5000 лв., което е допуснато до касационно обжалване с определение № 151 от 27.02.2012 г. на ВКС по настоящото дело. С горепосоченото определение касационното обжалване е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.3 от ГПК по следните въпроси: 1. В кой момент се счита за сключен договор за продажба на жилище по реда на чл.117 от З. /отм./- от датата, на която договорът е бил регистриран по реда на чл.49 от Н. или моментът на сключване на договора се определя по общите правила на чл.14 във връзка с чл.13 от ЗЗД, 2. Недействителен ли е договор за продажба по чл.117, ал.4 от З. /отм./, сключен преди издаването на заповед по чл.130 от З. /отм./ и съответно дали издаването на заповед по чл.130 от З. /отм./ е елемент от фактическия състав на придобиването на собствеността върху жилището по реда на чл.117 от З. /отм/. По първия въпрос настоящият състав на ВКС приема следното: Съгласно чл.14 от ЗЗД всеки договор се смята за сключен в момента, в който приемането достигне до предложителя. Когато се касае за договор, за който законът изисква форма за действителност /като настоящия договор за прехвърляне на недвижим имот от Държавата на частно лице, за който съгласно чл.18 от ЗС законът изисква писмена форма/, прехвърлителното действие на договора настъпва в момента, когато се спази тази форма- тоест, когато се състави и подпише от страните договор в съответната форма. Когато договорът е за продажба на бъдеща вещ /апартамент в сграда, която все още не е изградена до етап груб строеж/, договорът се счита сключен под отлагателно условие и съответно прехвърлителното действие на този договор настъпва от момента на създаване на вещта /респ. от изграждане на сградата в груб строеж/. Съгласно чл.117, ал.4 от З. /отм./, купувачът придобива собствеността на жилището по силата на самия договор. Регистрацията на договора по чл.117 от З. /отм./ в актовите книги на Стопанска дирекция „Изграждане на населени места”, която се прави на основание в чл.42 от Н. /нов чл.49 от Н. след изменението на наредбата с ДВ бр.6 от 1983 г./, не е елемент от фактическия състав на договора, нито е част от изискуемата от закона писмена форма за действителност на този договор, а има значението само на вписването на договорите за прехвърляне на собственост по Правилника за вписванията /от значение е за противопоставимостта на правото на собственост на купувачите по договора срещу трети лица, на които Държавата след регистрация на договора е прехвърлила същия имот/. Поради това датата на тази регистрация е без значение за определяне на датата на сключване на договора за продажба. По втория въпрос настоящият състав на ВКС приема следното: Съгласно чл.117, ал.3 от З. /отм./ договорът за продажба на жилище от Държавата на частно лице се сключва след като е отстъпена припадащата се идеална част от правото на строеж с издаването на заповедта по чл.130 от З. /отм./. Издаването на заповедта по чл.130 от З. /отм./ обаче не е елемент от фактическия състав на придобиването на правото на собственост върху държавното жилище, тъй като в случаите на продажба на новопостроено държавно жилище на частно лице правото на строеж върху мястото не е правопораждащо за правото на собственост върху жилището. В този случай правото на строеж засяга само отношенията между собственика на мястото и собственика на сградата или на обект в тази сграда, които са изградени върху чуждо място. Договорът за продажба по чл.117 от З. /отм./ и заповедта по чл.130 от З. /отм./ имат за предмет две самостоятелни вещни права /правото на собственост върху жилище и правото на строеж върху държавно дворно място, върху което е изградено това жилище/, съществуването на които не е кумулативно и не е свързано с изискване за придобиването им в един и същ момент. Тъй като принципно не съществува законова пречка да се прехвърли правото на собственост само върху сграда или обособен обект в нея /жилище, ателие, гараж и др./, без да е прехвърлено правото на строеж върху дворното място, в което е изградена тази сграда, по-късното прехвърляне на правото на строеж не е пречка за настъпване на прехвърлителното действие на договора за прехвърляне правото на собственост върху изградената в държавното място сграда или обект в нея. Затова и неспазването на предвидената в чл.117, ал.3 от З. /отм./ поредност за издаване на заповедта по чл.130 от З. /отм./ и за сключване на договора за продажба по чл.117 от З. /отм./ не препятства настъпването на прехвърлителното действие на договора по чл.117 от З. /отм./ и не води до нищожност на този договор. С оглед на горепосочените отговори на поставените по делото правни въпроси, обжалваното решение, в което е прието обратното /че договорът за продажба на процесното жилище по реда на чл.117 от З. /отм./ е бил сключен на датата, на която този договор е бил регистриран и че този договор няма прехвърлително действие преди издаването на заповедта по чл.130 от З. /отм./ и поради това Д. В., който е починал преди издаването на тази заповед, не е купувач по този договор, въпреки че е посочен като такъв в договора за продажба, и съответно след неговата смърт синът му П. В. не е съсобственик на жилището, поради което не може да закупи от другия съсобственик идеална част от него, преди тази идеална част да е била предложена за изкупуване на третия съсобственик/, е неправилно и като такова следва да бъде отменено. Тъй като не се налага извършването или повтарянето на процесуални действия, по аргумент за противното от чл.293, ал.3 от ГПК след отмяна на решението ВКС следва да се произнесе по съществото на спора: По делото е предявен иск по чл.33, ал.2 от ЗС за изкупуване, основателността на който зависи от отговора на въпроса дали купувачът по договора от 18.12.2009 г. П. Д. В. е съсобственик на процесния апартамент или не, който от своя страна е свързан с отговора на въпроса дали бащата на П. В. и негов наследодател- Д. П. В. е бил страна по договора за покупко-продажба на процесния апартамент от Държавата по реда на чл.117 от З. /отм./. Видно от този договор, който е бил регистриран по реда на чл.42 от Н. /нов чл.49/ на 15.12.1982 г., като купувачи по договора са посочени Д. П. В., съпругата му З. П. В. и синът им Методи Д. В.. От приетото по делото заключение на съдебно-графологическа експертиза безспорно е установено, че и двата екземпляра на този договор са подписани лично от Д. В.. Тъй като към 15.12.1982 г. Д. В. вече е бил починал /починал на 24.12.1981 г./ очевидно този договор не е бил сключен на посочената в него дата- 15.12.1982 г. На основание чл.181 от ГПК следва да се приеме, че достоверната дата на този договор е 24.12.1981 г. /датата на смъртта на една от страните по него/. Безспорно е, че към този момент договорът е бил съставен в писмена форма и подписан от двете страни по него /включително и от представителя на Държавата/ и че вещта-предмет на договора- вече е била изградена: Фактът, че договорът за продажба е бил сключен към 24.12.1981 г. се установява от заповед № 1750 от 23.08.1982 г., издадена на основание чл.130 от З. /отм./, в която изрично е записано, че жилищата /включително и процесното/ са продадени съгласно заповеди № 2495 от 15.12.1981 г. и № 30 от 18.01.1982 г. и направените протоколи за избор /в случая протокол за избор от 20.12.1981 г./ и от факта, че в съответствие с поетото в договора за продажба задължение за плащане цената на жилището, още на 11.12.1981 г. и 23.12.1981 г. купувачите са изтеглили от жилищно-спестовните си влогове и са превели на продавача по договора сумата 4281 лв., а на 23.12.1981 г. са изтеглили заем за заплащане цената на жилището от Д. в размер на 12 000 лв. Обстоятелството, че към 24.12.1981 г. сградата, в която се намира процесното жилище, е била изградена в груб строеж, се доказва от отбелязаното в протокола за избор на жилище от 20.12.1981 г., че постройката, в която се намира избраното от купувачите жилище, е построена и от факта, че съгласно Н. /редакция към 1981 г./ изборът на жилища се извършва, съответно протокол за избор на жилище се съставя след като жилищата бъдат изградени. Поради това и съгласно чл.14 от ЗЗД, чл.18 от ЗС и чл.117, ал.4 от З. /отм./ следва да се приеме, че договорът за продажба е бил сключен най-късно на 24.12.1981 г., че по силата на този договор Д. В. е придобил вещни права върху процесното жилище и съответно след неговата смърт синът му и негов наследник П. Д. В. също е станал съсобственик на жилището. По изложените съображения във връзка с втория поставен по делото правен въпрос, съдът приема, че обстоятелството, че заповедта по чл.130 от З. /отм./ е била издадена след сключване на договора за продажба /едва на 23.08.1982 г./ не води до недействителност на договора за продажба, нито е пречка за настъпване на прехвърлителното действие на този договор. Поради всичко гореизложено към 18.12.2009 г. П. Д. В. като един от наследниците на баща си Д. В. е бил съсобственик на процесния апартамент, поради което другата съсобственица З. П. В. е можела да му продаде притежаваните от нея 4/9 ид.ч. от апартамент, без да е имала задължение да предложи тези идеални части за изкупуване на третия съсобственик М. Д. В.. Съответно последният няма право да иска изкупуване на тези идеални части от апартамента по реда на чл.33, ал.2 от ЗС. С оглед изхода на делото и на основание чл.81 от ГПК във връзка с чл.78 от ЗС ищецът дължи и следва да бъде осъден да заплати на ответниците по делото направените от тях разноски пред трите съдебни инстанции в размер на 3042,47 лв., представляващи 192,47 лв. държавна такса за касационно обжалване и 2850 лв. адвокатски възнаграждения за трите съдебни инстанции. Неоснователно е искането на пълномощника на ищеца за намаляване на адвокатското възнаграждение на пълномощниците на ответниците, тъй като с оглед цената на иска и действителната фактическа и правна сложност на делото уговореното от тях адвокатско възнаграждение за трите съдебни инстанции в общ размер от 2850 лв. не е прекомерно. По изложените съображения съставът на Върховния касационен съд на РБ, Гражданска колегия, Първо отделение Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение № 1249 от 03.11.2011 г. по в.гр.д.№ 1041 от 2011 г. на Варненския окръжен съд И ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА: ОТХВЪРЛЯ КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН предявения от М. Д. В. от [населено място],[жк], [улица] срещу З. П. В. от [населено място],[жк], [жилищен адрес] П. Д. В. и М. Н. В. и двамата от [населено място],[жк], [жилищен адрес] иск с правно основание чл.33, ал.2 от ЗС за изкупуване на 4/9 ид.ч. от жилище- апартамент № 21 с идентификатор № 10135.3512.124.2.21 по действащата кадастрална карта на [населено място], находящ се на ет.4 от жилищна сграда № 2 в [населено място],[жк], [жилищен адрес] предмет на договор за покупко-продажба между З. П. В. и П. Д. В., обективиран в нотариален акт № 69, т.3, рег.№ 11951 по нот.д.№ 445 от 18.12.2009 г. ОСЪЖДА М. Д. В. с горепосочения адрес да заплати на З. П. В., П. Д. В. и М. Н. В. на основание чл.81 от ГПК във връзка с чл.78 от ГПК сумата 3042,47 лв. /три хиляди четиридесет и два лева и четиридесет и седем стотинки/. Решението е окончателно и не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.