Ключови фрази
Обжалване на решение на общото събрание на етажната собственост * етажна собственост * общи части * решение на общото събрание на етажните собственици

Р Е Ш Е Н И Е

№ 287

София, 18.12.2014 година


В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в съдебно заседание на 02 декември две хиляди и четиринадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖАНИН СИЛДАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ДИЯНА ЦЕНЕВА
БОНКА ДЕЧЕВА

при участието на секретаря Даниела Никова
и в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от съдията БОНКА ДЕЧЕВА
гр.дело 3888 /2014 година
Производството е по чл. 290 от ГПК
С определение № 546 от 20.10.2014г.. по касационна жалба на И. И. П., Р. В. Н., Ц. Н. Р., Л. Н. Р. и П. В. Г. е допуснато касационно обжалване на решение от 27.02.2014г. по гр.д.№ 3256/2013г. на Софийски градски съд, с което е потвърдено решение № І-48-182/15.01.2013г. по гр.д.№ 41741/2011г. на СРС І гр.о. на СРС, с което е отхвърлен като неоснователен иска по чл. 40, ал.1 ЗУЕС, предявен от касаторите да се отмени решение на общото събрание на етажната собственост, находяща се в [населено място], [улица], взето на 15.09.2011г. в сградата да има услуга „портиер”, която да се осъществява от [фирма]
В касационната жалба се прави оплакване за неправилност на решението поради противоречие с материалния закон – ЗУЕС при преценка компетентността на общото събрание да вземе атакуваното решение, касаещо и охрана на лично имущество, за необсъждане на цялото съдържание на протокола, в който устно е изложено съдържанието на офертата, по която е взето решение от общото събрание и не обсъждането на възражението на ищците, че процента от общите части, припадащи се към всеки обект от етажната собственост не е определен правилно. Изложени са доводи за нищожност на атакуваното решение на общото събрание поради противоречие със закона, заобикалянето му и поради нарушение на добрите нрави. Прави се оплакване за необсъждане на договора, сключен в изпълнение на взетото решение.
Ответниците по касация оспорват жалбата, твърдят, че решението на общото събрание е за осигуряване на охрана чрез определена фирма, а дейността, която и е възложена съставлява поддържане на общите части, като цели запазването им в добро състояние и от посегателства. Д. за не правилно определяне на частта от общите части към всеки обект посочват, че в протокола, ищците, които са присъствали на общото събрание не са възразили. Няма възражение и по съдържанието на протокола, в което те са отразени. Тъй като решението на общото събрание на ЕС не е сделка, за него не намират приложение правилата на ЗЗД за нищожността. Възразява се, че съдът не дължи произнасяне по сключения договор от етажната собственост.
Върховен касационен съд, първо гр.о., като обсъди заявените в касационната жалба основания и данните по делото, приема следното:
Касационно обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал.1 т. 3 ГПК по въпроса: какъв е характера на дейността на „портиера” и какво се включва в понятието „разходи за портиер” по смисъла на ЗУЕС, за да се приложи чл. 51, ал.4 от този закон и разходите за охранителната дейност представляват ли разходи по смисъла на пар.1, т.11 от ДР на ЗУЕС”
Ако общото събрание на етажната собственост вземе решение да има портиер, разходите във връзка с това са консумативни разноски за управлението и поддържането на етажната собственост, които се разпределят по равно между собственици, обитатели и ползватели на обекти от етажната собственост – чл. 51, ал.4, във вр. с ал.1 ЗУЕС. В ЗУЕС няма примерно изброяване какво включват тези разходи, но в чл. 9, ал.4 от ПУПНЕС, действал до 16.09.2002г. се съдържа такова. Според този текст разходите за портиер включват разходи за заплата, работно облекло и наем на заетото помещение. От обхвата на тези разходи може да се прави извод и за функциите на портиера. Те не са дифинирани в закона, но са свързани с това да следи за реда в етажната собственост и достъпа на външни лица в нея. Тези функции дори и неизчерпателно изброени са по-тесни от дифиницията на охранителната дейност по Закона за частната охранителна дейност в частта й по охрана на имущество на физически и юридически лица – чл.5, ал.1 т.2 от ЗЧОД. Съдържанието на този вид охрана съгласно чл. 7 от този закон, включва физическа защита от противоправни посегателства и осигуряване на пропусквателен режим. Законодателството разглежда дейността на портиера, като различна от дейността по охрана. Последната е уредена изрично в специални нормативни актове, като – ЗЧОД и други в зависимост от обекта на охрана и субекта който я реализира, но тя не се изчерпва само с портиерски функции. Б. закон също се съобразява с различните функции на двата вида дейност. С пар.9,т.2 от ПР на ЗУЕС е приета нова ал.8 в чл. 38 ЗУТ като е предвидено изискване в новостроящите се сгради с над десет обекта на индивидуална собственост да се предвиди помещение, което да се ползва от собствениците и обитателите на сградите „за битови, спортни и други обслужващи дейности (помещение за събрания, за портиер или охрана” По-широкият обхват на охранителната дейността надхвърля функциите по поддържане и управление на етажната собственост, което съответства и на по-голем обем разходи. Затова решението на общото събрание етажната собственост вместо да има портиер, сградата да се охранява със специализирана фирма по ЗЧОД надхвърля компетенциите на общото събрание по чл. 11, т.5 ЗУЕС. До колкото общите части се съпритежават от всички етажни собственици, те могат единодушно да решат да охраняват общите части по този начин с цел по-голяма сигурност, но мнозинството не може да вземе решение, което надхвърля функциите по поддържане и управление, с което да задължи малцинството.
По касационната жалба:
С иск по чл. 40, ал.1 ЗУЕС е атакувано от касаторите решение на общото събрание на етажната собственост, находяща се в [населено място], [улица], взето на 15.09.2011г. с мнозинство от собствениците, притежаващи обекти с общо 60,30 % ид.ч. от общите части „да има услуга „портиер” в сградата и тя да се осъществява от [фирма], съобразно представената оферта”. Гласувани са събраните оферти и е приета офертата представена устно пред събранието от П. П. така: услугата е денонощна – 24 часа, осъществявана от четерима служители на дружеството, чиято основна функция е осъществяване на строг пропусквателен режим на влизащите и излизащи лица и МПС, предотвратяване на нерегламентиран достъп и престъпни посегателства в района на сградата. / л. 13 от делото на РС/ Обяснено е, че дружеството носи 100 % отговорност при нанесени имуществени щети в случай, че това се установи от компетентните органи. Цената на тази услуга е 2000 лв., която включва заплати, ДОО, служебно облекло и други необходими разходи. Останалите оферти също са представени устно и са гласувани като оферти. В изпълнение на взетото решение е сключен договор с посоченото дружество на 01.10.2011г. с предмет: контролно-пропусквателна дейност, като съгласно Закона за частната охранителна дейност осъществява действия по опазване имуществото на живеещите в сградата – етажна собственост и общите части. Дружеството е лицензирано по Закона за частната охранителна дейност.
РС е приел, че атакуваното решение на общото събрание е в неговите правомощия по аргумент от чл. 51, ал.4 ЗУЕС, в който разходите за портиер са посочени като част от разходите за поддържане на общите части на етажната собственост. Мотивирал се е и с начина, по който според закона се разпределят тези разходи между собствениците. При анализа на предмета на договора и същността на портиерската услуга, съдът е намерил, че те се покриват, поради което общото събрание не е излязло извън компетентността си.
Въззивната инстанция е възприела изцяло тези мотиви. Прието е, че на събранието е имало определения в чл. 15 ЗУЕС кворум и решението е взето с изискуемото се мнозинство повече от 50 % от присъстващите, тъй като самите жалбоподатели притежават по-малко от 50 % от общите части. Въззивната инстанция е приела, че предметът на договора от 01.10.2011г. е по-широк от взетото решение на общото събрание, което не включва осъществяване на дейност по охрана на отделни обекти в сградата, поради което решението на общото събрание не е незаконосъобразно. С тези мотиви е потвърдено решението на РС
С оглед отговора на поставения въпрос, взетото решение на общото събрание „да има услуга „портиер” в сградата и тя да се осъществява от [фирма], съобразно представената оферта” надхвърля функциите на портиер. Офертата, към която препраща решението включва по-широк кръг от функции – охрана на личното имущество и 100 % отговорност при престъпно посегателство, пропусквателния режим за влизане на лица и с МПС е „строг”. Разходите по реализирането на тези функции надхвърлят консумативните разходи за управление и поддържане на етажната собственост. На етажните собственици не могат да се налагат чрез решение, взето от мнозинството разходи, които надвишават значително тези по поддържането и управлението. Затова взетото решение е в противоречие с чл. 11, т.5, във вр. с пар.1 т.11 ЗУЕС и поради това ще се отмени. Съобразно този резултат, на ищеца следва да се присъдят направените от него деловодни разноски за всички инстанции в претендирания и доказан размер 2060 лв.
Водим от горното, Върховният касационен съд, първо гражданско отделение
Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение от 27.02.2014г. по гр.д.№ 3256/2013г. на Софийски градски съд и вместо това постановява:
ОТМЕНЯ на основание чл. 40, ал.1 ЗУЕС по иск, предявен от И. И. П., Р. В. Н., Ц. Н. Р., Л. Н. Р. и П. В. Г. решение на общото събрание на етажната собственост, находяща се в [населено място], [улица], взето на 15.09.2011г. в сградата „да има услуга „портиер” в сградата и тя да се осъществява от [фирма], съобразно представената оферта”.
Осъжда Етажната собственост, находяща се в [населено място], [улица] да плати на И. И. П. ЕГН-[ЕГН] деловодни разноски за всички инстанции в размер на 2060 лв.
Решението е окончателно

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: