Р     Е    Ш    Е    Н    И    Е № 29   София, 12.04.2010 год.   В    И М Е Т О    Н А    Н А Р О Д А   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД НА РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ,  ТЪРГОВСКА КОЛЕГИЯ,   първо отделение,  в  публично заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди и десета година в състав:                                 ПРЕДСЕДАТЕЛ:    ЛЮБКА ИЛИЕВА                                         ЧЛЕНОВЕ:    НИКОЛА ХИТРОВ         РАДОСТИНА КАРАКОЛЕВА                                                                    при секретаря         Сийка Тодорова                            при участието на прокурора                                                                     като изслуша докладваното от   съдията   Караколева  т.д. № 488 по описа за 2009 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:     Производството е по реда на чл.290 – чл.293 ГПК по касационна жалба на “В” ЕООД чрез а. Ц срещу решение № 4/11.02.2009 г. на Пловдивския апелативен съд /ПАС/ по гр.д. № 1229/2008 г., с което е отменено отхвърлително решение на С. окръжен съд /СТОС/ и е постановено друго решение, с което е уважен иск на Т. Н. А. срещу касатора за сумата 14000 евро, представляваща авансово заплатена част от продажна цена по предварителен договор между страните от 12.04.2007 г. В касационната жалба се поддържат оплаквания за неправилност. Касаторът счита, че правата на купувача по чл.192 ал.1 ЗЗД нямат приложение към предварителен договор, както неправилно е приел ПАС. Ответникът по жалбата Т. Н. А., моли да се остави без уважение касционната жалба по подробно изложени съображения в писмена защита. С определение № 556/12.10.2009 г. ВКС, ТК, първо отделение е допуснал касационно обжалване на въззивно решение на ПАС № 4/11.02.2009 г. на основание чл.280 ал.1 т.3 ГПК при формулиран материалноправен въпрос за приложимостта на правилата за евикция по договора за продажба към предварителните договори за продажба и имат ли същите права купувачите по предварителния договор като купувачите по договорите за продажба. Върховният касационен съд, ТК, първо отделение като съобрази доказателствата по делото, доводите и възраженията на страните намира следното: Касационната жалба е неоснователна. СТОС е сезиран с иск по чл.55 ал.1 вр. чл.87 ал.1 ЗЗД от Т. Н. А. срещу “В” ЕООД за сумата 14000 евро, представляващи заплатен задатък по сключен между страните предварителен договор за продажба на недвижим имот. Ищцата претендира връщане на сумата, тъй като развалила предварителния договор и поискала връщане на даденото, след като установила, че имотът по предварителния договор не е индивидуализиран, с по-малка площ е и е ипотекиран от продавача. Първоинстанционният съд е отхвърлил иска, а въззивният съд е отменил решението му и е уважил иска, като е приел, че предварителният договор е развален. Приел е, че при продажба на вещ, обременена с права на трети лица, купувачът разполага с възможността да развали договора по чл.190 ал.1 ЗЗД, както и да иска връщане на цената по чл.192 ал.1 ЗЗД. Приел е още, че в случая се касае за предварителен договор за продажба на недвижим имот, при който купувачът не може да има по-малки права при очаквана възможна евикция от тези по предвидените от закона при продажба и тъй като този договор /предварителен/ е развален с едностранно волеизявление извънсъдебно преди предявяване на иска, купувачът може да претендира връщане на даденото капаро. По така поставеният въпрос, разрешен от ПАС, с оглед на който ВКС е допуснал касационно обжалване на делото, настоящият състав на ВКС намира следното: В случая предварителният договор е такъв за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот. По аргумент на по-малкото основание следва да се приеме, че правилата на чл.190 ал.1 и чл.192 ал.1 ЗЗД намират съответно приложение и при предварителния договор, когато купувачът установи, че имотът, предмет на предварителния договор за сключване на окончателен такъв е обременен с права на трети лица, т.е. съществува опасност от евикция. Ако купувачът би могъл да развали окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обременен с права на трети лица /чл.190 ал.1 ЗЗД/ и да иска връщане на дадената цена при съдебно отстраняване, дори да е знаел за правата на третите лица, следва да му се признае правото да поиска това и преди да е сключен окончателен договор, на етапа на предварителния договор, при който не е заплатена цялата продажна цена, а е платена само част от нея. В този смисъл, при развален предварителен договор между страните по делото за сключване на окончателен такъв за продажба на недвижим имот, който имот купувачът-ищец е установил, че е обременен с вещна тежест - ипотека, купувачът може да иска връщане на даденото по разваления предварителен договор – 14000 евро – с осъдителен иск на основание чл.55 ал.1 ЗЗД. В този смисъл са и доводите на въззивния съд в постановеното решение, уважаващо предявения иск, които настоящият състав на ВКС намира за правилни, съответстващи на закона. Ето защо и на основание чл.293 ал.1 предл.1-во ГПК обжалваното решение следва да бъде оставено в сила. Мотивиран от горното, съдът:     Р Е Ш И :   ОСТАВЯ В СИЛА решение № 4/11.02.2009 г. на Пловдивския апелативен съд по гр.д. № 1229/2008 г.     ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.