Р Е Ш Е Н И Е

№ 53

гр.София, 02.07.2020 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, Трето гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и седми май през две хиляди и двадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ЖИВА ДЕКОВА
МАРГАРИТА ГЕОРГИЕВА

при участието на секретаря Валентина Илиева и прокурора……………….
като разгледа докладваното от съдията Маргарита Георгиева гражданско дело № 3038 по описа за 2019 година, за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.290 - чл.295 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Я. С. Т., чрез адв.А. Л., срещу въззивно решение № 3717/22.05.2019 г., постановено по възз. гр. д. №1979/2019 г. на Софийски градски съд, с което след отмяна на решение № 50378/01.03.2017 г. по гр. д. № 74941/ 2015 г. на Софийския районен съд, на основание чл.19, ал.3 ЗЗД е обявен за окончателен предварителен договор от 11.12.2013 г. в частта, касаеща прехвърлянето на собствената на жалбоподателя 1/4 ид.ч. от недвижим имот, находящ се в [населено място], район В., [улица], представляващ сграда с идентификатор ..., разположена в поземлен имот с идентификатор ..., със застроена площ 112 кв.м., брой етажи: 2, с предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, съгласно скица 67270/ 12.11.2013 на АГКК – С., която сграда съгласно документ за собственост представлява масивна жилищна сграда на един етаж със застроена площ от 90 кв.м., състояща се от три стаи, хол, кухня, три антрета, тоалетна, баня, две тераси и мазе с площ 28 кв.м., срещу продажна цена от 11 230 евро. Осъден е купувачът А. Н. да заплати да продавача сумата от 10 107 евро, представляваща непогасен остатък от продажната цена по предварителния договор в двуседмичен срок от влизане на решението в сила.
С определение № 118/14.02.2020 г. на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК е допуснато касационно обжалване на въззивното решение по въпроса - при постигнато в предварителния договор съгласие да бъде запазено правото на ползване на продавача върху прехвърляемия обект, следва ли това условие да бъде възпроизведено в диспозитива на съдебното решение.
В установената практика на ВКС (вж. - решение №113/23.06.2014г. по т.д. № 434/2012, II т.о., решение № 72/14.07.2011 г. по т. д. № 659/2010 г., I т. о., решение № 455/19.12.2013 г. по гр. д. № 3635/2013 г., IV г. о., решение № 533/30.06.1999 г. по гр. д. № 125/99 г., II г.о. на ВКС и др.) константно е приемано, че особеното исково производство по чл. 362 и сл. ГПК има за предмет и цели постигане на правните последици на несключения окончателен договор чрез съдебно решение. Когато искът по чл.19, ал.3 ЗЗД е основателен, решението замества обещания договор и поради това съдът е задължен да възпроизведе в диспозитива на съдебния акт съдържанието на съществените му условия така, както страните са ги уговорили в предварителния договор, без да е властен да внася промени в тях. От това съдебно решение произтичат гражданскоправните последици, които биха се породили, ако окончателният договор беше сключен доброволно. Затова, както в доброволно сключения окончателен договор, така и съдът в диспозитива на решението си по чл. 19, ал.3 ЗЗД трябва да възпроизведе съдържанието на клаузите му, с оглед пълното и ясно уреждане на правоотношенията между страните. От това следва, че когато в предварителния договор е постигната уговорка, че със сключване на окончателния договор на продавача ще бъде запазено право на ползване върху прехвърляемия обект и се установи, че тази клауза е валидна и обвързва страните, същата като част от съществените условия на предварителния договор трябва да бъде възпроизведена в диспозитива на съдебното решение.
Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, намира следното:
По делото е установено, че на 11.12.2013 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между Я. С. Т. и Н. С. К. - продавачи и А. Д. Н. - купувач. С договора продавачите поели задължение да прехвърлят на купувача притежаваните от тях по 1/4 ид.ч. върху два недвижими имота: недвижим имот, находящ се в [населено място], район В., [улица], представляващ сграда с идентификатор ..., разположена в поземлен имот с идентификатор ... и недвижим имот, находящ се в [населено място], район В., [улица], представляващ сграда с идентификатор ..., разположена в поземлен имот с идентификатор .... Купувачът поел задължение да заплати продажна цена общо 33 800 евро, от която - по 16 900 евро за всеки от продавачите, а на продавача Я. С. Т. следвало да бъде учредено и пожизнено право на ползване върху прехвърлената от него 1/4 идеална част от първия от имотите. В деня на подписване на договора Н. заплатил 3 380 евро, а остатъкът трябвало да бъде изплатен при сключване на окончателния договор. Задължението на Н. С. да сключи окончателен договор е изпълнено, но ответникът Т. не продал на ищеца неговата част от имотите. На 27.11.2014 г. ищецът му изпратил нотариална покана да се яви пред нотариус за сключване на окончателен договор, но според съставения от нотариуса констативен протокол такова явяване не е последвало. Ищецът е предявил иск за обявяване за окончателен на договора в частта, в която е обещано от ответника Т. да прехвърли 1/4 ид.ч. от недвижимия имот, представляващ сграда с идентификатор ...
С решение № 21/07.02.2019 г. постановено по гр.д.№ 2171/2018 г., ІV г.о., е отменено предходното въззивно решение, с което искът по чл.19, ал.3 ЗЗД е бил отхвърлен. Съставът на ВКС е приел, че когато е обещано прехвърляне на правото на собственост върху няколко вещи при уговорена обща цена, а с иска по чл.19 ал.3 ЗЗД се претендира обявяване на договора за окончателен не за всички, а само за част от вещите, цената на всеки отделен обект е установима и искът не може да бъде отхвърлен поради неопределяемост на цената на отделните обекти. Тази цена следва да се определи според съотношението между пазарната стойност на всички обекти, чиято продажба е обещана, в състоянието им към момента на сключване на договора, като полученият коефициент бъде отнесен към общо уговорената цена. Прието е още, че е налице съгласие по основните елементи на окончателния договор – вещите и тяхната цена; че обектите са индивидуализирани, продавачът е собственик на същите, а обстоятелството, че цената е посочена общо за придобиване на правото на собственост върху идеални части от две вещи, не опорочава съгласието и не прави договора недействителен. Разрешен е и въпросът относно уговорката в договора - да бъде учредено пожизнено право на ползване върху прехвърляемия обект в полза на продавача. Прието е, че клаузата е валидна, обвързва страните и следва да се възпроизведе в диспозитива на съдебното решение. В заключение е посочено, че искът по чл.19, ал.3 ЗЗД е доказан по основание, но делото следва да се върне за ново разглеждане на въззивната инстанция, за да се назначи експертиза, която да даде заключение каква е пазарната стойност към 11.12.2013 г. на сгради с идентификатори ... и ..., да се установи съотношението между стойността им и да се определи каква част от общо уговорената продажна цена е дължима за всяка от тях.
При новото разглеждане на делото въззивният съд е назначил експертиза, която е дала заключение, че според съотношението между цените на двата имота, определената в предварителния договор от 11.12.2013 г. цена за прехвърлянето на 1/4 идеална част от имот с идентификатор ... възлиза на 11 230 евро. Отчитайки извършеното от купувача на 11.12.2013 г. плащане на сумата 1 690 евро, представляваща 10% от посочената в договора обща покупна цена за двата имота, дължима на единия продавач и като е съобразил съотношението между уговорените в договора цени на имотите, правилно съдът е приел, че ищецът е заплатил сумата 1 123 евро за процесния имот, при което дължимият остатък от цената е в размер на 10 107 евро. Също правилен и съобразен със задължителните указания в решението на ВКС е изводът, че са налице предпоставките предварителният договор да бъде обявен за окончателен при условие, че ищецът заплати на ответника сумата 10 107 евро в двуседмичен срок от влизане на решението в сила. В диспозитива на решението обаче, не е възпроизведена уговорката на страните, че на продавача се учредява пожизнено право на ползване върху прехвърляемия обект.
При дадения отговор на правния въпрос, решението е постановено в нарушение на материалния закон (чл.19, ал.3 ЗЗД) и на съдопроизводствените правила (чл.362, ал.1 ГПК). Въпросите, касаещи действителността на уговорката, са преклудирани за разрешаване с влязлото в сила отменително решение на състава на ВКС, с което е прието, че клаузата е валидна. Предвид това, постигнатата договореност обвързва страните, част е от съществените условия на предварителния договор и следва да се възпроизведе в диспозитива на решението, заместващо окончателния договор. Като не е сторил това, въззивният съд недопустимо е внесъл промяна в съдържанието на обещания договор, засягайки интересите на продавача. Това обуславя неправилност на въззивното решение, която в касационното производство не може да бъде отстранена по друг начин, освен чрез отмяна на съдебния акт, поради несъответствие на диспозитива му с клаузите на обещания договор. Следва, на основание чл.295 ГПК, да се постанови ново решение по съществото на спора, с което предварителният договор да се обяви за окончателен при посочените по-горе условия и при запазено пожизнено право на ползване на продавача върху прехвърляемия обект.
Съгласно разпоредбата на чл.364, ал.1 ГПК, ищецът дължи разноските за прехвърлянето на имота, от които - държавна такса по сметката на ВКС, съгласно р.ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, в размер на сумата от 256.21 лева, при удостоверяван материален интерес – 21 963.97 лв. (левовата равностойност на продажната цена на имота – 11 230 евро); и местен данък за придобиване на имота, съгласно чл.46, ал.1 и ал.2, т.1 ЗМДТ, чл. 34 и чл. 35, ал. 2 от Наредба за определяне на местните данъци на СОС (в ред. й към 01.01.2020 г.) - в размер на 658.92 лева (3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество). Неправилно въззивният съд е взел за база за изчисление на таксите и местния данък данъчната оценка на имота, несъобразявайки нормата на чл.46, ал.1 и ал.2, т.1 ЗМДТ. Данъчната оценка в случая е по-ниска от уговорената между страните цена и не може да служи за база за определяне на таксата за прехвърляне по т.8 от Тарифата за нотариалните такси и местния данък по Наредбата на СОС.
При този изход на делото, на ищеца се дължат разноските за всички инстанции, които възлизат общо на сумата 6 193 лв. (включително и разноските за първото касационно производство), съгласно представените списъци по чл.80 ГПК и доказателства за направени разходи.

Водим от горното, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ въззивно решение № 3717/22.05.2019 г., постановено по възз. гр. д. №1979/2019 г. на Софийски градски съд и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОБЯВЯВА за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД предварителен договор от 11.12.2013 г., сключен между Я. С. Т., с ЕГН – [ЕГН], и А. Д. Н. с ЕГН – [ЕГН], в частта му, с която Я. С. Т. продава на А. Д. Н. собствеността върху 1/4 идеална част от недвижим имот, находящ се в [населено място], район „В.“, [улица], представляваща сграда с идентификатор 68134.1940.665.2, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1940.665, със застроена площ от 112 кв. м., брой етажи: 2, с предназначение – жилищна сграда – еднофамилна, стар идентификатор – няма, номер по предходен план – няма, съгласно скица 67270/12.11.2013 г. АГКК – С., която сграда представлява масивна жилищна сграда на един етаж, със застроена площ от 90 кв.м., състояща се от три стаи, хол, кухня, три антрета, тоалетна, баня, две тераси и мазе с площ от 28 кв.м., срещу продажна цена от 11 230 евро, от която купувачът е платил сумата 1 123 евро, при запазено пожизнено безвъзмездно право на ползване на продавача Я. С. Т. върху прехвърления имот и ПРИ УСЛОВИЕ, ЧЕ в двуседмичен срок от влизане в сила на решението купувачът А. Д. Н. заплати на продавача Я. С. Т. остатъкът от продажната цена в размер на сумата 10 107 евро.
ОСЪЖДА А. Д. Н., с ЕГН – [ЕГН], да заплати в полза на Върховния касационен съд държавна такса по прехвърлянето на имота в размер на сумата 256.21 лв., а на Столична община - местен данък в размер на сумата 658.92 лв., за които суми служебно да се впише възбрана върху процесния имот до изплащането им, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА Я. С. Т., с ЕГН – [ЕГН], на основание чл.78, ал.1 ГПК да заплати на А. Д. Н. разноски за всички инстанции в размер на сумата 6 193 лв.
ПРЕПИС от решението да се издаде на ищеца А. Н. от първоинстанционния съд след представянето на доказателства за заплащането на държавната такса и местния данък, както и на удостоверения от Столична община, Район „В.” и от съответните данъчни служби, че са изплатени данъците и другите задължения на ответника Я. С. Т. към общината и държавата, съгласно чл.115, ал.3 ЗС и чл.364, ал.2 ГПК.
РЕШЕНИЕТО е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.