Ключови фрази
Разваляне на договор * разваляне на договор * договор за покупко-продажба


Р Е Ш Е Н И Е

№ 162

С. 17.06.2013г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Трето гражданско отделение в открито заседание на единадесети юни през две хиляди и тринадесета година в състав :


ПРЕДСЕДАТЕЛ :ЦЕНКА ГЕОРГИЕВА ЧЛЕНОВЕ: МАРИЯ ИВАНОВА
ИЛИЯНА ПАПАЗОВА


при участието на секретаря Анжела Богданова
като изслуша докладваното от съдия П. гр.д.№ 1317 по описа за 2012г. на ІІІ г.о. и за да се произнесе взе пред вид следното :

Производството е с правно основание чл.290 от ГПК.

Образувано е въз основа на подадената касационна жалба от Д. К. М. от [населено място], чрез процесуалния представител адвокат В. против въззивно решение № 722 от 9.05.12г. по в.гр.д.№ 2390 по описа за 2011г. на Софийски апелативен съд,с което частично е отменено решение от 3.09.10г.,допълнено с решение от 25.03.11г. по гр.д.№ 2577/09г.на СГС и вместо това е постановено друго,с което е отхвърлен иска с правно основание чл.189,във вр.с чл.87 ал.3 от ЗЗД за разваляне на сключения договор за покупко-продажба на недвижими имот, обективиран в н.а.№ 44 т.І рег.№0502 д.№57/99г.,както и исковете с правно основание чл.79,във вр.с чл.188,чл.189 ал.1 от ЗЗД,предявени от Д. К. М. против Р. И. К. и Т. Б.-К. за солидарно заплащане на сумата от 28 693.50лв.,платена цена по разваления договор,както и разноските по същия- 315.38лв.-нотариална такса,975лв.-местна такса,28.70лв.-такса за вписване,ведно със законната лихва,считано от предявяване на иска 24.03.09г.,а в останалата част отхвърлителното решение на първоинстанционния съд е потвърдено. Искането на касаторката е за отмяна на постановения акт и решаване на въпроса по същество с уважаване на всички предявени искове.

С определение № 222 от 22.02.2013г. е допуснато касационно обжалване на основание чл.280 ал.1 т.1 от ГПК по въпроса : има ли правен интерес добросъвестния купувач от предявяване на иск по чл.189,във вр.с чл.188 от ЗЗД за разваляне на договора за покупко-продажба,ако в негова полза е изтекла придобивна давност и е станал собственик на имота. Прието е,че този въпрос е разрешен в противоречие с приетото в постано-ено по реда на чл.290 от ГПК решение № 424 от 24.01.12г.по гр.д.№ 1872/10г. на ІV г.о.на ВКС,съгласно което продавачът отговаря по чл.188 от ЗЗД винаги когато трето лице има права върху продадената вещ, като е без значение дали купувачът вече е отстранен от вещта,която е купил въз основа на съдебно решение по иск на трето лице/осъществена евикция/ или правата на третото лице са предявени по съдебен ред или предстоят да бъдат предявени и противопоставени на купувача /евентуална евикция/.

В съдебно заседание лично се явява само ответника Р. К.. Явяват се процесуалните представители на страните,като пълномощникът на касаторката желае да бъде уважен иска с правно основание чл.189 ал.1 изр.1 от ЗЗД,като на купувача по сделката бъдат присъдени продажната цена,разноските по договора за покупко-продажба,необходимите и полезните разноски,направени за вещта,както и всички преки и непосредствени вреди,каквито според нея с нея се явяват разноските по воденото съдебно производство по другото гр.д.№ 13545/02г.на СРС и разликата между платената през 1999г.и настояща стойност на имота,който иск е предявен като частичен. Претендира направените пред настоящата инстанция разноски от 3 230лв.,съобразно представен списък и прави възражение за прекомерност на разноските на противната страна.

Становището на ответната по касационната жалба страна е,че същата е неоснователна.Акцентира върху обстоятелството,че собственикът на имота-Министерство на отбраната не е предявил иск срещу ищцата и че имало данни,че той нямало и за в бъдеще да предприеме такива действия. Счита, че към настоящия момент собственик на имота вече е касаторката, която я е придобила въз основа на изтекла в нейна полза давност. Оспорва исковете за вреди с аргумента,че такива не са доказани.Счита,че уважава-ето на предявените искове ще противоречи на принципа на справедливост. Претендира направени разноски от 1000лв.пред настоящата инстанция.

Върховен касационен съд,състав на ІІІ г.о.,след като обсъди направеното искане и доказателствата по делото, намира следното :

На 9.01.1999г.-между ищцата и ответниците с н.а.№ 44 т.І рег.№ 0502 д.№57/99г. е сключен договор за покупко-продажба на апартамент с площ от 106.20 кв.м.,находящ се в [населено място][жк].

С влязло в сила на 18.12.2008г.съдебно решение, по искане на трето лице /Министерство на отбраната/,е прогласена нищожност /поради противоречие с чл.240 от З./ на сделката, легитимираща ответниците като собственици на имота,а по отношение на ответницата е признато за установено,че с осъществената с н.а.№ 44 т.І рег.№0502 д.№57/99г. сделка - тя не е придобила собствеността върху апартамента, доколкото продажбата от несобственик няма вещноправен ефект.

Не се спори,че и понастоящем ищцата е във владение на имота.

При тези факти,въззивният съд е приел,че ищцата като добросъвес-тен купувач /няма данни към датата на продажбата 9.02.1999г.,тя да е знаела,че продадената вещ не принадлежи на продавачите, а на трето лице/ е материалноправно легитимирана да предяви иск за разваляне на договора. По направено от противната страна възражение, съдът е счел, че ищцата е придобила собствеността върху процесната вещ по силата на изтекла в нейна полза за периода 9.02.99г.-9.02.2004г. давност.Счел е,че предявяването на обективно съединения иск по гр.д.№ 13545/2002г.на СРС, че Д. К. не е собственик на процесния имот – не е прекъснал давността, с мотива, че предявеният иск не се е отразил на намерението й за своене като субективен елемент на владението. Крайният му извод е,че доколкото процесният апартамент е собственост на ищцата – предявените от нея искове за разваляне на договора и за връщане на заплатената цена са неоснователни.

Настоящият съдебен състав не споделя изводите на въззивния съд. Поради наличие на влязло в сила съдебно решение по гр.д.№ 13545/2002г.на СРС,с което със сила на присъдено нещо е прието,че ищцата не е собственик на процесния апартамент,тъй като е призната за нищожна придобивната сделка на нейните праводатели /ответниците К./ с действителния собственик на имота/Министерство на отбраната/, тя е предявила иск с правно основание чл.189,във вр.с чл.87 ал.3 от ЗЗД и чл.79 от ЗЗД.Тя не е правила възражение за придобиване на имота по давност/а и то би било безпредметно при положение,че собственикът на имота-Министерство на отбраната не е страна по делото/. Неправилно въззивният съд се е произнесъл по възражение за давност, направено от противната страна,от което тя не черпи права/в това производство и между тези страни е ирелевантно обсъждането му/.Следва да се има пред вид,че процесният имот – апартамент с площ от 106.20 кв.м.,находящ се в [населено място][жк]е частна държавна собственост. Спорът за собствеността, с оглед конкретните факти по делото, не може да бъде разрешен в настоящето производство,а само в отделно производство,водено между ищцата и Министерство на отбраната и при отчитане на спецификите, произтичащи от характера на този вид собственост.

По въпросът във връзка,с който е допуснато касационно обжалване, настоящият съдебен състав намира следното:

Добросъвестният купувач винаги има правен интерес от предявяване на иск по чл.189,във вр.с чл.188 от ЗЗД за разваляне на договор за покупко-продажба при комулативно наличие на следните предпоставки: 1.сключен валиден договор за покупко-продажба между ищеца и ответника с предмет - право на собственост или ограничено вещно право върху недвижим имот, 2.наличие на самостоятелни вещни права,в полза на трето лице върху същия недвижим имот,които касаят обекта на продажбата /т.е.продавачът да се е разпоредил с права,които не му принадлежат/ и 3. купувачът да е добросъвестен /не е знаел,че предметът на договора принадлежи на трето лице/.За уважаването на иска е ирелевантно дали третото лице е предявило правата си и купувачът е отстранен от вещта, или купувачът не е отстранен от вещта, защото към предявяването му е налице висящ спор или третото лице въобще не е предявило претенциите си по съдебен ред, но съществува възможност за това. Това е така,защото и в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост/ в този смисъл вж. постановено по реда на чл.290 от ГПК решение № 424 от 24.01.12г.по гр.д.№ 1872/10г.на ІV г.о.на ВКС/. Купувачът може да развали договора и да търси обезщетение за вредите и когато вещта все още не му е отнета, но съществува реална заплаха от това.Такава заплаха е налице винаги когато трето лице притежава правото на собственост върху продадения му имот,защото то може по всяко време да поиска вещта си.

При така дадения отговор на въпроса във връзка,с който е допуснато касационно обжалване, постановеният въззивен акт е неправилен и следва да бъде отменен в частта досежно отхвърлянето на иска с правно основание чл.189,във вр.с чл.87 ал.3 от ЗЗД за разваляне на сключения договор за покупко-продажба на недвижими имот, обективиран в н.а.№ 44 т.І рег.№0502 д.№57/99г.В случая са налице гореизброените предпоставки – валиден договор за покупко-продажба,сключен на 9.01.1999г.между ищцата и ответниците с н.а.№ 44 т.І рег.№ 0502 д.№57/99г., установени права по отношение на същия имот в полза на Министерство на финансите по силата на влязло в сила решение по гр.д.№ 13545/2002г.на СРС и добросъвестност на купувача по сделката по н.а.№ 44/99г., пред вид липсата на данни,тя да е знаела,че купува от несобственик/. Спорът следва да се разреши по същество с разваляне на сключения договор.

С оглед гореизложеното,са основателни и исковете с правно основание чл.79,във вр.с чл.188, чл.189 ал.1 от ЗЗД,предявени от Д. К. М. против Р. И. К. и Т. Б.-К. за солидарно заплащане на платената по договора за покупко-продажба цена от 28 693.50лв.и на разноските,свързани със сключването му:315.38лв.-нотариална,975лв.-местна такса,28.70лв.-такса за вписване,с присъждане законната лихва,считано от предявяване на иска 24.03.09г.

Настоящият съдебен състав споделя извода на въззивния съд за неоснователност на останалите предявени искове по следните съображения

При евикция – реализирана или евентуална,каквато е настоящата, продавачът дължи съгласно чл.190 ал.2 от ЗЗД обезщетение на купувача за причинените вреди.Обезщетението на вреди, извън посочените в чл.189 ал.1 от ЗЗД,съгласно същата разпоредба,се определя по общите правила за неизпълнение на задължението – чл.82 и чл.83 от ЗЗД.Съгласно чл.82 от ЗЗД обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропусната полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението /вж. в този смисъл постановено по реда на чл.290 от ГПК решение № 294 от 13.10.11г.по гр.д. № 1515/10г.на ІІІг.о.на ВКС/.П. на основание чл.79 ал.1,във вр.с чл.82 от ЗЗД суми от 1 087.75лв.-платени местни данъци и такси и за 804лв.-разноски за общите части на сградата не са такива вреди.Те представляват разходи,които се дължат от ползвателя в това му качество и не са непосредствена последица от неизпълнение на задължението за прехвърляне правото на собственост.Не е пряка и непосредствена последица от неизпълнението и претендираната сума от 1 450лв.за разноски по гр.д.№ 13545/2002г.на СРС.

Към настоящия момент не е установено ищцата да е собственик на процесния имот,за да може основателно да претендира вреди, произтичащи от разликата в стойността на имота към настоящия момент и към момента на плащането/ сумата от 20 000лв. като частичен иск от пълния размер на иска от 171 306лв./.

С оглед изхода на делото,направеното искане и на основание чл.78 ал.1 от ГПК в полза на касаторката следва да бъдат присъдени направените пред настоящата инстанция разноски,съобразно уважената част от иска. При общ установен размер от 3 230лв./1 230 лв.за платени държавни такси и 2 000лв.- за адвокатско възнаграждение по договор за правна защита и съдействие серия А № 0255046 от 6.05.13г./ и уважен иск за 30 012лв. /отхвърлен за 23 342лв./следва да се присъди сумата от 1800лв.
С оглед направеното от ответната страна искане, на основание чл.78 ал.3 от ГПК следва да се присъдят направените пред настоящата инстанция разноски,съобразно отхвърлената част от иска. При удостоверени като направени от ответницата Б. разноски за адвокатско възнаграж-дение по договор за правна защита и съдействие серия А № 0921583 от 6.10.12г от 1 000лв. сумата,която следва да се присъди е 400лв.С оглед размера им направеното възражение за прекомерност е неоснователно.
Мотивиран от изложеното,Върховен касационен съд,състав на Трето гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивно решение № 722 от 9.05.12г. по в.гр.д.№ 2390 по описа за 2011г. на Софийски апелативен съд в ЧАСТТА,с която са отхвърлени исковете с правно основание чл.189,във вр.с чл.87 ал.3 от ЗЗД за разваляне на сключения договор за покупко-продажба на недвижими имот, обективиран в н.а.№ 44 т.І рег.№0502 д.№57/99г. и по чл.79,във вр.с чл.188,чл.189 ал.1 от ЗЗД за връщане на платената цена и заплащане на разноските по сключения договор и ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВИ :

РАЗВАЛЯ на основание чл.189,във вр.с чл.87 ал.3 от ЗЗД по иска на Д. К. М. ЕГН [ЕГН] от [населено място][жк] [улица] вх.2 ап.26,със съдебен адрес : [населено място][жк] [улица] вх.1 ет.1 ап.1 против Р. И. К. ЕГН [ЕГН] с адрес: [населено място][жк]І бл.7 вх.1 ет.8 ап.36 и Т. Б.-К. ЕГН [ЕГН] с адрес: [населено място] [улица]бл.42 ет.4 ап.32 сключения на 9.02.1999г. договор за покупко-продажба на недвижими имот: апартамент № 36, находящ се в [населено място][жк]бл.302 вх.В ет.10, състоящ се от три стаи, столова, кухненски бокс и сервизни помещения, с площ от 106.20 кв.м., при съседи: север,юг и изток – зелени площи, запад- ап.№37 и общи части, отгоре-ап.40, отдолу ап.32, заедно с прилежащо таванско помещение № 36 с площ от 7.44кв.м., при съседи: север-таван, юг и изток-зелени площи, запад-коридор и 2.202% ид.ч.от общите части на сградата, заедно със съответното право на строеж върху държавна земя, обективиран в н.а.№ 44 т.І рег.№0502 д.№57/99г.

ОТМЕНЯ на основание чл.537 ал.2 от ГПК н.а.№ 44 т.І рег.№0502 д.№57/99г. На нотариус с район на действие Районен съд [населено място] Б. № 3024,вписан в регистъра на Нотариалната камара.

ОСЪЖДА Р. И. К. ЕГН [ЕГН] с адрес: [населено място][жк]І бл.7 вх.1 ет.8 ап.36 и Т. Б.-К. ЕГН [ЕГН] с адрес: [населено място] [улица]бл.42 ет.4 ап.32 солидарно да заплатят на Д. К. М. ЕГН [ЕГН] от [населено място][жк] [улица] вх.2 ап.26, със съдебен адрес: [населено място][жк] [улица] вх.1 ет.1 ап.1 сумите от 28 693.50лв./двадесет и осем хиляди шестстотин деветдесет и три лева и петдесет стотинки/,представляваща платената по договора за покупко-продажба цена,както и разноските,свързани със сключването му: 315.38лв. /триста и петнадесет лева и тридесет и осем стотинки/-нотариална такса, 975лв. /деветстотин седемдесет и пет лева/-местна такса, 28.70лв. /двадесет и осем лева и седемдесет стотинки/-такса за вписване, ведно със законната лихва, считано от предявяване на иска 24.03.09г., както и сумата от 1 800лв. /хиляда и осемстотин лева/, представляващи направени пред касационната инстанция разноски съобразно уважената част от иска.

ПОТВЪРЖДАВА въззивно решение № 722 от 9.05.12г. по в.гр.д.№ 2390 по описа за 2011г. на Софийски апелативен съд в останалата ЧАСТ, с която са отхвърлени като неоснователни и недоказани исковете с правно основание чл.79 ал.1,във вр.с чл.82 от ЗЗД за заплащане на сумите от 1 087.75лв.-платени местни данъци и такси, 804лв.-разноски за общите части на сградата, 1 450лв., представляваща направени разноски по гр.д.№ 13545/2002г.на СРС и за 20 000лв.,предявен като частичен от пълния размер от 171 306лв.,вреди произтичащи от разликата в стойността на имота към настоящия момент и на плащането.

ОСЪЖДА Д. К. М. ЕГН [ЕГН] от [населено място][жк] [улица] вх.2 ап.26, със съдебен адрес: [населено място][жк] [улица] вх.1 ет.1 ап.1 да заплати на Т. Б.-К. ЕГН [ЕГН] с адрес:гр.С. [улица]бл.42 ет.4 ап.32 сумата от 400лв./четиристотин лева/, представляващи направени пред касационната инстанция разноски съобразно отхвърлената част от иска.

РЕШЕНИЕТО е окончателно.


ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ :