4 О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 257 гр. София, 13.05.2015 год. ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в закрито заседание на осми май през две хиляди и петнадесета година, в състав ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАДОСТИНА КАРАКОЛЕВА ЧЛЕНОВЕ: МАРИАНА КОСТОВА КОСТАДИНКА НЕДКОВА като изслуша докладваното от Костадинка Недкова ч. т. д. N 67 по описа за 2015г., за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по чл.274, ал.3 ГПК. Образувано е по частна касационна жалба на М. Г. С. срещу определение № 460 от 21.06.2014г., постановено по ч. гр. д. № 481/2014г. от Окръжен съд - Враца, с което е потвърдено определение № 11 от 30.06.20114г. на съдията по вписванията към А. по вписванията, Служба по вписвания [населено място], с което е отказано вписване по молба рег. № 2722 / 30.06.2014г. на прекратяване на договор за аренда по чл.28, ал.1 ЗАЗ. Частният жалбоподател поддържа, че определението е неправилно, поради нарушение на материалния закон, иска неговата отмяна и постановяване вписване прекратяване на договор за аренда на земеделска земя с уведомление № 1450 / 21.03.2014г. по описа на нотариус с рег. № 407, [населено място]. Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на частния касатор, приема следното: Частната касационна жалба, с оглед изискванията за редовност, е процесуално допустима – подадена е от надлежна страна в преклузивния срок по чл.275, ал.1 от ГПК срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт. За да потвърди отказа на съдията по вписванията, окръжният съд е приел, че не може да се извърши вписване на едностранно прекратяване на договор за аренда, поради неизпълнение по чл.28, ал.1 ЗАЗ - забава на арендното плащане на периода 2012г.-2013г. с повече от три месеца, тъй като развалянето се осъществява по съдебен ред. Посочено е, че съгласно разпоредбата на чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ, договорът за аренда се прекратява при неизпълнение по общия ред, доколкото в ЗАЗ не е предвидено друго. Такова едностранно прекратяване на аренден договор е визирано в чл.29 ЗАЗ – договор за аренда, сключен без определен срок и ако арендаторът изпадне в трайна нетрудоспособност, поради което във всички останали случаи прекратяването на арендния договор, поради неизпълнение, става по исков ред. Разпоредбата на чл.28, ал.1 ЗАЗ е само една разновидност на прекратяването на арендния договор, поради неизпълнение, а именно - забава на плащането за повече от три месеца, с оглед на което и това прекратяване се осъществява по съдебен ред. Мотивирано е, че едностранното прекратяване на договора, поради неизпълнение, не е от категорията на едностранните, безспорни вписвания, които не засягат чужда правна сфера. Направен е извод, че за да се впише това обстоятелство съдията по вписванията следва да провери дали валидно е прекратен договора за аренда, поради неизпълнение, но това съставлява материалноправна проверка, която е извън правомощията на вписващия орган и извън обхвата на едностранното охранително производство, въз основа на което е счетено, че отказът за вписване е законосъобразен. При упражняване на правомощията по т.1 от Тълкувателно решение № 1/19.02.2010г. по тълк.д. № 1/2009г. на ОСГТК на ВКС относно конкретизиране на поставените от касатора въпроси, настоящият състав намира, че касационното обжалване следва да бъде допуснато при осъществени допълнителни основания за допускане на касационното обжалване по правните въпроси, обусловили произнасянето на окръжния съд в обжалваното определение, както следва: 1/ по чл.280, ал.1, т.3 ГПК по въпроса, кога развалянето на договора за аренда, поради неизпълнение, се извършава по съдебен ред; и 2/ по чл.280, ал.1, т.1 ГПК, по въпроса за предметния обхват на проверката на съдията по вписванията. По първия поставен въпрос: Развалянето на двустранните договори /наименовано в ЗАЗ - прекратяване, поради неизпълнение/ се извършва по общия ред – с едностранно адресатно волеизявление по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД /с или без предупреждение/, а по изключение, в изрично предвидените от закона случаи - по съдебен ред /чл.87, ал.3 ЗЗД и чл.28, ал.2 ЗАЗ/ с влязло в сила конктитутивно решение. Редът за разваляне на двустранните договори, поради неизпълнение, е начинът, по който се упражнява потестативното право на разваляне /с едностранно волеизявление или с конститутивен иск/. Той не произтича от юридическите факти, в които се изразява самото неизпълнение на задълженията и въз основа на които възниква потестативно право на разваляне. Според повелителната норма на чл.28, ал.2 и ал.3 ЗАЗ, само развалянето на договор за аренда, сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред, при условие, че предмет на договора не са държавни или общински земи, при които развалянето е извънсъдебно - с писмено предупреждение по реда на чл.87, ал.1 ЗЗД. Установените от закона критерии за начина на разваляне на договор за аренда са продължителността на договора и собствеността върху арендуваните земеделски земи. Следователно, развалянето на останалите арендни договори, които не попадат в хипотезата на чл.28, ал.2 ЗАЗ, поради тяхното неизпълнение, тъй като ЗАЗ не предвижда друго по см. на чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ, се осъществява по общия ред – с едностранно писмено волеизявление по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД. С оглед изложеното, настоящият състав дава следният отговор на първия поставен въпрос: Развалянето, поради неизпълнение, на договор за аренда /наименовано в ЗАЗ – прекратяването, поради неизпълнени,/, се извършва по съдебен ред само, ако договорът за аренда е сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, при условие, че предмет на договора не са държавни или общински земи. По втория поставен въпрос: Законът определя кои обстоятелства и актове подлежат на вписване. Съгласно чл.27, ал.2 ЗАЗ, прекратяването на договора за аренда се вписва в нотариалните книги без вписването да е обусловено от това, кое е основанието за прекратяване на арендния договор по чл.27, ал.1 ЗАЗ: изтичане на срока на договора, неизпълнение, взаимно съгласие за прекратяване, едностранно предизвестие в хипотезите на чл.29 ЗАЗ, като по отношение на всяко от тези основания може да възникне материалноправен спор за неговото действително осъществяване и относно тава, дали то поражда целения с него правен ефект -прекратяване на договора. При извънсъдебно прекратяване на договора за аренда, поради неизпълнение, от страна на арендодателя, доколкото то се обективира в едностранно писмено волеизявление, за нуждите на вписването по чл.27, ал.2 ЗАЗ пред съдията по вписванията следва да се представи актът, материализиращ това волеизявление и се удостовери достигането до адресата му. По въпроса за предметния обхват на проверката на съдията по вписванията е формирана задължителна съдебна практика в т.6 от Тълкувателно решение № 7 / 25.04.2013г. по тълк. д. № 7 / 2012г. Съгласно дадените в него указания, проверката, която съдията по вписванията извършва, съгласно чл.32а, ал.1 от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона, каквото не е вписването на прекратяването на арендния договор, съответно на вписването на сключването на същия. В съобразителната част на тълкувателното решение е разяснено, че доколкото основната цел на вписването е осигуряване на публичност и противопоставимост, то не може да се възложи на съдията по вписванията да проверява материалноправните предпоставки на вписвания акт. Ако актът страда от някакви пороци, оповестяването му само улеснява защитата срещу тях, тъй като дава възможност на заинтересованите да се запознаят със съдържанието на акта и при наличие на правен интерес да го атакуват пред съда. Именно в рамките на спорното съдебно производство могат в пълна степен да бъдат осигурени правата на всички засегнати от вписвания акт лица и спорът да бъде решен със сила на пресъдено нещо. Такъв спор пред съдията по вписванията не може да бъде заявен, нито пък той има право да откаже вписване под предлог, че съществуването на такъв спор му е известен или защото би могло да възникне такъв. При проверката дали един акт подлежи на вписване се изхожда от неговото съдържание. С оглед очертаните в тълкувателното решение правомощия на съдията по вписванията, същият не може да извършва преценка на валидността на едностранното волеизявление за прекратяване и следователно да се позовава на липса на компетентност да извърши такава преценка, като основание за отказ да впише обективирано в едностранно адресатно волеизявление прекратяване на договор за аренда, който не попада в обхвата на чл.28, ал.2 ЗАЗ. Обжалваното определение е постановено в несъответствие с отговорите на поставените въпроси и в нарушение на разпоредбите на чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ и чл.28, ал.2 ЗАЗ. Окръжният съд е допуснал смесване на предпоставките, които са основание за възникване на потестативното право на прекратяване на арендния договор, от една страна, и реда за упражняване на това право, от друга страна, поради което е достигнал до неправилния извод, че развалянето на всеки договор за аренда по чл.28, ал.1 ЗАЗ, поради забава на арендното плащане с повече от три месеца, се осъществява по съдебен ред. В конкретния случай, към молбата за вписване на прекратяването са представените договор от 14.03.2014г. за аренда на частна земеделска земя - нива от 9 909 кв.м. – имот № 166006 в землището на [населено място], [община], със срок не по-голям от 10 год., едностранно волеизявление на арендодателя до арендополучателя за разваляне на договора за аренда, поради забава на арендното плащане за периода 2012г.- 2013г. с повече от три месеца, като достигането до адресата на волеизявлението е удостоверено от нотариус, поради което е налице подлежащо на вписване по чл.27, ал.2 вр. ал.1, т.2 и чл.28, ал.1 от ЗАЗ прекратяване на договора за аренда, което не се упражнява по съдебен ред. Дали волеизявлението за прекратяване реално произвежда материалноправен ефект, е въпрос, който не може да се разглежда в рамките на охранителното производство, още по – малко такъв въпрос може да се повдига от съдията по вписванията и да бъде основание за отказ да се впише прекратяването. С оглед горното, отказът за вписване следва да се отмени като се постанови вписване на прекратяване на арендния договор, което има единствено оповестителен ефект. Водим от горното, Върховният касационен съд О П Р Е Д Е Л И ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 460 от 21.06.2014г., постановено по ч. гр. д. № 481/2014г. от Окръжен съд – Враца. ОТМЕНЯ определение № 460 от 21.06.2014г., постановено по ч. гр. д. № 481/2014г. от Окръжен съд – Враца и потвърденото с него определение № 11 от 30.06.20114г. на съдията по вписванията към А. по вписванията, Служба по вписвания [населено място], с което е отказано вписване по молбата на М. Г. С. - рег. № 2722 / 30.06.2014г., на прекратяване на договор за аренда по чл.28, ал.1 ЗАЗ. ПОСТАНОВЯВЯ вписване на прекратяване на договор за аренда, вписан в Служба вписвания – Бяла С., Дв. вх. рег. № 1085, том 3, № 55, относно поземлен имот № 166006 по КВС на землището на [населено място], [община], област В., представляващ нива от 9.909 дка в местност „Горно ливаде”. ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.