Ключови фрази
Частна касационна жалба * отказ на съдия по вписванията * договор за аренда

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 691

София, 21.11.2017 г.

Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, второ отделение в закрито заседание на 10 октомври, две хиляди и седемнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАТЯНА ВЪРБАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: БОЯН БАЛЕВСКИ
ПЕТЯ ХОРОЗОВА

изслуша докладваното от председателя /съдия/ Боян Балевски
ч.т.дело № 2098/2017 година

Производството е по чл.274, ал.3 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба на С. И. Д., действащ като ЕТ с фирма „А.-С. Д.”, ЕИК[ЕИК], чрез процесуалния си пълномощник, срещу определение № 492 от 22.06.2017 г. по в.ч.гр.д. № 379/2017 г. на Окръжен съд – Ловеч, с което е потвърдено определение на съдията по вписванията при Районен съд – Ловеч, за отказ за вписване на анекс към договор за аренда, с удостоверени подписи, рег. № 4529 от 18.05.2017 г. на нотариус С. И., с рег. № 016, по депозирано заявление № 2812 от 25.05.2017 г..
В частната касационна жалба се поддържат доводи за материална незаконосъобразност на определението.
Твърди се, че с оглед разясненията, дадени в т.6 от Тълкувателно решение № 7/2013 г. на ОСГТК на ВКС, проверката на материалноправните предпоставки на акта е извън правомощията на съдията по вписвания. Според касатора, съдията по вписвания не може да извършва проверка относно правото на собственост по сделките на управление, какъвто е и договора за аренда и анекса към него. Отказ за вписване би могъл да бъде постановен само ако актът не подлежи на вписване, ако не е съставен съобразно изискванията за форма и ако няма необходимото съдържание, като всяка друга проверка съставлява недопустимо превишаване на правомощията на съдията по вписвания. Подробни съображения в тази насока са развити в жалбата, с искане за касиране на атакуваното определение и връщане на делото на съдията по вписвания за извършване на исканото вписване.
Искането на частния касатор за допускане на касационно обжалване е основано на правния въпрос: За да се впише в нотариалните книги продължаване на договор за аренда с анекс, съгласно разпоредбата на чл.18, ал.1 ЗАЗ, необходимо ли е да се представи пред съдията по вписванията, след влизане в сила на промяната на Закона за аренда в земеделието – ДВ бр.13 от 07.02.2017 г./ на чл. 3, ал.4 от закона, документи удостоверяващи правото на собственост, както и документи, удостоверяващи правото на съсобственост, документи, удостоверяващи правото на арендодателя – че притежава повече от 50 на сто идеални части от имота, както и документи, удостоверяващи упълномощаването от останалите съсобственици на имота, обект на анекса към договора за аренда; Частният касатор поддържа като допълнителна предпоставка т.1 на чл.280, ал.1 ГПК/ ред. до ДВ бр.86 от 27.10.2017 г./ : противоречие с ТР № 7/2013 г. на ОСГТК на ВКС и посочените определения на ВКС постановени по реда на чл.-274 ал.3 ГПК.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на частния касатор, приема следното:
Частната касационна жалба е подадена от надлежна страна, при спазване на преклузивния срок по чл.275, ал.1 ГПК и е насочена срещу подлежащ на обжалване съдебен акт. Поради това се преценява като процесуално допустима.
За да потвърди обжалвания отказ на съдията по вписванията при Районен съд – Ловеч, въззивният състав на Окръжен съд – Ловеч е приел, че с влязлото в сила изменение на чл.3, ал.4 от ЗАЗ /ДВ бр.13 от 2017 г./ е въведено изискване относно изрично предвидените материалноправни предпоставки за сключване на аренден договор – съсобствениците, сключващи този договор да притежават повече от 50 на сто от съсобствеността на земеделската земя. Констатирана е липсата на информация за това, арендодателят П. Начева , като наследник на М. Ц. К. , в качеството на собственик или на съсобственик подписва анекс към договор за аренда на земеделска земя и в случай, че е съсобственик, упълномощен ли е от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто ид. части от описаните имоти. Констатирана е и липсата на доказателства към заявлението за вписване, удостоверяващи изрично предвидените в чл.3, ал.4 ЗАЗ изисквания, като при нередовност на молбата за вписване, съдията по вписванията е длъжен да постанови отказ, съгласно чл.32а от Правилника за вписванията, без да дава указания за отстраняване на нередовността.
Настоящият състав на Върховния касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение приема, че е налице основание за допускане на касационно обжалване по първия правен въпрос. Обжалването следва да се допусне за проверка съответствието на даденото от въззивния съд разрешение със задължителните за съдилищата постановки в т.6 от Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 г. по тълк.дело № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС. Според задължителните указания по тълкуването и прилагането на закона , съдията по вписванията няма право да проверява материалноправните предпоставки на представения за вписване акт, като съгласно чл.32а, ал.1 от Правилника за вписванията, тази проверка е ограничена до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в правилника съдържание. В мотивите към посочената т.6 от ТР № 7/25.04.2013 г. изрично е отразено, че пред съдията по вписванията не може да бъде заявен материалноправен спор във връзка с обективираната в акта сделка, нито е възможно да бъде постановен отказ за вписване по съображения за евентуална възможност за такъв спор. Проверката на съдържанието на акта е в две насоки – идентификация на страните /чл. 6, ал. 1, б. „а“ от Правилника за вписванията/ и идентификация на имота /чл. 6, ал. 1, б. „в“ от Правилника за вписванията/. Съответно съдът, пред който е обжалван отказ на съдията по вписванията, разполага със същите правомощия – проверява редовността на представения за вписване акт от външна страна и не може да разглежда спор за материални права, вкл. и да извършва преценка за собствеността на имота, предмет на съответната сделка, обективирана в представен за вписване акт.
При постановяване на обжалваното определение съдебният състав на Окръжен съд – Ловеч се е отклонил от посочената задължителна практика, независимо от цитирането й в мотивите към определението. Решаващият извод е изведен от предвиденото в сега действащата разпоредба на чл.3, ал.4 от Закона за арендата в земеделието / ДВ бр.13 от 07.02.2017 г./ изискване, според което, договор за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот, или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. От цитираната разпоредба обаче следва да се изведе извод единствено във връзка с материалноправната легитимация на арендодателите. Доколкото установените в чл. 3, ал. 4 ЗАЗ изисквания касаят самото сключване на договора за аренда, то преценката за наличието им представлява по естеството си проверка за материалноправните предпоставки на подлежащия на вписване акт. Извършването на такава проверка, без това да е изрично предвидено в закона, е извън правомощията на съдията по вписванията. В случая, съдебният състав, постановил атакуваното определение, е извършил преценка, надхвърляща допустимата проверка за това дали представеният анекс подлежи на вписване, дали е съставен съобразно изискванията за форма и дали има предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. В този смисъл е и константната практика на ВКС: Определение № 423/28.07.2017 г. по ч.тд. №1590/17 на Второ т.о. на ВКС, Опр. №469/05.10.2017 г. по ч.т.д № 2112/2017 на Първо т.о., Опр. №494/20.09.2017 по ч.т.д. № 2128/17 на Второ т.о., Опр. №528/28.09.2017 г. по ч.т.д. № 2123/17, постановени по реда на чл.274 ал.3 ГПК.
Като допълнителни аргументи могат да се изтъкнат, че в едностранното охранителното производство, какъвто характер има вписването, нито съдията по вписванията, нито съответният съдебен състав / в производство по чл.577 ГПК/ би могъл да преценява действията на съсобственика, сключил аренден договор, или анекс към такъв договор, които съставляват действия по обикновено управление на общата вещ. Законодателят в изр.3 на чл.3, ал.4 от ЗАЗ е препратил към възможността да се претендира заплащане на припадащата се на дела на останалите съсобственици част от получените, от сключилия договора съсобственик, граждански добиви от вещта, съгласно правилото на чл.30, ал.3 от Закона за собствеността.
Предвид горното, настоящият състав приема, че атакуваното определение и потвърденият с него отказ за вписване са неправилни и следва да бъдат отменени.
Така мотивиран, Върховният касационен съд, състав на Търговска колегия, второ отделение

О П Р Е Д Е Л И :


ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 492 от 22.06.2017 г. по в.ч.гр.д. № 379/2017 г. на Окръжен съд – Ловеч, с което е потвърдено определение на съдията по вписванията при Районен съд – Ловеч, за отказ за вписване на анекс към договор за аренда, с удостоверени подписи, рег. № 4529 от 18.05.2017 г. на нотариус С. И., с рег. № 016, по депозирано заявление № 2812 от 25.05.2017 г..
ОТМЕНЯ определение № 492 от 22.06.2017 г. по в.ч.гр.д. № 379/2017 г. на Окръжен съд – Ловеч, с което е потвърдено определение на съдията по вписванията при Районен съд – Ловеч, за отказ за вписване на анекс към договор за аренда, с удостоверени подписи, рег. № 4529 от 18.05.2017 г. на нотариус С. И., с рег. № 016, по депозирано заявление № 2812 от 25.05.2017 г..
ВРЪЩА делото на Служба по вписванията – Л. за извършване на вписването, заявено с молба вх.№ 2812 от 25.05.2017 г..
Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: