Р Е Ш Е Н И Е № 102
София, 21.07. 2017 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, второ отделение в публичното съдебно заседание на двадесет и шести април две хиляди и седемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАТЯНА ВЪРБАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: БОЯН БАЛЕВСКИ
ПЕТЯ ХОРОЗОВА
при секретаря Александра Ковачева
изслуша докладваното от председателя /съдия/ Татяна Върбанова
т.дело № 702/2016 година
Производството е по чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Д. Р. Д. с ЕГН [ЕГН], чрез процесуалния си пълномощник, срещу решение № 2210 от 13.11.2015 г. по гр.д. № 4297/2014 г. на Апелативен съд – София, Гражданско отделение, 10 състав, с което е потвърдено решение № 5544 от 23.07.2014 г. по гр.д. № 10788/2013 г. на Софийски градски съд за отхвърляне на предявения против [фирма], ЕИК[ЕИК] и против [фирма], ЕИК[ЕИК], иск за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 23.06.2009 г. и анекс от 04.08.2010 г., по силата на който ответниците са се задължили да прехвърлят на ищеца собствеността върху недвижим имот - склад № 1, вх.Б, ет.4 в сграда, находяща се в [населено място], м.”Д. – разширение север”, УПИ VІ-1544 от кв.118, подробно индивидуализан в решението.
С определение № 866 от 01.12.2016 г. настоящият съдебен състав е допуснал касационно обжалване на атакуваното решение, на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК, по следните въпроси: 1. Съставлява ли наличието на непогасени публични вземания от страна на обещателя – продавач по предварителния договор, пречка за уважаване на иск по чл.19, ал.3 ЗЗД; 2. Съставлява ли непредставянето на декларации по чл.264 ДОПК пречка за уважаване на иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД и 3. Съставлява ли непредставянето на удостоверение за актуална данъчна оценка пречка за уважаване на иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД.
В касационната жалба и в постъпила по делото защита се поддържат доводи за неправилност на въззивния съдебен акт, на основанията по чл.281, т.3 от ГПК, с искане за неговата отмяна и постановяване на решение по съществото на спора за уважаване на предявения иск, с присъждане на разноски. Поддържа се евентуално искане за връщане на делото за ново въззивно разглеждане.
Ответните търговски дружества – [фирма] и [фирма] не са заявили становища по касационната жалба в срока по чл.287, ал.1 ГПК. В публичното съдебно заседание на 26.04.2017 г. процесуалният пълномощник на ответниците по касация поддържа доводи за правилност на въззивното решение, предвид функциите на съда в производството по обявяване на предварителния договор за окончателен.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение, като взе предвид оплакванията в жалбата и доводите на страните, и след проверка по реда на чл.290, ал.2 ГПК относно правилността на обжалвания съдебен акт, приема следното:
За да постанови обжалваното решение, съдебният състав на Апелативен съд – София, след преценка на доказателствения материал по делото, е приел, че по сключения между страните предварителен договор от 23.06.2009 г. ответните търговски дружества са се задължили да изградят и прехвърлят на ищеца правото на собственост върху процесния склад № 1/подробно индивидуализиран/, за сумата 47 600 евро, при безспорно установено авансово плащане от ищеца на сумата 15 000 евро. Съдът е счел за доказано изграждането на сградата в груб строеж, с извод за обособяване на обекта, който може да бъде предмет на прехвърлителна сделка. Независимо от това, е изразено становище за липса на необходимите доказателства/ за представянето на които са дадени изрични указания/, обуславящи валидното извършване на нотариалното удостоверяване – съставяне на нотариалния акт, респ. за обявяване на предварителния договор за окончателен, а именно: удостоверение за актуална данъчна оценка; схема на самостоятелен обект и неговия идентификатор; удостоверение, че продавачите нямат непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски; декларация на продавачите, че са съгласни публичните държавни и общински вземания да се погасяват от сумата срещу прехвърлянето на вещното право и декларация от купувача, че ще внесе дължимата се сума в съответния бюджет. Зачитайки и императивната разпоредба на чл.264 ДОПК, решаващият съдебен състав на Апелативен съд – София е извел извод за неоснователност на иска за обявяване на предварителния договор за окончателен.
Въззивното решение, предмет на подадената касационна жалба, е валидно и процесуално допустимо, но по същество е неправилно.
По въпросите, обусловили допускане на касационно обжалване е формирана практика по реда на чл.290 ГПК, задължителна за долустоящите спрямо ВКС съдилища, цитирана в определението по чл.288 ГПК, според която наличието на неплатени, от страна на продавача по предварителния договор, данъчни задължения за имота и/или непогасени други негови публични задължения, както и липсата на актуална данъчна оценка за имота, не съставлява пречка за уважаване на конститутивния иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД. Както в решение по гр.д. № 870/2011 г., така и в решенията по гр.д. № 1338/2010 г.и по т.д. № 370/2011 г. са изведени изводи в горния смисъл, основани на изричната разпоредба на чл.364, ал.2 ГПК, съдържаща се в Глава 31 на ГПК в която е регламентирано особеното исково производство за сключване на окончателен договор. Съгласно цитираната разпоредба съдът не издава препис от решението, с което се уважава конститутивния иск за обявяване на предварителен договор за продажба на недвижим имот за окончателен, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота. Във второто от цитираните решения изрично е отразено, че липсата на актуална данъчна оценка прави невъзможно цифровото определяне на дължимия данък за възмездно прехвърляне на имуществото към момента на уважаване на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, но същевременно не е налице пречка в решението да се определят правилата за изчисляването му, а ищецът да представи пред първостепенния съд актуална данъчна оценка на имота, евентуално ползвана за изчисляването му. Настоящият съдебен състав споделя дадените разрешения по поставените въпроси, с оглед цитираната разпоредба на чл.364, ал.2 ГПК.
С оглед така дадените отговори на обуславящите правни въпроси, и при наличието на всички елементи от фактическия състав на чл.19, ал.3 ЗЗД, констатирани от въззивния съдебен състав, следва да се приеме, че предявеният иск е основателен.
Що се отнася до индивидуализацията на имота, предмет на процесния предварителен договор, сключен между страните по делото, то следва да се приеме, че липсата на представена по делото скица – проект за процесния недвижим имот/ чл.52, т.7 ЗКИР/, или схема на самостоятелен обект в кадастралната карта и в кадастралните регистри, не рефлектира върху основателността на предявения иск, след като по делото са налице достатъчно данни, че имотът съставлява самостоятелен обект, вкл. и от представеното в първата инстанция удостоверение по чл.264, ал.1 от ДОПК. В случая липсват категорични данни за одобрени кадастрална карта и кадастрални регистри за съответната територия, съгл. ЗКИР и Наредба за съдържанието, създаването и поддържането на кадастрална карта и кадастрални регистри. От друга страна, аргумент в горния смисъл би могъл да се извлече и от мотивите към Тълкувателно решение № 3/2014 на ОСГК на ВКС.
По делото е установено, че предварителният договор от 23.06.2009 г. и анекса към него от 04.08.2010 г. съдържат уговорки относно съществените условия на окончателния договор и валидно обвързва страните към настоящия момент. Безспорно е доказано и частичното плащане на цената – 15 000 евро, установен е по размер и дължимия от ищеца остатък - 32 600 евро. За неоснователни следва да се приемат твърденията на ищеца, че допълнително, чрез банков превод на 24.08.2011 г., е погасил още 5 980 щатски долара от общо уговорената цена на имота, предвид отразеното в банковия документ основание за плащане – ремонт на апартамент.
Предвид изложеното, предявеният конститутивен иск следва да се приеме за основателен, като на основание чл.362, ал.1 ГПК ищецът следва да заплати на ответните дружества – продавачи сумата 32 600 евро, съставляваща остатък от покупната цена на имота, в двуседмичен срок от обявяване на настоящото решение, което съвпада с влизане в сила на решението. При неизпълнение на това условие, съдът по искане на продавачите може да обезсили решението.
Съгласно разпоредбата на чл.44, ал.1 и чл.45, ал.1 от Закона за местните данъци и такси при придобиване по възмезден начин на недвижими имоти приобретателят следва да заплати данък, чийто размер се определя с Наредба на съответния Общински съвет/ чл.1, ал.2 от закона/. Регламентирана е и основата за определяне на данъка /чл.46 ЗМДТ/, а това е оценката на имуществото към момента на прехвърлянето, равна на уговорената цена, или данъчната оценка. Актуалната данъчна оценка съставлява основа за определяне на дължимия данък за прехвърляне на имуществото само в случай, че уговорената цена е по-ниска от данъчната. Съгласно чл.35, ал.2 от Наредба за определяне на размера на местните данъци на територията на Столична община, при възмездно придобиване на имущество данъкът е в размер на 2.5 на сто върху оценката на прехвърляното имущество, или в случая дължимият данък е 2.5 на сто върху левовата равностойност на 47 600 евро. Като основа за определяне на размера на местния данък би могло да се вземе предвид актуалната данъчна оценка, представянето на каквато се дължи от ищеца преди издаване на препис от решението, само в случай, че данъчната оценка е по-висока от договорената между страните продажна цена.
Липсата на указаните от въззивния съд документи, установяващи липса на задължения за данъци и други публични задължения на праводателите на ищеца, както и непредставянето на актуална данъчна оценка, би съставлявало пречка за изповядване на сделката по нотариален ред, съответно за вписването й, но в случая това не съставлява пречка за уважаване на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, с оглед цитираната по-горе разпоредба на чл.364, ал.2 ГПК, приложима за особеното исково производство.
Предвид изложеното, с оглед правомощията на касационната инстанция по чл.293, ал.2 ГПК, след отмяна на въззивното решение, ВКС следва да се произнесе по същество – за обявяване на предварителния договор за окончателен, при условие, че в двуседмичен срок купувачът заплати на продавача остатъкът от цената на имота в размер на 32 600 евро.
С оглед изхода на делото, ответниците по касация дължат разноски на касатора – ищец в размер на 4 114.25 лева.
Така мотивиран, Върховният касационен съд, състав на Търговска колегия, второ отделение
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 2210 от 13.11.2015 г. по гр.д. № 4297/2014 г. на Апелативен съд – София, Гражданско отделение, 10 състав вместо което постановява:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл.19, ал.3 ЗЗД, сключения на 23.06.2009 г. предварителен договор и анекс към него от 04.08.2010 г. за продажба на склад № 1, находящ се в жилищна сграда, вх. Б, ет.4, изградена в груб строеж в УПИ VІ-1544 от кв.118 по плана на [населено място], м.”Д. – разширение север”, одобрен със заповед № РД-09-50-196/01.04.1999 г., РД № 50-185 от 16.11.2007 г., целият с площ от 1660 кв.м., при граници: УПИ – ХІІ, УПИ – 1599, улица, УПИ VІІ-1512, УПИ Х-1545, улица,, с обща площ на склада 54.15 кв.м. и полезна площ 47.97 кв.м., състоящ се от: входно антре, дневна с кухненски бокс, баня с тоалетна, спалня и балкон, при съседи: от изток – склад № 2 от вход А, от юг – вътрешен двор, от запад – склад № 2 от вход Б и от север – коридор и стълбище, заедно със съответното право на строеж и съответните идеални части от земята, с продавачи: О.” Е., ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], ет.1, ап.3 и [фирма], ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление [населено място], [улица] купувач Д. Р. Д. с ЕГН [ЕГН], от [населено място],[жк][жилищен адрес] за сумата 47 600 евро, при условие, че в двуседмичен срок от влизане в сила на решението купувачът Д. Р. Д. заплати на продавачите [фирма] и [фирма] сумата 32 600 евро, съставляваща остатък от цената на имота.
При неизпълнение от страна на Д. Р. Д. на условието да плати остатъка от покупната цена на продавачите, съдът по тяхно искане може да обезсили решението.
ОСЪЖДА Д. Р. Д. да заплати на Столична община по местонахождението на имота данък за възмездно прехвърляне на имущество в размер на 2,5 % върху оценката на прехвърленото имущество.
Преписи от решението да се издават след като купувачът Д. Р. Д. представи удостоверение за данъчна оценка на имота към датата на влизане в сила на решението, както и доказателства, че са погасени непогасените към момента публични задължения на дружествата продавачи – [фирма] и [фирма], а също и доказателства за платени дължими данъци и такси за имота и данък за възмездното му прехвърляне.
Да се впише възбрана върху имота до заплащане на дължимия за прехвърлянето на имота данък.
ОСЪЖДА [фирма], и [фирма] да заплатят на Д. Р. Д. сумата 4 114.25 лева - разноски по делото.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: |