Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 60089
гр. София, 06.07.2021 година
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на петнадесети юни през две хиляди двадесет и първа година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Камелия Маринова
ЧЛЕНОВЕ: Веселка Марева
Емилия Донкова
при участието на секретаря Славия Тодорова
като изслуша докладваното от съдия Веселка М. гр. д.№ 3938 по описа за 2020 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производство по чл. 290 ГПК.
Допуснато е касационно обжалване по касационната жалба на Д. Б. А., Ж. Б. Й., М. Б. М., А. К. М., А. Ю. Й. на решение № 2112 от 13.04.2020г. по гр.д. № 14675/2018г. на Софийски градски съд, ІІ-а въззивен състав, в частта му, с която е потвърдено решение от 26.04.2018г. на Софийски районен съд по гр.д.№ 41747/2016г. за осъждане на жалбоподателите на основание чл.72, ал.1 ЗС да заплатят на Р. Р. Г. и С. В. Г. сумата 24 000лв., представляваща увеличената стойност на поземлен имот с идентификатор *** по КК на [населено място], с площ 950 кв.м., с адрес: [населено място], ул. Г. Н.” № 33 вследствие изграждане на апартамент № *, на първи надпартерен етаж в осеметажната жилищна сграда, построена в поземления имот и на подземен гараж /паркомясто/ № * в сутерена на същата сграда, които подобрения са извършени в периода до месец юни 2009г., ведно със законната лихва от 05.08.2015г. до изплащането й.
Не е допуснато касационно обжалване на горепосоченото решение по насрещната касационна жалба на Р. Р. Г. и С. В. Г. срещу извършеното от Софийски градски съд обезсилване на първоинстанционното решение и прекратяване на производството по делото по предявеното от тях право на задържане върху недвижимите имоти до заплащане на подобренията в тях.
Жалбоподателите Д. Б. А., Ж. Б. Й., М. Б. М., А. К. М., А. Ю. Й. намират решението. Развиват съображения , че активно легитимиран да търси заплащане на подобренията по чл.72, ал.1 ЗС е първоначалният носител на правото на строеж, а не последващите суперфициенти, каквито са ищците по насрещния иск. Считат, че въззивният съд неправилно се е позовал на Тълкувателно решение № 1/2011г. на ОСГК, тъй като значимият за спора въпрос дали лицата, закупили право на строеж имат качеството на добросъвестни владелци и дали могат да претендират заплащане на подобрения, които са извършени от първоначалния суперфициар, не е предмет на тълкувателното дело.
Ответниците по касационната жалба Р. Р. Г. и С. В. Г. оспорват жалбата.
Касационното обжалване е допуснато с определение № 102 от 10.03.2021г. на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по правния въпрос: кому принадлежи правото да претендира стойността на подобренията: на първоначалния суперфициар - строителен предприемач, задължен по развален договор за суперфиция или на лицето, което е придобило от него правото на строеж преди вписването на исковата молба за разваляне на суперфицията.
Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като разгледа жалбата в допуснатата до обжалване част, установи следното:
Производството пред първата инстанция е започнало по отрицателен установителен иск на Д. Б. А., Ж. Б. Й., М. Б. М., А. К. М., А. Ю. Й. против Р. Р. Г. и С. В. Г. за установяване, че ответниците не са носители на право на строеж за апартамент и гараж поради неговото погасяване по чл.67 ЗС. Ответниците са предявили насрещен иск за осъждане на ищците да заплатят направените подобрения в размер на 24 000лв., частичен иск, както и възражение за право на задържане на построените обекти до заплащане на извършените подобрения.
Първоинстанционното решение е влязло в сила в частта за уважаване на отрицателния установителен иск, както и за прекратяване на производството по предявеното възражение за право на задържане. Спорът пред настоящата инстанция е само по насрещния иск за подобрения.
Установено е, че ищците по главния иск са собственици на УПИ * в кв.19 по плана на София, местн. "М. " в [населено място]. През 2008г. са учредили право на строеж в полза на дружество „Си Ел“ ЕООД за построяване на монолитна жилищна сграда. С влязло в сила решение договорът е развален поради нереализиране правото на строеж. Преди вписване на исковата молба за развалянето суперфициарят е извършил множество разпоредителни сделки, включително в полза на ответниците Р. и С. Г., на които с договор от 06.10.2009г. е прехвърлено правото на строеж за изграждане на процесните апартамент и подземен гараж /паркомясто/. На основание влязлото в сила решение по предявения отрицателен установителен иск следва да се приеме, че правото на строеж, придобито от ответниците с този договор, е погасено на основание чл. 67 ЗС.
За да потвърди първоинстанционното решение за уважаване на претенцията по чл.72, ал. 1 ЗС в размер на 24 000лв. /частичен иск от вземане с размер 125 000лв./, представляваща увеличената стойност на имота на ищците, вследствие на извършени в него подобрения, Софийски градски съд се е позовал на Тълкувателно решение № 1/2011г. на ОСГК, според което за ликвидацията на отношенията между ищците, с права на приравнени добросъвестни владелци, и ответниците, като собственици на земята, са приложими разясненията в ППВС № 6/74г., т.4., т.е. суперфициарите имат права на добросъвестни владелци спрямо подобренията. Намерил е за неоснователни възраженията на ищците, че активно легитимиран по иска за подобренията е първоначалният носител на правото на строеж „Си Ел 2003“ ЕООД, който е предявил такъв иск срещу собствениците на имота /ищците по първоначалния иск/ и спорът по него е висящ. Според съда, в хипотеза на развален договор между строителя - предприемач и собственика на земята, и извършено прехвърляне на право на строеж за отделни обекти преди развалянето, то последващите суперфициари запазват правата си по чл.88, ал.2 ЗЗД и именно поради това те следва да бъдат обезщетени от собственика на земята, в случай, че последният се позове на изтичане на давността по чл.67 ЗС. Разместването на имуществени блага за процесните обекти е между собствениците на земята, в чиято полза е погасено правото на строеж и ищците по насрещния иск, в качеството им на последващи приобретатели на правото на строеж. Дали размерът на претендираното по настоящото дело обезщетение по чл.72, ал. 1 ЗС е приспаднат от общия размер на вземането за подобрения, претендирано от „Си Ел 2003“ ЕООД срещу собствениците на земята, според съда е без значение за настоящия иск.
По-нататък съдът е приел, че според заключението на тройната техническа експертиза увеличената стойност на имотите - апартамент 1-4 и подземен гараж 29, е идентична на стойността на вложените труд и материали, с включени ДДС и 12 % печалба за строителя, а именно сумата 29 960 лв. Приел е, че предявеният частичен иск за сумата 24 000 лв. е във всички случаи изцяло основателен, независимо кой вариант на заключение ще се кредитира като обща стойност. За неоснователно е намерил възражението за погасяване по давност на вземането по чл.72, ал.1 ЗС. Съгласно указанията на ППВС № 6/74г., т. 6, погасителната давност за вземане за подобрения в чужд имот започва да тече от момента на прекъсване на владението, от превръщането му в държане със съгласието на собственика или от момента, в който то бъде смутено от собственика с предявяването на иск за имота. В случая вземането за подобрения е станало изискуемо от момента, в който собствениците са се позовали на погасяването на правото на строеж, а това е направено с исковата молба по делото.
По основанието за допускане на касационно обжалване.
Според практиката по Решение №152 от 09.07.2013г по гр.д.№ 11/2013г. на I г.о. ако владелецът - подобрител прехвърли имота, правото на обезщетение за извършени подобрения не преминава автоматично към приобретателя по силата на договора, тъй като по начало ликвидацията на подобренията се извършва между собственика и подобрителя, освен ако последният не е прехвърлил изрично вземането си на трето лице по реда за прехвърляне на вземания, напр. чрез цесия. В същия смисъл е и Решение № 79 от 28.01.2021г по гр.д. № 4416/2019г. на ВКС, II г.о., което разглежда хипотеза, идентична на настоящата. Приема се, че искът за подобрения, извършени в недвижим имот при погасено право на строеж, следва да бъде предявен от онзи от суперфициарните собственици - първоначален или последващ, който фактически е извършил строителството, вложил е средства за тези подобрения и търпи обедняване, доколкото не може да получи уговорената насрещна престация. Когато първоначалният суперфициар - строител е извършил строежа и е прехвърлил чрез сделка правото на строеж за конкретен обект, то новият суперфициар може да претендира увеличената стойност само ако това вземане му е цедирано по надлежния ред.
Тази практика следва да намери приложение при разрешаване и на настоящия спор.
По касационната жалба.
При възприетото по-горе разрешение, то обжалваното въззивно решение се явява неправилно поради допуснато нарушение на закона.
Подобренията, чието заплащане претендират ищците по насрещния иск, се изразяват в извършените от строителя - първоначален суперфициар дейности по изграждане на процесните обекти - апартамент и подземен гараж. Твърдението на ищците е, че съответните строително-монтажни работи са извършени от дружеството „Си Ел 2003” ООД, но са възложени и заплатени от тях въз основа на сключен договор.
Установено е от фактическа страна, че посоченото дружество при учредяване на суперфицията е поело спрямо собствениците на терена задължение да построи и предаде цялата жилищна сграда за своя сметка и на свой риск. Със сключения на 15.08.2008г. предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот между С. В. Г. и дружеството „Си Ел 2003” ООД последното е поело задължение да построи и да прехвърли в предвидената от закона форма недвижим имот, описан като мезонет - къща №30, на три етажа, при цена 200 000 евро, платима на три падежа; с анекс от 23.08.2008г. цената е намалена на 190 000 евро. В споразумение от 25.08.2009г. е уговорено сключване на предварителен договор за продажба и строителство на други обекти, а именно процесните апартамент * и гараж - паркомясто за сумата 79880 евро. В споразумението е посочено, че към датата на подписването му са платени от купувача 175 004 евро, от които 79 880 евро се считат за плащане по този договор, а останалите - по първоначалния предварителен договор от 15.08.2008г. С допълнително споразумение от 02.10.2009г. е уговорено прехвърляне на правото на строеж за обектите в нотариална форма на името на Р. Р. Г.. Нотариалният акт за продажба на правото на строеж е подписан на 06.10.2009г. при обща продажна цена на двата обекта 30 813,70 лв., равняваща се на данъчната оценка. Представени са квитанции за извършени от С. Г. и от Р. Г. плащания на каса в полза на „Си Ел 2003” ООД за 80 000 евро /156 466лв./, без посочена дата, за 25 975 евро /50 802 лв./ от 23.10.2008г. и за 135 000 лева от същата дата. Приети са няколко технически експертизи - две единични и една тройна за установяване стойността на вложените средства за изграждането на двата обекта и за увеличената стойност на поземления имот вследствие на това.
Договорът за прехвърляне на правото на строеж в полза на Р. и С. Г. е сключен преди вписването на исковата молба за разваляне на суперфицията, поради което правата им не се засягат от развалянето - чл. 88, ал.2 ЗЗД. Срещу тях обаче е уважен отрицателният установителен иск на собствениците на поземления имот, че не са носители на правото на строеж, с оглед на което правата им са отречени.
Като купувачи на правото на строеж за два конкретни обекта в изгражданата от „Си Ел 2003” ООД сграда С. и Р. Г. нямат качеството на владелци и подобрители на поземления имот, върху който е било учредено правото на строеж. Те не са упражнявали фактическа власт върху имота, нито са извършили фактическото подобряване чрез реализиране на строежа. Те са сключили договор за строителство и договор за прехвърляне на правото на строеж със суперфициаря „Си Ел 2003” ООД, на когото са заплатили цена, но строително-монтажните работи, с които е подобрен имота на първоначалните ищци и е увеличена стойността му, не са извършени от тях, а от „Си Ел 2003” ООД и то в изпълнение на първоначалния договор за суперфиция. Затова, след развалянето на договора за суперфиция, именно това дружество има качеството на подобрител и е легитимирано да претендира спрямо собствениците на терена обезщетение за подобренията. Налице са данни, че такъв иск от дружеството е предявен и производството по него е висящо. Ищците по насрещния иск могат да искат от своя съконтрахент „Си Ел 2003” ООД връщане на цената, която са платили по сключения договор, тъй като притежанието на правото на строеж е отречено с влязло в сила решение, което е равносилно на съдебно отстранение /чл. 189 ЗЗД/. Липсва обаче корелативна връзка между обогатяването на собствениците на земята, които на основание чл.92 ЗС придобиват построеното върху земята си, и обедняването на ищците - последващи суперфициари, които при заплатена цена не могат да получат уговорената насрещна престация по договора с първоначалния суперфициар.
Извършеното от въззивния съд позоваване на Тълкувателно решение № 1/2011г. на ОСГК е несъстоятелно, защото тълкувателния акт не дава разрешение на спорния въпрос кой суперфициар - първоначалния /който извършва строежа на сградата/ или последващия /който е придобил от предходния право на строеж за конкретни обекти в сградата/, е легитимиран да получи обезщетение за извършените подобрения, състоящи се в изграждането на постройката. В Тълкувателното решение е посочено само, че при погасяване правото на строеж суперфициарят /без уточнение кой/ ще има правата на владелец, приравнен на добросъвестния, по отношение на подобренията. Разрешение на релевантния въпрос се съдържа в горепосоченото решение на състав на ІІ г.о., което се възприема и по настоящия спор. Аргументи за обратното разрешение не могат да бъдат черпени от посоченото от ответниците по жалбата Решение № 40 от 20.07.2017г. по гр.д. № 2874 2016г. на І г.о. Решението не съдържа отговор на въпроса, по който е допуснато касационно обжалване. В него е дадено разрешение на правни въпроси, които нямат отношение към спора, а именно: откога тече срокът по чл. 110 ЗЗД за погасяване вземането за подобрения, предявени от носител на правото на строеж, който е предоставил упражняването му на друг правен субект, а последният не е изпълнил поетото задължение; кога става изискуемо вземането за подобрения на суперфициар с погасено по давност право на строеж срещу собственика на земята по чл.72, ал. 1 ЗС.
Предвид горните съображения и възприетата съдебна практика, то ищците по насрещния иск Р. и С. Г. не са активно легитимирани да претендират от собствениците на поземления имот обезщетение за подобрения, състоящи се в изграждане на обектите, за които са сключили договор за придобиване на правото на строеж с първоначалния носител на правото на строеж за изграждане на цялата сграда. Поради това предявеният насрещен иск от С. и Р. Г. е неоснователен. Въззивното решение, с което искът е уважен, следва да се отмени и да се постанови ново решение за отхвърлянето му.
По разноските. Касаторите - първоначални ищци имат право на всички разноски, направени в касационното производство, тъй като подадената от тях жалба е уважена, а по жалбата на С. и Р. Г. касационно обжалване не е допуснато. Касаторите имат право и на всички разноски в трите инстанции, тъй като предявеният от тях иск е уважен, а насрещният иск се отхвърля. Направените от тях разноски за касационното производство са 630 лв. за държавни такси. Осъществената в тяхна полза защита от адв. К. е безплатна по чл.38, ал.1 и 2 ЗАдв, поради което се претендира заплащане на това възнаграждение директно в полза на адв. Г. К. в минималния размер съгласно Наредбата за минималните адвокатски възнаграждения. Този размер, определен оглед цената на иска съгласно чл.7, ал.2, т.4 от Наредбата за минималните размери на адвокатските възнаграждения, е 1250 лв. За въззивното производство ищците са заплатили 480 лв. за държавна такса и 3150 лв. адвокатско възнаграждение. От тях с въззивното решение са им присъдени 1900 лв. и следва да им се присъди разликата от 1730лв. В първоинстанционното производство са им присъдени разноски 2 260 лв., които касаят първоначалния иск; разноските им по насрещния иск в това производство са 1250 лв. за адвокатско възнаграждение, които също следва да им бъдат присъдени. В обобщение, на касаторите следва да се присъдят 3610лв. /630+1730+1250/, а в полза на адвокат Г. К. 1250 лв.
Водим от горното и на основание Върховният касационен съд, състав на ІІ г.о.
Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ въззивно решение № 2112 от 13.04.2020г. по гр.д. № 14675/2018г. на Софийски градски съд, ІІ-а въззивен състав, в частта за уважаване на насрещния иск по чл. 72, ал.1 ЗС и вместо него постановява:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Р. Р. Г. ЕГН [ЕГН] и С. В. Г. ЕГН [ЕГН], двамата от [населено място], [улица], вх.А, ет.3, ап.13 против Д. Б. А. ЕГН [ЕГН], Ж. Б. Й. ЕГН [ЕГН], М. Б. М. ЕГН [ЕГН], А. К. М. ЕГН [ЕГН] и А. Ю. Й. ЕГН [ЕГН] насрещен иск с правно основание чл.72, ал.1 ЗС за заплащане на 24 000лв., частичен иск от вземане с размер 125 000 лв., представляващи увеличената стойност на поземлен имот с идентификатор *** по КК на [населено място], с площ 950 кв.м., УПИ * в кв. 19 по плана на София, местн. „М.”, с адрес: [населено място], [улица] вследствие изграждане на апартамент № *, на първи надпартерен етаж в осеметажната жилищна сграда, построена в поземления имот и на подземен гараж /паркомясто/ № 29 в сутерена на същата сграда, които подобрения са извършени в периода до месец юни 2009г.
В останалата част решението е влязло в сила.
ОСЪЖДА Р. Р. Г. и С. В. Г. да заплатят на Д. Б. А., Ж. Б. Й., М. Б. М., А. К. М. и А. Ю. Й. сумата 3610 /три хиляди шестстотин и десет/ лева разноски за три инстанции.
ОСЪЖДА Р. Р. Г. и С. В. Г. да заплатят на адвокат Г. С. К. от [населено място], [улица], партер, сумата 1250/хиляда двеста и петдесет/ лева адвокатско възнаграждение за осъществена безплатна правна защита по чл. 38 ЗАдв.
Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: