Ключови фрази
Частна касационна жалба * отказ на съдия по вписванията * договор за аренда


5


О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 423

С., 28.07.2017 г.

Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, второ отделение в закрито заседание на двадесет и седми юли две хиляди и седемнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАТЯНА ВЪРБАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: БОЯН БАЛЕВСКИ
ПЕТЯ ХОРОЗОВА

изслуша докладваното от председателя /съдия/ Татяна Върбанова
ч.т.дело № 1590/2017 година

Производството е по чл.274, ал.3 ГПК. Образувано е по частна касационна жалба на С. И. Д., действащ като ЕТ с фирма „Агро-С. Д.”, ЕИК[ЕИК], чрез процесуалния си пълномощник, срещу определение № 300 от 02.05.2017 г. по в.ч.гр.д. № 236/2017 г. на Окръжен съд – Ловеч, с което е потвърдено определение № 42 от 19.04.2017 г. на съдията по вписванията при Районен съд – Ловеч, за отказ за вписване на анекс към договор за аренда, с удостоверени подписи, рег. № 3222 от 11.04.2017 г. на нотариус С. И., с рег. № 016, по депозирано заявление № 2004 от 19.04.2017 г.
В частната касационна жалба се поддържат доводи за материална незаконосъобразност на определението. Твърди се, че с оглед разясненията, дадени в т.6 от Тълкувателно решение № 7/2013 г. на ОСГТК на ВКС, проверката на материалноправните предпоставки на акта е извън правомощията на съдията по вписвания. Според касатора, съдията по вписвания не може да извършва проверка относно правото на собственост по сделките на управление, какъвто е и договора за аренда и анекса към него. Отказ за вписване би могъл да бъде постановен само ако актът не подлежи на вписване, ако не е съставен съобразно изискванията за форма и ако няма необходимото съдържание, като всяка друга проверка съставлява недопустимо превишаване на правомощията на съдията по вписвания. Подробни съображения в тази насока са развити в жалбата, с искане за касиране на атакуваното определение и връщане на делото на съдията по вписвания за извършване на исканото вписване.
Искането на частния касатор за допускане на касационно обжалване е основано на следните въпроси: 1. За да се впише в нотариалните книги продължаване на договор за аренда с анекс, съгласно разпоредбата на чл.18, ал.1 ЗАЗ, необходимо ли е да се представи пред съдията по вписванията, след влизане в сила на промяната на Закона за аренда в земеделието – ДВ бр.13 от 07.02.2017 г./ на чл. 3, ал.4 от закона, документи удостоверяващи правото на собственост, както и документи, удостоверяващи правото на съсобственост, документи, удостоверяващи правото на арендодателя – че притежава повече от 50 на сто идеални части от имота, както и документи, удостоверяващи упълномощаването от останалите съсобственици на имота, обект на анекса към договора за аренда; 2. Непредставянето, от страна на заявителя арендатор, пред съдията по вписванията на доказателства във връзка с въведените изисквания на разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, води ли до нередовност на заявлението съгласно разпоредбата на чл.32а от Правилника за вписванията и следва ли да бъде постановен отказ на вписването и 3. Следва ли разпоредбите на чл.3, ал.4 ЗАЗ да бъде прилагана и по отношение на анексите по чл.18 от ЗАЗ, сключени към първоначалните договори за аренда, или същата се прилага само за нови договори за аренда след влизане в сила на промяната на ЗАЗ. Частният касатор поддържа всички допълнителни предпоставки по т.1 – 3 на чл.280, ал.1 ГПК, с позоваване на: ТР № 7/2013 г. на ОСГТК на ВКС; определение по ч.гр.д. № 4482/2016 г., ІІІ г.о., определение по ч.гр.д. № 110/2014 г., ІІІ г.о., определение по ч.т.д. № 983/2015 г., ІІ т.о., определение по ч.гр.д. № 5149/2016 г., ІV г.о.; определения по ч.гр.д. № 167/2017 г. и по ч.гр.д. № 215/2017 г. на Окръжен съд – Велико Търново. Кумулативно се поддържа и т.3 на чл.280, ал.1 ГПК, с твърдения, че не е формирана съдебна практика на ВКС по реда на чл.290 ГПК по действащата разпоредба на чл.3, ал.4 ЗАЗ.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на частния касатор, приема следното:
Частната касационна жалба е подадена от надлежна страна, при спазване на преклузивния срок по чл.275, ал.1 ГПК и е насочена срещу подлежащ на обжалване съдебен акт. Поради това се преценява като процесуално допустима.
За да потвърди обжалвания отказ на съдията по вписванията при Районен съд – Ловеч, въззивният състав на Окръжен съд – Ловеч е приел, че с влязлото в сила изменение на чл.3, ал.4 от ЗАЗ /ДВ бр.13 от 2017 г./ е въведено изискване относно изрично предвидените материалноправни предпоставки за сключване на аренден договор – съсобствениците, сключващи този договор да притежават повече от 50 на сто от съсобствеността на земеделската земя. Констатирана е липсата на информация за това, арендодателят И. С. П., като наследник на М. Ив.К. и И. Н. П., в качеството на собственик или на съсобственик подписва анекс към договор за аренда на земеделска земя, вписан под № 8711/05.12.2011 г. в Агенция по вписванията при Районен съд – Ловеч и в случай, че е съсобственик, упълномощен ли е от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто ид.части от описаните имоти. Констатирана е и липсата на доказателства към заявлението за вписване, удостоверяващи изрично предвидените в чл.3, ал.4 ЗАЗ изисквания, като при нередовност на молбата за вписване, съдията по вписванията е длъжен да постанови отказ, съгласно чл.32а от Правилника за вписванията, без да дава указания за отстраняване на нередовността.
Решаващият съдебен състав е изложил и допълнителни съображения, като е счел за невярно твърдението на жалбоподателя за промяна единствено на срока на арендния договор. Приел е, че всъщност се променя и арендното плащане за минало времe – 2015/2016 стопанска година, което е в противоречие с разпоредбата на чл.8 от ЗАЗ.
Настоящият състав на Върховния касационен съд, Търговска колегия, второ отделение приема, че е налице основание за допускане на касационно обжалване по първия правен въпрос. Обжалването следва да се допусне за проверка съответствието на даденото от въззивния съд разрешение със задължителните за съдилищата постановки в т.6 от Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 г. по тълк.дело № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС.
Както е разяснено в посочения акт на нормативно тълкуване, съдията по вписванията няма право да проверява материалноправните предпоставки на представения за вписване акт, като съгласно чл.32а, ал.1 от Правилника за вписванията, тази проверка е ограничена до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в правилника съдържание. В мотивите към посочената т.6 от ТР № 7/25.04.2013 г. изрично е отразено, че пред съдията по вписванията не може да бъде заявен материалноправен спор във връзка с обективираната в акта сделка, нито е възможно да бъде постановен отказ за вписване по съображения за евентуална възможност за такъв спор. Проверката на съдържанието на акта е в две насоки – идентификация на страните /чл. 6, ал. 1, б. „а“ от Правилника за вписванията/ и идентификация на имота /чл. 6, ал. 1, б. „в“ от Правилника за вписванията/. Съответно съдът, пред който е обжалван отказ на съдията по вписванията, разполага със същите правомощия – проверява редовността на представения за вписване акт от външна страна и не може да разглежда спор за материални права, вкл. и да извършва преценка за собствеността на имота, предмет на съответната сделка, обективирана в представен за вписване акт.
При постановяване на обжалваното определение съдебният състав на Окръжен съд – Ловеч се е отклонил от посочената задължителна практика, независимо от цитирането й в мотивите към определението. Основните съображения на съда за потвърждаване на отказа на съдията по вписванията са основани на липсата на информация и на липсата на доказателства за правата на арендодателя – дали в качеството си на собственик или на съсобственик на процесните земеделски земи сключва анекса към вписания договор за аренда под № 8711/05.12.2011 г., а в случай, че е съсобственик, дали е упълномощен от съсобственици, притежаващи заедно с него повече от 50 на сто идеални части от имотите. Решаващият извод е изведен от предвиденото в сега действащата разпоредба на чл.3, ал.4 от Закона за арендата в земеделието / ДВ бр.13 от 07.02.2017 г./ изискване, според което, договор за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот, или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. От цитираната разпоредба обаче следва да се изведе извод единствено във връзка с материалноправната легитимация на арендодателите. Доколкото установените в чл. 3, ал. 4 ЗАЗ изисквания касаят самото сключване на договора за аренда, то преценката за наличието им представлява по естеството си проверка за материалноправните предпоставки на подлежащия на вписване акт. Извършването на такава проверка, без това да е изрично предвидено в закона, е извън правомощията на съдията по вписванията. В случая, съдебният състав, постановил атакуваното определение, е извършил преценка, надхвърляща допустимата проверка за това дали представеният анекс от 11.04.2017 г. подлежи на вписване, дали е съставен съобразно изискванията за форма и дали има предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. В този смисъл е и определение № 420 по ч.т.д. № 1036/2017 г. на ВКС, ІІ т.о., постановено по аналогично дело.
Следва да се има предвид, че в едностранното охранителното производство, какъвто характер има вписването, нито съдията по вписванията, нито съответният съдебен състав / в производство по чл.577 ГПК/ би могъл да преценява действията на съсобственика, сключил аренден договор, или анекс към такъв договор, които съставляват действия по обикновено управление на общата вещ. Именно затова и законодателят в изр.3 на чл.3, ал.4 от ЗАЗ е препратил към възможността да се претендира заплащане на припадащата се на дела на останалите съсобственици част от получените, от сключилия договора съсобственик, граждански добиви от вещта, съгласно правилото на чл.30, ал.3 от Закона за собствеността.
Предвид горното, настоящият състав приема, че атакуваното определение и потвърденият с него отказ за вписване са неправилни и следва да бъдат отменени.
Така мотивиран, Върховният касационен съд, състав на Търговска колегия, второ отделение


О П Р Е Д Е Л И :


ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 300 от 02.05.2017 г. по в.ч.гр.д. № 236/2017 г. на Окръжен съд – Ловеч.
ОТМЕНЯ определение № 300 от 02.05.2017 г. по в.ч.гр.д. № 236/2017 г. на Окръжен съд – Ловеч и потвърденото с него определение № 42 от 19.04.2017 г. на съдията по вписванията при Районен съд – Ловеч, с което е отказано вписване на анекс към договор за аренда – акт 62, том VІ, рег. № 3526 от 02.12.2011 г., вх. № 8711, том 14, № 122 по описа на Служба по вписванията - Л., с удостоверени подписи, рег. № 3222 от 11.04.2017 г. на нотариус С. И., с рег. № 016, по депозирано заявление № 2004 от 19.04.2017 г.
ВРЪЩА делото на Служба по вписванията – Л. за извършване на вписването, заявено с молба вх.№ 2004 от 19.04.2017 год.
Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: