7 Р Е Ш Е Н И Е № 121 [населено място] , 12.04.2021 год. В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, ТЪРГОВСКА КОЛЕГИЯ , първо търговско отделение, в открито съдебно заседание на дванадесети октомври, през две хиляди и двадесета година, в състав : ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛЕОНОРА ЧАНАЧЕВА ЧЛЕНОВЕ: РОСИЦА БОЖИЛОВА ВАСИЛ ХРИСТАКИЕВ при секретаря Ангел Йорданов и като разгледа докладваното от съдия Божилова т.д. № 1756/2019 год., за да се произнесе съобрази следното: Производството е по чл.290 ГПК. Образувано е по касационната жалба на К. У. и Д. Е. Д. против решение № 625/14.03.2019г. по гр.д.№ 3384/2018 г. на Софийски апелативен съд, в частта му, с която е потвърдено решение № 1106/02.03.2018 г. по гр.д.№ 89/2017 г. на Благоевградски окръжен съд, за отхвърляне предявения против „УниКредит Булбанк„АД иск, за установяване нищожност на договорна ипотека, обективирана в нотариален акт № 93,т.4, рег.№ 3057, нот. дело № 651/2007 г. на Нотариус С. К., с район на действие Районен съд – Разлог, поради липса на идентичност между лицето – собственик на имота при неговото възникване и лицето, учредило ипотеката, подведена под основанието – противоречие със закона – чл.26 ал.1 пр.1 вр. с чл.167 ал.3 ЗЗД. Цитирайки съдебна практика – решения постановени по реда на чл.290 ГПК от състави на ВКС, ГК – касаторите считат, че въззивният съд неправилно е приел, че ипотечното право на ответника „УниКредит Булбанк„АД върху придобития от тях жилищен имот е възникнало със сключването на договора за ипотека с ипотекарния длъжник „ГБ Британия С. Д.„ ЕООД, върху притежавания от него терен, ведно с бъдещото застрояване на същия, съгласно одобрен архитектурен проект, независимо че към този момент не е било учредено вещно право на строеж за отделните обекти в бъдещата сграда. Въз основа цитираната съдебна практика твърдят, че съгласно сключения договор за ипотека , ипотечното право би възникнало за ответника към момента на застрояването на сградата, респ. на процесния апартамент - С 12, до степен на груб строеж – с подписване акт обр.14 за приемане годността на строежа, ако към същия момент ипотекарният длъжник се легитимира като собственик на построеното, какъвто не е с оглед междувременно учреденото в полза на ищците вещно право на строеж. Касаторите намират, че съдът не е разграничил застрояването на терена, като упражняване на правомощие от триадата на собствеността – ползване, приравнявайки го на вещното право на строеж, учредимо винаги в полза на различни от собственика на терена лица. Намират за решаващо обстоятелството, че грубият строеж на сградата, построена в ипотекирания терен, е завършен / на 03.12.2007 г./ с л е д учредяване в тяхна полза на вещно право на строеж за съответния обект / на 10.10.2007 г./. Така въззивното решение, според страната, се явява постановено в противоречие с императивна разпоредба на закона – чл.167 ал.3 ЗЗД, на която разпоредба се крепи и довода й за сключване на договора за ипотека в противоречие със закона. Ответната страна - „УниКредит Булбанк„АД - не е взела становище по съществото на касационната жалба . С определение № 298/04.05.2020 г. касационното обжалване е допуснато за проверка на вероятната недопустимост на въззивното решение, в горепосочената му част. За да се произнесе настоящият състав съобрази следното : Ищците – К. У. и Д. Е. Д. са предявили, обективно съединен с други искове, касационно обжалване на въззивното решение по които не е допуснато, иск срещу „УниКредит Булбанк„ АД, за установяване несъществуването на ипотечно право в полза на „УниКредит Булбанк„АД, по отношение апартамент С 12, от жилищен комплекс със сезонен характер „С. Д.”, находящ се в м. Шипоцко, землището на [населено място], за който в полза на ищците ипотекарният длъжник е учредил и прехвърлил вещно право на строеж, с договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 63 , том 5, рег. № 3525 дело № 800/15.11.2007 г. на същия нотариус. Несъществуването на ипотечното право ищците обвързват с нищожност на сключения между банката , в качеството на ипотекарен кредитор и „ГБ Британия С. Д.„ ЕООД, в качеството на ипотекарен длъжник, договор за учредяване на ипотека, в обезпечаване задълженията на ипотекарния длъжник по сключен с ипотекарния кредитор договор за банков кредит. Ипотеката е учредена върху терен - собственост на ипотекарния длъжник и застроими в същия обекти, индивидуализирани съгласно одобрен архитектурен проект от 24.11.2006 г., вкл. процесния апартамент С 12, грубият строеж на които е приключил с л е д сключване на договора за ипотека и с л е д учредяване в полза на ищците вещно право на строеж върху конкретния жилищен обект. Ищците твърдят, че като с к л ю ч е н в нарушение на чл.167 ал.3 ЗЗД - за ипотекиране , но на в с е о щ е н е у ч р е д е н о в тяхна полза вещно право на строеж върху процесния апартамент - договорът за ипотека се явява нищожен. Този им довод се явява общ по няколко от предявените от тях искове, а конкретно по иска, предмет на настоящото производство, се позовават на това, че ипотечният договор няма обвързващо спрямо тях и за притежавания от тях жилищен имот действие и ответникът – ипотекарен кредитор няма правно основание да насочи принудително изпълнение върху апартамент С 12, на основание сключения договор за ипотека, в удовлетворяване на вземането си към ипотекарния длъжник. Изрично в исковата молба сочат, че учредената ипотека е ипотека под условие, която произвежда действие от застрояване на обекта / завършване на строителството до груб строеж /, но само и ако към този момент застроеното е собственост на ипотекарния длъжник, съгласно чл.167 ал.3 ЗЗД. Следователно, обстоятелствената част на исковата молба достатъчно ясно въвежда довод, че ипотеката не е произвела правни последици по отношение процесния апартамент, поради несбъдване на условието / обективиране на вещта / към момент, към който правото на собственост върху същата принадлежи на ипотекарния длъжник, предвид предходно учредяване на вещното право на строеж, въз основа на което и с изграждане на обекта възниква правото на собственост върху нея в тяхна полза, а не поради изначално сключване с несобственик на ипотекираната вещ или на ипотекирано вещно право, съществуващи като такива към момента на сключването. Оттук ищците са извели и липсата на противопоставимо от „УниКредит Булбанк„ АД ипотечно право върху същата вещ, като изобщо невъзникнало с обект същата и съответно неприложимост на чл.173 ал.1 ЗЗД. Първоинстанционният съд е отхвърлил иска, като е приел, че чл. 167 ал.3 ЗЗД е спазен, тъй като „ към момента на сключване на договора ипотекарният длъжник е собственик на правото на строеж върху имотите ... като вещното право на строеж се трансформира в право на собственост върху построеното„. Очевидно съдът приема за идентично ипотекираното право на собственост върху бъдеща вещ, застроявана от собственика на ипотекирания терен и върху същия, с ограниченото вещно право на строеж, учредимо от собственика на терена в полза на трети лица / чл. 63 ЗС /, като упражняване на правомощието „разпореждане” от триадата на правото му на собственост и ирелевантно разпореждането с това „право на строеж„ в полза на ищците, като последващо сключването на договора, към който момент се преценява нищожността. Въззивният съд е потвърдил първоинстанционното решение за отхвърляне на иска срещу „УниКредит Булбанк„ АД и „ГБ Британия С. Д.„ ЕООД, по следните съображения: Ипотеката е учредена върху недвижим имот, собственост на ипотекарния длъжник и върху бъдещите му приращения – индивидуализирани съгласно одобрен архитектурен проект, като обекти в жилищна сграда, застроявана върху терена. Така учредена върху терена и застроимите в същия обекти ипотека преминава и върху правото на собственост върху последните. Предпоставка за разпростирането на това действие, според въззивния съд, е ипотекарният длъжник да е собственик на терена към момента на учредяването на ипотеката, теренът да е индивидуализиран, да е налице уговорка , че ипотеката ще има действие и върху новопостроената сграда и същата да е индивидуализирана с подробен инвестиционен проект. Решаващо, според въззивния съд, е обстоятелството, че придобиване на вещното право на строеж от ищците е станало след сключването на договора за ипотека, който има за обект „същото вещно право на строеж”. Промяната в собственика на имота е непротивопоставима на лицето, в полза на което е учредена действителна ипотека върху имота и не води до погасяване на ипотечното право. Към момента на сключване на договора за ипотека, ипотекираният имот е собственост на ипотекарния длъжник и чл.167 ал.3 ЗЗД е спазен. За застрояване на собствения си терен ипотекарният длъжник няма нужда от специален източник на право на строеж. По тия съображения главният иск, квалифициран като установителен по чл.26 ал.1 вр. с чл.167 ал.3 ЗЗД – нищожност, поради противоречие със закона - е отхвърлен като неоснователен. Видно е, че по същество съображенията на въззивния съд съвпадат с тези на първоинстанционния : придобитото от ищците вещно право на строеж е инкорпорирано в правото на собственост върху терена и приращенията върху същия, върху които е учредена ипотеката и това право на собственост към момента на сключване на договора за ипотека принадлежи на ипотекарния длъжник. Разгледан и съответно отхвърлен е иск за нищожност на договор за ипотека, като сключен от несобственик на ипотекираната вещ, макар по съображения относими и към действително предявения иск, доколкото потвърждават приложимост на чл. 173 ал.1 ЗЗД в отношенията между страните по спора, а ищците не са страна по сключения договор за ипотека. Съгласно приетото в решения по гр.д.№ 5059/2013 г. на 1 г.о. , гр.д.№ 4005/2013 г. на 3 г.о., гр.д.№ 1069/2014 г. на 4 г.о., гр.д.№ 646/2014 г. на 2 г.о., гр.д. № 396/2014 г. на 1 г.о. , гр.д.№ 3424/2014 г. на 3 г.о., гр.д.№ 5059/2013 г. на 1 г.о., гр.д.№ 4005/2013 г. на 3 г.о., гр.д.№ 1069/2014 г. на 4 г.о. и гр.д. № 4514/2013 г.на 3 г.о. на ВКС, цитирани и от касаторите, когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора за ипотека е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения, съгласно одобрен към сключването му инвестиционен проект, какъвто е настоящия случай. В съдебната практика безпротиворечиво се приема, че в тази хипотеза ипотечното право ще възникне към момента на построяването на сградата и от този момент кредиторът ще има правото да иска удовлетворяване на претенцията си, чрез насочване на принудително изпълнение върху застроеното. Ипотеката произвежда действие след създаването на вещта и при условие ,че към този момент правото на собственост върху същата принадлежи на лицето учредило ипотеката. Според цитираната съдебна практика се касае за договор с модалитет / сключен под условие застрояването на вещта и запазване собствеността върху нея, по силата на приращението, от собственика на терена, учредил договорната ипотека /. За момент на завършване на вещта съдебната практика приема завършването на грубия строеж, с подписването на акт обр.14. Всички решения са постановени по искове за установяване несъществуването на ипотечно право, в полза на конкретния ипотекарен кредитор, поради несбъдване на предвиденото в договора условие, с което на практика не е възникнало договореното - допустимо и законосъобразно – ипотечно право, а не за установяване нищожност на договора за ипотека, като сключен за съществуващ към момента на сключването му обект, собственост на различно от ипотекарния длъжник лице. Ищецът е формулирал петитум за установяване несъществуващо в полза на втория ответник ипотечно право, обосновавайки се в обстоятелствената част на исковата си молба именно с несбъдването на условието – към момента на възникване на вещта / застрояването на апартамент С 12 / ипотекарният длъжник – първи ответник да е собственик на вещта по силата на приращение върху терена, доколкото акт обр.14 за установяване годността на строежа / завършване сградата в груб строеж / следва учредяването на вещното право на строеж и прехвърлянето му в полза на ищците. Именно това са претендирали ищците, при това с нарочен петитум – „ за установяване несъществуващо в полза на „УниКредит Булбанк„ АД ипотечно право„ върху притежавания от ищците апартамент, на основание оспорвания договор за ипотека, макар кумулативно сочейки нищожност на същия .Тази квалификация съдът не е бил длъжен да възприеме, тъй като не е съпроводена с кореспондиращи си в обстоятелствената част доводи. Такива биха били със съдържание, че притежаваното от тях вещно право на строеж, като самостоятелно ограничено вещно право, учредимо винаги и само в полза на трети спрямо собственика на земята лица / чл. 63 ЗС / , е съществувало към момента на сключване на договора за ипотека и съответно е било обременено със същата от несобственик . Такива твърдения няма, напротив ищците изрично оспорват придобитото от тях ограничено вещно право на строеж да е притежавано от ипотекарния длъжник, вкл. инкорпорирано в правото на собственост, както и изрично се позовават на сключването на договора за ипотека под условие, съответно - на обстоятелства, последващи сключването на договора за ипотека, които никога не биха могли да рефлектират върху действителността му, а единствено върху момента на пораждане или прекратяване на правното му действие или върху изпълнението му. Касае се за въведен от ищците спор за разпростиращо се върху притежавания от тях имот, ипотечно право в полза на „УниКредит Булбанк „АД, по смисъла на чл.173 ал.1 ЗЗД, тъй като изобщо не е възникнало за тази вещ, доколкото самата вещ не е възникнала в патримониума на ипотекарния длъжник. Към това навежда и изричното позоваване на „ липса на идентичност между лицето – собственик на имота при неговото възникване и лицето, учредило ипотеката „ . Следователно, съдилищата са разгледали непредявен иск, вместо действително предявения отрицателен установителен иск – за установяване несъществуването на ипотечно право в полза на „УниКредит Булбанк„ АД върху притежавания от ищците жилищен имот. Решенията им следва да бъдат обезсилени, на основание чл.293 ал.4 вр. с чл.270 ал.3 пр. трето ГПК, а делото върнато на първоинстанционния съд, за произнасяне по действително предявения иск. Изложените в настоящото решение съображения са обвързващи за разглеждащия спора съд е д и н с т в е н о досежно правното основание на предявения иск. Цитираната съдебна практика, в казуалната си част, не е разглеждала идентична хипотеза, а противопоставимост на ипотечно право по отношение на приобретатели на обект във вече застроена към момента на придобиването му сграда / покупко-продажба /, върху терена на който и приращенията върху същия / сградата / е предходно учредена ипотека. На основание чл.294 ал.2 ГПК при новото разглеждане на делото, съдът ще следва да се произнесе и по отговорността за разноски, направени пред настоящата инстанция. Водим от горното, Върховен касационен съд, първо търговско отделение Р Е Ш И : ОБЕЗСИЛВА решение № 625/14.03.2019 г. по гр.д.№ 3384/2018 г. на Софийски апелативен съд, в частта му, с която е потвърдено решение № 1106/02.03.2018 г. по гр.д.№ 89/2017 г. на Благоевградски окръжен съд, в частта му, с която е отхвърлен предявеният от К. У. и Д. Е. Д. отрицателен установителен иск, с правно основание чл.124 ГПК, за установяване по отношение на „УниКредит Булбанк„ АД, че в полза на същия, въз основа на сключения договор за ипотека, с ипотекарен длъжник „ГБ–Британия– С. Д. „ ЕООД, обективиран в нотариален акт № .,т. ., рег.№ ***7, нот. дело № ../ 2007 г. на Нотариус С. К., с район на действие Районен съд – Разлог, не е възникнало / не съществува / ипотечно право върху апартамент С 12 от жилищен комплекс със сезонен характер „С. Д.”, находящ се в м. Шипоцко, землището на [населено място], за който в полза на ищците ипотекарният длъжник е учредил и прехвърлил вещно право на строеж, с договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № ., том ., рег. № ***5 дело № 800/15.11.2007 г. на същия нотариус, к а к т о и потвърденото решение № 1106/02.03.2018 г. по гр.д.№ 89/2017 г. на Благоевградски окръжен съд, в същата тази част. ВРЪЩА делото на друг състав на Благоевградски окръжен съд , за ново произнасяне. Решението не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: